Первый раз в новый класс
Первого сентября в российские школы пошли 17,5 млн детей, в том числе 2 млн первоклассников. Хотя в стране остаются школы, где есть печное отопление или где дети учатся в три смены, появляется все больше новых современных школ. Учебные заведения строятся не только за счет федерального или региональных бюджетов, но и силами застройщиков.
Как объявил глава Минпросвещения РФ Сергей Кравцов на недавнем совещании членов Правительства, всего к 1 сентября в России открываются 39 218 школ. В том числе 155 только что построенных, в них начнут учебный год более 100 тыс. детей. 71 школа открывается в рамках национального проекта «Образование». 1008 школ отремонтировано за счет федеральных средств, еще 1 тыс. — за счет региональных средств. «Хочу отметить, что все отремонтированные школы оснащены по последнему слову техники, обеспечены новым оборудованием, учебниками, художественной литературой. Что важно, есть высокоскоростное интернет-соединение», — подчеркнул Сергей Кравцов.
Москва. Самые большие и современные
В 2022/2023 учебном году в детских садах и школах Москвы будут обучаться более 1,6 млн детей. Это рекордные цифры в истории московского образования. К 1 сентября в школы зачислено 1,08 млн детей, в том числе 119 тыс. первоклассников, заявил мэр Москвы Сергей Собянин.
«За счет средств бюджета и инвесторов с начала года в столице введены в эксплуатацию 13 школ на 7555 мест. При этом до конца года планируется завершить строительство еще 25 различных зданий для образовательных учреждений», — сказал Андрей Бочкарев, заместитель мэра столицы.
По его словам, темпы строительства образовательных учреждений снижать не предполагается: до конца года запланировано к вводу еще восемь школ на 2950 учеников. В 2023 году только за счет инвесторов планируется ввести в эксплуатацию семнадцать школ.
«Для сохранения баланса между частными и муниципальными соцобъектами выработан механизм, когда застройщик возводит объекты за счет собственных средств, но соблюдая требования городского департамента образования и науки. А уже после ввода в эксплуатацию объекты передаются в ведение города на безвозмездной основе: такие школы и сады доступны детям всего района», — пояснил Андрей Бочкарев.
Накануне Дня знаний Сергей Собянин открыл новые школу на 500 мест в составе ЖК «Сердце столицы». Она включена в состав школы № 1253. Мэр Москвы отметил: «Мы в этом году ввели новые классы космонавтики, авиастроения, казалось бы, какая-то фантастика, но у нас десятки тысяч людей работают в этих отраслях в Москве».
Новая школа на 550 мест открылась в Останкинском районе для учеников 8–11-х классов школы № 1518. Школа богато оснащена. Здесь есть кабинет робототехники, кабинеты иностранных языков, информатики и 3D-моделирования, медиатека, актовый зал, большой и малый спортивные залы, обеденный зал с пищеблоком.
Школа № 1518 — крупный образовательный комплекс, где учатся 1638 школьников и 294 дошкольника. Обучение ведется по технологическому, гуманитарному и социально-экономическому профилям. Реализуются крупные городские образовательные проекты: «Академический (научно-технологический) класс в московской школе», «Медиакласс в московской школе», «Развивающее трансформируемое пространство дошкольных групп», «Эффективная начальная школа», «Математическая вертикаль». Школа является лицензированной городской площадкой компании «Яндекс» для обучения школьников программированию «Академия "Яндекса"». В 2022/2023 учебном году здесь будут открыты предпринимательский и IT-классы.
Группа компаний «А101» построила школу № 2070 «Энергия» в составе ЖК «Скандинавия» в Новой Москве на 1325 учеников. Стены классов, большой лаборатории, центра прототипирования, блока мастерских и ремесленных классов выполнены из прозрачных материалов. Все кабинеты и помещения школы оборудованы для маломобильных учеников, а для детей с ослабленным зрением вся навигационная информация дублируется шрифтом Брайля. Также здесь есть актовый зал, который можно использовать как амфитеатр, конференц-зал и театральную площадку, а также спортзал с профессиональным оборудованием для 30 видов спорта.
