Города с завода
На сегодняшний день в состав холдинга «ЛенРусСтрой» входит пятнадцать компаний различного профиля. Одна из них — Киришский ДСК — предприятие с длинной историей и непростой судьбой, вышедшее на принципиально новый уровень развития. В июле «ЛенРусСтрой» завершил знаковый для холдинга проект — жилой квартал «Новое Горелово», — возведенный из продукции Киришского ДСК.
Самодостаточность как принцип
Бизнес должен быть самодостаточным — считает основатель и руководитель СК «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк. И свою компанию он построил именно по этому принципу.
Сегодня в «ЛенРусСтрое» есть все, чтобы работать и развиваться, полностью рассчитывая на собственные силы, осуществлять весь цикл работ по возведению современного и комфортного жилья без привлечения сторонних организаций.
Более того, в холдинг входят и организации, к основной деятельности отношения, казалось бы, не имеющие. Например — совхоз «Предпортовый», где из собственного семенного фонда выращивается капуста, морковь, огурцы, картофель, организовано производство молока, а общее поголовье крупного рогатого скота составляет 1300 единиц.
«Мы можем накормить и себя и других. В нынешние непростые времена разнообразить портфель активов очень полезно. Именно это позволило нам успешно работать в пандемию и, конечно, стало основным залогом устойчивости компании сегодня, когда очень многие прежние экономические схемы и модели перестали работать. По многим компаниям строительного комплекса это ударило довольно сильно, а мы продолжаем строить и развиваться», — говорит Леонид Кваснюк.
Кстати, убыточный и стагнирующий совхоз «Предпортовый» вошел в состав холдинга в том же году, что и Киришский ДСК, который на тот момент также переживал стадию глубокого кризиса.
Из прошлого в будущее
Киришский ДСК — предприятие с более чем полувековой историей. Первые цеха будущего комбината начали свою работу в Ленинградской области еще в 1965 году, а через четыре года эти отдельные производства оформились в единый ДСК.
В советское время комбинат работал на полную мощность — за первые десять лет им было построено 197 домов (почти 700 тыс. м2 жилья), к 1984 году количество сданных домов достигло 351. И даже в 90-е годы предприятие не снижало объемов производства — за последнее десятилетие ХХ века ДСК ввел в эксплуатацию 137 зданий.
Заметное ухудшение ситуации началось в 2000-х. Производственные мощности комбината критически износились, оборудование физически и морально устарело, у предприятия начались финансовые трудности, ряд проектов перешел в разряд долгостроев.
Казалось бы, безнадежную ситуацию спасло стратегическое партнерство с СК «ЛенРусСтрой», начавшееся в 2005 году.
Руководство холдинга отмечает такие безусловные плюсы панельного домостроения, как высокое качество жилья и скорость строительства — она примерно в два раза выше, чем у монолитных проектов, что приобрело особую важность после перехода застройщиков на эскроу-счета.
А в 2016-м КДСК официально стал частью холдинга. Именно тогда его возглавила представитель команды управленцев СК «ЛенРусСтрой» Ольга Дорофеева.
«Продукция комбината на тот момент уже не соответствовала требованиям заказчика, но нам сначала было не до модернизации производства. Капитальные строения КДСК, конструктивные элементы цехов и инженерные коммуникации требовали срочной реконструкции. С нее мы и начали», — вспоминает она.
И только через три года началась закупка нового оборудования взамен старых советских линий, отработавших уже десятки лет.
Сегодня ООО «Киришский ДСК» оснащен оборудованием и технологиями (универсальная производственная линия, поворотные столы, кассеты вертикального формования, колонно-ригельная линия, линия для производства преднапряженных плит перекрытий), позволяющими выпускать продукцию самого высокого качества.
При этом модернизация здесь проводится на регулярной основе.
«От проекта к проекту требования заказчиков меняются. Времена, когда все панельные дома и жилые районы выглядели однотипно, давно ушли в прошлое. Сегодня среди всех наших проектов похожие здания практически не встречаются — мы можем воплотить любой архитектурный замысел», — говорит Ольга Дорофеева.
Одновременно ушли в прошлое и те претензии, которые жители предъявляли к панельному жилью. Сегодня это дома с очень высокими потребительскими свойствами: здесь тепло, планировки просторны и разнообразны, а по уровню шумоизоляции панель часто превосходит жилье, построенное по другим технологиям.
По словам Дмитрия Кузина, технического директора КДСК, новые линии позволяют производить панели различных толщин и размеров.
