Кратное увеличение цен на первичке нас еще ждет
Субсидирование ипотечных ставок государством без дополнительных доплат стройкомпаний уже не работает. «Сегодня мы 70% всех ипотечных сделок субсидируем дополнительно», — отмечают строители. Иначе квартиры будет некому покупать. Приходится надеяться, что эта проблема станет понятна не только жителям города, но и представителям власти.
Детальный подход
Пережившие 2008 и 2014 годы профессионалы девелоперского рынка текущую ситуацию воспринимают как неизбежную данность. Всем нелегко, но проблемы решаются пошагово.
Например, общеизвестна болевая точка с уходом из страны производителя лифтов «Отис». Но начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова (ЖК «Огни Залива» и «Новая Скандинавия») поясняет, что российское подразделение компании Otis Elevator Company было приобретено холдингом S8 Capital в конце июля и новые собственники берут на себя прежние обязательства по поставкам.
«По сути, был "Отис", "Отис" и остался с другими собственниками», — говорит специалист.
Кроме того, отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, сегментом заинтересовался один из белорусских металлургических заводов. Плюс к этому на освободившуюся нишу тут же попробовала претендовать одна из китайских компаний.
Впрочем, ситуация со стройматериалами и комплектующими остается острой и предопределяет дальнейший рост себестоимости строительства.
«По многим стройматериалам мы пребываем в зоне неопределенности. Зачастую у строителей нет возможности закупать часть ресурсов на перспективу и складировать. Поскольку издержки при таких решениях не снижаются, складирование тоже обходится недешево, — признает Светлана Денисова. — Кроме того, есть еще естественная порча ресурсов со временем. Поэтому многие материалы и комплектующие неизбежно приобретаются только "с колес"».
«Нам удается решать логистические проблемы, — подчеркивает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. — Но цена проектов растет, в том числе и с ростом строительной готовности, а строим мы достаточно быстро».
Напомним, портфель компании включает апартаменты, жилье комфорт- и элит-класса. И «ПСК» движется в тренде статистики Росреестра по Петербургу. Это увеличение продаж относительно июня в июле на 30%, в августе еще плюс 11%.
Ипотечный ракурс
«Конечно, драйвером является жилье с субсидированной самим застройщиком ипотечной ставкой, но клиенты смотрят не на стоимость объекта, а на комфортный ежемесячный платеж», — продолжает коммерческий директор «ПСК».
Такие сделки не предполагают интереса со стороны инвесторов, изменяется сама структура спроса. Например, фиксируется меньше приобретений студий. «Когда покупаешь с наценкой 30% к телу кредита, после ввода в эксплуатацию продать с выгодой объект будет нереально. Поэтом мы видим смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир», — констатирует он.
В общем, в отдельных ЖК по Петербургу доля сделок в кредит подходит к 90%, а 75% — уже почти норма.
«Средняя стоимость сделки и чек по ипотеке растут. В первом квартале банк вышел на среднюю сумму сделки по городу в 4 млн рублей, во втором квартале это уже было 4,6 млн рублей, в третьем — порядка 5 млн рублей. В четвертом квартале также ожидаем прирост, но меньшими темпами — плюс 5%», — комментирует управляющий директор группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова.
Если важны подробности, здесь работает несколько факторов. Безусловно, субсидирование, а еще IT-ипотека, расширившая коридор возможной сделки и приведшая в банк хороших клиентов с понятным трудоустройством и достойными перспективами по возврату кредита.
При этом эксперт фиксирует отличия в структуре сделок второго и третьего кварталов. Здесь влияние оказало колоссальное падение вторичного рынка из-за заградительных ставок в диапазоне до 20% в марте-апреле. Так, во втором квартале в структуре сделок вторичный рынок у банка занимал не более 30%. «Все упирается в платежеспособный спрос. С учетом корректировки уровня процентных ставок клиентам надо подтвердить размер дохода, позволяющий оплачивать эту кредитную нагрузку», — признает Ирина Петрова.
Управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова рассказала, что ипотека на вторичном рынке составляет около 30% от объема портфеля банка. «Сейчас такое изобилие программ с субсидированием, что люди чаще хотят купить новое жилье, тем более что на рынке есть предложения, где можно будет въехать почти сразу, — пояснила она. — На вторичном рынке при этом вырос спрос на загородные дома».
По первичному рынку в Абсолют Банке также отмечают рост спроса в течение лета, несмотря на нестабильную ставку.
«Банки и застройщики стали искать для себя пути решения проблемы, и главным из них стало субсидирование ставки: банк выдает кредит под минимальный процент, а застройщик платит комиссионное вознаграждение, — объяснила Мария Батталова. — Такие ставки достигают от 0,1 до 1%, что позволило нам нарастить обороты и выдать более 1 млрд рублей ипотеки за этот квартал».
Цена в вопросе
Неизбежность дальнейшего роста себестоимости и последующего скачка отпускных цен — основная тема разговоров в профессиональной среде.