В районе Кунцево открылась школа № 64 на 400 учеников. Здесь предусмотрены лабораторные практикумы — трансформируемые пространства для коллективной работы с использованием современного оборудования для углубленного изучения предметов естественно-научного и инженерно-физического направлений. На IT-полигоне планируется проводить занятия и кружки по информатике и робототехнике. Кабинеты иностранных языков оснащены лингафонным оборудованием и трансформируемыми перегородками для занятий в малых группах. Конечно, есть спортзалы с санузлами и душевыми, информационный центр (читальный зал с медиатекой), актовый зал с артистическими и медиаузлом, зоны для свободного творчества — фото- и киностудии.
На прилегающей территории оборудованы футбольное поле, легкоатлетическая и гимнастическая зоны, площадки для игр.
Новая школа на 1375 учеников построена в жилом районе «Новые Ватутинки» в Новой Москве. На этапе проектирования новая школа была номинирована на Архитектурную премию Москвы 2019 года как «Лучшее архитектурно-градостроительное решение объекта образования и медицины». Она станет частью ГБОУ № 1392 им. Д. В. Рябинкина. Всего в школе будет 55 классов. Здание состоит из двух современных корпусов: трехэтажного для начальных классов и четырехэтажного для средней и старшей школы. Корпуса объединены общими помещениями: столовой, медицинским пунктом, музыкальным залом и административными кабинетами. Корпус для младших школьников имеет отдельный вход, пост охраны, гардероб и автономный спортивный зал-трансформер, который легко превращается в актовый зал на 240 мест. Корпус средней и старшей школы спроектирован с учетом современных тенденций, в нем есть научно-естественные, биохимические и инженерно-технические классы. Для каждого учащегося предусмотрен отдельный шкафчик для хранения личных вещей с кодовым доступом.
Есть IT-полигон где можно научиться новому в области web-разработки, телекоммуникации, инжиниринга и аналитики данных, есть кабинет моделирования, оборудованный 3D-принтерами и 3D-сканерами, кабинет робототехники с наборами мировых производителей Lego, Robotis, VEX и конструкторами Tetrix Max, оборудован музыкальный амфитеатр, актовый зал с мультимедийными технологиями, три спортивных зала, большая спортивная зона под открытым небом с футбольным полем, волейбольной и баскетбольной площадками, а также зал для занятий хореографией с балетными станками и зеркалами. Все помещения оборудованы для маломобильных детей, а для учеников с ослабленным зрением навигационная информация дублируется шрифтом Брайля.
Подмосковье с чертовой дюжиной
На территории Московской области всего более тысячи школ. Как заявил в одном из недавних интервью губернатор Подмосковья Андрей Воробьев, 1 сентября открылось тринадцать новых школ: «Тринадцать школ мы запускаем в строй. Еще порядка 50 уже сданы сегодня или будут сданы к 1 сентября 2023–2024 годов. Это большая программа, связана она с тем, что Подмосковье растет. У нас плюс 40 тыс. учеников каждый год, и мы должны успевать. Особенно много первоклашек, и часто первые классы заканчиваются на букву «К», а это уже десятая буква алфавита. Поэтому вводим школы, стараемся».
Готова школа в ЖК «Серебрица». Открыта школа в Лобне. Не новая — пристройка, в которой расположится начальная школа, актовый зал, столовая, большой и малый спортзалы. Главная особенность этой школы — патриотическое воспитание. Школа носит имя своего выпускника Вячеслава Сахнова, погибшего в Дагестане. Он был военнослужащим ФСБ, и теперь школу курирует эта структура. В учебном заведении есть патриотический клуб «Вымпел».
Новый корпус лицея № 7 на 275 учеников построен в Щелкове по госпрограмме Московской области за счет средств бюджета. — с двумя спортзалами, актовым залом, мастерскими, столовой с пищеблоком.
Новая школа на 1100 учеников открылась в Павловском Посаде. Здесь предусмотрены современные учебные классы, лаборатории, мастерские, помещения для групп продленного дня, спортивные и актовый залы, библиотечно-информационный центр, столовая с пищеблоком, административные кабинеты и вспомогательные помещения. С 1 сентября школа начала работать как единый комплекс с детским садом «Семицветик». В учебном заведении планируют реализовать подмосковный проект «Школа полного дня». Дети будут находиться в школе с 8 до 18–20 часов, получая основное и дополнительное образование.