Основной продукцией комбината, помимо стеновых (наружних и внутренних) панелей, сегодня являются вентиляционные блоки, сборные лифтовые шахты, лестничные марши и площадки, плиты перекрытий, преднапряженные плиты перекрытий и блоки фундамента (ФБС) и др.
«При работе в односменном режиме сегодня комбинат способен выпускать около 3,5 тыс. м3 железобетона в месяц. Это примерно 70 тыс. м2 жилья в год. За счет дальнейшей модернизации мы готовы будем нарастить объем продукции примерно вдвое», — отмечает Дмитрий Кузин.
Программный проект
Знаковым событием совместной работы «ЛенРусСтроя» и КДСК можно считать завершение проекта «Новое Горелово», ставшего своеобразным программным заявлением холдинга.
Проект уже успел собрать внушительный ряд престижных наград. В их числе — первое место в конкурсах «Золотой Трезини 2020», «Лидер стройкачества 2021», Urban Awards 2022 и «Доверие потребителя 2020».
Это современный жилой район из тринадцати домов комфорт-класса, или 5517 квартир, из которых на сегодня в продаже осталось лишь 248. Большинство жильцов уже заселились, а до 6 августа холдинг планирует завершить передачу ключей оставшимся новоселам.
Здесь достроены практически все объекты (в ближайшее время будет завершен последний из них — паркинг на 550 машино-мест), территория благоустроена, но это — отдельная и очень интересная история.
Как рассказал Максим Жабин, заместитель гендиректора СК «ЛенРусСтрой», главной идеей стало строить не просто отдельные жилые дома, а города в миниатюре — т. н. Концепция «15-минутного города».
«Особую популярность идея жилой застройки, где все необходимое находится в пешеходной или велосипедной доступности, приобрела в период пандемии, когда возможности людей в плане передвижения по городу значительно снизились. Важно, что в "15-минутном городе" должно быть все необходимое не просто для удовлетворения минимальных потребностей, а именно для полноценной комфортной жизни с высокими социальными притязаниями», — говорит Максим Жабин.
Именно поэтому в «Новом Горелово» были запроектированы не только обязательные объекты — детские сады (один, на 260 мест, уже работает, еще один, на 280 мест, готовится принять первых воспитанников), школы (на 550 и 640 мест), пожарное депо, амбулатория, паркинги, но и самые разнообразные слагаемые комфорта — сразу несколько супермаркетов, кофейни, цветочные магазины, студии красоты, барбершоп, пункты выдачи онлайн-заказов и многое другое.
Бизнес-идея — любовь к жильцам
А теперь о благоустройстве территорий. Прогулочные зоны и места для отдыха «Нового Горелово» стали одной из визитных карточек проекта.
На территории ЖК, конечно же, есть несколько просторных детских площадок с оригинальным оборудованием: качелями, горками, спортивным инвентарем, аналогов которого в Петербурге нам встречать не доводилось.
Помимо этого, здесь создано пространство для отдыха жильцов самого разного возраста — множество скамеек, пешеходных дорожек, собственные бульвар, зоны для занятий спортом, сквер и плей-хаб, куда приезжают даже жители окрестных микрорайонов.
Все это в обрамлении ландшафтного дизайна: клумбы, подобие альпийских горок с цветами, много деревьев и кустов — пока еще невысоких, но они обязательно вырастут и зазеленеют.
«Можно было вместо всего этого построить еще много жилых квадратных метров жилья. Но такой подход не только уронит имидж компании, но и напрямую ударит по бизнесу. Надо строить пространство, в котором людям будет по-настоящему хорошо жить. И тогда они купят квартиры именно здесь, даже если это будет немного дороже, чем в других проектах, где нет продуманной инфраструктуры. И не только купят, а посоветуют своим друзьям и знакомым. А когда придет время приобретать новую жилплощадь — опять придут к нам», — говорит Леонид Кваснюк.
Стройка окончена, стройка продолжается!
Закончив «Новое Горелово», «ЛенРусСтрой» планирует работать здесь и дальше. Новый проект среднеэтажного жилого комплекса с апартаментами стартует, как надеется руководства компании, в течение ближайшего года. И здесь, конечно, будут воплощены все лучшие наработки холдинга.
Но нам было интересно еще и другое...
Наш корреспондент поинтересовался у Леонида Кваснюка: остались ли у него сегодня, после стольких десятилетий достижений в профессии, какие-нибудь нереализованные идеи, может быть, мечта и профессиональный вызов, которые бы он хотел воплотить в жизнь?
Леонид Яковлевич ненадолго задумался.
