Магазин недвижимости на диване
В последние годы строительные компании постепенно стали вкладываться в диджитализацию бизнеса. Пандемия выступила катализатором процесса — застройщики увеличили долю дистанционных продаж. Однако затем каждая компания пошла своим путем: одни наращивают объем уделенных продаж, другие считают онлайн-продажи временной вынужденной мерой.
С началом локдауна у большинства застройщиков встали продажи. Перевод сделок в онлайн стал спасением для рынка. Но целый ряд застройщиков и до начала пандемии практиковали онлайн-продажи. Так, ГК КВС открыла специальный магазин еще в 2018 году. Правда, доля продаж в нем была невелика. Сделки в интернете проводят компании «Инград», ФСК, ГК «Основа, ГК ПИК, Группа «Самолет», ГК «Гранель», «Донстрой», «Полис групп», «Балтийская жемчужина», Л1, «Красная стрела», ГК ЦДМ и другие. Причем не первый год.
«Мы уже около пяти лет используем различные онлайн-инструменты при продаже жилья. В цифровом формате проходит бронирование, оказание ипотечных услуг, регистрация сделок и многое другое. Впервые дистанционная сделка по продаже квартиры в компании была проведена в 2018 году. Тогда доля онлайн-сделок составляла около 5%. Пик дистанционных продаж, как и у всех, пришелся на карантин 2020 года — весной их доля доходила до 80%. Уже через год подобные покупки заняли долю 25–30% в зависимости от объекта. Этот уровень сохраняется и сегодня», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
В компании «Брусника» 95% сделок оформляются онлайн. При этом доля онлайн-ипотеки составляет 98%, регистраций — 93%, открытых онлайн эскроу-счетов — 99%.
«Система онлайн-продаж была введена в Компании Л1 в апреле 2020 года. Хотя офисы компании вновь открылись уже в конце мая 2020-го, схема успешно продолжает использоваться и сейчас. Онлайн-продажи востребованы в первую очередь у иногородних покупателей. Но пользуются ими и те, кто в силу занятости не может приехать в офис, а также маломобильные люди. Доля онлайн-сделок сейчас невелика, около 5% от общего объема», — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.
По некоторым данным, доля электронных продаж на отдельных объектах достигает 100%.
Товары из интернета
Недвижимость — при всей ее дороговизне — тоже можно считать товаром. Тогда почему не приобретать этот товар в интернете?
Можно предположить, что неким препятствием выступает менталитет, особенно среди немолодых людей, — для молодежи покупать товары в интернет-магазинах уже стало обыденностью.
В то же время доля онлайн-продаж после пандемии сократилась. Согласно прошлогоднему опросу сервиса «Яндекс», только 30% жителей городов с населением свыше 100 тыс. человек готовы покупать квартиры через интернет — большинству респондентов хочется изучить все на месте, «потрогать руками». Зато онлайн-продажи подходят для инвесторов и региональных покупателей.
ГК ПИК первой в России перевела все операции, связанные с покупкой жилья, полностью в онлайн, тем самым подняв планку по внедрению e-commerce для всей отрасли.
В 2020 году компания запустила полноценные онлайн-сделки, в том числе в ипотеку, без присутствия клиента в офисе продаж. В этом же году ПИК закрыла все офисы продаж. С того момента компания зарегистрировала более 140 тысяч онлайн-сделок, поясняют в компании.
Выступая на конференции портала ЕРЗ.РФ и Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Роман Бальсевичус, заместитель директора департамента продаж ПИК, сообщил: компания не планирует открывать офисы продаж.
Но другие застройщики поступают менее радикально. Так, в Компании Л1 действуют три офиса продаж, на стройплощадках и недавно сданных объектах есть консультационные пункты. «Открывать новые офисы мы не планируем, но после вывода на рынок нового объекта там будет организован консультационный пункт», — подчеркнула Надежда Калашникова.
