Реестр проблемных домов можно опять пополнять
Шестого сентября досрочно перестал действовать мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: власти посчитали, что ситуация в строительной отрасли стабильна, срывов сроков сдачи жилых домов не будет, обманутые дольщики не появятся.
Мораторий на 50-процентные штрафы от суммы неустойки в пользу дольщиков и включение новостроек в реестр проблемных объектов был объявлен в марте со сроком действия до конца 2022 года. Теперь мораторий отменен частично: при задержке сроков объекты будут включены в реестр проблемных, но денег в виде штрафов дольщики не получат.
Однако мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до июля 2023 года. А до конца 2022 года штрафы по договорам долевого участия исчисляются исходя из ключевой ставки Центробанка на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% годовых.
По мнению чиновников Минстроя, ситуация уже летом стала достаточно устойчивой «к негативным процессам», поскольку государство очень поддержало строительный комплекс с начала спецоперации, а ставки ипотеки — основного драйвера рынка новостроек — достаточно низки.
Как отмечает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», цель моратория — ввод объектов в эксплуатацию без каких бы то ни было помех: «Чтобы ни штрафные санкции со стороны дольщиков, ни иные разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали девелоперам ввести дома и передать дольщикам ключи».
А преждевременная отмена, по его мнению, связана с двумя факторами: проблемы, связанные с пандемией, уже миновали, и работа строительной отрасли стабилизировалась.
«Меры поддержки строительной отрасли сыграли свою роль. Ситуация на рынке новостроек к сентябрю во многом стабилизировалась. Ключевая ставка снизилась, спрос на недвижимость стал расти. В значительной степени восстановила свои позиции и система проектного финансирования. Мораторий был важен в сложный период весны и первой половины лета. Потом рынок окреп, и это решение было отменено», — добавил Юрий Черноиванов, заместитель финансового директора ГК «Гранель».
У банка на контроле
По информации портала ЕРЗ.РФ, уже к сентябрю средний перенос срока ввода жилых домов в эксплуатацию составлял 7,5 месяца, хотя в начале года он оценивался в 7,9 месяца.
По данным совместного исследования деловой активности застройщиков, проведенного Дом.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, четверть застройщиков отмечают, что получить проектное финансирование стало проще. Из чего делается вывод: рынок жилищного строительства преодолел наиболее острую фазу кризиса и быстро восстанавливается после весеннего замедления.
Сергей Хромов соглашается с важной ролью проектного финансирования и размера ипотечной ставки для отмены моратория: «Формируя финансовую модель, застройщик определяет стоимость продаваемого квадратного метра и темпы продаж, график пополнения эскроу-счетов. События этого года внесли коррективы в процесс реализации, и в ряде случаев корректировки негативно сказались на темпах реализации начиная с мая 2022 года. При этом банки, выделяя проектное финансирование на строительство, не хотят предоставлять застройщикам возможность переносить сроки, модель четко рассчитана в части возврата кредита и ежемесячных объемов пополнения эскроу-счетов. Центробанк также внес свою лепту: ключевая ставка снизилась, и льготная ипотека также вернулась к желанным 7%. Все стабилизировалось, поддержка государства налицо — нужно просто продолжать активно работать».
Заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый указал: средний срок переноса ввода сокращается из-за проектного финансирования, поскольку договоры с банками обязывают застройщиков все работы исполнять вовремя. Если график производства работ срывается, может увеличиться процентная ставка по кредиту, можно вовремя не получить следующий транш из банка. Помимо этого, есть репутация компании и есть повышенное внимание потенциальных дольщиков к своевременной сдаче объектов — это один из критериев при выборе квартиры.
Вопросы остались
В то же время чиновники полагают, что некоторые застройщики сознательно задерживали сроки строительства. Девелоперы сомневаются — пользы от этого ни компаниям, ни проектам нет. «По действующему закону эскроу-счета дольщиков открываются после ввода дома в эксплуатацию, только после этого их средства становятся доступны застройщикам. Поэтому девелоперам невыгодно задерживать сроки сдачи объектов. Компании заинтересованы в точном выполнении своих обязательств перед покупателями», — говорит Юрий Черноиванов.
