Приключения Технического регламента в России
Перевод большинства технических требований в разряд добровольных в сфере строительства законодательно не продуман и вызывает множество вопросов. Такие выводы делает генеральный директор компании «Эксперт Проект» Максим Яковлев. В авторской статье эксперт вспоминает новейшую историю отраслевого технического регламента и рассуждает о том, как его выполнять после последних принятых законодательных изменений.
В ходе совещания на тему дорожного строительства 2 июня 2022 года вице-премьер Марат Хуснуллин доложил Президенту РФ об исполнении поручения по сокращению количества обязательных требований в строительстве. Соответствующее Постановление от 20 мая 2022 года № 914 вступит в силу 1 сентября 2022 года. При этом, как сообщил вице-премьер, сами нормы не перестанут действовать, а перевод обязательных требований в разряд добровольных создаст для проектировщиков и строителей возможность выбирать, какие нормативные документы они будут использовать для подтверждения соответствия проекта требованиям Технического регламента по безопасности зданий и сооружений.
Неужели теперь застройщики вздохнут свободно, так как не будет двойных толкований нормативных документов? Давайте разберемся. Новейшая история сокращения обязательных документов в строительстве началась в августе 2020 года, когда Правительство РФ в соответствии с частью 5 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ утвердило новый перечень (№ 985) национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента. Данный документ вступил в действие с 1 августа 2020 года и должен иметь силу в течение как минимум пяти лет. Его подготовила команда под руководством вновь назначенного руководителя Министерства строительства РФ. Однако, несмотря на то, что чернила на подписи премьера под перечнем № 985 еще не успели высохнуть, Правительство РФ уже в ноябре 2020 года в нарушение Федерального закона № 384-ФЗ утверждает новый перечень — № 815, который вступил в действие с 1 сентября 2021 года.
Что же заставило чиновников это сделать? Как указывается в обосновании Минстроя, четырехмесячная практика применения перечня № 985 показала наличие в нем технических ошибок и дублирований, исключение которых в новой редакции документа разрешит возникающие вопросы и обеспечит единообразное толкование и применение требований субъектами права.
Сколько же этих ошибок? Одна, две, больше? Оказалось, что обнаружено семь листов технических ошибок. Таким образом, измененный перечень должен быть сокращен на 153 пункта (включающий в себя 254 требования безопасности). Однако Министерство строительства РФ на этом не успокоилось и инициировало принятие Постановления Правительства РФ от 20 мая 2022 года № 914 «О внесении изменений в перечень № 815», которое и вступит в действие с 1 сентября 2022 года.
В проекте данного постановления, в его первоначальном варианте, из перечня № 815 исключались все обязательные своды правил и национальные стандарты. Однако в недрах согласующих министерств нашелся один компетентный специалист, который, по всей видимости, сообщил «специалистам» Минстроя, что для принятия этого постановления в таком виде необходимо менять Федеральный закон № 384-ФЗ. Его изменение потребовало бы много времени, а руководству Минстроя необходимо было доложить о выполнении поручения Президента. В связи с этим принято «гениальное» решение — оставить в перечне № 815 всего один национальный стандарт и четыре свода правил (СП), самым важным из которых оказался СП 28.13330.2017 — защита от коррозии.
Так что же получается? Застройщик теперь обязан выполнить только эти пять документов, а остальные добровольные может не выполнять? Нет, это не совсем так. Добровольность не означает, что данные нормы не нужно соблюдать!
Добровольность применения предоставляет возможность использования проектировщиками либо добровольных требований, либо на альтернативной основе других правил при дополнительном обосновании того, что они обеспечивают соблюдение требований Технического регламента. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов при условии, что содержащиеся в них проектные значения параметров и другие проектные характеристики здания или сооружения обосновываются одним или несколькими из следующих способов: 1. Результатами исследований. 2. Расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам. 3. Моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий. 4. Оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.
Однако что означают эти четыре волшебных пункта? Несмотря на то, что они существуют в федеральном законе уже в течение девяти лет, «специалисты» Минстроя РФ не соизволили разработать подзаконные акты по методологии соответствия каждого из этих четырех положений, а значения этих пунктов не понимает никто из чиновников ведомства.
Что же остаётся в сухом остатке: 1. Исключив из технического регламента практически все обязательные требования, Минстрой полностью изменил принципы технического регулирования в строительстве. 2. Ввиду фактического отсутствия возможности проектировщикам обосновать не применение добровольных сводов правил одним или несколькими из этих четырех способов 667 документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе, стали обязательными к применению.
Архитекторы не оставили проект без замечаний.
Заказчиком работ выступило ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Сити»; исполнителем – архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
Новый жилой комплекс расположится вдоль Фарфоровской улицы, занимая весь квартал от улицы Бабушкина до улицы Седова. По сути, он станет продолжением ЖК «Стрижи в Невском», который Setl City возводит в северной части того же квартала, вдоль Железнодорожного проспекта.
Напомним, строительство и продажи жилья в комфорт-класса ЖК «Стрижи в Невском» стартовали в октябре 2018 года. Проект реализуется в рамках редевелопмента бывшей территории Северо-Западного трубного завода (СЗТЗ). Будет возведен ряд корпусов переменной высотности (10–24 этажа), подземные паркинги на 1279 машино-мест, трехэтажный детсад на 250 мест. Завершение реализации проекта намечено на начало 2022 года (первые два корпуса – начало 2021-го).
Рассматривавшийся Градсоветом проект также предполагает редевелопмент, на этот раз бывших земель пивоваренного завода «Балтика» (ранее принадлежавших пивзаводу «Вена»), приобретенных Setl City в 2018 году. Он задуман и реализован как развитие и продолжение «Стрижей», разработчиком проекта которых также выступало АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры».