ГК «Гранель» во время локдауна перешла в онлайн-режим, закрыла офисы продаж. «Но это была временная мера. Сегодня, помимо центрального офиса продаж, у нас открыты отдельные офисы на объектах. Каждое помещение имеет свой дизайн и атмосферу, которые перекликаются с представляемым им проектом — это тоже важный момент. Покупатель получает подробные ответы на вопросы, изучает макет жилого комплекса. Мы стараемся сделать так, чтобы из окон офиса продаж была видна стройплощадка — можно наглядно увидеть, как идут работы», — пояснил Сергей Нюхалов.
При этом важно, какими именно сервисами пользуется покупатель. По словам Сергея Нюхалова, почти все покупатели выбирают электронную регистрацию договора, никто не хочет заниматься этим в бумажном формате. Есть опции, отметил он, от которых покупатели уже не откажутся.
Экономия времени
Участники конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья» отметили: создание цифровой экосистемы управления продажами сокращает время обработки заявок и число ошибок при взаимодействии с клиентами. Электронные сделки сокращают весь процесс. По данным компании «Брусника», время проведения сделки сократилось втрое — до десяти дней, но при необходимости сделку можно оформить за сутки.
«Любой сервис внедряется в компании только тогда, когда он экономически эффективен, — это касается и онлайн-сделок. Электронные инструменты позволяют сэкономить время, упрощают систему взаимодействия и с покупателями, и с банками, снижают трудоемкость и бюрократизацию операций, — рассуждает Сергей Нюхалов. — При этом у нас выстроен полный цикл продаж, ориентированный на индивидуальный подход к каждому клиенту, живое человеческое общение. Это очень важная часть цикла продаж, и в ближайшее время мы не планируем отказываться от этой модели».
По мнению Надежды Калашниковой, к очевидным плюсам онлайн-продаж следует отнести возможность избежать посещения офиса застройщика, что удобно для иногородних покупателей или для тех, кто не располагает временем. «Для застройщика это возможность расширить сферу присутствия на рынке. С точки зрения сроков и расходов отличий между офлайн- и онлайн-сделками практически нет», — заключила она.
Цифровизация с продолжением
Между тем диджитализация рынка недвижимости будет продолжена. Возможно, Центробанк поменял планы в последние месяцы, но ранее предполагался полный отказ от бумажных документов в конце 2022 — начале 2023 года.
Пока с банками работать сложновато. Дистанционные операции возможны, если покупатель — клиент банка. В противном случае личная явка в банк для подписания договора и идентификации обязательна. Впрочем, Ростелеком и Центробанк уже разрабатывают систему идентификации, что позволит упростить процедуру.
На электронное взаимодействие с застройщиками намерен перейти Росреестр. Выступая на конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Елена Макарова, руководитель цифровой трансформации Росреестра, заявила: онлайн-сервисы, которые экстренно запускались в период пандемии, показали свою эффективность и перспективность, поэтому работа по их развитию продолжается.
По прогнозам GloraX, к концу текущего года доля онлайн-сделок может дорасти до 60%.
Однако не все застройщики к этому стремятся. «Не стоит забывать, что цифровые сервисы не способны в полной мере заменить живое общение с менеджером, осмотр площадки. Хотя онлайн-технологии серьезно облегчили жизнь и покупателям и девелоперам, полностью перейти на онлайн-формат пока никто не спешит», — уверен Сергей Нюхалов.
«Полностью переход на онлайн-сделки мы не планируем. Все-таки при покупке квартиры важна эмоциональная составляющая. Когда покупатель может своими глазами увидеть будущую квартиру, оценить локацию, окружение дома — он быстрее принимает решение», — добавила Надежда Калашникова.
Конгрессно-выставочный центр «Экспофорум» – не просто уникальный объект. Он стал драйвером развития южных территорий Петербурга и визитной карточкой не только для города, но для всех участников проекта.