Сергей Хромов рассуждает: «Тут однозначно сказать сложно. Сроки реализации напрямую влияют на прибыль. Поэтому специально затягивать сроки и, как следствие, снижать эффективность, а значит, и прибыль вряд ли кто захочет по собственной инициативе. Другое дело, что это бизнес, зависящий от очень большого количества нюансов, факторов и качественной работы множества смежных отраслей. Нечеткость и ошибки каждой из них могут негативно повлиять и на общий результат, и на итоговые сроки. Также одной из причин может быть снижение темпов продаж. При этом застройщики не могут самостоятельно регулировать ценообразование стоимости квадратного метра из-за согласованной финансовой модели, заложенной в проектном финансировании».
Без последствий
По данным Фонда развития территорий, с января по сентябрь в России восстановлены права 30,9 тыс. обманутых дольщиков. При этом чиновники разных уровней уверены: схема проектного финансирования позволит избежать появления новой волны обманутых дольщиков.
«Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работает механизм эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков. Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — процитировали СМИ комментарий замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина по поводу отмены моратория.
Ранее в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по строительству Игорь Креславский утверждал: «Вероятность появления обманутых дольщиков есть, но она все меньше и меньше. При схеме проектного финансирования банк всегда может найти другого застройщика, если кто-то не справился».
Сергей Хромов также не ожидает появления обманутых дольщиков: «Отмена моратория произошла частично. Запрет на начисление неустойки или процентов дольщикам, установленный тем же постановлением, продолжает действовать. Это значит, что объект, объективно имеющий сдвиг сроков на три месяца, например, не будет "атакован" штрафами и не потеряет ту финансовую устойчивость, которую ему гарантирует банк и его проектное финансирование».
Не видит серьезных угроз для дольщиков и Юрий Черноиванов: «В период пандемии практиковались аналогичные меры. Они были скорее хорошей психологической поддержкой застройщиков. И на этот раз объекты будут достроены в срок, хотя единичные случаи задержек возможны».
АО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленобласти» (УКООЛО) вместе с районными администрациями организовало встречи с жителями региона. Задача – выявить главные проблемы в реализации «мусорной» реформы, а также более полно информировать граждан о ее ходе. Встречи пройдут во всех районах области в течение трех месяцев.
Первые мероприятия уже состоялись, выявлены основные проблемы, которые тревожат жителей региона. Чаще всего люди задают вопросы о коммунальных тарифах. С 1 января 2020 года плата за вывоз мусора снижена на 12% – и для владельцев индивидуальных жилых домов теперь составляет 331,28 рубля за домовладение.
Тарифы на вывоз мусора складываются исходя из расходов полного цикла обращения с отходами (сбор – транспортировка – обработка – переработка). Однако пока процесс полностью не налажен.
Остро стоит проблема низкой собираемости платы за вывоз мусора. По данным чуть менее чем годичной давности, в частном секторе она составляла 19%, среди юрлиц – около 48%, с жильцов многоквартирных домов – около 82%. Среди причин называлась проблема не заключенных договоров с региональным оператором.
В УКООЛО поясняют: с владельцами частных домов договор заключается автоматически, в рамках публичной оферты. С юридическими лицами договоры также заключаются, но процесс идет медленно – в каждом случае необходимо учесть целый ряд особенностей, включая разную плату для разных предприятий и организаций.
Кроме того, в регионе не хватает контейнерных площадок. Этот вопрос следует адресовать местным органам власти. Впрочем, средства на это выделены уже после старта реформы в регионе (1 ноября 2019 года), и до конца года оборудованы 905 новых площадок. По расчетам, необходимы еще около 2 тыс. Как сообщалось ранее, к началу февраля региональный оператор должен представить в областную администрацию актуальный реестр контейнерных площадок и домовладений.
Беспокоит людей также проблема размещения отходов, привезенных из Петербурга в Ленобласть. Стоит заметить, что город в числе ряда регионов получил отсрочку, и здесь реформа еще не запущена. При этом с мегаполисом заключен договор: генерируемый им мусор будет размещаться в Ленобласти.
Напомним, нацпроект «Экология» подразумевает нарастить долю ТКО, направленных на утилизацию, в общем объеме образованных твердых коммунальных отходов с 3% в 2018 году до 36% к 2024-му. Чтобы достичь цели, необходимо либо наладить раздельный сбор, либо модернизировать полигоны по приему ТКО, на которых проводить сортировку мусора.
