Реестр проблемных домов можно опять пополнять
Шестого сентября досрочно перестал действовать мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: власти посчитали, что ситуация в строительной отрасли стабильна, срывов сроков сдачи жилых домов не будет, обманутые дольщики не появятся.
Мораторий на 50-процентные штрафы от суммы неустойки в пользу дольщиков и включение новостроек в реестр проблемных объектов был объявлен в марте со сроком действия до конца 2022 года. Теперь мораторий отменен частично: при задержке сроков объекты будут включены в реестр проблемных, но денег в виде штрафов дольщики не получат.
Однако мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до июля 2023 года. А до конца 2022 года штрафы по договорам долевого участия исчисляются исходя из ключевой ставки Центробанка на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% годовых.
По мнению чиновников Минстроя, ситуация уже летом стала достаточно устойчивой «к негативным процессам», поскольку государство очень поддержало строительный комплекс с начала спецоперации, а ставки ипотеки — основного драйвера рынка новостроек — достаточно низки.
Как отмечает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», цель моратория — ввод объектов в эксплуатацию без каких бы то ни было помех: «Чтобы ни штрафные санкции со стороны дольщиков, ни иные разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали девелоперам ввести дома и передать дольщикам ключи».
А преждевременная отмена, по его мнению, связана с двумя факторами: проблемы, связанные с пандемией, уже миновали, и работа строительной отрасли стабилизировалась.
«Меры поддержки строительной отрасли сыграли свою роль. Ситуация на рынке новостроек к сентябрю во многом стабилизировалась. Ключевая ставка снизилась, спрос на недвижимость стал расти. В значительной степени восстановила свои позиции и система проектного финансирования. Мораторий был важен в сложный период весны и первой половины лета. Потом рынок окреп, и это решение было отменено», — добавил Юрий Черноиванов, заместитель финансового директора ГК «Гранель».
У банка на контроле
По информации портала ЕРЗ.РФ, уже к сентябрю средний перенос срока ввода жилых домов в эксплуатацию составлял 7,5 месяца, хотя в начале года он оценивался в 7,9 месяца.
По данным совместного исследования деловой активности застройщиков, проведенного Дом.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, четверть застройщиков отмечают, что получить проектное финансирование стало проще. Из чего делается вывод: рынок жилищного строительства преодолел наиболее острую фазу кризиса и быстро восстанавливается после весеннего замедления.
Сергей Хромов соглашается с важной ролью проектного финансирования и размера ипотечной ставки для отмены моратория: «Формируя финансовую модель, застройщик определяет стоимость продаваемого квадратного метра и темпы продаж, график пополнения эскроу-счетов. События этого года внесли коррективы в процесс реализации, и в ряде случаев корректировки негативно сказались на темпах реализации начиная с мая 2022 года. При этом банки, выделяя проектное финансирование на строительство, не хотят предоставлять застройщикам возможность переносить сроки, модель четко рассчитана в части возврата кредита и ежемесячных объемов пополнения эскроу-счетов. Центробанк также внес свою лепту: ключевая ставка снизилась, и льготная ипотека также вернулась к желанным 7%. Все стабилизировалось, поддержка государства налицо — нужно просто продолжать активно работать».
Заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый указал: средний срок переноса ввода сокращается из-за проектного финансирования, поскольку договоры с банками обязывают застройщиков все работы исполнять вовремя. Если график производства работ срывается, может увеличиться процентная ставка по кредиту, можно вовремя не получить следующий транш из банка. Помимо этого, есть репутация компании и есть повышенное внимание потенциальных дольщиков к своевременной сдаче объектов — это один из критериев при выборе квартиры.
Вопросы остались
В то же время чиновники полагают, что некоторые застройщики сознательно задерживали сроки строительства. Девелоперы сомневаются — пользы от этого ни компаниям, ни проектам нет. «По действующему закону эскроу-счета дольщиков открываются после ввода дома в эксплуатацию, только после этого их средства становятся доступны застройщикам. Поэтому девелоперам невыгодно задерживать сроки сдачи объектов. Компании заинтересованы в точном выполнении своих обязательств перед покупателями», — говорит Юрий Черноиванов.
Сергей Хромов рассуждает: «Тут однозначно сказать сложно. Сроки реализации напрямую влияют на прибыль. Поэтому специально затягивать сроки и, как следствие, снижать эффективность, а значит, и прибыль вряд ли кто захочет по собственной инициативе. Другое дело, что это бизнес, зависящий от очень большого количества нюансов, факторов и качественной работы множества смежных отраслей. Нечеткость и ошибки каждой из них могут негативно повлиять и на общий результат, и на итоговые сроки. Также одной из причин может быть снижение темпов продаж. При этом застройщики не могут самостоятельно регулировать ценообразование стоимости квадратного метра из-за согласованной финансовой модели, заложенной в проектном финансировании».
