ГК ПСК вырастила собственное производство
Два года назад в интервью «Строительному Еженедельнику» Рубен Чинарьян, директор по стратегическому развитию и маркетингу ГК «ПромСтройКонтракт» (ПСК), заявил, что полностью отечественная опалубка — реальность. Организовав производство из отечественных материалов и комплектующих и используя собственные разработки, ГК ПСК может констатировать: импортозамещение на рынке опалубки близится к 100%.
После начала спецоперации в феврале 2022 года объем жилищного строительства оказался под угрозой сокращения — застройщики притормозили вывод на рынок новых проектов. Не исключено сокращение этого сегмента строительного рынка.
Однако по-прежнему идет возведение инфраструктурных объектов — в первую очередь по госзаказу. Поэтому спрос на опалубку, которую выпускает ГК ПСК, не снижается, хотя ажиотажным его назвать нельзя.
В перспективе можно ждать спроса из ряда областей Украины, ДНР и ЛНР, где есть необходимость восстанавливать объекты — и жилые и инфраструктурные. Потребность в опалубочном оборудовании будет, если речь пойдет о монолитном строительстве, уточнил Чинарьян. Еще один из вариантов роста спроса на отечественную опалубку — уход из России иностранных компаний. Информация об этом уже появилась на рынке. Кроме того, государство затеяло масштабное транспортное строительство и модернизацию ЖКХ.
Для производства опалубки на предприятиях ГК ПСК используются российские материалы — металл, фанера, деревянная балка и другие комплектующие изделия. Но технологическое оборудование для производства опалубочных систем по большей части импортное, поэтому с заменой и обслуживанием могут возникнуть проблемы, но они несиюминутны. Таким образом, задача импортозамещения практически выполнена.
Опалубка, без которой не может обойтись монолитное домостроение, пришла в Россию в 1990-е. До этого в стране появлялись только отдельные объекты. Монолитное строительство уверенно набрало темп. Российские специалисты сначала учились у зарубежных коллег, рассказал Чинарьян. Получив определенный опыт, они что-то переработали, что-то придумали сами, и сегодня ГК ПСК производит все виды опалубочных систем, применяемых на объектах любого функционального назначения — от жилых домов до космодрома.
Опалубка используется различная — в зависимости от объекта. Для гражданского строительства или, например, для атомной отрасли — это стандартные и самоподъемные гидравлические опалубочные системы для вертикальных и горизонтальных строительных конструкций, для мостостроения в том числе предлагается уникальная скользящая гидравлическая опалубка. Кроме того, для объектов мостостроения ГК ПСК производит и поставляет опорные части, деформационные швы и механические соединения арматуры.
В каждом случае нужен индивидуальный подход. Но коль скоро компания производит все виды опалубки, предложить заказчику конкретное решение — не проблема, поскольку на предприятии не прекращаются самостоятельные разработки.
Получив на конкурсной основе подряд, ГК ПСК сегодня работает на строительстве мостовых переходов магистрали М-12, которая станет частью транспортного коридора Западная Европа — Западный Китай. Конкурс на поставку опалубки удалось выиграть благодаря собственным технологическим наработкам, которые сокращают время на строительство вдвое.
«Продукция нашей компании всегда была востребована — на объектах Росатома, на строительстве дорог, на сооружении знаковых инфраструктурных объектов. В опалубке есть и будет потребность», — заключил Рубен Чинарьян.
Справка
Компания «ПромСтройКонтракт» создана в 1992 году. Сейчас это промышленно-строительный холдинг, работающий во многих российских регионах, имеющий офисы за рубежом.
Компании группы «ПромСтройКонтракт» активно участвуют в строительстве объектов энергетического, промышленного, транспортного, гражданского и специального строительства, среди которых можно выделить спортивные сооружения Олимпийских игр в Сочи и все двенадцать стадионов к чемпионату мира по футболу; вантовые мосты «Русский» и «Золотой Рог» в г. Владивостоке; искусственные сооружения ЗСД и ЦКАД; комплекс высотных зданий делового центра Москва-Сити и самое высокое в Европе здание «Лахта-Центр» в г. Санкт-Петербурге; космодром Восточный; объекты Госкорпорации Росатом на территории стран СНГ и за рубежом; ведущиеся в настоящее время работы по строительству оснований гравитационного типа (ОГТ) для проекта «Арктик СПГ 2» с использованием скользящей опалубки; а также сотни других объектов промышленно-гражданского строительства.
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в период пандемии продемонстрировал особую стойкость. Спрос на юниты сохранился на высоком уровне, и эксперты прогнозируют продолжения развития этого тренда. Следствием этих ожиданий стал запуск проекта по созданию в городе новой сети апарт-отелей под общим брендом Avenir.