Как отмечают в УКООЛО, уже есть обновленные полигоны и ряд сортировок. Существует ряд проектов по переработке мусора, но пока ни один из них не утвержден. Поэтому доля переработки по-прежнему невелика. Ясно одно: мусоросжигательных заводов в области не будет. Кстати, это обещал и губернатор Александр Дрозденко.
В УКООЛО признают, что к раздельному сбору пока готовы не все. Есть отдельные примеры – управляющие и эксплуатирующие организации самостоятельно организуют раздельный сбор, но в целом область пока не перешла на новую схему. В числе причин – проблема вывоза мусора. Чем тщательнее разделять сбор, тем больше контейнеров нужно на каждой площадке. Тем не менее, в компании надеются запустить раздельный сбор отходов (по крайней мере, двух видов) весной
2020 года
Мнение
И. о. начальника Управления Ленобласти по организации и контролю деятельности по обращению с отходами Алексей Пименов:
– Ленобласть предлагает Петербургу представить четкую «дорожную карту» строительства объектов сортировки и переработки отходов. В связи с тем, что по нормам федерального законодательства создание полигонов в границах городов исключено, мусор жителей мегаполиса размещается на полигонах нашего региона. При этом объем мусора, который производит Петербург, в 2,5 раза превышает тот, что генерирует область. В качестве решения проблемы мы предлагаем администрации города вернуться к рассмотрению вопроса строительства мощностей по сортировке и переработке отходов на территории мегаполиса. Власти Петербурга должны создать условия, при которых объем отходов, транспортируемых для захоронения в Ленобласть, будет максимально снижен за счет переработки.
Если по каким-то причинам город не готов к развитию инфраструктуры в своих границах субъекта, область может рассмотреть возможность выделения площадок под строительство таких объектов на своей территории. С главным условием – предприятия должны быть современными и экологически безопасными. При представлении реалистичных и понятных инвестиционных проектов участки под реализацию будут выбраны в сжатые сроки.
Это решение позволит Ленобласти эффективно управлять теми полигонами, которые уже включены в территориальную схему обращения с отходами региона, и предотвратить их расширение.
Уникальное историческое наследие Северной столицы предопределяет особую роль деятельности Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП). Глава ведомства Сергей Макаров на пресс-конференции рассказал о планах работы в наступившем году.
Петербург – самый большой градостроительный объект в списке ЮНЕСКО, площадь только ядра объекта всемирного наследия – исторического центра Северной столицы – составляет около 4 тыс. га. На этой территории находится почти 9 тыс. памятников и около 16 тыс. исторических зданий. Приведенные цифры лучше любых слов говорят о значимости работы КГИОП для города.
Реставрационный размах
По словам Сергея Макарова, в 2020 году из бюджета Петербурга на реставрацию, использование и охрану объектов наследия будет выделено более 2,08 млрд рублей. Этот показатель в последние годы остается примерно на одном уровне. Так, в 2019 году на эти цели городским бюджетом было направлено 2,29 млрд рублей. «Соответственно, и число объектов сохраняется примерно на одном уровне: 60–70 ежегодно. При этом надо понимать, что подавляющее большинство из них просто в силу масштаба – переходящие, то есть реставрация там идет по нескольку лет», – отметил он.
Самым знаковым объектом, работы на котором стартуют в этом году, по мнению Сергея Макарова, можно назвать памятник императору Николаю I на Исаакиевской площади. «Хотя это объект федерального значения, к КГИОП обратились, чтобы мы контролировали реставрацию. Это очень сложный объект, ему исполнилось 160 лет, и за все это время его ни разу комплексно не реставрировали. Поэтому два года мы проводили исследования и готовили проект. Сейчас все технические решения по памятнику определены, есть точное понимание, что и как делать. В этом году работы стартуют, а завершатся они, по всей видимости, не раньше конца будущего года», – рассказал он. Объем финансирования в 2020 году по этому объекту запланирован на уровне 116,4 млн рублей.
