Дом Рогова: Снести и отстроить заново
К такому решению Cовет по культурному наследию Санкт-Петербурга склонили выводы шестой экспертизы, проведенной институтом «Спецпроектреставрация», а также доводы завкафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского госуниверситета путей сообщения Владимира Улицкого.
Специалисты датируют постройку здания концом XVIII – началом XIX в. Дом обозначен на карте 1804 г. по Загородному пр. до угла с пер. Щербакова. Позднее появились пристройки вдоль переулка. В статусе вновь выявленных объектов культурного наследия Дом Рогова, как и Дом Дельвига, пробыл на протяжении 15 лет. «В квартале примерно 5-6 таких зданий, которые, наверное, можно отнести к первой серии «типовых домов» екатерининских времен», - заметил начальник отдела госучета объектов культурного наследия КГИОП Борис Матвеев. По мнению бывшего зампреда КГИОП, Дом Рогова и Дом Дельвига, а также угловые трехэтажные дома, выходящие фасадами на ул. Рубинштейна, представляют собой хотя и не ансамбль, но некое единство, «кусок эпохи класссицизма», уголок «пушкинского Петербурга».
Вопрос о придании Дому Рогова статуса объекта культурного наследия был вынесен на рассмотрение совета в марте 2009 г. Материалы историко-культурной экспертизы, подтверждающие ценность претендента в памятники, ни у кого не вызывали сомнений и большинство членов совета высказывались за включение дома в реестр памятников, за исключением главы КГИОП Веры Дементьевой и ее заместителя Алексея Комлева, высказавших сомнение в возможности сохранения памятника.
Как рассказала на заседании совета главный инженер проекта «Спецреставрации» Елена Каткова, экспертиза объекта проводилась дважды – зимой 2008 г. и летом 2009 г., с интервалом в 6 месяцев. По ее словам, деформация части здания началась еще во время строительства наклонного хода станции метро «Достоевская», в результате оно дало крен около 20 см в сторону д.5 по Загородному пр. Дворовая часть здания имеет наклон в 30 см. На протяжении последних 4 лет здание было расселено и не отапливалось, часть конструкций, в том числе часть деревянных перекрытий, была разобрана.
Бутовые ленточные фундаменты здания изначально были установлены без раствора, на деревянных лежнях. Судя по документам, после строительства наклонного хода метрополитен осуществил укрепительные работы по фундаменту, подведя под него железобетонную плиту. Однако, как выяснили специалисты «Спецпроектреставрации», никакой плиты под фундаментом выполнено не было, вместо этого метростроевцы засыпали просевшие грунты цементом.
«Мы рассматривали возможность сохранить наружные стены дома по Загородному пр. и пер. Щербакова и нашли состав кирпичной кладки более-менее работоспособным, - отметила Е.Каткова. – Однако с января 2008 г. по июнь 2009 г. количество трещин, в том числе сквозных, в стенах здания увеличилось на 50%. Налицо тенденция к разрушению». По словам эксперта, трещины ведут к расколу здания. Для того чтобы сохранить наружные стены здания, нужно одеть их в металлический каркас, сняв штукатурку и архитектурный декор. Только после вскрытия штукатурки можно будет полностью оценить состояние кладки, которое может оказаться плачевным. В то же время укреплять нужно будет и фундамент, что потребует установки свай на глубину 25-30 м, поскольку грунты под зданием слишком ненадежны и размораживаются. Отсюда второй вывод «Спецпроектреставрации» - демонтировать здание с последующим восстановлением.
Осадка из-за строительства наклонного хода проходила на протяжении 15 лет, а потом остановилась, и в настоящее время грунты не размораживаются, заявил представитель «Ленметрогипротранса» Валерий Самосудов. Он сослался при этом на регулярные исследования, которые проводились по данному зданию институтом на протяжении нескольких лет: «Мы также проводили мониторинг по этому дому в ходе строительства «Регент-Хола» по другую сторону от станции метро «Достоевская». Дело не в грунтах и не в фундаменте, а в том, что здание стояло на протяжении нескольких лет раскрытым, наполовину без кровли и окон».
Отвечая на вопрос В.Дементьевой, В.Самосудов подтвердил, что укрепительные работы по фундаменту проектировались «Ленметрогипротрансом». «Но мы не виноваты, проект был плохо реализован», - сказал он.
