Дом Рогова: Снести и отстроить заново
К такому решению Cовет по культурному наследию Санкт-Петербурга склонили выводы шестой экспертизы, проведенной институтом «Спецпроектреставрация», а также доводы завкафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского госуниверситета путей сообщения Владимира Улицкого.
Специалисты датируют постройку здания концом XVIII – началом XIX в. Дом обозначен на карте 1804 г. по Загородному пр. до угла с пер. Щербакова. Позднее появились пристройки вдоль переулка. В статусе вновь выявленных объектов культурного наследия Дом Рогова, как и Дом Дельвига, пробыл на протяжении 15 лет. «В квартале примерно 5-6 таких зданий, которые, наверное, можно отнести к первой серии «типовых домов» екатерининских времен», - заметил начальник отдела госучета объектов культурного наследия КГИОП Борис Матвеев. По мнению бывшего зампреда КГИОП, Дом Рогова и Дом Дельвига, а также угловые трехэтажные дома, выходящие фасадами на ул. Рубинштейна, представляют собой хотя и не ансамбль, но некое единство, «кусок эпохи класссицизма», уголок «пушкинского Петербурга».
Вопрос о придании Дому Рогова статуса объекта культурного наследия был вынесен на рассмотрение совета в марте 2009 г. Материалы историко-культурной экспертизы, подтверждающие ценность претендента в памятники, ни у кого не вызывали сомнений и большинство членов совета высказывались за включение дома в реестр памятников, за исключением главы КГИОП Веры Дементьевой и ее заместителя Алексея Комлева, высказавших сомнение в возможности сохранения памятника.
Как рассказала на заседании совета главный инженер проекта «Спецреставрации» Елена Каткова, экспертиза объекта проводилась дважды – зимой 2008 г. и летом 2009 г., с интервалом в 6 месяцев. По ее словам, деформация части здания началась еще во время строительства наклонного хода станции метро «Достоевская», в результате оно дало крен около 20 см в сторону д.5 по Загородному пр. Дворовая часть здания имеет наклон в 30 см. На протяжении последних 4 лет здание было расселено и не отапливалось, часть конструкций, в том числе часть деревянных перекрытий, была разобрана.
Бутовые ленточные фундаменты здания изначально были установлены без раствора, на деревянных лежнях. Судя по документам, после строительства наклонного хода метрополитен осуществил укрепительные работы по фундаменту, подведя под него железобетонную плиту. Однако, как выяснили специалисты «Спецпроектреставрации», никакой плиты под фундаментом выполнено не было, вместо этого метростроевцы засыпали просевшие грунты цементом.
«Мы рассматривали возможность сохранить наружные стены дома по Загородному пр. и пер. Щербакова и нашли состав кирпичной кладки более-менее работоспособным, - отметила Е.Каткова. – Однако с января 2008 г. по июнь 2009 г. количество трещин, в том числе сквозных, в стенах здания увеличилось на 50%. Налицо тенденция к разрушению». По словам эксперта, трещины ведут к расколу здания. Для того чтобы сохранить наружные стены здания, нужно одеть их в металлический каркас, сняв штукатурку и архитектурный декор. Только после вскрытия штукатурки можно будет полностью оценить состояние кладки, которое может оказаться плачевным. В то же время укреплять нужно будет и фундамент, что потребует установки свай на глубину 25-30 м, поскольку грунты под зданием слишком ненадежны и размораживаются. Отсюда второй вывод «Спецпроектреставрации» - демонтировать здание с последующим восстановлением.
Осадка из-за строительства наклонного хода проходила на протяжении 15 лет, а потом остановилась, и в настоящее время грунты не размораживаются, заявил представитель «Ленметрогипротранса» Валерий Самосудов. Он сослался при этом на регулярные исследования, которые проводились по данному зданию институтом на протяжении нескольких лет: «Мы также проводили мониторинг по этому дому в ходе строительства «Регент-Хола» по другую сторону от станции метро «Достоевская». Дело не в грунтах и не в фундаменте, а в том, что здание стояло на протяжении нескольких лет раскрытым, наполовину без кровли и окон».