Появление центра было неизбежно: становилось все больше регулярных выставок и форумов, которые расширялись и нуждались в значительных площадях. До появления «Экспофорума» главной площадкой для них был центр «Ленэкспо». Для сравнения: площадь павильонов в Гавани составляет 40 тыс. кв. м (как несколько лет назад рассказывал гендиректор ВАО «Ленэкспо» Сергей Алексеев, был план расширить площади павильонов до 60 тыс. кв. м), а в «Экспофоруме» – 80 тыс. кв. м. И есть планы их удвоить. К тому же выставочные площади «Ленэкспо», мягко говоря, устарели.
КВЦ «Экспофорум» построен в 2011–2016 годах в две очереди. В составе первой – конгресс-центр на 25 залов общей вместимостью 10 тыс. человек; три выставочных павильона и три открытые выставочные площадки общей площадью около 80 тыс. кв. м. Очередь сдана в 2014 году. Вторая завершена в 2016 году: таможенно-логистические объекты, два бизнес-центра, два отеля Hilton (три и четыре «звезды») и церковь. Открытая парковка рассчитана на 4,7 тыс. автомобилей. Общая площадь недвижимости – 220 тыс. кв. м. Площадь территории «Экспофорума» – свыше 56 га. Стоимость проекта – 25 млрд рублей.
Фото: Никита Крючков
Строительство началось в ноябре 2011 года. «Обмен знаниями, опытом, технологиями – это стимул для успешного развития бизнеса. Поэтому я уверен: создание современного конгрессно-выставочного центра откроет новые возможности для российских и зарубежных компаний. Кроме того, строительство «Экспофорума» станет важным шагом в формировании Северной столицы как одного из крупнейших деловых центров Европы. Будет активнее развиваться деловой туризм, повысится социально-экономический уровень города», – сказал на старте строительства глава «Газпрома» Алексей Миллер.
В проекте участвовало много компаний. Заказчиком выступила Группа «Газпром». Генеральный проектировщик – архитектурный консорциум, в составе которого ООО «Евгений Герасимов и партнеры», компания SPEECH Сергея Чобана, NPS Tchoban Voss. Генподрядчик – АО «Эталон ЛенСпецСМУ», входящее в Группу «Эталон». Были также поставщики и субподрядчики – «Экспоресурс», «Партнер», «Ленпромстрой», «Керапласт», «Ленмонтаж», «Новая Эра», «ГлэДис», CREACON и др.
Пионеры технологий
Компания «Эталон ЛенСпецСМУ» и другие участники проекта при строительстве «Экспофорума» нередко выступали пионерами, применяя новые технологии, придумывая собственные разработки.
Павильоны сооружены по бесколонной технологии, что позволяет изменять конфигурацию выставочного пространства. 90-метровые фермы покоятся на двух колоннах, связывая павильоны остекленными переходами.
Фото: Никита Крючков
При проектировании заказчик поставил задание: все инженерные сети в любом наборе при необходимости должны дотянуться до любой точки объекта. Поэтому все сети проложены под полом. Оборудован фальш-пол, отстоящий от плиты фундамента на 700 мм. А подо всем объектом располагается подземный уровень, в который спрятаны инженерные коммуникации. Это существенно облегчает эксплуатацию комплекса. Конструкция пола, кроме того, усилена, что позволяет экспонировать крупногабаритные объекты. Допустимая нагрузка – 2,5 т на 1 кв. м.
Отдельного внимания заслуживает система вентиляции и кондиционирования. Смонтировано более 200 вентиляционных установок и свыше 100 тыс. кв. м воздуховодов. В любой локации комплекса есть возможность создать индивидуальный микроклимат – в том числе с помощью сверхмощных холодильных установок и собственной котельной мощностью 37 MBт. А задать нужную температуру можно с помощью программ, установленных на мобильных устройствах. Кстати, серьезные инженерные мощности позволяют иметь большой объем зоны кейтеринга – рестораны, кафе, бары. Кухни в конгресс-центре расположены через каждые 50 м.