«Вообще-то, конечно, есть. И не одна. Например, было бы очень интересно построить из продукции Киришского ДСК высотное здание, настоящий небоскреб! Пока что такой возможности нет, но, надеюсь, она появится. Мы же продолжаем работать, продолжаем строить»!
Состоялось первое заседание координационного совета при губернаторе Ленинградской области по обеспечению взаимодействия органов государственной власти, застройщиков и инвесторов при комплексном освоении территорий. Основным итогом заседания стало решение о необходимости разработки и принятия официального соглашения между бизнесом и властью, которое бы закрепило порядок их взаимодействия.
Постановление о создании координационного совета было подписано в начале февраля 2013 года. В состав совещательного органа вошли 27 человек - члены областного правительства и руководители профильных комитетов и ведомств. Также в его составе - представители бизнеса и общественных организаций.
Создание совета - часть формируемой градостроительной политики Ленобласти. Совет должен будет вырабатывать предложения и рекомендации по стратегии развития жилищного строительства, оказывать помощь в устранении административных барьеров, инициировать необходимые нормативные правовые акты.
Постановления работают
Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев открыл заседание совета сообщением об изменениях в нормативной базе в градостроительной отрасли. Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал распоряжение "Об образовании Градостроительного совета Ленинградской области" и положение о порядке рассмотрения предложений по изменению предельных показателей этажности в жилых и общественно-деловых зонах, плотности жилого фонда в жилых зонах и плотности населения, определенных региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП). "Программа "Соцобъекты в обмен на налоги" пока еще не закреплена отдельным постановлением, но тоже уже работает, - рассказал Георгий Богачев. - Так, в начале февраля текущего года губернатор открыл детский сад в Новодевяткино, который построила компания "Арсенал". Этот детский сад стал пилотным проектом Программы. Вопрос о том, что детскому саду быть, решился за три месяца, хотя мог бы растянуться и на три года". То же самое касается Постановления об отклонениях от РНГП, которое было принято 11 февраля. Муринское сельское поселение приняло решение о ходатайстве по двум проектам планировок для компаний-застройщиков "ЦДС" и "Унисто Петросталь". "В ближайшее время для рассмотрения ходатайства соберется Градостроительный совет. Принятые постановления - это не слова, а уже реальные действия", - заявил вице-губернатор.
Санкции для неконтактных
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти с начала 2013 года провел 88 проверок, вынесено 38 постановлений по административным делам, связанным с нарушениями строительных норм, отсутствием разрешительной документации и т. д. Об этом на заседании координационного совета сообщил глава комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Михаил Москвин. "С недобросовестными застройщиками, которые ведут строительство без разрешения, и не идут на контакт со строительным надзором, мы будем особенно строго вести работу", - подчеркнул председатель комитета стройнадзора.
Застройщики уходят в область
С начала года сразу несколько компаний-застройщиков перерегистрировали свои филиалы в Ленинградской области, решив принять участие в программе "Детский сад в обмен на налоги". Как сообщил генеральный директор компании "Карелия-Девелопмент" (входит в структуру Холдинга RBI) Иван Шульженок, компания заканчивает процедуру регистрации в Ленинградской области, и вошла в состав Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой.
Генеральный директор Группы компаний "ЦДС" Михаил Медведев рассказал, что в Мурино во второй половине марта будет заложен детский сад и уже проектируется школа.
По словам генерального директора Setl City Ильи Еременко, дочерние предприятия компании, занимающиеся строительством в Ленинградской области, прошли перерегистрацию еще осенью и уже пополняют налоговыми отчислениями бюджет Ленобласти. "В Кудрово мы начинаем строить в марте детский сад, школа проектируется, и в мае-начале июня мы приступим к ее возведению. В Мурино закладка школы запланирована на осень".
Марк Окунь, генеральный директор компании "Отделстрой", рассказал, что компании и многим ее подрядным организациям нет нужды в перерегистрации – они изначально были "Прописаны" в области и всегда пополняли налоговыми отчислениями областной бюджет. Марк Окунь предложил приглашать на координационный совет представителей муниципальных образований, посетовав на то, что часто "на местах" решения принимаются слишком долго и трудно.
По мнению Николая Пасяды, президента Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой, генерального директора компании "ГлавСтройКомплекс", в состав совета, помимо представителей муниципальных образований и районов, нужно ввести специалистов юридических служб, антимонопольной службы, налоговой инспекции.