Стойкий и гибкий
Из всех видов коммерческой недвижимости, сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. «Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по дологосрочному проживанию. После того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок. В целом это дало гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами и обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
В результате, по ее словам, рынок апартаментов в Петербурге в 2020 году во многом вторил первичному рынку жилья. Главным фактором стал высокий уровень спроса. «Его динамика в сегментах апартов и новостроек была примерно одинакова: высокий уровень в первом квартале, достаточно сильный спад – во втором и новый мощный рост – в третьем и четвертом», - рассказывает эксперт.
Всего в городе было реализовано 5,5 тыс. апартаментов, что на 1% выше значения 2019 года. На фоне того, что выход на рынок новых проектов был совсем небольшим (5 апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя предыдущего года), активный спрос привел к резкому сокращению предложения. «По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец – около 5 тыс. Объем предложения за год сократился на 49%», - констатировала Светлана Московченко.
Закономерным следствием стал достаточно серьезный рост средних цен на юниты. Сервисные апартаменты (на которые в Петербурге приходится порядка 76% предложения), по оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, подорожали за год на 17%. На конец декабря 2020 года они продавались в среднем по цене 179 тыс. рублей за «квадрат».
По словам Светланы Московченко, высокий уровень спроса стал следствием того, что, несмотря на сложную ситуацию в туристической области, апартаменты сохранили высокую привлекательность как инструмент инвестирования. Небольшие суммы покупки и возможность получения пассивного дохода в будущем стимулировали их востребованность. «Несмотря на то, что государственная программа льготного ипотечного кредитования не распространялась на апартаменты, многие застройщики совместно с банками предоставляли специальные продукты с низкими процентными ставками (от 4,05%), что стало эффективной мерой для привлечения покупателей», - отмечает она.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов подтверждает высокий интерес со стороны инвесторов. «Еженедельно мы заключаем сделки, по которым покупатель приобретает сразу 5-10 юнитов в наших проектах», - говорит он.
Тренд неизменен
По оценке специалистов в ближайшие годы тенденция активного роста сегмента апартаментов останется неизменной. «Мы прогнозируем на 2021 год сохранение стабильно высоких показателей спроса. Причинами этого станут уменьшение заболеваемости коронавирусом, восстановление туристической отрасли, сниженные ставки по ипотеке, а также отложенный спрос», - считает Светлана Московченко. По ее словам, также сохранится тренд роста средней цены на апартаменты: «Во всяком случае, предпосылок для обратного мы не наблюдаем».
Сергей Софронов со своей стороны прогнозирует сохранение в 2021 году спроса на апартаменты на уровне не меньшем, чем в прошлом году – порядка 5 тыс. юнитов. «Также мы считаем, что цены продолжат рост, причем, возможно, темпы его будут даже опережать подорожание жилья. Это обусловлено сравнительно низким уровнем предложения», - говорит он.
По словам Светланы Московченко, растущий тренд не сможет затормозить даже сохраняющаяся законодательная неурегулированность правового статуса апартаментов. Она напомнила, что этот вопрос должен быть решен к 1 августа 2021 года и выразила надежду, что, наконец, будет выполнено четкое юридическое размежевание несервисных апартаментов («псевдожилья», превалирующего на рынке Москвы) и сервисных (близких по функционалу к гостиницам, распространенных в Петербурге).
К ключевым трендам на перспективу эксперт отнесла также рост конкуренции. «Ценовой разрыв между различными комплексами будет увеличиваться. Одни объекты смогут аккумулировать спрос за счет удачной локации и профессионального управления, в то время как другие комплексы будут вынуждены привлекать клиентов за счет определенного демпинга», - считает она.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2021 году ожидается выход в продажу семи новых проектов с общим номерным фондом около 2 тыс. юнитов. К вводу в эксплуатацию также запланировано семь объектов площадью 90 тыс. кв. м суммарно на 2,6 тыс. апартаментов.
В будущее – с Avenir
Такие оптимистические перспективы не могут не стимулировать интереса девелоперов к сегменту. Свидетельством этого стал запуск ГК «ПСК» проекта по созданию в городе новой сети апарт-отелей под общим брендом Avenir (в переводе с французского – «будущее»).
В настоящее время к ней отнесены три проекта холдинга: Putilov Avenir на пр. Стачек, 64, Kirovsky Avenir на Кронштадтской ул., 9, и Moskovsky Avenir на Киевской, ул. 5 (проект, недавно купленный у RBI). Они дифференцируются по звездности и форматам размещения от Upscale до Midscale. Строительство всех объектов ведется собственным генподрядным подразделением ГК «ПСК».
Возведение Putilov Avenir идет активными темпами, начало продаж намечено на середину 2021 года, а к концу года его уже планируется сдать. Еще два проекта сети пока находятся на нулевом цикле работ. На рынок юниты в них будут выведены ближе к концу этого года, а ввод в эксплуатацию намечен на 2022 год. Все апарт-отели Avenir строятся с привлечением проектного финансирования от Сбербанка. Общая сумма инвестиций в создание сети достигает 4 млрд рублей.