«Цены на недвижимость выросли не из-за условной жадности застройщиков, а потому что объективно выросла себестоимость строительства. И на сегодняшний день мы не получим наших покупателей и просто не станет этих сделок, если прекратим субсидирование ипотечных ставок, — рассуждает Светлана Денисова. — Только маленькая толика клиентов может себе позволить ипотеку без субсидирования и в перспективе досрочное погашение кредита. Остальные готовы жить с кредитом десятилетиями в ожидании, что со временем инфляция ослабит долговое бремя».
Но смиряться с таким аномальным положением вещей было бы неправильно. Поэтому в профессиональном сообществе выдвигают решения, которые бы позволили смягчить нагрузку на потребителей.
«Напомню, в 2014 году Правительство пошло на временное кардинальное снижение налогового бремени для отрасли, а также снижение взносов на развитие городской инфраструктуры. Похожие планы рассматриваются и сегодня, — рассказывает Алексей Белоусов. — Но самый простой вариант сейчас — пересмотреть обязательства по срокам ввода объектов социальной инфраструктуры».
Ведь сегодня типовые требования города выглядят приблизительно так. Возвели первую очередь ЖК — постройте детский сад. Возвели вторую — постройте школу. Хотя сданные очереди только-только заселяются. При этом все понимают, что при такой организации школа в лучшем случае будет заполнена на 10–12%. В то же время сразу потребуются полноценные расходы на содержание объекта, охрану, персонал… «Социальная нагрузка обходится застройщику примерно в 20 тыс. рублей на квадратный метр. И это налог на покупателя независимо от того, есть у него дети или нет», — уточняет глава объединения.
Таким образом, самым реальным решением по поддержке стройки было бы разрешение передвигать момент запуска соцобъектов: возможно, на год или на два. При этом, конечно, не выходя за границы сроков строительства всего жилого комплекса.
И очень многие субъекты РФ, даже Москва, уже пошли по такому пути.
По материалам круглого стола «Итоги "жаркого" лета 2022-го. Рынок недвижимости набирает обороты».
В условиях кризиса, вызванного пандемией коронавируса, главным драйвером на первичном рынке жилья стала ипотека, которая получила мощную поддержку на государственном уровне. При этом эпидемиологические риски серьезно изменили технологию выдачи кредитов. Эксперты отрасли рассказали о том, как банки работают в условиях кризиса и как освоили переход в режим онлайн.
Ипотека и кризис
Кризис, спровоцированный пандемией COVID-19, больно ударил по экономике в целом и по покупательной способности граждан а частности. В начале апреля объемы выдачи ипотеки и продаж жилья начали стремительно падать.
В целях поддержания отрасли были введены беспрецедентные меры государственной поддержки заемщиков. В соответствие с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых – причем субсидирование процентной ставки осуществляется весь период кредитования. И эта мера дала существенный результат: объемы и ипотечного кредитования, и продаж жилья существенно выросли.
«В 2020 году спрос на ипотеку сократится. Пандемия уже начала приводить к снижению доходов населения, с одной стороны, и в период неопределенности клиенты отказываются от крупных покупок, с другой. В апреле объемы выдачи ипотечных кредитов сократились, но драматического падения не было. Количество обращений за новой ипотекой в мае выросло в 2,5 раза, но выдачи далеки от показателей начала года», - рассказывает Константин Мурашкин, руководитель отдела продаж ипотечных кредитов макрорегиона «Запад» Райффайзенбанка.
По его словам, субсидирование ипотеки, безусловно, позволило поддержать строительную отрасль и индивидуальных заемщиков. «Без этого падение рынка ипотеки было бы драматическим. Но вряд ли это поможет рынку достичь показателей 2019 года», - считает специалист.
Как бы то ни было, по общей оценке экспертов, драйвером рынка жилья является ипотека с господдержкой. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» с ее использованием на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге сейчас заключается три четверти сделок. «В июне сохраняется наметившаяся ранее тенденция, когда после старта программы льготной ипотеки доля ипотечных сделок выросла с 62% (в первом квартале) до 76% в настоящее время», - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Ветер перемен
При этом сложная эпидемиологическая обстановка потребовала от банков изменения формы работы с гражданами – из соображений безопасности и в соответствии с требованиями властей о прекращении работы клиентских офисов. Интересно при этом, что некоторые крупные банки и до прихода коронавируса прилагали усилия для перевода процесса оформления кредита в цифровую среду, и немало в этом преуспели.
Заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков подчеркивает, что в банке дистанционный процесс оформления ипотечных сделок был запущен задолго то пандемии. «И сейчас это как никогда актуально. Наши клиенты могут приобрести жилье, оставаясь дома и не нарушая режим самоизоляции», - отмечает он.
«В феврале Райффайзенбанк интегрировал личный кабинет ипотечного заемщика на сайте банка с порталом Госуслуг, чтобы процесс оформления заявки на ипотеку стал удобнее. Теперь 85% информации анкеты на ипотеку заполняется автоматически. Подать документы и получить одобрение можно полностью дистанционно. Заемщики с удовольствием пользуются этой возможностью – 90% заявок на ипотеку принимаем онлайн», - рассказывает Константин Мурашкин.
