Мода на бронирование
Застройщики все чаще объявляют бронирование квартир на ранней стадии строительства, до официального старта продаж. Это законно, но риски будущих дольщиков возрастают.
Застройщик может открывать продажи на основании разрешения на строительство и проектной декларации. Во многих случаях компания объявляет бронирование, имея на руках такие документы. В этом случае эксперты оценивают этот факт как маркетинговый ход, который позволяет изучить конъюнктуру рынка. «Так делают почти все застройщики, чтобы понять, каков будет финансовый поток в первые три месяца после старта продаж. Застройщики должны понимать, сколько покупателей к ним придет. Т. е. цель бронирования — сформировать пул на старт продаж», — поясняет Павел Штепан, учредитель ГК «ЮРИНФО».
По формальному признаку
Хотя застройщик имеет право привлекать деньги только на основании договора долевого участия, Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», указывает: «Действующее гражданское законодательство основывается на принципах свободы договора: между застройщиком и гражданами могут заключаться иные виды договоров, в том числе договор бронирования, предметом которого может являться предоставление преимущественного права на приобретение квартиры. Такая потребность может возникнуть исходя из желания покупателя подготовиться к будущей сделке, при этом быть уверенным в том, что интересующая его квартира не будет продана иному покупателю».
Бронирование — не бесплатная услуга, она обойдется потенциальному дольщику минимум в 200–300 тыс. рублей. Но и цены до открытия продаж на 5–15% ниже, хотя на старте обычно они и без того невысоки. Покупатель, как правило, платит «живые» деньги. Уплаченная сумма, подчеркивает Максим Алексеев, не может учитываться в оплате ДДУ — это будет прямое нарушение 214-ФЗ, поскольку «застройщик не вправе оставлять у себя денежные средства, причитающиеся по ДДУ, вся сумма должна идти на эскроу-счета».
Однако, получая деньги от будущих покупателей за услугу бронирования квартиры, застройщики формально не нарушают действующее законодательство, добавил эксперт.
Без формализма
В то же время договор бронирования — не тот документ, который позволит стать впоследствии собственником жилья, он лишь резервирует конкретную квартиру за потенциальным дольщиком до заключения ДДУ. Поэтому для покупателя возникают риски.
Максим Алексеев перечисляет:
- риски, связанные с заблуждением покупателя относительно сути сделки, заключаемой на основании договора бронирования, поскольку бронь — это выражение лишь неких условий будущей сделки, бронирование не является предварительным договором, а также не влечет правовых последствий, направленных на приобретение самого объекта, в отличие от ДДУ;
- риск двойной продажи, поскольку договор бронирования не регистрируется;
- договор бронирования не дает гарантий приобретателю в отличие от прав дольщика, предусмотренных Законом № 214-ФЗ;
- риск потери внесенных денежных средств, в случае если сделка не состоится по любым причинам, — приобретателям необходимо внимательно ознакомиться с условиями бронирования, особенно в части порядка возврата внесенных денежных средств.
К тому же не факт, что застройщик, объявивший бронирование, вообще получит разрешение на строительство и выйдет на площадку.
Павел Штепан полагает, что практику бронирования пресекать не надо. Обе стороны сделки получают выгоду: застройщик — понимание спроса, цен и первых финансовых потоков, покупатель — льготную цену на квартиру. «Деньги он платит небольшие, а опасности двойных продаж нет», — убежден эксперт.
«Мне кажется, практику бронирования сложно пресечь, поскольку никуда не исчезнет спрос со стороны потенциальных покупателей "придержать" за собой право на покупку квартиры, пока покупатели разрешают некоторые формальности с подготовкой к будущей сделке. Да и добросовестные застройщики, ориентируясь на спрос на такую услугу со стороны покупателей, будут находить механизмы предварительно закрепить намерения сторон относительно будущей сделки. Самое главное, чтобы приобретатели понимали и осознавали правовые последствия предлагаемой им схемы с бронирования», — резюмирует Максим Алексеев.
ОТ РЕДАКЦИИ
Каждый месяц «Строительный Еженедельник» публикует информацию о выведенных на рынок новых проектах в двух столичных регионах. И каждый месяц несколько проектов из этого списка приходится удалять перед публикацией — застройщики, как оказывается, не объявляли о старте продаж, речь идет только о бронировании. Если это законная процедура, чего они опасаются?