Для управления сетью новой сетью, а также апарт-комплексом START, строящимся на Парнасе, холдинг образовал в своей структуре новое подразделение – УК PSK Invest. «ГК «ПСК» в настоящее время является крупнейшим в Петербурге девелопером в сегменте сервисных апарт-отелей – и по числу реализуемых проектов, и по количеству юнитов – 4345, и по общей площади объектов – порядка 127 тыс. кв. м. Так что создание собственной брендированной сети и своей управляющей компании является логичным шагом в развитии холдинга», - отметил Сергей Софронов, добавив, впрочем, что это не означает, что компания намерена свернуть другой свой бизнес, в частности, строительство жилья.
По словам генерального директора PSK Invest Анны Пановой, Avenir станет самой большой сетью апарт-отелей в Петербурге. «Это очень важно, поскольку создавать профессиональную УК с высоким уровнем сервиса для управления одним комплексом – нерентабельно и, соответственно, нецелесообразно», - подчеркивает она.
Сергей Софронов добавил, что в ГК «ПСК» рассматривали альтернативные варианты, с привлечением внешней УК или гостиничного оператора. «Но создание своей управляющей компании показалось нам наиболее правильным решением. В этом случае мы можем гарантировать покупателям наших юнитов высокий уровень сервиса. Кроме того, это обеспечивает высокую оперативность приятия решений, важность чего наглядно продемонстрировала пандемия», - говорит он.
Анна Панова отметила также, что, несмотря на то, что ни один из проектов, которыми будет управлять PSK Invest, еще не построен, УК нужна уже сегодня. «Дело в том, что будущие управленцы должны принимать активное участие уже в проектировании объекта, оценивая удобство и комфортность эксплуатации как для работников УК, так и для будущих жильцов комплекса», - считает эксперт.
Предполагается, что PSK Invest будет управлять и другими апарт-отелями, которые в будущем построит ГК «ПСК», а вот брать в эксплуатацию объекты других девелоперов в компании пока не планируют.
Программный доклад губернатора Ленобласти Александра Дрозденко на XIII съезде строителей региона наметил ключевые перспективы развития отрасли. Отмечая успехи, он также прямо назвал ряд «узких мест» и обрисовал существующие проблемы.
Ускорение жилья
Александр Дрозденко отметил, что в прошлом году Ленобласть в целом успешно справилась с задачами, которые стояли перед регионом в рамках реализации нацпроекта в сфере жилья. «Суммарно по итогам года в эксплуатацию введено около 2,5 млн кв. м. Таким образом, плановый показатель, составлявший на 2020 год 2,2 млн кв. м, нами даже перевыполнен», - подчеркнул он.
При этом глава региона заявил, что значительную долю в общем объеме ввода жилья в 2020 году составило индивидуальное жилищное строительство. В то время как объемы многоквартирного домостроения снизились на 21% по сравнению с 2019 годом. «Рост ИЖС нас, безусловно, радует, но проседание в работе застройщиков вызывает серьезные опасения. Мы, конечно, выполнили обязательства по вводу жилья и входим в число регионов-лидеров в России и по абсолютным цифрам ввода, и по количеству «метров» на одного жителя. Но хотелось бы, чтобы многоквартирное строительство не снижало темпов», - отметил Александр Дрозденко.
В качестве главной причины сложившегося тренда он назвал переход на проектное кредитование с использованием эксроу-счетов. «Полный переход на новую схему финансирования жилищного строительства неизбежен, так как это единственная защищенная форма долевого строительства, которая гарантирует, что в регионе не появится больше обманутых дольщиков. Естественно, что любая реформа может приводить к замедлению процессов. И мы ясно видим имеющиеся проблемы», - заявил губернатор.
К этим сложностям он отнес достаточно высокий процент, который берут банки, предоставляя проектное финансирование, что негативно отражается на рентабельности работы застройщиков. Это также скрытые комиссии, требуемые банками, которые также увеличивают фактическую стоимость кредитования. Это до сих пор большие сроки, требующиеся банкам для рассмотрения вопроса о выделении средств. Это отсутствие унификации форм документов, требуемых кредитными учреждениями. Это хроническое нежелание банков кредитовать строительство объектов социнфраструктуры, а также проектов с небольшой маржинальностью. Это и требование банками дополнительного стороннего ликвидного залога.
«Должен сказать, что по каждому из этих проблемных вопросов мы подготовили свои предложения по корректировке законодательства. Они направлены и Госдуму, и в Совет Федерации, и в правительство РФ. Надеемся на позитивную реакцию и, соответственно, снижение проблем, связанных с переходом на проектное финансирование», - подчеркнул Александр Дрозденко.