Отвечая на вопрос В.Дементьевой, В.Самосудов подтвердил, что укрепительные работы по фундаменту проектировались «Ленметрогипротрансом». «Но мы не виноваты, проект был плохо реализован», - сказал он.
«Проект «Ленметрогипротранса» - это фантастика или, как говорили раньше, вредительство. Он был осуществлен только на бумаге, никакой плиты в 68 см толщиной под зданием нет, она лежит сбоку от него, - заявил В.Улицкий. – Меня поражает и то, что за 6 месяцев количество трещин увеличилось вдвое. Но это уже тенденция – здание стоит по 20 лет и им никто не занимается, а потом начинают предприниматься меры по его героическому спасению». Попутно он раскритиковал предложения и«Ленметрогипротранса» по укреплению фундамента «манжетами», и «Ленспецмоста», предоставившего прайс на установку свай. Даже если укрепить наружные стены металлическим каркасом, не факт что они не рассыплются внутри него, заметил В.Улицкий. А укрепление фундамента, цементируя свайные шурфы под большим давлением, может привести к трещинам в соседних зданиях. «Дайте зданию спокойно умереть», - порекомендовал он.
ВООПИК занимается Домом Рогова на протяжении 3 лет и доверяет ранее проведенным экспертизам, согласно выводам которых, шансы на сохранение дома путем укрепления фундамента есть, заявил зампред Петербургского отделения Александр Кононов. «Реставрация, конечно, обойдется инвесторам дороже, чем снос. Но мы не понимаем, что изменилось с весны этого года, когда совет рекомендовал этот объект к внесению в реестр памятников регионального значения», - сказал он. А депутат ЗакС Петербурга Алексей Ковалев поинтересовался возможностью укрепления фундамента по технологии topanddown, как в случае с Каменностровским театром.
«Допустим, что поднять это здание на сваи возможно, но где гарантия, что кладка не гнилая? Фундамент будет стоять, но мы потратим миллионы, а получим руины», – парировал В.Улицкий. Однако он также упомянул о еще одной возможности спасти здание по «голландской» методике, разрезав его на части и скрепив не металлическим каркасом, а железобетонным. «Снаружи каркас не будет видно, но это очень дорого», - добавил он. Профессор также выразил мнение, что причина разрушений кроется не в фундаменте. «Тут в основном диагональные трещины, а трещины от осадки всегда направлены вертикально», - заявил В.Улицкий.
«Инвестор заверяет, что здание планируется восстановить в исторических габаритах без надстроек. Но инвестор, также как и я, не понимает, как этот вопрос решить на законодательном уровне», - заявил А.Ковалев. Он объяснил, что если здание не будет включено в реестр объектов наследия, значит, правовой статус использования земельного участка после сноса будет регулироваться законом о зонах охраны, поскольку дом расположен в зоне ЗРЗ-1. Но не войдет ли этот закон в противоречие с ПЗЗ, которые требуют разместить на участкеопределенное количество машиномест, зеленых насаждений и т.п.? - поинтересовался депутат.
«Закон КГИОП специальный, и поэтому он является приоритетным. Если мы сочтем здание объектом исторической застройки, то, согласно закону, такие объекты, сносятся только в том случае, когда доказана невозможность реставрации, с требованием воссоздать его в историческом виде», - заверила В.Дементьева, убедив совет голосовать за отказ от включения Дома Рогова в реестр памятников и демонтаж с последующим восстановлением.
В то же время, она согласилась, что в процессе утверждения градостроительного плана могут возникнуть разногласия с требованиями ПЗЗ. «У нас такие проблемы возникают не редка, вот и помогите их нам разрешить на законодательном уровне», - попросила В.Дементьева депутата. При этом она заверила, что гарантию сохранения исторических параметров застройки на этом участки КГИОП возьмет под свой контроль с начала проектирования. «Поэтому мы просим инвестора представить нам эскиз застройки и всю предпроектную информацию», - пояснила В.Дементьева. «Нами были проведены работы по замерам и фотофиксации всех параметров, и эта работа согласована КГИОП. И мы обещаем представить эскиз», - пообещал представитель инвестора проекта, генеральный директор ООО «Престиж» Дмитрий Голованов.
Судя по всему, решение, принятое советом, следует считать компромиссным для инвестора, долгое время не соглашавшегося на сохранение даже одной фасадной стены Дома Рогова. Напомним, что аффилированное с «Газпромбанком» ООО «Престиж», приобрело участок с признанным аварийным и непризнанным памятником зданием у дочерней структуры ВТБ – ЗАО «ДК «Порт» в 2004 г. вместе с проектом строительства многоэтажного бизнес-центра с подземным паркингом.
Каким будет новый архитектурный проект бизнес-центра, который планируется построить на месте Дома Рогова, глава КГИОП В.Дементьева, впрочем, не может сказать и сегодня. «У нас есть шанс усилить требования по этой территории, включив их в градплан, который будет действовать в течение 5 лет», - считает зампред КГИОП А.Комлев. «Но все-таки законодательные аспекты нужно корректировать», - заметила В.Дементьева, уточнив, что утверждение архитектурного проекта – это прерогатива КГА.
Наталья Черемных
Многие застройщики, как и предполагали чиновники Смольного, начали работать по-новому – с учетом современных реалий. Однако мнения о том, что некоторые строительные фирмы «упадут» или «продадутся», по-прежнему присутствуют.Власть зашевелилась
Как заявляют застройщики, они чувствуют, что спрос на строящееся жилье начал расти. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ситуация немного хуже, говорит генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, поскольку с лета минувшего года начался спад и объем продаж достиг минимума к концу зимы – началу весны 2005 года. Сейчас начался незначительный подъем. Ситуация по-прежнему критична, поскольку объемы продаж еще далеки от тех, которые были в 2003 и даже в 2002 годах. Эти объемы никоим образом не покрывают потребности в финансировании объектов по графикам, установленным постановлениями (распоряжениями) правительства Санкт-Петербурга. Соответственно, общий дефицит оборотных средств застройщиков все еще нарастает.
«С другой стороны, цены стоят уже практически год, – пояснил г-н Вотолевский. – Основные причины, как я и говорил ранее, – объемы строительства и ввода, для которых пока нет достаточного платежеспособного спроса, необоснованные рассуждения федеральных властей о сверхприбыли и завышенной себестоимости и, конечно, пагубное влияние нового пакета федеральных жилищных законов».
Достаточно любопытно причины нынешней непростой ситуации нам объяснил председатель совета директоров ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев. Он уверяет, что сначала был всплеск на рынке: у людей появились деньги, они стали массово покупать жилье. По его словам, «преуспел тогда тот, кто набрал больше бесплатных пятен». «О сервисе, качестве и брендинге никто не думал. Да и покупатель был непритязательным: брал все, что предлагалось. Через пару лет в отрасль пошел спекулятивный капитал, а уже после того зашевелилась и администрация – начала регулировать. В результате рынок перегрелся, чиновники выступают с ограничительными инициативами – произошла стагнация», – размышляет г-н Игнатьев.
По мнению президента ИПГ «Источник» Мирона Шакиры, современная ситуация немногим отличается от прошлогодней. Есть некоторые позитивные стороны, например, «увеличение нижнего уровня заключаемых договоров на 10 процентов». Однако эффективность спроса еще довольно низкая. «Как мне кажется, затоваривание рынка – это одно из очевидных следствий становления рынка строительства в новом формате. Ведь необходимо четко выделить категории жилья и, в соответствии с уровнем и качеством, предлагать их по соответствующим ценам, – делится впечатлениями г-н Шакира. – Мы изначально четко определили категории нашего жилья и, соответственно, их ценовой уровень. В результате колебания в цене были минимальными и уровень продаж в компании был более-менее стабилен. При этом продажа элитного жилья развивалась по своим законам: скажем, пентхаусы в «Авроре» были проданы независимо от колебаний рынка, по своим ценам. Некое снижение спроса до уровня 55-60 процентов в сравнении с 2004 годом – логичное завершение более чем трехлетнего летнего роста цен».
Минусовой крен
По некоторым оценкам, сегодня в продаже до 25-27 тыс. квартир – это довольно большая цифра, однако уже к концу 2005 года эта цифра уменьшится за счет роста количества сделок. Во всяком случае, в некоторых компаниях это уже происходит.
Строители утверждают, что к началу 2006 года ситуация на рынке окончательно стабилизируется и к весне будет очевидна позитивная динамика рынка. В то же время, как считает Мирон Шакира, «на общее формирование рынка потребуется еще от полутора до трех лет, после чего рынок Санкт-Петербурга будет развиваться стабильно, с годовым темпом роста 10-15 процентов». Однако все это возможно лишь в случае четкой и отлаженной работы всех механизмов рынка, перехода к новым технологиям. «Но главное, – отмечает президент ИПГ «Источник», – обезопасить рынок от непродуманных законов. Отношения же с покупателями должны выстраиваться на взаимовыгодных интересах, а это задача городских властей. А приоритетом должна стать работающая схема ипотечного кредитования. В сложившихся условиях это самое действенное средство, которое поможет в стабилизации и развитии рынка».
Примерно о том же самом говорит Виталий Вотолевский. На его взгляд, пути выхода следующие: внесение поправок в федеральные законы, временное сокращение объемов строительства и ввода новых объектов (что и происходит с начала этого года), развитие ипотечного кредитования, повышение цен, которое позволит застройщикам брать больше кредитов. «Что касается прогнозов, то делать их пока не буду», – резюмировал глава компании «Петербургстрой Skanska».
Вместо него о будущем рынка согласился высказаться Дмитрий Игнатьев. По его словам, позитивные подвижки если и появятся, то нескоро. «Итоги этого строительного года однозначно будут хуже прошлого, – предполагает г-н Игнатьев. – Я имею в виду – по финансовым показателям. В глазах общественности все будет выглядеть как должно, ведь объемы вводимого жилья остались на прежнем уровне. Но минусовой крен в прибыли строительных компаний, который существует на сегодняшний момент, будет присутствовать и в будущем году. У строительных компаний (тех, кто занимается только жилищным строительством) этот крен наиболее ощутим. И сейчас у них на первое место вышел вопрос сбыта строящихся и построенных квадратных метров».
В целом ситуация на строительном рынке как ни крути сложная. По-прежнему вопрос продаж жилья является ключевым абсолютно для всех застройщиков. Однако для многопрофильных (вертикально интегрированных) компаний ситуация не столь критична – у них есть достаточный запас прочности, плывучести. Но и крупные фирмы, по заявлениям их руководителей, постепенно входят «в остроконкурентную ситуацию, где будут драться за клиента, что непременно приведет к смене лидеров». «У кого один-два объекта – уйдет с рынка. Кто-то станет подрядной фирмой и будет бороться на рынке заказов. У кого большие объемы и имя, но нет оборотных средств – вынужден будет продаться. А кто-то, может, и упадет», – подытожил Дмитрий Игнатьев.
Скорее всего, прогнозируют строители, из сложившейся ситуации отрасль будет выходить постепенно. Кто-то из фирм зафиксирует объемы и станет копить силы, кто-то будет искать альтернативные источники финансирования. Но все это произойдет не раньше чем через год-полтора. До этого момента можно ожидать самых разнообразных событий и непонятностей.
Андрей Теплоухов
Два года, как городское правительство во главе с губернатором Валентиной Матвиенко пытается создать в городе «внятные, прозрачные, предсказуемые правила игры» для участников инвестиционно-строительного рынка. Что удалось сделать, а чего пока нет?От торгов не в восторге
В первую очередь застройщиков беспокоила (и, вероятно, тревожит сейчас) проблема комплексной инженерной подготовки новых территорий под застройку. Строители, понимая, что городу в одиночку с этим вопросом не справиться, предлагали «искать новые формы взаимодействия с бизнесом и монополистами». Сейчас можно констатировать, что к отчетному периоду радикальных, весомых изменений в этой сфере, к сожалению, нет. Как и прежде, присутствуют лишь планы. Лишь в бюджете 2006 года порядка 14 млрд рублей запланировано на общую инженерную подготовку городских территорий под строительство. Что касается «взаимодействия с бизнесом и монополистами», то и это, очевидно, дело будущего. В этой связи необходимо вспомнить два момента. Первый связан с недовольством некоторых строителей тем, что деньги, перечисляемые ими на развитие инфраструктуры, идут не по назначению. На это власти отвечают, что средства расходуются справедливо, согласно соответствующему закону Санкт-Петербурга. Второй момент связан с инициативой все тех же строителей, предложивших городскому правительству при проведении торгов на инженерную подготовку новых территорий требовать от компаний «создания консорциумов с головной организацией», причем предлагалось возвести все это в статус закона. Чиновникам такая инициатива не понравилась. Думается, справедливо.