Из других объектов, работы на которых начнутся в этом году, Сергей Макаров выделил Александринскую женскую больницу (Ленинградский научно-исследовательский нейрохирургический институт им. проф. А. Поленова) на ул. Маяковского, 12 (объем финансирования в 2020 году – 72,7 млн рублей), церковь во имя иконы Божией Матери «Всех Скорбящих Радость» на Шпалерной ул., 35 (102 млн), Князь-Владимирский собор на ул. Блохина, 26 (46,5 млн), евангелическо-лютеранский храм Св. Екатерины на Большом пр. В.О., 1 (71,1 млн) и др.
В числе крупнейших переходящих объектов глава КГИОП назвал здания, входящие в состав Смольного монастыря: собор Воскресения Словущего (105 млн рублей на 2020 год), церковь Святых Захарии и Елизаветы (32,7 млн), храм Св. Александра Невского при Александровском институте (24,2 млн), Гатчинский императорский дворец (293,9 млн), дворец Юсуповых на наб. р. Мойки, 94 (200,5 млн), дом О. Монферрана на наб. р. Мойки, 86–88 (90,6 млн) и др.
«Особо хочу выделить Гатчинский дворец. По сравнению с тем состоянием, в котором он находился, сейчас он просто преобразился», – отметил Сергей Макаров. В 2015–2019 годах по программе КГИОП на реставрацию этого объекта было направлено 553 млн рублей. При этом, по словам чиновника, работы на нем продлятся еще не менее пяти лет. «Зато после этого он предстанет перед посетителями во всем своем былом внешнем и внутреннем великолепии», – пообещал он.
Помимо этого, на субсидии религиозным организациям для выполнения реставрационных работ на объектах наследия, находящихся в их собственности, на конкурсной основе в 2020 году будет распределено 369,7 млн рублей.
Фасадный прорыв
Более 1850 объектов культурного наследия в Петербурге являются многоквартирными домами (это наибольшее число среди всех субъектов РФ). Как сообщил Сергей Макаров, в 2020 году запланирована разработка проектной документации на реставрацию фасадов более 60 жилых домов-памятников на общую сумму 184,9 млн рублей.
Он отметил, что в прошлом году была принята программа реставрации фасадов жилых зданий-памятников (подпрограмма «Наследие»). «Ее необходимость стала очевидна, когда все окончательно убедились, что на средства Фонда капремонта многоквартирных домов выполнить грамотные и качественные работы на фасадах жилых домов-памятников просто нереально», – отметил чиновник.
Сергей Макаров напомнил, что в 2005–2013 годах под эгидой КГИОП реализовывалась программа «Фасады Петербурга», по реставрации фасадов объектов наследия. За этот период были проведены работы по 483 объектам на общую сумму примерно 8,1 млрд рублей. Но в 2014 году в Градкодекс РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми реставрация жилых зданий-памятников была передана в ведение Фонда капремонта многоквартирных домов. Однако Фонд, не будучи специализированной структурой в сфере реставрации, столкнулся с серьезными проблемами. Они связаны с необходимостью подготовки и утверждения соответствующей проектной документации, надзором за работами и пр.
«Практика показала, что Фонд, при помощи КГИОП, может справиться с работами на относительно несложных фасадах (I–II категории). Но работу на более сложных объектах (III–IV категорий), с обилием декора и различных архитектурных элементов, пришлось вернуть в ведение КГИОП, с разработкой соответствующей программы. Кроме того, КГИОП, в отличие от Фонда капитального ремонта, имеет право на проведение работ по воссозданию утраченных элементов, что позволит вернуть зданиям-памятникам их изначальный облик», – отметил Сергей Макаров.
В 10-летнюю программу вошло 255 объектов наследия (большая часть из них – 130 – в Центральном районе города). Суммарный объем ее финансирования составил 17 млрд рублей. «Ежегодно на эти цели будет выделяться 1,8–1,9 млрд рублей. КГИОП был осуществлен мониторинг объектов, и выбраны те, которые нуждаются в скорейшей реставрации. Именно они попали в первую очередь работ», – рассказал чиновник.
В их число, в частности, вошли: дом Бутурлиной (ул. Чайковского, 10), дом П. Гулина (ул. Чайковского, 61), дом Шрейберов (ул. Чайковского, 63), особняк Л. Н. Симонова (Гагаринская ул., 5), Военно-походная канцелярия (Захарьевская ул., 17), дом И. Екимова (Кирочная ул., 6), дом П. Бадаева (ул. Восстания, 19), дом А. Романова (Солдатский пер., 1) и др.