«Силами местных подрядчиков»
Новые большие возможности для компаний, работающих в отрасли, областные власти связывают с участием в реализации крупных инвестиционных проектов, которые намечены в ближайшее время в регионе.
«В ближайшие пять лет на территории Ленобласти намечено большое промышленное строительство. За этот период запланирована реализация инвестпроектов различной направленности суммарной финансовой емкостью более 1,5 трлн рублей», - отметил Александр Дрозденко.
По его словам, строительство развернется в порту Усть-Луга, порту Приморска, в ряде других локаций. «И мы очень рассчитываем, что проекты эти будут реализованы, прежде всего, силами местных подрядчиков. Это станет мощным стимулом для их развития», - заявил губернатор, поручив заместителю председателя правительства Ленобласти Михаилу Москвину взять этот вопрос под личный контроль.
Опорная схема
Еще одним ключевым направлением должно стать развитие транспортной инфраструктуры в регионе. «На последнем заседании правительства Ленобласти мы рассмотрели очень важный и серьезный документ. Это программа развития опорной дорожной сети в регионе до 2035 года. В ней представлены приоритеты в этой сфере, очередность строительства ключевых объектов, а также объемы финансирования, которые необходимы на реализацию этих планов», - рассказал Александр Дрозденко.
По его словам, после принятия, этот документ станет основой для долговременного планирования в этой области, что позволит увязать развитие транспортной инфраструктуры с реализацией жилищных проектов и созданием объектов социального назначения.
Губернатор подчеркнул, что уже сейчас регион ведет активное дорожное строительство, причем делает это, главным образом, а счет областного бюджета. «Идет строительство Муринской развязки. Из федерального бюджета на этот проект мы не получили не копейки. Зато нас поддержали наши партнеры – крупные застройщики, которые выделили часть земель и помогли с проектированием», - отметил он.
Александр Дрозденко добавил, что в ближайшее время работа по аналогичной схеме предстоит при строительстве развязок с Мурманским шоссе в Кудрово. «На этот объект федерального софинансирования мы пока тоже не получили. Также из областной казны финансируется 10 крупнейших дорожных проектов региона, включая реконструкцию Колтушского шоссе, строительство виадука во Всеволожске и ряд других», - говорит глава региона.
Переменчивый «Стимул»
Такое положение с финансированием инфраструктурных проектов вызывает нежелание областных властей участвовать в реализации федеральной программы «Стимул» в ее новой редакции. «Ее переориентация с социальных объектов на инженерную и транспортную инфраструктуру, включая внутриквартальные сети, дороги и пр. не представляется нам правильной. Хочу озвучить нашу принципиальную позицию: мы не будем участвовать в измененной программе «Стимул». С одной стороны, мы и так вкладываем большие бюджетные деньги в дорожное строительство, и не можем увеличивать эту статью расходов. С другой, на наш взгляд, внутриквартальные дороги и сети должны создавать застройщики», - подчеркнул Александр Дрозденко.
В то же время он высоко оценил ход реализации этой программы по возведению социальных объектов с софинансированием из федерального бюджета. «В рамках «Стимула» в прошлом году завершилось строительство детсада на 295 мест в Кудрово и трех школ – в Буграх, Новогорелово и Мурино – суммарно на 2675 мест. В 2021 году застройщики планируют в рамках программы ввести детсад на 270 и две школы на 1650 мест. Таким образом, «Стимул» дал хорошие результаты», - констатировал губернатор.
Также, по его словам, в прошлом году свою эффективность вновь продемонстрировала региональная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». «Было заключено три новых договора с застройщиками. Таким образом, на сегодняшний день у нас действует всего 55 таких соглашений. За год по программе в собственность Всеволожского района было приобретено 5 детсадов на 660 мест, Ломоносовского района – школа на 550 мест. На эти цели было выделено почти 1,4 млрд рублей. Кроме того, в прошлом году застройщики завершили строительство еще восьми детсадов на 1295 мест и школы на 550 мест. Эти объекты также будут выкуплены в рамках программы», - рассказал глава региона.
Всего на проектирование, строительство, реконструкцию и капремонт 114 объектов социально-культурного назначения в 2020 году в рамках Адресной инвестиционной программы было выделено 9,1 млрд рублей. В 2021 году на эти цели в бюджете предусмотрены средства в размере 11,76 млрд рублей. Планируется ввести в эксплуатацию 39 объектов.
По окончании программного выступления Александра Дрозденко на XIII съезде строителей Ленобласти состоялся живой обмен мнениями между представителями власти и строительных компаний. Он затронул многие актуальные вопросы развития отрасли, включая проблемы, связанные с частыми изменениями градостроительной документации, что тормозит реализацию проектов, с нежеланием муниципалитетов брать на баланс элементы улично-дорожной сети, нюансами финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры и ряд других.