Еще одна особенность комплекса – масштабное витражное остекление, общая площадь которого превысила 72 тыс. кв. м. Смонтированы громадные стеклопакеты площадью 15 кв. м.
На фото: Антон Дюмин
Автор фото: Никита Крючков
Антон Дюмин, управляющий инвестиционно-строительными проектами АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), участник строительства комплекса «Экспофорум», считает объект «визитной карточкой проектной группы» компании. Многое здесь сделано впервые:
– Впервые в России на территории комплекса построены заглубленные подстанции. Этот способ годится для плотной городской застройки. На строительстве была опробована чешская технология. Железобетонные элементы для подстанции привезены из Чехии. Дорогое удовольствие, надо сказать, но затраты оправдывают себя. Объект имеет первую особую категорию электробезопасности.
– Наверняка, если что-то делалось впервые, вы столкнулись с определенными сложностями…
– Были сложности с вертикальной планировкой при воссоздании храма. Фрагменты фундамента двухколоколенной церкви Смоленской иконы Божией Матери XVIII века по проекту Кваренги обнаружились в ходе строительства. Из-за большого перепада в намытых грунтах они сползали в реку Пулковка. Мы привлекали специалистов по механике грунтов из СПбГАСУ, чтобы поправить ситуацию.
Пришлось помучиться с фасадами двух бизнес-центров. Для облицовки использовались 3D-элементы весом до 120 кг. Это португальская керамика. Несмотря на 3D-систему, почти все пришлось делать вручную. Но для Петербурга это уникальные фасады: двойная нитка остекления; первая и вторая линии отстоят друг от друга на 600 мм. Можно регулировать микроклимат внутри помещений и на фасадах.
– Некоторое время назад шли разговоры о возможном расширении проекта. Группа «Эталон» готова участвовать?
– Мы бы не возражали.
Фото: https://www.speech.su/
Пионеры трансформации
Уникальная особенность комплекса – способность к трансформации. Главное здание – сам конгресс-центр – имеет вместимость 10 тыс. человек. Здесь можно развернуть, выгородить 30–35 выставочных залов. Залы оборудованы акустическими и осветительными системами, видеоэкранами.
Есть залы многофункциональные, которые трансформируются с помощью специальных перегородок, меняя конфигурации и площади. Высота перегородок – 10 м. Они мобильные и звуконепроницаемые. В России такие есть только в «Экспофоруме». Перегородки и конструкции потолка монтировались на месте. В павильонах действовали сборочные цеха, в которых работало до 4 тыс. человек.
Основных зала – три. Самый большой рассчитан на 4 тыс. мест. Он же – кинозал с самым большим экраном в Европе, размером 24 на 10 м. Именно здесь проходят пленарные заседания Петербургского экономического форума.
Есть зал с трансформирующимся потолком, состоящим из 99 сегментов. Потолок можно опустить до 1 м от пола. И, конечно, большой зал можно поделить на несколько залов поменьше. Технология опускающегося потолка – такая же, как в цирке.
В одном из павильонов (F) можно проводить спортивные мероприятия: высота потолков составляет 18 м, есть возможность оборудовать раздевалки, душевые и пр., а также быстро оборудовать трибуны для зрителей. Вместимость – до 5 тыс. человек. В комплексе также есть VIP-зона площадью 2,5 тыс. кв. м, предназначенная для переговоров.
А еще оборудованы три вертолетных площадки – иным способом, как по воздуху, алмазы из Якутии на ювелирные выставки возить нельзя.
«Экспофорум» – один из значимых проектов Петербурга, здесь есть сочетание всех функций для выставок, констатирует Антон Дюмин.