Без последствий
По данным Фонда развития территорий, с января по сентябрь в России восстановлены права 30,9 тыс. обманутых дольщиков. При этом чиновники разных уровней уверены: схема проектного финансирования позволит избежать появления новой волны обманутых дольщиков.
«Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работает механизм эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков. Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — процитировали СМИ комментарий замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина по поводу отмены моратория.
Ранее в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по строительству Игорь Креславский утверждал: «Вероятность появления обманутых дольщиков есть, но она все меньше и меньше. При схеме проектного финансирования банк всегда может найти другого застройщика, если кто-то не справился».
Сергей Хромов также не ожидает появления обманутых дольщиков: «Отмена моратория произошла частично. Запрет на начисление неустойки или процентов дольщикам, установленный тем же постановлением, продолжает действовать. Это значит, что объект, объективно имеющий сдвиг сроков на три месяца, например, не будет "атакован" штрафами и не потеряет ту финансовую устойчивость, которую ему гарантирует банк и его проектное финансирование».
Не видит серьезных угроз для дольщиков и Юрий Черноиванов: «В период пандемии практиковались аналогичные меры. Они были скорее хорошей психологической поддержкой застройщиков. И на этот раз объекты будут достроены в срок, хотя единичные случаи задержек возможны».
В Госдуму РФ внесен законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика. Эксперты по-разному оценивают перспективы этой инициативы.
В Госдуму внесен законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». Авторы документа – сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко.
Предлагаемое изменение позволит гражданам, заключающим договоры участия в долевом строительстве, получить дополнительный доход в виде процентов от средств, размещенных на счетах эскроу, говорится в пояснении к документу. По мнению инициаторов, закон должен устранить главный на сегодня риск использования эскроу для дольщиков: средства, размещенные на таких счетах на весь период строительства, будут так или иначе защищены от инфляции, а в случае стабильной экономической ситуации в стране – даже приумножены.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают законопроект. Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова считает, что, поскольку денежные средства, находящиеся на счете эскроу, являются «замороженными» (до возникновения предусмотренных договором и законом оснований не могут быть переданы ни депоненту, ни бенефициару), начисление процентов за пользование банком денежными средствами в целом является обоснованным.
При этом она отмечает и недостатки, несмотря на краткость присущие законопроекту. «Возникает вопрос о том, что является «средневзвешенной процентной ставкой» для целей ст. 860.7 ГК РФ. Вероятно, имеются в виду средневзвешенные процентные ставки кредитных организаций по депозитным операциям. Однако остается неопределенным, идет ли речь о средневзвешенной ставке для банковской системы в целом, или округа, или конкретной финансовой организации, а также кто, в каком порядке определяет соответствующие ставки и где публикует», – говорит эксперт.
А по мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» схемы использования эскроу-счетов. «Меня инициатива смущает с точки зрения скорее экономики процесса, нежели юриспруденции. Дело в том, что банки, привлекая деньги дольщиков на счета эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она, добавляя, что вряд ли у законопроекта есть перспективы.
Кстати
Это не единственная законодательная инициатива в этой сфере, появившаяся на прошлой неделе. Депутаты Госдумы РФ Николай Николаев, Александр Якубовский и ряд других внесли законопроект о внесении ряда изменений в 214-ФЗ и отдельные законодательные акты РФ.
Документом предусматривается запрет возможности использования денежных средств дольщиков по исполнительным документам, за исключением ряда случаев. Перечень вариантов возможного использования средств дольщиков дополняется подготовкой проектной документации и выполнением инженерных изысканий в границах участка, правообладателем которого является застройщик, а также созданием сетей инженерно-технического обеспечения.
Законопроект дополняет единый реестр проблемных объектов перечнем оснований для исключения проблемных объектов, а именно: ввод в эксплуатацию; принятие Фондом защиты дольщиков решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства; вынесение Арбитражным судом определения о завершении конкурсного производства и ликвидации застройщика.
Кроме того, предполагается, что информация о проекте в ЕИСЖС должна будет содержать данные о генподрядчике и о сроке передачи объекта дольщикам. Первую проектную декларацию в ЕИСЖС нужно будет размещать с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи. Право доступа к ЕИСЖС получат органы МСУ.
