На офисном рынке реакция замещения
Структура арендаторов петербургских бизнес-центров изменилась: на смену IT-компаниям пришли компании нефтегазового сектора. Офисные площади, освободившиеся после ухода иностранных компаний, довольно скоро находят новых арендаторов. С продажей офиса сложнее: уходящие компании далеко не всегда обращаются в агентства — покупатели рискуют столкнуться с неприятностями.
Третий вариант — когда освободившиеся площади уже сданы. Полностью сданы офисы в БЦ «Елизаветинский», «Лайт Хаус», «Граффити», частично — в БЦ «Санкт-Петербург Плаза».
Впрочем, по словам участников рынка, есть и четвертый вариант: иностранные компании, уходя из Петербурга, оставляют за собой арендованные площади. Видимо, рассчитывая вернуться.
Имущественные осложнения
Не все иностранные компании уходят с рынка, честно проплатив аренду. Варианты развития событий разные. Например, в Петербурге из-за ухода ретейлера Prisma возник спор между иностранной компанией и владельцем торгового центра «БТК девелопмент». Последний обратился было в Арбитраж по поводу обеспечительных мер в виде ареста имущества ретейлера, однако до судебных разбирательств дело не дошло: очевидно, что стороны договорились. Но, например, в целом ряде регионов суды постановляли взыскать с шведского ретейлера H&M разные суммы — упущенную выгоду из-за закрытия магазинов в торговых центрах.
Президент РФ Владимир Путин уже подписал закон, по которому собственники получили право требовать с магазинов и ресторанов, принадлежащих ушедшим компаниям, арендную плату или расторгать договоры в одностороннем порядке без штрафов.
Госдума, в свою очередь, осенью рассмотрит законопроект о признании последствий санкций и действующих обстоятельств форс-мажором.
Продажа недвижимости и другого имущества также практикуется. Как правило, с дисконтом. Например, McDonald's продал с дисконтом сеть ресторанов, а концерн Renault свои активы в Москве, можно сказать, подарил Российской Федерации и Правительству Москвы, получив за это 1 рубль.
Но не все уходящие из России компании столь же разумны. В частности, это касается продажи офисных помещений /бизнес-центров IT компаний в Петербурге. Так, компания JetBrains распродает недвижимость — бизнес-центр «Универс» на Васильевском острове (6,4 тыс. кв. м), два здания на Приморском проспекте (30 тыс. кв. м) и недостроенный объект, также на Приморском проспекте (35 тыс. кв. м). Готовые здания эксперты Knight Frank St. Petersburg оценивают в 7,3 млрд рублей, но собственник хочет получить 12 млрд.
То ли компания сознательно завышает цену, то ли предвидит судебные расходы. По словам источника, знакомого с ситуацией, генподрядчик недостроенного объекта на Приморском проспекте уже заявил претензии: заказчик остановил строительство с наступлением спецоперации, оставив генподрядчика с дополнительными расходами, вызванными удорожанием строительных материалов и неполученной прибылью в связи с незавершением объекта. Из-за этого генподрядчик несет многомиллионные убытки, которые заказчик погашать не хочет. А действия заказчика говорят о нежелании продолжать строительство.
Вполне вероятно, что будущий покупатель недостроенного бизнес-центра столкнется с юридическими рисками, связанными с недобросовестностью продавца, возможными обременениями и ограничениями, незапланированными расходами, связанными с приобретением объекта с потенциальным спором и с задолженностью перед генподрядчиком. Это станет препятствием с оформлением прав в собственность.
Все в суд!
Хотя в России в связи с уходом иностранных компаний появилось специальное «антисанкционное» регулирование ряда правоотношений с такими организациями, процедура взыскания задолженности с должника — иностранного лица не поменялась, отмечает Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».
«Кредитору в текущей ситуации особенно важно действовать максимально оперативно: проверить применимое по заключенному договору подряда право и подсудность спора из него Арбитражному суду РФ. При этом если никаких специальных оговорок нет, а объект строился на территории РФ, то применению подлежит российское законодательство (п. 3 ст. 1211 ГК РФ) и рассмотрение спора относится к компетенции российских арбитражных судов (пп. 3 п. 1 ст. 247 АПК РФ). Далее потребуется соблюсти претензионный порядок, после чего обратиться с иском о взыскании задолженности», — подчеркнула она.