В ЖК «Новоград Павлино» в Балашихе начался учебный процесс в новой школе. Здание состоит из трех блоков, соединенных переходами: для начальных классов, для средней школы и общешкольных помещений. Построены учебные классы, кабинеты для занятий в кружках, несколько столовых, библиотека с читальным залом, помещения группы продленного дня, спортивные и актовые залы, медпункт. Для детей с ограниченными возможностями здоровья установлены пандусы, лифты и специальная разметка.
Также в Балашихе к новому учебному году открыта школа на 1100 учеников в микрорайоне Саввино и самая большая школа, на 1750 учеников, в ЖК «Измайловский лес».
Новая школа распахнула двери 550 ученикам в Можайске — часть гимназии № 4. Новое здание позволит ликвидировать вторую смену в округе, а также подключиться к проекту «Флагманские школы». Будет профильное обучение по двум направлениям — экономическому и гуманитарному. Школа заработает в режиме полного дня: предусмотрены музыкальные, художественные и танцевальные кружки, секция самбо.
Петербург — тоже тринадцать
В этом году в Петербурге в День знаний заработали тринадцать новых школ, заявил губернатор Александр Беглов на городском педагогическом совете в конце августа: «Через два дня в наши школы первый раз в первый класс придут 67 тыс. ребят. За последние одиннадцать лет количество детей, посещающих школы и детские сады, выросло на 360 тыс. Чтобы обеспечить всех ребят местами в образовательных организациях, с 2019 года город строит школы рекордными темпами. Только в этом году у нас появится тринадцать новых школ на 12 400 мест. В ближайшие два года введем еще 52 школы на 48,5 тыс. мест».
Кроме того, бюджет выделил 7 млрд рублей на ремонт школ.
Чтобы добиться прорывов в экономике, в технологиях, дети уже в школах должны заниматься наукой, исследованиями, проектной деятельностью, знакомиться с миром профессий, отметил губернатор. Город уже выделил на создание школьных лабораторий 1,5 млрд рублей. Решено дополнительно выделить еще 1 млрд рублей.
К новому учебному году готова школа № 165 в ЖК «Чистое небо» на 1375 детей. Она оснащена современным оборудованием, лабораториями. Это поможет детям определиться с будущей профессией. Помимо общеобразовательных предметов, здесь будет также дополнительное образование: техническое (инженерия), IT (моделирование, графика), гуманитарное (журналистика), спортивное. Школа уже имеет договоренность о совместной работе с НМИЦ им. Алмазова, ОДК-Климов и Курчатовским институтом.
Школа построена в рамках регионального проекта «Современная школа» национального проекта «Образование». В рамках этого проекта в Петербурге открылись еще три школы — общеобразовательная на 800 учеников на улице Маршала Захарова после реконструкции, школа на 1375 учеников в Пушкине и на 1375 учеников в ЖК «Ручьи», которую город выкупает у Группы ЛСР.
Начались занятия в начальной школе № 133 с углубленным изучением иностранных языков, совмещенной с детским садом, в ЖК ЦДС «Полюстрово». Школа рассчитана всего на 100 учеников, но, помимо учебных классов и рекреаций, здесь организуется библиотека, спортивный зал, медицинский блок, административные помещения. Вход в школу — с помощью системы контроля доступа.
В ЖК «Зеленый квартал» Setl Group построила общеобразовательную школу на 825 учеников — филиал школы № 353. Помимо учебных кабинетов и творческих мастерских, в школе будет работать столовая, библиотека, медицинский кабинет, актовый зал с эстрадой и кладовой для костюмов, декораций и музыкальных инструментов. Для занятий физкультурой предназначены два спортивных зала, во дворе благоустроена большая зона для занятий спортом.
Также компания сдала в эксплуатацию школу на 100 учеников в ЖК «Статус» — филиал общеобразовательной школы № 536 Московского района. Здесь предусмотрены столовая, актовый зал, зал для физкультурных занятий, бассейн.