На строительной площадке жилого комплекса «Белый Остров» состоялась торжественная церемония заливки фундамента. Новый экологичный проект бизнес-класса в Приморском районе Санкт-Петербурга возводит «БАЗИС-СПБ» — дочерняя компания международной корпорации BAZIS-A.
В угол дома при заливке фундамента были заложены три монеты — российский рубль, казахский тенге и исторический рубль — они стали символом и пожеланием процветания и богатства жителям дома.
«Состоялся самый важный момент строительства — мы заложили основу нашего нового комплекса. Для нас это торжественный момент, ведь именно фундамент определяет надежность, прочность и долговечность дома», — подчеркнул генеральный директор «БАЗИС-СПБ» Александр Игнатов.
«БАЗИС-СПб» представляет в России бизнес-интересы международной корпорации BAZIS-A — крупнейшего застройщика Казахстана, который работает на строительном рынке с 1991 года. В Петербурге компания специализируется на проектировании и строительстве домов бизнес-класса, которые отличает функциональность, технологичность, эстетичность и продуманная внутренняя среда.
Инновационность
Застройщик заложил в проект ЖК «Белый Остров» экологичный образ жизни современной семьи, умеющей активно проживать настоящий момент, осмысленно подходя к вопросу использования своих и природных ресурсов, и отвечать духу технологичного времени.
«Белый Остров» — пример новаторского подхода к строительству жилых зданий: большое внимание застройщик уделил энергоэффективности, экологичности и эргономичности комплекса.
Статус энергоэффективного и экологичного комплекса подтверждается международной сертификацией Leed. «Белый Остров» — первый в Петербурге и второй в России комплекс, проходящий сертификацию по этому стандарту.
«БАЗИС-СПБ» — одна из немногих компаний в городе, использующая в своей работе методы информационного моделирования (BIM-технологии), которые помогают рационально использовать ресурсы так, чтобы повысить прочность, долговечность, энергоффективность и эргономичность дома.
Рациональность
Жилая часть комплекса будет состоять из четырех корпусов, объединённых стилобатом. В комплексе запроектированы «умные» планировки, отличающиеся вариативностью (уникальные для каждой секции) и эргономичностью (продумано рациональное использование каждого квадратного метра). В четырех корпусах представлено 535 квартир: от просторных 30-метровых студий до четырёхкомнатных вариантов. В квартирах предусмотрены прачечные, гардеробные, террасы.
Локация
Проект реализуется в рамках редевелопмента участка в исторической части Приморского района Петербурга по адресу: Белоостровская улица, 9.
Жилой комплекс возводится в районе с развитой транспортной, развивающейся социальной, торговой и развлекательной инфраструктурой. Жители ЖК «Белый Остров» благодаря удачной локации, будут иметь в пешей доступности всё необходимое для комфортной жизни: школы, детские сады, торговые центры и магазины, рестораны, медицинские учреждения, а также многочисленные парки и скверы.
Территория комплекса спроектирована с учетом обеспечения максимального удобства будущих жильцов. Внутреннее пространство ЖК «Белый Остров» будет полностью пешеходным, организованным по принципу «двор без машин». Здесь разместятся детские площадки, прогулочные зоны, украшенные современными элементами уличного декора, цветниками, малыми архитектурными формами. Своя зелёная зона сделает дом островком спокойствия, а двор — местом полноценного отдыха и общения с соседями.
Планируемый ввод ЖК «Белый Остров» в эксплуатацию — III квартал 2023 года.
В настоящее время на федеральном уровне озвучена поддержка очень ограниченной части крупных строительных компаний. Однако статистика показывает, что строительная отрасль Санкт-Петербурга находится в более тяжелом состоянии, по сравнению с другими регионами. Союз строительных компаний «Союзпетрострой» с самого начала введения ограничений и в настоящее время продолжает бороться за спасение строительного бизнеса.
Тревожные цифры
По данным Росстата, в Санкт-Петербурге в 1 кв. 2020 г. использование строительными организациями производственных мощностей сократилось на 15-20% до среднего уровня по стране. С 3 кв. 2019 г. индекс предпринимательской уверенности петербургских строителей постоянно снижается и находится на более низком уровне, по сравнению с Северо-Западом и РФ в целом. На фоне тенденции роста средней обеспеченности по Российской Федерации, и роста обеспеченности в Москве (и Ленинградской области) в 1 кв. 2020 г. на Северо-Западе и в Санкт-Петербурге обеспеченность заказами снижается.