Вход только для своих
Первоочередная задача совета - разработка соглашения между застройщиками, правительством Ленинградской области и администрациями муниципальных образований первого и второго уровней о порядке взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территорий. В Соглашении предполагается определить понятие "Застройщик", разработать анкету застройщика, форму реестра добросовестных компаний. Основой же соглашения станет порядок взаимодействия органов власти с компаниями, которые хотят участвовать в программе "соцобъекты в обмен на налоги".
Кроме того, Георгий Богачев попросил участников заседания внести предложения по формированию своего рода "кодекса добросовестного застройщика" - основополагающих правил работы для строителей в Ленинградской области. Одним из первых пунктов будущего Кодекса Георгий Богачев предложил определить запрет на продажу квартир до получения застройщиком всех необходимых разрешений на строительство.
По мнению Михаила Москвина, в Соглашении также должен быть прописан механизм синхронизации сдачи объектов социальной и инженерной инфраструктуры со сдачей жилья. "Мы получаем от некоторых застройщиков гарантийные обязательства, в которых они еще при прохождении экспертизы гарантируют на своих участках застройки возведение в определенных сроки детских садов и школ . Эту практику необходимо закрепить в Соглашении. При приемке домов, рассмотрении итоговых проектов, мы будем делать заключение о соответствии построенного объекта всем необходимым требованиям, а также выполнены ли эти гарантии ", - сказал Михаил Москвин. По его мнению, особенное внимание необходимо уделить пожарным мероприятиям. "Во многих проектах для обеспечения пожарной безопасности у ТСЖ предусматривается портфель пожарной безопасности, обеспечивающий только комплектность спасательного оборудования взамен пожарных депо. Это противоречит законодательству. Необходимо строить пожарные депо – в Соглашении нужно это отметить".
На совете было принято решение о создании рабочей группы из представителей областного правительства и застройщиков, которая будет собираться по мере необходимости для решения конкретных вопросов. "Сейчас уже понятны точки соприкосновения и основные вопросы, мы можем создать рабочую группу, будем в нее приглашать юристов, налоговиков, представителей комитета по дорожному хозяйству, энергетиков", - пояснил председатель комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов.
Первые инициативы
На совете прозвучало сразу несколько предложений о корректировке законодательных актов. Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург» обратил внимание совета на необходимость доработки областного закона N 38-оз "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области» (принят Законодательным собранием Ленинградской области 26 апреля 2012 года). "Закон позитивный и нацелен на то, чтобы облегчить жизнь строителям. Тем не менее, при принятии этого закона в нем были заложены положения, предписывающие прохождение экспертизы, получение проекта планировки, градплана и т.д. Это свело на "нет" весь законотворческий замысел, потому что получение разрешения на строительство при наличии экспертизы - элементарный процесс. Хорошо бы вернутся к этому закону. Мы подготовили определенные предложения и хотели бы вынести на рассмотрение в заксобрание", - рассказал Михаил Возиянов.
Николай Пасяда обратил внимание совета на ряд недоработок в программе "Соцобъекты в обмен на налоги". "Согласно закону о долевом строительстве, деньги дольщиков могут собираться только на возведение жилья. Если речь идет о строительстве садика или школы – они становятся объектами общей долевой собственности граждан-дольщиков, физических лиц, и не могут быть переданы правительству области. Здесь должны поработать специалисты юридической службы", - отметил Николай Пасяда. – Если деньги дольщиков привлечь нельзя, и нужно исходить из собственных средств и налога на прибыль, то простой подсчет показывает, что выгода для застройщика, принимающего участие в этой Программе, может быть сомнительна. Стоимость детского сада сегодня – около 200 млн рублей. Правительство предлагает вернуть половину уплаченных налогов, то есть сам налог составит 400 млн. Чтобы заплатить такой налог, прибыль должна составить около 2,2 млрд. Но для этого нужно построить и реализовать 174 тысячи кв.м., это 3,5 тысячи квартир для 10 тысяч жителей. Вот только на такое число жителей по нормативам нужны уже три детских сада".
Союзу прибавят полномочий
Георгий Богачев призвал общественные организации, представители которых вошли в состав совета, принимать активное участие в его работе, и, прежде всего – разработке Соглашения. "Как известно, в Петербурге немалую роль в деле защиты интересов бизнес сообщества играет "Объединение строителей Санкт-Петербурга", в Ленобласти уже действует десять лет аналогичная организация – ЛенОблСоюзСтрой. Функцию по развитию взаимодействия правительства области и застройщиков несет Комитет по строительству региона, но это задача трудная. Мы хотим, чтобы Союз взял на себя часть этой функции, координировал работу, собирал предложения от компаний", - предложил Георгий Богачев.