ГК «Ленстройтрест» досрочно сдала школу с углубленным изучением иностранных языков на 375 детей в финском квартале «Юттери» — вторую площадку школы № 455. Здесь оборудованы два спортивных зала, столовая, медицинский блок, бассейн, актовый зал, библиотека, медиацентр. Здание построено по индивидуальному проекту, а дизайн-проект внутренних помещений разработан совместно со студией DESIGN LAB. На территории школы обустроен стадион с беговыми дорожками, волейбольная и баскетбольная площадки, футбольное поле. Также созданы все условия для учащихся с ограниченными возможностями.
Ленинградская область со «Стимулом»
В Ленинградской области 1 сентября в школу пошли больше 25 тыс. первоклассников, а всего 190 157 учеников. По данным исследования РАНХиГС, число школьников в регионе выросло на 26%. «Закономерный и очень хороший результат. Подтверждает, что Ленинградская область — комфортный для проживания регион, его выбирают для жизни семьи с детьми. В области активно развивается социальная сфера — столько, сколько мы вводим сейчас школ и детских садов, регион никогда не вводил. За десять лет построено и введено 26 школ на 17 509 мест», — заявил губернатор региона Александр Дрозденко.
В День знаний в Ленинградской области открылись три новые школы в Новогорелове и Мурине для 2,4 тыс. учеников. Строительство велось по программам «Современное образование Ленинградской области», «Стимул» и «Соцобъекты в обмен на налоги».
Открылась средняя школа № 5 на 565 учеников в ЖК «Северный». В школе расположены 22 учебных класса, два бассейна, мастерские по обработке металла и древесины, мастерская кулинарии и домоводства, два спортивных и актовый залы, библиотека, столовая, медицинские кабинеты и административные помещения. Рядом со школой устроен стадион с полем для мини-футбола, круговой беговой дорожкой, площадками для волейбола и настольного тенниса и т. д.
Новая школа приняла 1175 учеников в ЖК «GreenЛандия» — «Муринский центр образования № 4». Школа разделена на самостоятельные блоки для младших и старших классов, оборудованы учебные кабинеты, мастерские по обработке дерева, металла, тканей и технологии, мастерская кулинарии. В школе также есть спортивная зона: два спортзала, площадки во дворе.
К вводу в эксплуатацию, кроме того, готова гимназия на 600 учеников в Волхове, школа на 300 учеников в Осельках.
Школы открываются везде
Новые школы открылись в разных регионах России. Так, к 1 сентября в Татарстане подготовлено девять новых школ на 7,3 тыс. мест — в Набережных Челнах, Альметьевске, Сабах, Зеленодольске и Кукморе. Еще по две школы достраиваются в Нижнекамске и на Высокой Горе. А до начала учебного года в Мамадышском и Тукаевском районах появятся еще три образовательных учреждения на 340 учеников.
Новая школа на 132 ученика открылась на острове Итуруп в селе Рейдово в Сахалинской области. Она построена взамен старого деревянного здания. Школа подключена к высокоскоростному интернету, здесь оборудованы специализированные кабинеты физики, химии и биологии, оборудованы актовый зал, медблок, столовая, библиотека, мастерские, спортзал.
1 сентября в Екатеринбурге в квартале № 10 планировочного района «Академический» начала работу новая современная школа на 1100 учеников, построенная в рамках федеральной программы «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда». Всего здесь 44 класса, шестнадцать из которых — начальные. Здание разделено на блоки начальных и средне-старших классов. В учебных корпусах разместились лаборатории, читальный зал, зоны коворкинга и рекреации, мультимедийный класс, интерактивный тир, медицинский блок, обеденный зал, актовый зал, три спортзала, тренажерный зал, а также баскетбольная, волейбольная и гимнастическая площадки, футбольное поле, универсальная площадка для фигурного катания и игры в хоккей на пришкольной территории. Входные калитки снабжены электронными замками, установлено видеонаблюдение.