Сложнее взыскивать долги с компании — владельца недостроенного объекта, особенно подрядчику. Мария Славич пояснила: действующее законодательство не содержит положений, которые позволили бы предъявить подрядчику требование об оплате выполненных им строительных работ к новому собственнику (покупателю) объекта недвижимости. Подрядчик по договору строительного подряда не приобретает прав на возводимый им объект. Крайне спорным является и вопрос о возможности удержания подрядчиком результата работ (построенного или незавершенного строительством объекта) по договору строительного подряда.
Поэтому если у иностранной компании-должника на территории РФ имеется актив в виде здания или незавершенного объекта, то, скорее всего, наиболее эффективным для подрядчика-кредитора будет не дожидаться появления у такого здания нового собственника, а обратиться в суд как можно скорее.
По словам Марии Славич, контрагенты иностранного лица не имеют возможности воспрепятствовать ему прекратить деятельность на территории РФ. Вместе с тем кредиторы таких лиц заинтересованы в сохранении на территории РФ, счетах в российских банках имущество должника, обеспечив реальную возможность исполнить судебное решение и получить удовлетворение своих денежных требований.
Первым шагом при обращении в суд должно стать заявление об обеспечительных мерах — аресте имущества и денежных средств должника. «Также для кредитора по делам с участием иностранных лиц не исключена возможность обратиться с заявлением об обеспечении имущественных интересов заявителя до предъявления иска, т. е. попросить арбитражный суд принять предварительные обеспечительные меры. Однако гарантии того, что суд удовлетворит заявления об обеспечении иска, нет. Поэтому тем более важно обратиться в суд за взысканием долга как можно скорее», — заключила Мария Славич.
Цифровизация, ставшая темой одного из нацпроектов России, проникает во все сферы человеческой жизни. Это подтвердили мероприятия форума «Цифровая неделя СЗФО», который в начале апреля принимала Ленобласть.
Организаторами форума стали Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ, Правительство Ленобласти, Комитет Госдумы РФ по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству.
Целеполагание
Собравшиеся эксперты отметили, что стратегические цели нацпроекта «Цифровизация экономики» определены на самом высоком уровне. Процессы внедрения новых технологий происходят все более активно. Но для того, чтобы эти усилия носили слаженный характер, имели общий вектор движения, необходимо ясное понимание конкретных задач, которые ставятся перед участниками процесса.
«Программа «Цифровизация экономики» принята, но надо понимать, что это живой организм, который может меняться, в который, по мере наработки опыта, более четкого определения возникающих проблем, а также изменений в текущей ситуации (которые сейчас происходят очень быстро), должны вноситься соответствующие поправки», – подчеркнул замглавы Минцифры РФ Олег Войтенко.
По его словам, в российских условиях государство должно сыграть ключевую роль в процессе цифровизации. «Одной из важнейших сегодняшних задач является формирование законодательной базы в этой сфере. Без нее активизация процессов невозможна. Но при этом надо понимать, что вопрос нельзя зарегулировать. «Цифра» сама по себе очень гибкая сфера, и законодатель должен это учитывать», – добавил замминистра.
Эту мысль поддержал замглавы Комитета по контролю и регламенту Госдумы РФ Михаил Романов. «Государство должно выступить инициатором в вопросах правового регулирования в этой сфере. Необходимо создание законодательной базы для правильного с правовой точки зрения функционирования цифровой экономики», – отметил он.
Директор по региональной политике АНО «Цифровая экономика» Александр Зорин добавил, что в России роль государства в решении задач цифровизации особенно велика. «Очень многие вопросы решаются за счет федерального бюджета. В подавляющем большинстве других стран доля государственного участия, в том числе и финансового, – гораздо меньше», – констатировал он.
Михаил Романов напомнил, что Президент России Владимир Путин поручил максимально перевести в «цифру» взаимодействие органов власти всех уровней с бизнесом и гражданами. «Стоит задача обеспечить рост качества государственного управления путем использования информационных технологий», – подчеркнул Михаил Романов. Олег Войтенко добавил, что следствием этого должно стать прорывное развитие в области инноваций и привлечение серьезных инвестиций как в цифровую, так и в иные сферы экономики страны.