Новым проектом предусмотрено строительство ряда корпусов (торцом выходящих на Фарфоровскую улицу), с постепенно возрастающей со стороны улицы Бабушкина высотностью: начиная с 10-этажных зданий высотой 33 м до отдельно стоящей 75-метровой доминанты на пересечении с улицей Седова. Общая площадь жилья должна составить около 82 тыс. кв. м. Парковки расположатся в подземных этажах, а также в отдельно стоящем трехэтажном паркинге. В проект входит также детский сад на 170 мест (отметим, что, по данным властей Невского района, в этой локации существует профицит мест в школах, поэтому Setl City попросили запроектировать только детсады, которые застройщик готов возвести за свой счет).
По словам Михаила Кондиайна, заместителя генерального директора АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры», здание пивзавода «Вена», построенное в конце XIX века, находящееся на территории проекта, будет сохранено, хотя перспективы его современного использования пока не определены. По его словам, под краснокирпичную архитектуру исторического объекта будут стилизованы первые этажи жилых корпусов нового проекта. «Это создаст стилистическую перекличку новой и старой застройки», – отметил архитектор.
Он отметил, что авторский коллектив, работая над проектом, ставил задачу создания комфортной комплексной застройки. «Квартал представляет собой гармоничное целое, с расположенными внутри озелененной территории аллеями и зонами отдыха. Детсад также спроектирован в глубине квартала, на удалении от транспортных магистралей, что обеспечит безопасность детей», – говорит Михаил Кондиайн.
По мнению рецензента – Сергея Бобылёва, генерального директора Архитектурной мастерской С. Ю. Бобылёва – обсуждаемый проект представляет собой крепкую, достойную работу. «Реализация нового комплекса в духе уже согласованного проекта жилищной застройки, продолжением которой должна стать рассматриваемая концепция, представляется логичной и убедительной», – отметил он.
Специалист поддержал также строительство доминанты на углу Фарфоровской и Седова (для чего требуется отклонение от условной предельной высоты застройки). «Во-первых, поблизости уже существуют объекты сопоставимой высотности. А во-вторых, реализованная концепция постепенного повышения высоты зданий вдоль Фарфоровской улицы, «просит» завершения четким акцентом», – считает Сергей Бобылёв. При этом он порекомендовал подумать над архитектурой доминанты, сделать ее более выразительной, возможно, отойти от стилистической привязки к другим зданиям комплекса.
Наличие высотки в проекте особых возражений у членов Градсовета не вызвало. Тем не менее, архитекторы не оставили проект без замечаний. Они касались как общих принципов подхода к редевелопменту территорий «серого пояса», так и непосредственно обсуждаемого проекта: озеленения, плотности застройки и др.
Основная критика коснулась квартирографии проекта, главную роль в которой играют студии. «Представленный проект в наибольшей степени решает задачу размещения максимального количества квадратных метров на ограниченной территории», – отметил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев, посетовав на появление очередного «потенциального гетто».
Результаты голосования членов Градсовета будут официально объявлены только через неделю, однако, по словам источника, проект в целом получил одобрение, с рекомендацией учесть сделанные архитекторами замечания.
Актив оценен в 176,4 млн рублей. Покупатели будут играть на понижение. Минимальная возможная цена продажи – 97 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на торги здание ликвидируемого «Инвест-Экобанка» на ул. Красного Курсанта, 25В, в шаговой доступности от станции метро «Чкаловская». Продажа готовится по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ).
Это трехэтажное здание площадью 9,5 тыс. кв. м, с фасадом на Пионерскую улицу, – часть комплекса чулочно-трикотажной фабрики «В. П. Керстен» (в советское время ее переименовали в «Красное Знамя») и является объектом культурного наследия. Сегодня большая часть построек этой фабрики отреставрирована. Здесь созданы бизнес-центры Red Cadet, «Пионер», «Тусар», также работает магазин навигационных и геодезических систем.
Продажа организована через публичное предложение цены на электронной площадке lot-online.ru. Аукцион начался 6 февраля с отметки 176,4 млн рублей и продлится до 25 мая 2019 года. Минимальная цена продажи – 97 млн рублей.
«Оптимальная стоимость этого лота – 11–12 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть всего около 114-115 млн рублей. От инвестора потребуются в будущем существенные вложения в реконструкцию. Здание прекрасно подойдет под какую-то творческую функцию: например, креативное пространство или киностудию. А большая площадь бывших производственных помещений позволит создать и пространство для спортивных активностей – роллердром или батутный центр. Объектом может заинтересоваться классический инвестор, который готов к долгой окупаемости и будет счастлив обладать недвижимостью на Петроградской стороне. Но проект необходимо развивать комплексно, выкупив остальные постройки, так как невозможно создать качественный объект недвижимости с видом на полуразрушенные цеха», – говорит управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Rusland SP Сергей Фёдоров считает, что здание, с учетом складывающейся вокруг жилой и административно-деловой застройки, интересно как будущий офисный центр. «Девелоперского потенциала там нет, поэтому нужно рассматривать его рыночную стоимость в текущем состоянии, с возможностью увеличения арендного потока за счет инвестиций в ремонт и инфраструктуру здания. Думаю, адекватна цена на уровне 120 млн рублей за все здание. А средняя ставка аренды офисов для этого места – 1,2–1,3 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и КУ», – говорит он.
Кстати
РАД продает и здание бизнес-центра «Тусар» (ул. Красного Курсанта, 25, лит. Н) на той же территории. Его площадь – 5 тыс. кв. м, а участка под ним – 0,27 га. Недвижимость принадлежит ЗАО «Акционерный коммерческий банк «Тусар», который, как и «Инвест-Экобанк», потерял лицензию в 2015 году.