При строительстве «Экспофорума» участникам проекта приходилось придумывать собственные технологии. Например, потолок, изготовленный из алюминиевых профилей, нельзя было обшивать деревом – из-за противопожарных норм, – а он должен был иметь вид деревянного. Оставалась покраска «под дерево». Обычными способами эффекта дерева добиться не удалось, красили женскими колготками. Ушла целая «газель» колготок.
Пионеры роста
Появление КВЦ в Шушарах помогло городским властям решиться на реконструкцию Петербургского шоссе, чтобы обеспечить нормальный проезд участникам мероприятий. Модернизация трассы предусматривала уширение дорожного полотна с двух до четырех-шести полос на участке от Пулковского шоссе до Детскосельского бульвара в Пушкине, строительство двухуровневой развязки на месте моста через Пулковку и путепровода через Балтийское направление железной дороги у Витебского проспекта.
Реконструированные участки готовы; проблемы возникли с развязкой, сейчас они решаются. В частности, весной стало известно о намерениях властей построить новую трассу – от Волхонского до Московского и Петрозаводского шоссе, а далее до федеральной трассы «Кола». Она, в частности, улучшит транспортную доступность «Экспофорума». Планируется реализовать проект до 2024 года.
Одновременно возродились разговоры о планах КВЦ удвоить выставочные площади. Первоначальный проект, еще до выхода на площадку, предполагал строительство 500 тыс. кв. м недвижимости.
Сейчас планируется построить три павильона, при наличии земли – отели. «Газпром» не отказался от идеи создать и туристический хаб, поскольку КВЦ располагается (если ехать по КАД) недалеко от Петергофа, Пушкина, Стрельны, Ломоносова.
Игорь Гусаков: «Экспофорум» – один из крупнейших наших проектов
ООО «Керапласт» (российское подразделение финского концерна Keraplast OY) производит светопрозрачные конструкции, люки и окна дымоудаления. Продукция компании нашла широкое применение на различных объектах, среди которых есть и по-настоящему уникальные. Один из них – «Экспофорум», рассказывает генеральный директор ООО «Керапласт» Игорь Гусаков.
Фото: ООО «Керапласт»
– Конгрессно-выставочный комплекс «Экспофорум», наряду с аэропортами «Пулково» и «Шереметьево», входит в число крупнейших проектов, в реализации которых принимала участие наша компания.
Суммарно мы поставили на этот объект около 150 люков – как просто световых, так и люков дымоудаления. Напомню, купола (световые фонари) монтируются на плоских (или имеющих относительно небольшой наклон) кровлях и используются для обеспечения естественного освещения расположенных под ними помещений. А люки дымоудаления являются частью систем противопожарной безопасности зданий. В случае пожара после получения сигнала от датчиков они автоматически открываются и создают дополнительную тягу для выхода дыма. Есть варианты, где устанавливается оборудование, запуск которого обеспечивает принудительную вытяжную вентиляцию. Как известно, больше всего человеческих жертв при пожарах происходит не из-за огня, а из-за задымления – люди просто задыхаются. Наша продукция позволяет этого избежать.
Фото: ООО «Керапласт»
Наша работа на «Экспофоруме» длилась больше года. Помимо поставок, мы осуществляли установку нашего оборудования в соответствии со всеми правилами.
Справка
Keraplast выпускает световые купола, дымовые люки и окна, светопропускающие навесы и туннели из прозрачного пластика. Продукция сертифицирована по системе оценки качества ISO 9001, соответствует Евростандарту EN 12101, маркирована знаком качества СЕ, имеет все необходимые российские сертификаты, соответствует требованиям ГОСТов. Сертификация люков дымоудаления проведена в лаборатории ВНИИ пожарной охраны МЧС России. Противопожарные люки для выхода на кровлю сертифицированы по стандарту ЕI30, EI60.
За последние годы средняя обеспеченность жильем у петербуржцев увеличилась за счет того, что горожане сами решали свой квартирный вопрос. Однако ситуация с местами в детсадах и школах по-прежнему оставляет желать лучшего.