«Проект «Ленметрогипротранса» - это фантастика или, как говорили раньше, вредительство. Он был осуществлен только на бумаге, никакой плиты в 68 см толщиной под зданием нет, она лежит сбоку от него, - заявил В.Улицкий. – Меня поражает и то, что за 6 месяцев количество трещин увеличилось вдвое. Но это уже тенденция – здание стоит по 20 лет и им никто не занимается, а потом начинают предприниматься меры по его героическому спасению». Попутно он раскритиковал предложения и«Ленметрогипротранса» по укреплению фундамента «манжетами», и «Ленспецмоста», предоставившего прайс на установку свай. Даже если укрепить наружные стены металлическим каркасом, не факт что они не рассыплются внутри него, заметил В.Улицкий. А укрепление фундамента, цементируя свайные шурфы под большим давлением, может привести к трещинам в соседних зданиях. «Дайте зданию спокойно умереть», - порекомендовал он.
ВООПИК занимается Домом Рогова на протяжении 3 лет и доверяет ранее проведенным экспертизам, согласно выводам которых, шансы на сохранение дома путем укрепления фундамента есть, заявил зампред Петербургского отделения Александр Кононов. «Реставрация, конечно, обойдется инвесторам дороже, чем снос. Но мы не понимаем, что изменилось с весны этого года, когда совет рекомендовал этот объект к внесению в реестр памятников регионального значения», - сказал он. А депутат ЗакС Петербурга Алексей Ковалев поинтересовался возможностью укрепления фундамента по технологии topanddown, как в случае с Каменностровским театром.
«Допустим, что поднять это здание на сваи возможно, но где гарантия, что кладка не гнилая? Фундамент будет стоять, но мы потратим миллионы, а получим руины», – парировал В.Улицкий. Однако он также упомянул о еще одной возможности спасти здание по «голландской» методике, разрезав его на части и скрепив не металлическим каркасом, а железобетонным. «Снаружи каркас не будет видно, но это очень дорого», - добавил он. Профессор также выразил мнение, что причина разрушений кроется не в фундаменте. «Тут в основном диагональные трещины, а трещины от осадки всегда направлены вертикально», - заявил В.Улицкий.
«Инвестор заверяет, что здание планируется восстановить в исторических габаритах без надстроек. Но инвестор, также как и я, не понимает, как этот вопрос решить на законодательном уровне», - заявил А.Ковалев. Он объяснил, что если здание не будет включено в реестр объектов наследия, значит, правовой статус использования земельного участка после сноса будет регулироваться законом о зонах охраны, поскольку дом расположен в зоне ЗРЗ-1. Но не войдет ли этот закон в противоречие с ПЗЗ, которые требуют разместить на участкеопределенное количество машиномест, зеленых насаждений и т.п.? - поинтересовался депутат.
«Закон КГИОП специальный, и поэтому он является приоритетным. Если мы сочтем здание объектом исторической застройки, то, согласно закону, такие объекты, сносятся только в том случае, когда доказана невозможность реставрации, с требованием воссоздать его в историческом виде», - заверила В.Дементьева, убедив совет голосовать за отказ от включения Дома Рогова в реестр памятников и демонтаж с последующим восстановлением.
В то же время, она согласилась, что в процессе утверждения градостроительного плана могут возникнуть разногласия с требованиями ПЗЗ. «У нас такие проблемы возникают не редка, вот и помогите их нам разрешить на законодательном уровне», - попросила В.Дементьева депутата. При этом она заверила, что гарантию сохранения исторических параметров застройки на этом участки КГИОП возьмет под свой контроль с начала проектирования. «Поэтому мы просим инвестора представить нам эскиз застройки и всю предпроектную информацию», - пояснила В.Дементьева. «Нами были проведены работы по замерам и фотофиксации всех параметров, и эта работа согласована КГИОП. И мы обещаем представить эскиз», - пообещал представитель инвестора проекта, генеральный директор ООО «Престиж» Дмитрий Голованов.
Судя по всему, решение, принятое советом, следует считать компромиссным для инвестора, долгое время не соглашавшегося на сохранение даже одной фасадной стены Дома Рогова. Напомним, что аффилированное с «Газпромбанком» ООО «Престиж», приобрело участок с признанным аварийным и непризнанным памятником зданием у дочерней структуры ВТБ – ЗАО «ДК «Порт» в 2004 г. вместе с проектом строительства многоэтажного бизнес-центра с подземным паркингом.
Каким будет новый архитектурный проект бизнес-центра, который планируется построить на месте Дома Рогова, глава КГИОП В.Дементьева, впрочем, не может сказать и сегодня. «У нас есть шанс усилить требования по этой территории, включив их в градплан, который будет действовать в течение 5 лет», - считает зампред КГИОП А.Комлев. «Но все-таки законодательные аспекты нужно корректировать», - заметила В.Дементьева, уточнив, что утверждение архитектурного проекта – это прерогатива КГА.
Наталья Черемных
Гаражная программа Санкт-Петербурга будет представлена на рассмотрение правительства к середине октября. Между тем, уже сейчас ее основные положения ясны: город планирует постепенно избавиться от плоскостных боксовых гаражей, заменив их многоуровневыми паркингами. Этот процесс должен протекать максимально безболезненно для владельцев гаражей, а точнее, арендаторов городских земель.
По экспертным оценкам, к 2010 году количество личных автомобилей в Петербурге достигнет 1,35 млн единиц. Но уже сегодня ощущается значительная нехватка парковочных мест: ими обеспечено не более 43 процентов автомобилей при норме в 60–70 процентов.
В соответствии с Генпланом
Весной этого года была проведена комплексная инвентаризация коллективных автостоянок (КАС). Результаты инвентаризации показали, что в настоящее время плоскостными боксовыми гаражами занято более 1000 га городских земель, на которых расположено более 325 тыс. гаражных боксов. По подсчетам Комитета по градостроительству и архитектуре, в Петербурге зарегистрировано 405 КАСов. Их подавляющее большинство в ближайшие 10 лет переедет с насиженных мест. Естественно, этот процесс будет идти постепенно: примерно четверть гаражей останутся на своих местах в течение ближайшего года, еще столько же – на протяжении 10 лет, с остальными (а их большинство) договор аренды земельного участка предполагается пролонгировать на три года. Кому как повезет. Менее всех стоит беспокоиться гаражникам Пушкинского района: из 11 зарегистрированных КАСов 8 простоят на месте еще 10 лет, а еще два вообще не предполагается вводить «в оборот» по Генплану до 2025 года.
Согласно действующему Генплану, большинство земель, занимаемых сейчас плоскостными автостоянками, относятся по функциональному назначению к категориям Ж5 (многоквартирная жилая застройка 9 этажей и выше), Д1 (многофункциональная общественно-деловая застройка), И1 (зона городского транспорта и инженерной инфраструктуры), У (зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения).
Тем не менее, из общей площади, занимаемой КАСами, 357 гектаров (118 700 боксов), по оценке специалистов КГА, – это реальные земельные ресурсы для строительства многоэтажных паркингов как минимум на 268 170 мест. Получается, что снос экономически невыгодных городу боксов увеличит количество машиномест более чем на 30 процентов. При существующем уровне «автомобилизации» это сможет обеспечить соответствие нормативам, но не сыграть на опережение. То есть обеспеченность машиноместами будет постоянно отставать от количества автомобилей на улицах города. Чтобы этого избежать, необходима комплексная программа, которая будет учитывать и интересы города, и интересы автовладельцев. На разработку проекта этой программы губернатор выделила специалистам профильных комитетов – Комитета по строительству, КГА и КУГИ – немногим более трех месяцев. Уже 15 октября проект должен быть представлен на заседании городского правительства.
На защите интересов
Суть будущей программы уже оглашалась неоднократно. Состоит она в том, чтобы вместо КАСов, расположенных на землях, которые предполагается ввести в градостроительный оборот, строились паркинги – на других специально выделенных для этого участках. Причем строить должны сами бывшие «касовцы». Фактически, КАСы должны превратиться в «КПП» (Коллективно построенные паркинги).
Процесс преобразования будет осуществляться примерно следующим образом: во-первых, районные власти проведут собрания с представителями КАСов, расскажут им правду о будущей градостроительной участи занимаемых ими земельных участков, и если город не собирается продлевать договор аренды больше, чем на три года, касовцам будет предложена альтернативная площадка для строительства паркинга.
«Этот участок будет предоставлен без обременений. Если снос срочный и не успеть построить паркинг, предоставим место под открытую автостоянку на время строительства из расчета количества народа в КАСе, – пообещал вице-губернатор Александр Вахмистров. – Если автовладельцы не захотят строить, то мы готовы в соответствии с имеющейся судебной практикой вернуться к вопросу компенсаций. Судов больше не будет, мы будем действовать, исходя из решений прошедших судов – они определили, за какой тип КАСа какая компенсация положена. Компенсируем и ничего предоставлять больше не будем».
Отдельно рассматривается вопрос с льготниками. Для них либо паркинги будут строиться за счет бюджета, либо город будет выкупать для них места в существующих и строящихся коммерческих паркингах.
В итоге практически каждый петербургский автовладелец будет должен для себя решить, брать ли деньги (небольшие – от 32 до 120 тыс. рублей) и искать место для парковки, или брать место для паркинга, но вкладывать деньги (суммы куда более значительные). Городским же властям главное, чтоб никто не ушел обиженным, поэтому на защиту частных гаражных интересов была поставлена государственная структура – ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей».
Первые ласточки
Полигоном для «обкатки» городской гаражной программы, скорее всего, станут КАСы, расположенные в Приморском районе, в зоне строительства Западного скоростного диаметра.
Как сообщил заместитель генерального директора ЗАО «ЗСД» Александр Филоненко, начало работ по освобождению земель для строительства ЗСД начнется в октябре нынешнего года. Списки гаражей, которые подлежат освобождению, направлены в районную администрацию и всем председателям КАС. Общее количество предполагаемых к демонтажу гаражей – около 1200. Подготовительные работы начинаются в октябре на участке от улицы Савушкина и далее на север, до Камышовой улицы.
Владельцы сносимых гаражей, в рамках провозглашенной городскими властями концепции, претендуют, во-первых, на выделение места для организации открытой автостоянки и, во-вторых, на земельный участок для строительства нового многоуровнего паркинга на льготных условиях. «Все затраты, которые связаны с проведением изыскательских работ в течение 11 месяцев делать за счет бюджетных средств: проект планировки и межевания территории, временный регламент застройки. Вот эти затратные части, которые ложатся в себестоимость реализации проекта, город возьмет на себя. Это приведет к удешевлению машиноместа в каждом построенном паркинге», – отметил Андрей Корчагин, директор ГУП «Центр городских автостоянок и гаражей».
Теперь одной из приоритетных задач для администрации Приморского района станет поиск участков как для размещения временных автостоянок, так и для капитального строительства. «Пятен в районе нет, но мы будем искать, выполняя поручение губернатора», – заверил замглавы администрации Приморского района Игорь Гудзенко.
Вероника Шеменева
На прошлой неделе правительство приняло постановление «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Преобразование территории Апраксина двора». Решение городских властей о пересмотре концепции реконструкции и развития этой, теперь уже стратегической, территории, принятое в октябре прошлого года, получит свое логическое завершение к началу сентября.
Апраксин двор занимает одно из самых лучших мест для реализации проекта комплексной, многофункциональной общественно-деловой застройки и, по мнению чиновников Смольного, на сегодняшний день представляет яркий пример неэффективного использования городской территории. «Мы считаем, – отметил председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, – что преобразование этой территории носит настолько важный характер, что он достоин признания проекта стратегическим, и требует принятия срочных мер по его реализации. Комитет по инвестициям готов индивидуально сопровождать инвестора – победителя конкурса до ввода проекта в эксплуатацию».
Инвестору предстоит освоить квартал площадью 11,4 га. Общая площадь зданий Апраксина двора составляет 179 тыс. кв. метров, при этом площадь объектов в частной собственности – 66,4 тыс. кв. метров, в государственной —112,6 тыс. кв. метров, из них 35,7 тыс. кв. метров обременены инвестиционными договорами. Жилая площадь – 4,8 тыс. кв. метров. Примерный объем инвестиций в проект составит более 10 млрд рублей.
Конкурсантам предлагается
Условия конкурса просты. Прежде всего, функциональное назначение должно сочетать в себе три вида использования, к примеру, торговля, развлечение, деловая зона. Кроме того, должно быть предусмотрено строительство паркинга, а общий объем инвестиций должен составить не менее 10 млрд рублей. Срок реализации проекта не более 5 лет. Участникам конкурса предстоит представить в конкурсную комиссию Концепцию создания и бизнес-план проекта, а также подтвердить финансовое обеспечение.
В Концепции необходимо будет прописать связь объектов, их функциональное назначение, составить генплан территорий, схему распределения транспортных и человеческих потоков, предложения по инженерному обеспечению.
Бизнес-план должен включать в себя график и источники финансирования проекта. Победителем будет признан тот, кто предложит лучшее исполнение условий, наиболее реалистичный проект и финансовую целесообразность.
При оценке будут применяться следующие критерии: использование объектов недвижимости и повышение социально-экономического потенциала прилегающей территории, наиболее оптимальные сроки реализации, включая инженерную подготовку территории и разработку документации, финансовая устойчивость проекта.
По итогам проведения конкурса с инвестором будет заключено соглашение по реализации проекта, на основании которого ему будет предоставлено право использования помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для реставрации и реконструкции и приспособления их к современному использованию. Организатором конкурса выступит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
КУГИ должен расторгнуть имеющиеся договоры аренды зданий и помещений и договоры аренды земельных участков, арендодателем по которым выступает Санкт-Петербург. По мере расторжения договоров аренды зданий и помещений заключать с инвестором договоры хранения зданий и помещений. Совместно с КГИОП подготовить перечень объектов культурного наследия и перечень объектов недвижимости для реставрации и реконструкции. Совместно с КИСП и КГА разработать и утвердить конкурсную документацию для проведения конкурса. Заключить с инвестором договор аренды объектов инженерной инфраструктуры на территории Апраксина двора. КИСПу поручается подготовить проект Соглашения и заключить его в установленном порядке. КЭИО совместно с КУГИ должен подготовить перечень объектов инженерной инфраструктуры, находящейся в собственности Санкт-Петербурга и подлежащей предоставлению инвестору в аренду.
Изменений в архитектуре не будет
Подводя итог обсуждению, Валентина Матвиенко отметила, что сегодня Апраксин двор – «блошиный рынок», какие есть в каждом крупном европейском городе, но такого рода объект не может находиться в центре Петербурга. Она добавила, что на севере города строится комплекс для подобного рынка. По мнению губернатора, так как реализация проекта требует очень большой суммы, должен быть привлечен серьезный инвестор. Перестройки и изменений в архитектуре исторического комплекса не будет, но нужно провести серьезную работу по преобразованию имеющихся зданий под современные условия.
Валентина Матвиенко акцентировала внимание на том, что власть уважает права частной собственности, поэтому передела собственности, находящейся на территории Апраксина двора, не будет. Губернатор добавила, что если собственники будут заинтересованы, то они могут принять участие в проекте или же заключить договор на рыночной основе.
Конкурс планируется провести в конце августа – начале сентября текущего года.
Инвесторы в рамках концепции
В любом случае на Апраксином дворе не может быть одного инвестора, так как в квартале уже работают инвесторы, а город распорядился только той частью территории, которая находится в его собственности. Поэтому будущему хозяину Апраксина двора так или иначе придется вести диалог со старожилами. Свое слово город уже сказал – сразу после заседания правительства вице-губернатор Юрий Молчанов провел совещание с инвесторами Апраксина двора (впервые с сентября 2006 года). Инвесторам было предложено компенсировать затраты, понесенные при реализации их инвестпроектов, и полюбовно «уйти со двора». Инвесторы в своем кругу 4 июля обсудили это предложение и решили остаться.
«Мы не видим необходимости в расторжении инвестдоговоров, поскольку добросовестно их исполняем в соответствии с действующим законодательством, – подчеркнул руководитель Ассоциации арендаторов и предпринимателей «Апраксин двор» Юрий Козлов. – Инвесторы поддерживают желание города улучшить состояние Апраксина двора и сделают все от них зависящее для реализации этих планов». Что же касается взаимодействия с будущим крупным инвестором, то к обсуждению этой темы инвесторы действующие готовы будут вернуться после оглашения результатов конкурса.
«Учитывая, что было заявлено, что памятники, находящиеся на территории Апраксина двора, будут сохраняться, то предмета ни для разногласий, ни для совместной работы с будущим победителем конкурса пока нет, – считает Андрей Богданов, генеральный директор ООО «ФАРМАЮНИОН», компании, реализующей инвестдоговор с городом по корпусам 50 и 51. – Если верить, что собственники «не будут обижены», то инвесторы, как собственники вложенных средств и труда, тоже не должны быть обижены и смогут завершить инвестиционные проекты, которые в точности соответствуют принятой правительством концепции сохранения исторических памятников в квартале. Мы занимаемся реставрацией и реконструкцией корпусов, все свои действия согласуем с КГИОП и КГА, то же самое придется делать и новому стратегическому инвестору.
Каким образом мы будем взаимодействовать с единым инвестором, пока сказать сложно, все будет зависеть от того, какую именно концепцию он предложит, и кто станет победителем».
Напомним, что в настоящее время известен, по крайней мере, один участник будущего конкурса – ООО «Рюрик Менеджмент», управляющая компания шведской инвестиционной группы RURIC AB. Юрий Козлов сообщил, что действующие инвесторы в рамках консорциума, созданного с участием крупных российских и зарубежных инвестиционных компаний, тоже предполагают свое участие в торгах по Апраксину двору.
Лилиана Глазова, Вероника Шеменева