В Краснодаре распахнула двери для детей самая большая школа в Южном федеральном округе — на 1875 учеников. Она построена в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» и сдана в эксплуатацию на год раньше срока. Здесь обустроены классы, медицинский кабинет, библиотека, актовый зал, спортивные и тренажерный залы, столовая с современным оборудованием. Около здания школы установлены спортивные и детские площадки, футбольное поле с беговыми дорожками.
Штучные школы
Помимо пусть и современных, но все же стандартных школ, в России открываются необычные, специализированные школы.
Ленинградская область вошла в число субъектов, где создаются инженерные классы. Пилотный проект был реализован в прошлом году в Сосновском центре образования Приозерского района, где сейчас работают четыре образцово-показательных инженерных класса. 1 сентября такие же инженерные классы открылись на базе Выборгской школы № 37. Это совместный проект региона и Санкт-Петербургского государственного морского технического университета. Сегодня в Сосновском центре образования обучается почти 500 детей. В инженерных классах ребята разных возрастов углубленно изучают физику, математику, информатику.
Новая школа с инженерно-техническим уклоном на 640 учеников открылась в ЖК «Новое Горелово». Компания «ЛенРусСтрой» полностью завершит проект в текущем году. Школа построена в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
Концепция «Инженерно-технологической школы» ориентирована на современные тренды в экономике, социально-культурной сфере, связанные с преимущественным использования науко- и интеллектоемких технологий, цифровизацией, внедрением систем искусственного интеллекта и инжинирингом.
Здесь оборудованы спортзалы, библиотека, актовый зал, медицинский кабинет и столовая, созданы условия доступности для инвалидов. На пришкольной территории обустроены игровые площадки, установлены турники, тренажеры, оборудован современный стадион с беговыми дорожками.
В Татарстане 1 сентября начала работу новая полилингвальная гимназия «Адымнар — Альметьевск» на 1224 ученика. В начальной школе физическая культура, изобразительное искусство, окружающий мир, музыка и технология будут преподаваться на татарском языке, а во втором классе — на английском. Основы религиозных культур и светской этики, математику школьники будут изучать на русском языке.
Спортивный блок будет включать большой спортзал, малый спортзал и бассейн с двумя чашами. Кроме того, в здании гимназии предусмотрены учебный и административный блоки, медицинские помещения, столовая, актовый зал, библиотека. Также в гимназии планируется открыть школу триатлона для учащихся 1–8-х классов.
Первые два полилингвальных образовательных комплекса в Елабуге и Казани открылись 1 сентября 2020 года, а в сентябре 2021-го заработали школы в Актаныше и Набережных Челнах.
Открылась школа на 825 учеников в ЖК «Янила». В нынешнем году она признана лучшим социальным объектом Ленинградской области в рамках конкурса «Лучшая строительная организация Ленинградской области», организованного «ЛенОблСоюзСтрой». В школе находится образовательный центр Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого. Дети обучаются по специальным программам инженерно-строительных специальностей, работают в лабораториях, имеют возможность изучить новые строительные технологии.
Также школа стала экспериментальной площадкой Федерального института развития образования РАНХиГС при Президенте Российской Федерации по социальной инклюзии детей и подростков, находящихся в трудной жизненной ситуации. В учреждении откроют специальные психолого-педагогические классы.
В школе есть два спортзала, библиотека с медиацентром, мастерские, кулинарная комната, зоны отдыха и игр, яблоневый сад на прилегающей территории.
Средняя школа № 215 «Созвездие» в микрорайоне «Солнечный» стала первым объектом в Екатеринбурге и Свердловской области, построенным по технологии информационного моделирования (ТИМ). В школе оборудовано 20 учебных кабинетов для обучающихся 1–4-х классов и 23 — для учеников средних и старших классов. В распоряжении школьников находятся мастерские: слесарная, столярная и инструментальная мастерские, кабинеты домоводства и швейная мастерская. Учреждение стало площадкой для открытия Центра цифрового образования детей «IT-куб», в котором ведутся программы, посвященные основам программирования, системного администрирования и мобильных разработок. Помимо прочего, в школе организован центр инженерного образования и профильная лаборатория «М-ЛАБС», в которой проходит обучение детей и педагогов по специальностям «Основы векторной графики», «3Д-моделирование и 3Д-печать».