Особое внимание Валентины Матвиенко строители обратили на совершенствование системы распределения земельных участков. Точнее, бизнесмены ждали «оптимизации процесса предоставления пятен и создания цивилизованного рынка земельных участков».
В итоге на смену ИТК пришли торги по так называемому короткому пакету, от которых застройщики, мягко говоря, не в восторге, а крупные строительные компании попросту их игнорируют, предпочитая покупать пятна для строительства жилья на вторичном рынке земельных ресурсов. И, кстати, на минувшей неделе непродолжительная эпоха коротких пакетов так же, как и ИТК, канула в Лету. Теперь будет два способа предоставления земельных участков – это комплексное освоение территорий и торги по полному пакету. Напомним, что согласно Градостроительному кодексу с 1 октября 2005 года все участки под жилищное строительство должны выставляться на аукцион.
Локомотив забуксовал
Еще одна больная тема, переданная Валентине Матвиенко по наследству, – отношения с монополистами. Строители предложили сесть за стол переговоров, а возглавить процесс «вежливо поручили» госпоже губернатору. За 2 года эту тему прессовали на самых разных уровнях – и в Смольном, и в рамках всевозможных круглых столов и конференций, и в СМИ. Но опять-таки больших позитивных перемен нет до сих пор. За исключением, пожалуй, создания при правительстве Санкт-Петербурга штаба по взаимодействию с монополистами, работа которого в основном сводится к сокращению сроков прохождения документации.
Кроме того, петербургские строители выдвинули и другие предложения, например, по реконструкции территорий и расселения ветхого жилья (причем утверждалось, что проблему можно решить без бюджетных денег и иногородних компаний), по устранению кадрового голода в строительной отрасли и др. И снова приходится повторять, что и по этим направлениям существуют только наметки. Единственное предложение, которое было реализовано моментально и полностью, – это замыкание функций Комитета по строительству, КГА и других профильных комитетов городского правительства на одного из вице-губернаторов. Таким замыкающим стал вице-губернатор Александр Вахмистров.
Что касается остальных проблем, то все они решены с разной долей успеха и, по большому счету, носят половинчатый характер. Впрочем, это можно объяснить как минимум двумя основными причинами: во-первых, Валентина Матвиенко отработала лишь половину губернаторского срока и за это время смогла лишь погрузиться в пучину проблем бизнеса, в том числе строительного комплекса; во-вторых, само бизнес-сообщество недостаточно активно ведет себя на федеральном и региональном уровнях власти -- это показали события вокруг пакета жилищных законов.
Тем не менее все вышеперечисленное не помешало Валентине Матвиенко еще полгода назад заявить, что «в Петербурге для бизнеса созданы внятные, прозрачные, предсказуемые правила игры, равные для всех субъектов рынка. Обеспечен равный доступ к земельным, топливно-энергетическим и иным ресурсам» (?!).
Любопытно, что Петербург принято считать местом, где рождаются передовые экономические реформы страны. А петербургский строительный рынок нередко сравнивают с локомотивом этих реформ. Однако создается ощущение, что этот локомотив, разогнавшись 2 года назад до предельной скорости и превратившись, по сути, в подобие литерного поезда, начал буксовать, в том числе и с подачи федеральной власти и рожденного ею законодательства. И, стало быть, пришло время для серьезного и системного анализа ситуации на строительном рынке и, главное, для обстоятельных оргвыводов.
Андрей Теплоухов