Другие кредитные структуры спешно догоняют пионеров освоения цифры. «Мы успешно запустили пилотный процесс и сейчас онлайн-сделки пока не массовые. В части продуктов это пока только первичное жилье. В ближайшее время будем масштабировать процесс за счет включения новых категорий клиентов и ипотечных программ», - говорит руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев.
По его словам, для проведения сделки онлайн в целом требования для клиента не изменились. «Однако сейчас мы рассматриваем клиентов, у которых есть подтвержденная учетная запись на портале Госуслуг – за счет возможностей наших сервисов они могут подтвердить доход и трудоустройство выпиской из ПФР онлайн», – уточняет специалист.
Дело техники
Игорь Дмитриев говорит, что сейчас большинство этапов процесса оформления ипотеки для клиента проходит в формате онлайн. «Все зависит от выбранного клиентом продукта, например, по вторичному жилью или семейной ипотеке есть своя специфика проведения таких сделок, и по данным продуктам сделать полностью онлайн процесс проблематично, однако мы работаем над этим», - отмечает он.
Специалист добавляет также, что, применительно к объектам первичного рынка многое зависит от технической готовности партнеров: застройщиков и страховых компаний. «В части взаимодействия банка и клиента все может проходить в формате онлайн, начиная от подачи заявки и получения одобрения, заканчивая подписанием кредитного договора с помощью усиленной электронной подписи. Регистрация сделки также проходит в формате онлайн», - говорит Игорь Дмитриев.
Константин Мурашкин отмечает, крупные застройщики уже используют собственные сервисы электронной регистрации. «На вторичном рынке эта технология пока менее распространена. Райффайзенбанк активно разрабатывает решение по электронной регистрации, которое даст нашим клиентам и партнерам максимальное удобство», - добавляет он.
Сбербанк же предпринимает меры для того, чтобы стимулировать клиентов пользоваться именно цифровыми технологиями. «Кроме того, что онлайн-сервисы удобны и экономят время, их использование может быть еще и выгодно. Сейчас при регистрации сделки в электронном виде действует специальный дисконт 0,3 п.п. годовых на ставку», - отмечает Анатолий Локотков.
Игорь Дмитриев также выражает уверенность в перспективности диджитл-сервисов. «Мы уверены, что спрос на онлайн-ипотеку будет расти – это удобно, прежде всего, самим клиентам», - говорит он.
В целом представители банковского сообщества смотрят на ситуацию со сдержанным оптимизмом. «Возврат к докризисным объемам выдачи ипотеки мы ожидаем не ранее июля-августа, когда будут сняты все ограничения и рынок вернется к прежнему ритму. В условиях неопределенности, конечно, сложно делать прогнозы. Однако такие тенденции, как снижение ключевой ставки ЦБ, поддержка строительной отрасли со стороны государства, а также цифровизация ипотеки могут поспособствовать восстановлению прежней активности в ипотечном кредитовании после снятия ограничительных мер», - резюмирует Константин Мурашкин.
По прогнозу единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, если не начнется вторая волна коронавирусной инфекции, которая снова приведет к повышению волатильности на финансовых рынках, средняя ставка по ипотеке в 2020 году составит 7,5-8% годовых. За год будет выдано около 1 млн кредитов общей суммой в 2,5 трлн рублей (для сравнения: в 2019 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов на 2,85 трлн рублей). Причем почти 60% всего объема кредитов будет выдаваться на новое жилье (по сравнению с 32% в 2019 году).
Прямая речь
Анатолий Локотков, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк:
- Оформление ипотечного кредита, консультации и подготовка к сделке проходят онлайн через сайт ДомКлик. Кроме того, зарплатным клиентам банка не потребуются никакие документы. При использовании Сбербанк Онлайн с помощью технологии SberbankID данные клиента автоматически заполняются. Остальные — могут подтвердить занятость и доход, заказав справку из ПФР также онлайн в личном кабинете ДомКлик. Система сама подскажет, какие документы еще нужны для конкретной ипотечной программы, их достаточно просто сфотографировать и загрузить. В итоге, выехать в офис банка необходимо только один раз для подписания кредитной документации — это вопрос безопасности. Но если клиент по какой-то причине не может посетить отделение, то наши сотрудники готовы, с соблюдением всех мер предосторожности для здоровья, приехать к нему. Эта услуга бесплатная, пока она работает только для покупателей квартир в новостройках.
Уважаемый Михаил Иванович!
Примите наши самые теплые поздравления с Днем рождения!
Ваш высокий профессионализм и безграничная ответственность за принимаемые решения направлены на дальнейшее процветание Ленинградской области. Ваши организаторские способности, прагматичный и эффективный подход к решению вопросов заслужили искреннее уважение всех ваших коллег и подчиненных. Желаем успешной реализации всех поставленных целей на благо нашего региона, новых благополучных начинаний.
Крепкого здоровья, благополучия Вам и вашим близким!
Председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области
Седов Денис Станиславович