Школьная модернизация
В новом учебном году школьникам предстоит узнать и увидеть много нового. Каждая учебная неделя будет начинаться с подъема флага России и исполнения гимна. В школах введены классные часы «Разговоры о важном» — речь идет о патриотическом воспитании. Курс истории вводится в первого класса. Принят закон о едином подходе к организации продленок в школах страны. Продленка становится частью образовательного процесса. Но решение, открывать ли такую группу, школа принимает самостоятельно, а власти региона должны определиться, могут ли они финансировать содержание детей в продленке.
Второго сентября подписано соглашение о сотрудничестве между Правительством Москвы, Минцифры и Минпросвещения России в сфере создания, развития и эксплуатации информационной системы «Моя школа»: столичный проект «Московская электронная школа» будет экстраполирован на всю Россию.
Только вот до сих пор не известно, останется ли ЕГЭ.
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.
Акционерное общество «Морской вокзал», которое почти 20 лет занимало здание на площади Морской Славы, признано банкротом по собственному иску. Здание передали «Морскому фасаду». Инвестиции его в реконструкцию, по оценке экспертов, превысят 1 млрд рублей.
Иск о признании АО «Морской вокзал» банкротом был подан самой компанией минувшей весной. Причина – накопившийся долг по аренде в размере 528 млн рублей. На днях Арбитраж открыл процедуру банкротства в отношении фирмы. Она продлится до конца июля 2019 года.
«Морской вокзал» занимал здание на пл. Морской Славы на Васильевском острове с 1998 года. Договор был заключен на 49 лет и включал в себя аренду здания межрейсовой базы площадью 27 тыс. кв.м., трех причалов и пирса (общая площадь, которую занимает комплекс – 6,7 га). Но с ноября 2016 года по февраль 2017 года «Морской вокзал» накопил долги перед городом. Только в прошлом году Комитет имущественных отношений взыскал с компании долги по аренде и пени на общую сумму более 50 млн рублей. А имущество, которым пользовался «Морской вокзал», передали (пока на год) в доверительное управление АО «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад». В будущем Смольный собирается передать вокзал инвесторам по долгосрочному договору. Одним из его условий будет реконструкция комплекса. Возможно, имущество в итоге получит «Морской фасад». Он уже вынашивает совместно с городом планы по созданию на этом месте Свободного порта в составе которого будут и пассажирский порт, и морской вокзал, и терминалы на набережных Петербурга.
«Зданием Морского вокзала уже интересовался ряд инвесторов. Локация, а также видовые характеристики объекта делают его привлекательным для реконцепции под гостиницу, бизнес-центр и даже апартаменты. Окончательное решение о будущем проекта, скорее всего, будет принято после того, как прояснится судьба действующего порта для круизных лайнеров. Объем инвестиций в реконструкцию, модернизацию только здания вокзала превысит 1 млрд рублей», - комментирует директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.
«Ранее этот комплекс составлял конкуренцию, пусть и не очень значительную, пассажирскому порту «Морской фасад» на намывных территориях. Если сейчас оба этих объекта будут управляться одной структурой, то перераспределение потоков может пойти как в сторону увеличения загрузки Морского вокзала, так и наоборот», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. По его мнению, в долгосрочной перспективе этот объект, скорее всего, будет реконструирован под другие функции, не связанные с портовой деятельностью. Этому будет способствовать и редевелопмент расположенного рядом «Ленэкспо». «Морской вокзал могут переформатировать в офисный центр или общественное пространство или снести для дальнейшего строительства жилой недвижимости. А сохранение существующей функции возможно только при одном условии – если у УК есть цель сохранить комплекс и сбалансировать с его помощью прием судов, разгрузив «Морской фасад», - считает он.
Кстати:
Реконструкция здания Морского вокзала планируется с 2004 года. Акционеры и чиновники также много говорили о строительстве второй очереди вокзала, которое оценивалось в $100 млн. Планировалось и строительство и третьей очереди за $200 млн. Но дальше переговоров и проектирования дело не двинулось.