На фоне общей тенденции снижения обеспеченности финансированием, но при росте обеспеченности в РФ, Москве (и, частично, Ленинградской области) в 1 кв. 2020 г. на Северо-Западе и в Санкт-Петербурге обеспеченность финансированием постоянно падает. На фоне общего снижения числа строительных предприятий по РФ (за исключением аномального роста в Ленинградской области) в Санкт-Петербурге с января 2019 число предприятий сократилось на 14%. Очевидно, что часть предприятий Санкт-Петербурга сменила прописку на Ленинградскую область, так как оценивает его более благоприятным регионом для строительной деятельности.
Поддержка нужна всем
В настоящее время из всех предприятий строительного комплекса на федеральном уровне озвучена поддержка только компаний, включенных в Перечень системообразующих предприятий, а также компаний-застройщиков жилья комфорт-класса (субсидирование процентной ставки по ипотеке и выкуп квартир корпорацией Дом.РФ), т. е. в основном только очень ограниченной части крупных компаний. «Мы считаем такой подход в корне неправильным, – говорит Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя». – Для Санкт-Петербурга системообразующими являются не только строительные компании и производители стройматериалов, перечисленные в Перечне, но в целом весь строительный комплекс города и прежде всего – компании малого и среднего бизнеса: заказчики-застройщики, генподрядчики, субподрядчики, выполняющие общестроительные и специализированные работы, производители строительных материалов; проектные и изыскательские организации, риэлторы».
По данным Петростата, объём работ организаций вида деятельности «строительство» в январе-феврале 2020 года составил в целом 52 638 млн руб., причём из них только 18 469 млн руб. (35% от общего объёма работ) приходится на долю крупных и средних организаций. Получается, что 65% – доля малых компаний, а численность их работников составляет 11% от общего числа всех малых предприятий по городу. Таким образом, совместно компании малого и среднего строительного бизнеса выполняют около 75% общего объем работ по городу. В целом на предприятиях данного вида деятельности занято 5% от общего числа всех работников городских предприятий. А если учитывать мультипликативный эффект строительной отрасли (одно рабочее место в строительстве создаёт от 8 до 12 мест в смежных отраслях), строительная отрасль в целом обеспечивает около 40% рабочих мест в Санкт-Петербурге.
Сводный анализ сведений, собранных «Союзпетростроем» по репрезентативной выборке строительных организаций и производителей строительных материалов, показывает, что в апреле 2020 года у компаний происходит резкое снижение поступлений денежных средств – в среднем на 33,9% по отношению к апрелю 2019 года. «Вывод неутешительный: без поддержки со стороны государства для компаний строительного комплекса станет невозможным выполнение поставленной перед ними задачи сохранения численности сотрудников и выплаты им заработной платы, они вынуждены будут массово сокращать своих работников и банкротиться, что повлечёт за собой волну банкротств предприятий в смежных отраслях и массовый рост безработицы», – считает Лев Каплан.
В результате, государство потеряет значительную часть налоговых поступлений в бюджет от таких компаний, а также получит значительный рост расходов на выплату пособий по безработице как сотрудникам обанкротившихся строительных организаций, так и в связанных с ним отраслях.
Принятые предложения
При поддержке вице-губернатора Николая Линченко и профильных строительных объединений удалось отстоять право строительных компаний и промышленности стройматериалов продолжать свою деятельность без приостановки – как предприятиям непрерывного цикла. Кроме того, удалось добиться возможности увеличения авансирования при работе на объектах государственного заказа и возобновления работы Росреестра.
В начале апреля «Союзпетростроем» была собрана подробная статистика по налогам на фонд оплаты труда, а также по снижению выручки компаний строительного комплекса города. На основе собранных данных в органы государственной власти было направлено предложение инициировать на федеральном уровне снижение стоимости рабочей силы для работодателя, снизив совокупные налоги на ФОТ на размер аналогичных налоговых отчислений за предыдущий год. Данное предложение было поддержано Комитетом по труду и занятости населения Санкт-Петербурга и передано в Правительство Санкт-Петербурга для направления в федеральные органы власти. «Результатом стало снижение ставки страховых взносов для субъектов МСП. Мы считаем, что это произошло в том числе благодаря и нашей совместной работе с комитетом, – поясняет заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова. – В соответствии с разъяснениями Минстроя в ответ на наше обращение в Правительство РФ ответственными за поддержку предприятий строительной отрасли являются региональные власти. И мы будем добиваться от них принятия соответствующих решений. Тем более, что мы имеем поддержку в этом вопросе со стороны Комитета по строительству и Законодательного собрания Санкт-Петербурга».