Поскольку цифровизация по самой своей сути не может носить фрагментарный характер, а должна привлекать комплексные решения, которые задействуются множеством пользователей, необходимо как можно более активно вовлекать граждан во все проекты в этой сфере, считают эксперты. «А для этого реализуемые проекты должны быть «человекоцентричны», полезны людям. Они должны упрощать, а не усложнять жизнь. Тогда гражданам не надо будет разъяснять, зачем это нужно. Они сами будут заинтересованы в новых возможностях», – отметил заместитель председателя Правительства Ленобласти, председатель Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Дмитрий Ялов. Его полностью поддержал Александр Зорин. «Приоритет необходимо отдавать тем проектам, которые непосредственно улучшают жизнь граждан», – подчеркнул он.
Власть и бизнес
Александр Зорин напомнил, что нацпроект называется «Цифровизация экономики» и, соответственно, помимо предоставления тех или иных возможностей для граждан, он должен толкать вперед народное хозяйство страны. «Если цифровизация не дает возможности повысить производительность труда, – она не нужна», – поддержал его председатель Экспертного совета по цифровой экономике и блокчейн-технологиям при Комитете Госдумы РФ по экономической политике Артём Кольцов.
Кроме того, Александр Зорин подчеркнул, что, хотя на нацпроект выделяются колоссальные финансовые средства из федерального бюджета (1,63 трлн рублей до 2024 года), необходимо активное вовлечение в него всех заинтересованных сторон. «Роль государства в развитии цифровой экономики – ключевая, но добиться успехов невозможно без участия региональных властей, а также бизнеса и научной общественности», – отметил эксперт.
По его словам, значение предпринимательства в этой сфере вполне сопоставимо с ролью федеральной власти. И, что особенно важно, оно стремится к активному взаимодействию в деле продвижения цифровых технологий. «Бизнес фактически готов за свой счет решать часть государственных задач в этой области. Сотрудничество необходимо. Чем более тесным оно будет, тем более успешно мы будем продвигаться в деле цифровизации. Поэтому нужно приветствовать и создание государственно-частных партнерств, и других форм взаимодействия с бизнесом в этой сфере», – заявил Александр Зорин.
Заместитель руководителя Департамента информационных технологий Москвы Андрей Бородин поддержал эту мысль «Необходимо всемерное привлечение бизнеса. Как только приходит он – приходят и деньги. Кроме того, появляется понимание, что действительно нужно людям, а также идеи, как сделать тот или иной продукт привлекательным и удобным», – отметил он. «Государственные органы должны быть модераторами платформ данных, а надстройки, «суперсервисы» – сделает уже бизнес», – добавил Артём Кольцов.
Александр Зорин рассказал, что АНО «Цифровая экономика» создает базу эффективных кейсов – от ведущих общероссийских и местных компаний, – которые можно тиражировать в других регионах.
Центр и регионы
Директор АНО «Экспертный центр электронного государства» Павел Хилов напомнил, что Президент давал поручение осуществлять нацпроект в сфере цифровизации в тесном контакте с субъектами РФ. «Нужно слушать регионы, выяснять их позицию. Ведь огромная часть работы по практическому доведению «цифры» до людей находится именно на этом уровне. В регионах много успешных практик, конкретных эффективных разработок. Они, может быть, частного, а не общероссийского масштаба, но надежно работающие», – отметил он. «В каждом регионе свои условия; и эти особенности необходимо учитывать для успеха нацпроекта в целом», – поддержал его Андрей Бородин.
«Необходимо, чтобы реальные изменения в цифровой сфере были прежде всего сориентированы на те отрасти, которые распространены и успешно работают в данном конкретном регионе. Это даст максимальный экономический эффект, обеспечит востребованность преобразований», – со своей стороны, добавила глава Комитета цифрового развития Ленобласти Виктория Кузнецова.
Заместитель директора Департамента проектов цифровой трансформации Минцифры РФ Даниил Сорокин в принципе согласился с этим тезисом, однако напомнил, что цифровые решения будут эффективны лишь в том случае, если будут увязаны между собой. «Надо понимать, что определенные централизация и унификация необходимы. Запускаемые продукты смогут работать в полную силу, только если они будут носить «сквозной» характер, «прошивать» всю систему в целом, если их можно будет использовать из любого региона», – подчеркнул он.