По словам Алексея Белоусова, вице-президента НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга", "полезно было бы проводить совместные заседания, аккумулировать самые лучшие наработки двух регионов по регулированию градостроительной деятельности".
"Необходимо провести совместное совещание Комитета по строительству и общественных организаций, чтобы выработать дальнейшие пути работы, - резюмировал Георгий Богачев. – Что касается взаимодействия с городскими организациями, может быть этот год будет первым, когда мы будем вести работу совместно, а не оглядываясь друг на друга".
Строительный сектор давно перестал наводить ужас на банки, однако подход к кредитованию таких компаний остается достаточно консервативным. Банки предпочитают проверенных клиентов и гарантии по кредитам.
Кредитование строительных проектов несет в себе характерные риски, не свойственные другим секторам экономики. "Есть своя специфика при финансировании торговых предприятий на приобретение товара или экспортеров под обеспечение поступающей выручки. Строительные же проекты более длительные и поэтому наделены более высоким уровнем рисков в условиях возможной нестабильности на финансовых рынках", – объясняет председатель правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП) Максим Здор. Поэтому банки, и в том числе МБСП, предвидя все возможные риски, предъявляют более жесткие требования при оценке деятельности и принятии решения о предоставлении кредита строительным компаниям.
"Мы достаточно консервативно подходим к выбору проектов, отдавая предпочтение компаниям, которые имеют длительную историю работы на строительном рынке. Так, например, среди наших клиентов – строительные компании Setl Group, Группа ЛСР", – говорит руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ ВТБ) ОАО "Банк ВТБ" Сергей Григорьев. Банк активно кредитует проекты в сфере жилищного строительства, которые связаны с государственным заказом или являются проектами ГЧП, а также сотрудничает с предприятиями сферы дорожного строительства и инфраструктурных объектов, добавляет он. В портфеле СЗРЦ ВТБ в Санкт-Петербурге удельный вес кредитов, предоставленных предприятиям строительного комплекса, на начало 2013 года составил 29,8%, включая кредитование девелопмента, строительство по исполнению государственных контрактов, а также производство строительных материалов.
По словам господина Здора, кредиты строительным компаниям составляют примерно 25% портфеля МБСП. Основной объем приходится на подрядные строительные организации, работающие по контрактам с бюджетом. Сюда же входят подрядные дорожно-строительные организации, компании, ведущие общестроительные работы, застройщики, управляющие компании. Основной же объем приходится на инфраструктурные проекты, которые нередко финансируются из бюджета, а потому относятся к наиболее стабильной категории в строительной отрасли. "Традиционно низкий аппетит МБСП к рискам позволил еще до кризиса 2008 года сформировать довольно строгую систему оценки заемщиков, относящихся к строительному сектору", – добавляет Максим Здор.
Банк БФА тоже крайне внимательно относится к кредитным заявкам, связанным с финансированием строительных проектов, и старается кредитовать только компании, имеющие достаточный опыт и репутацию в данной сфере, объясняет Роман Максимов, заместитель начальника управления по работе с корпоративными клиентами банка. Доля кредитов строительным компаниям в банке сегодня порядка 10-15%. «По нашим прогнозам, эта доля будет стабильна, при этом будет наблюдаться поступательная положительная динамика роста кредитного портфеля в части строительной отрасли», – добавляет господин Максимов.
По мнению Сергея Григорьева, учитывая стагнацию экономики, корпоративные клиенты достаточно осторожно подходят сегодня к реализации новых проектов, и в строительном сегменте тенденции те же. По итогам 2013 года в целом рынок корпоративного кредитования вырастет на 10%, считает банкир
Основные требования к заемщикам – это финансовая стабильность, положительная динамика доходов, понятные перспективы развития компании, обеспечение кредита в виде твердого залога или в виде залога участка земли, на котором реализуется проект, и при этом сам проект должен быть четко проработан и экономически эффективен, объясняет Сергей Григорьев. Как правило, участие компании в его финансировании собственными средствами должно составлять не менее 30%. При проектном финансировании для его реализации предпочтительно создание отдельного юридического лица, продолжает он. В этом случае в обеспечение кредита принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство объекта, или права на его аренду.
Обеспечением также может быть поручительство материнской компании. "Ввиду более высокого уровня риска при кредитовании строительных проектов, в особенности долгосрочных, наиболее предпочтительными для банков являются проекты, подкрепленные дополнительными гарантиями. Чаще всего такие проекты предполагают возведение крупных и средних инфраструктурных объектов", – говорит Максим Здор.