Устанавливается единый срок внесения изменений в проектную декларацию. Согласно документу, это будет происходить ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Также предлагаются изменения, уточняющие вопросы банкротства и работы конкурсного управляющего, деятельности Фонда защиты прав граждан и др.
Состоялась официальная церемония ввода в эксплуатацию одного из крупнейших транспортных проектов современной России – скоростной платной автомагистрали М-11 между Москвой и Санкт-Петербургом. В ней принял участие глава государства Владимир Путин.
Автотрасса, соединившая две столицы и в день официального открытия получившая название «Нева», проходит по территории Москвы, Московской, Тверской, Новгородской и Ленинградской областей, а также Петербурга. Общая протяженность дороги – 669 км.
Из восьми участков, как пояснил глава Минтранса РФ Евгений Дитрих, головной, а также 7-й и 8-й построены по схеме концессионных соглашений, прочие – по схеме государственно-частного партнерства.
Объем инвестиций в проект составил 500 млрд рублей, в том числе 138 млрд – частные средства. «Проекты такого масштаба мы не только планируем, но и реализуем», – отметил Президент РФ Владимир Путин.
Проект запущен в 2005 году. В 2006-м к его реализации привлечены иностранные компании – французские и турецкие. На прошлой неделе получил разрешение на ввод в эксплуатацию последний, восьмой, участок платной трассы протяженностью около 34 км. Он проходит в основном по территории Ленобласти.
Источник фото: Никита Крючков
Мосты и тоннели
Сразу после официального открытия трассы состоялось совещание «О влиянии реализации инвестиционного проекта строительства скоростной автомобильной дороги М-11 «Москва – Санкт-Петербург» на социально-экономическое развитие субъектов РФ». И Евгений Дитрих, и губернаторы регионов, по которым прошла трасса, отметили уже сократившееся число ДТП на альтернативной трассе М-10 «Россия».
Владимир Путин обратил внимание на «большое мостовое хозяйство» на трассе – возведены 330 мостов и виадуков. В частности, в Ленобласти построены 19 новых путепроводов, три моста, проложен тоннель под железной дорогой, построена развязка, установлено 640 новых опор освещения. По словам Евгения Дитриха, вдоль трассы уже обустроено много рекреационных зон, трасса почти полностью освещена и ограждена.
В то же время Владимир Путин подчеркнул, обращаясь к губернаторам: «Ваша работа только началась». По его словам, дорожники уже выполнили свою часть задачи, а губернаторам пяти регионов предстоит заниматься обустройством инфраструктуры трассы: наладить пункты питания, связь, построить АЗС и пр.
В настоящее время на трассе «Нева» скоростной режим – 110 км/ч; летом, как пообещал Евгений Дитрих, разрешенная скорость составит 130 км/ч. По его словам, стоимость проезда от Москвы до Петербурга легкового автомобиля составляет 1350 рублей.
Источник фото: Никита Крючков
Еще не конец
М-11 – проект масштабный, но его развитие не завершено. Губернатор Тверской области Игорь Руденя ждет разрешения на строительство так называемого третьего этапа трассы – 60-километрового обхода Твери. Он позволит связать регион с Ярославской, Вологодской областями и подмосковной Дубной. Средства на строительство выделяет региональный бюджет.
В Северной столице проект также получит развитие. Губернатор Петербурга Александр Беглов заявил о необходимости построить третий съезд с трассы – к аэропорту «Пулково». По его словам, необходимые 2,7 млрд рублей уже заложены в городском бюджете. «Развязка с М-11 облегчит доступ в «Пулково» жителям соседних областей и снизить транзитный поток по Пулковскому шоссе», – отметил глава города.
Его поддержал президент – председатель правления банка ВТБ Андрей Костин, сообщивший, что уже принято решение о строительстве дополнительного терминала в аэропопрту «Пулково», поскольку пассажиропоток растет быстрее, чем ожидалось. Соответственно, понадобится строительство дополнительной развязки, отметил он.
Как рассказал Владимир Путин, подобные трассы будут построены и в других направлениях. В частности, в 2020 году планируется продолжить М-11 от Москвы в сторону Владимира, а также начать строительство трассы вокруг Казани. По словам Евгения Дитриха, есть задача – перенаправить строительные подразделения с М-11 на новые объекты.
Справка
На М-11 расположено 16 пунктов взимания платы, 6 многофункциональных сервисных зон, 15 контейнерных заправок.
Кстати
После открытия последнего этапа время в пути от Петербурга до Москвы составляет 5,5 часов.
Фотоотчет на сайте https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/274-vladimir-putin-dal-start-dvizheniyu-po-platnoy-trasse-m11-moskva-sankt-peterburg