Мнение
Дмитрий Ялов, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Приведу конкретный пример возможностей цифровых технологий. По нашим данным, до 50% людей, проживающих на территориях массовой застройки Ленобласти вблизи Петербурга, зарегистрированы не в нашем регионе. Между тем, социальная и прочая инфраструктура рассчитывается именно по числу «прописанных». Образуется перекос. Однако анализ больших данных позволит нам определить реальное число граждан, проживающих в данной локации, и рассчитать необходимую инфраструктуру. Пока при реализации этой концепции возникают сложности: во-первых, получение данных; во-вторых, грамотная их обработка и анализ; и, наконец, легализация данных, то есть возможность их использования для обоснования принятия тех или иных решений.
Экологический фактор играет все более важную роль в нашей стране. Не случайно именно этой теме посвящен один из национальных проектов. Немалую роль в деле охраны природы играют и правоохранительные органы, курирующие эту сферу. Это подтверждает ситуация с заводом «АБЗ-1», на котором был выявлен сброс загрязняющих веществ.
Прокуратура Пушкинского района Санкт-Петербурга обнаружила экологические нарушения в работе ОАО «Асфальтобетонный завод № 1» («АБЗ-1»). В результате осуществленной проверки выявлены факты сверхнормативного сброса загрязняющих веществ в централизованные системы водоотведения. В частности, в сбрасываемых стоках обнаружено превышение предельно допустимой концентрации железа, алюминия, марганца, меди, цинка и нефтепродуктов.
«АБЗ-1» является одним из крупнейших в Санкт-Петербурге производителей асфальтобетонных смесей для строительства, реконструкции и ремонта проезжей части и благоустройства территорий. Предприятие располагает несколькими производственными площадками в разных частях города. Нарушения были выявлены на площадке, расположенной по адресу: Пушкин, Гусарская ул., 30.
Руководству «АБЗ-1» Прокуратурой Пушкинского района было внесено представление с требованием устранить нарушения закона. Предприятию было также предписано провести промывку канализации и очистить колодцы.
В компании не отрицают факт нарушения. «В ноябре 2018 года на производственной площадке «АБЗ-1» было выявлено превышение содержания железа в составе сточных вод. Инцидент – залповый выброс – произошел из-за аварии систем холодного водоснабжения, связанной с прекращением подачи воды», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в пресс-службе компании.
Там также рассказали, что заводом были проведены мероприятия по промывке – чистке систем канализации, после чего направлено письмо в «Водоканал» с просьбой провести повторный отбор проб. «По результатам анализа, нарушений по качеству и составу сточных вод не выявлено», – подчеркнули представители «АБЗ-1».
В Прокуратуре Пушкинского района также подтверждают, что предписания предприятием исполнены. «После рассмотрения представления организация приняла меры по обеспечению водоотведения с учетом нормативных требований. Проведена промывка хозяйственно-бытовой канализации и очистка колодцев. Виновное должностное лицо привлечено к дисциплинарной ответственности», – сообщили в надзорном ведомстве.
Природоохранная прокуратура Санкт-Петербурга совместно с Комитетом по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности проводит большую работу в рамках мероприятий государственного экологического надзора. В частности, в 2018 году проведено 3369 мероприятий в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, что в два раза больше, чем в 2017 году. Выявлено почти 1,5 тыс. нарушений в области природоохранного законодательства, большая часть из которых – в области обращения с отходами. Наложено штрафов на сумму 36,57 млн рублей, что на 10 млн больше, чем в 2017 году.
Кстати
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти удовлетворил иск городского Комитета по природопользованию к ЗАО «Экопром», с ответчика было взыскано 1,1 млн рублей.
Претензии ведомства касаются случая более чем трехлетней давности. Тогда был зафиксирован незаконный слив «Экопромом» вредных веществ в реку Мурзинку на юге города, от которых она даже меняла свой цвет. Признать свою вину добровольно компания отказывалась. «Экопром» платит штрафы уже не в первый раз.