По расчетам Комитета по архитектуре и градостроительству Смольного, в 2018 году на каждого петербуржца приходилось 26,3 «квадрата» жилья. Такие данные привел на отчете по исполнению Генплана города в Заксобрании председатель КГА Владимир Григорьев.
За прогнозным периодом
Чиновник напомнил, что в 2018 году в Петербурге было сдано 3,95 млн «квадратов» жилья. Общая площадь жилищного фонда, по итогам прошлого года, выросла до 141, 6 млн кв. м. В городе проживало 5,38 млн человек. Таким образом, на горожанина в среднем приходилось 26,3 кв. м. «За период 2014–2018 годов средняя обеспеченность петербуржцев жильем выросла на 1,4 кв. м на человека», – добавил Владимир Григорьев.
Как отметил эксперт Комиссии по городскому хозяйству ЗакС, глава Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов, рост объясняется прежде всего тем, что горожане в последние годы активно улучшали свои жилищные условия, что является положительным трендом для строительной отрасли.
Вместе с тем, по его расчетам, с учетом замедления темпов ввода, среднего показателя в 28 «квадратов» на горожанина можно будет достичь лишь в 2020 году, а обещанные в предыдущих вариантах Генплана 35 кв. м на петербуржца и «вообще лежат теперь за прогнозным периодом».
В районах активной застройки
По словам Владимира Григорьева, в городе сохраняются сложности с обеспеченностью населения объектами дошкольного и школьного образования. «Так, дошкольных учреждений не хватает в Приморском, Московском, Колпинском, Петроградском и других районах Петербурга. Критическая ситуация со школами сложилась в Пушкинском, Приморском, Красносельском районах», – констатировал он, добавив, что школ не хватает прежде всего на территориях активной застройки.
В среднем по Петербургу горожане обеспечены местами в детсадах на 74% от норматива, местами в школах – на 72%. Чуть лучше ситуация складывается со стационарами – 76%. Хуже дело обстоит с уличными спортивными площадками – 38%, спортзалами – 32%, бассейнами – 30%. Зато музеями и кинотеатрами горожане обеспечены более чем на 100%.
«Низкая степень выполнения задач Генплана в области физкультуры и спорта обусловлена как необходимостью строительства новых спортивных объектов, так и завышенными нормативами обеспеченности», – пояснил Владимир Григорьев.
В свою очередь, Александр Карпов отметил, что ситуация с объектами спорта не меняется к лучшему последние десять лет, а стагнация по соцобъектам длится уже более пяти лет. Впрочем, эксперт признал: городские власти прикладывают значительные усилия для исправления ситуации.
Непродуманные километры
Как сообщил Александр Карпов, согласно Генплану на 1 кв. км застроенной городской территории должно приходиться 2,5 км дорог. По итогам 2018 года, этот показатель был 2,39 км. Чтобы выполнить норматив в Петербурге, необходимо создать еще 154 км улично-дорожной сети (УДС). В настоящее время ежегодно в Северной столице вводится около 30 км дорог, задачу вполне реально выполнить, однако этот показатель учитывает весь город, а не локальные зоны активной застройки.
«В Генплане запланировано необходимых для города объектов УДС на 332 км. А в утвержденных для новой застройки ППТ заявлено примерно 304 км улиц. А вот это уже построить за пять лет никак невозможно с теми темпами, которые сейчас имеются», – считает Александр Карпов и предлагает внести корректировки для нормативов по обеспеченности дорогами.
По его словам, характерным примером непродуманного планирования является ситуация с новостройками на юге города, которые уже сейчас стоят в пробках.
Кстати
Согласно утвержденным нормативам градостроительного проектирования (РНГД), на 1 тыс. жителей необходимо создавать 61 место в детсадах, располагающихся в радиусе 300 м от места проживания детей. В школах предполагается организация 120 мест в радиусе 500 м. Норматив по плоскостным спортивным сооружениям – 2 тыс. кв. м, с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут.