Юрий Неманежин: «Девелоперов, которые реально активно развивают у себя «цифру» в полном объеме, не так уж и много»
Умная строительная площадка все больше становится трендом в строительстве. Но цифровизация – это не только проектирование, цифровой паспорт объекта или онлайн-продажи. Это также и управление инвестициями, реализацией и продажами, маркетинг, эксплуатация и даже работа с жителями. Это целая экосистема, в которой все решения принимаются на основе оцифрованных данных. Эксперты девелоперской компании GRAVION рассказали о технологиях, инициативах в «цифре» и трудностях, с которыми сталкивается отрасль.
«Если говорить именно про стройку, то в своей девелоперской деятельности GRAVION давно и успешно перешёл на использование BIM технологий, – отмечает Юрий. – Причем BIM-модель используется как на этапе проектирования, так и на этапе строительства. Это стало возможным благодаря сотрудничеству с IYNO – российской платформой для управления стройкой».
С ее помощью компания может принимать оптимальные управленческие решения в каждой ключевой точке процесса строительства, опираясь на достоверные прозрачные и актуальные данные. IYNO позволяет быстро просчитать изменение стоимости проекта при условии замены одного из материалов, помогает в режиме реального времени просчитывать «что если», то есть различные сценарии развития ситуации. И самое главное – выбрать оптимальный путь как с точки зрения новых проектных или технологических решений, так и в условиях, когда нужно искать решения по импортозамещению оборудования или материалов, что в текущей действительности особенно актуально.
По данным GRAVION управление строительными процессами на основе технологии BIM позволяет значительно снизить риски удорожания стоимости на каждом этапе жизненного цикла здания
- Некачественный проект – 25%
- Дополнение и изменение проекта – 5%
- Некачественная спецификация – 11%
- Некачественная ведомость объемов работ – 16%
- Неквалифицированный контроль договорных объемов и сроков – 21%
- Устранение дефектов и коллизий – 13%
- Несоблюдение сроков предоставления ИД – 6%
- Изменение стоимости материалов – 3%
«На строительной площадке нашего комплекса сервисных апартаментов CULT мы также внедряем цифровое дублирование строительной деятельности, беспилотную съемку для определения динамики строительно-монтажных работ, подтверждения соответствия стройгенплану, и используем ее для дополнительных возможностей в работе строительного контроля и контроля соблюдения техники безопасности. Разрабатываем “умные” внутренние справочники стоимости, продолжительности работ, создаем автоматическое планирование не только для внутренних процессов, но и для взаимодействия с поставщиками материалов. Формируем интерактивную отчетность для удобного использования данных в разных срезах, – добавляет Ю. Неманежин. – Все решения, которые мы используем, основаны на принципе paperless: сведения к минимуму количества бумажных экземпляров рабочей и исполнительной документации. Сначала мы видим всю необходимую нам для работы информацию на цифровых дашбордах, собранных в связке с моделью объекта, во всех видах и разрезах, которые только могут нам понадобиться, и только потом идет бумага. Конечно, без нее пока никак, но даже тут цифровые технологии помогают».
Также управляющий партнер GRAVION отметил, что с помощью технологий IYNO компания уже не раз избегала рисков роста плановой себестоимости строительства: «Когда мы мониторим план-факт строительства, принимаем решения об использовании другого оборудования или материалов, оплате работ подрядчиков, то опираемся на данные, которые видим не только на бумаге или в excel, но связанные с элементами модели. Уровень детализации информации очень высокий. Это дает в разы большую точность, а значит позволяет принимать более оптимальные решения. При этом мы не тратим лишнего времени на то, чтобы получать эти данные. Наши трудозатраты на работу с BIM-моделью, наоборот, снижаются, так как большинство рутинных операций автоматизированы. По нашей оценке, трудозатраты на подготовку данных сокращаются на 30%, а сроки подготовки уменьшаются на 70%».
При этом, несмотря на все преимущества «цифры», о полной автоматизации отрасли пока говорить рано. Эксперт GRAVION выделяет несколько трудностей:
- нежелание «идти в новое» специалистов, которые привыкли работать по-старому. «Не все готовы сразу на перемены в привычных процессах: «цифровой напильник» продолжает работать и многих это устраивает. Радует, что мы выбираем софт с понятным, удобным и простым в использовании интерфейсом и стараемся наглядно показывать эффект от цифровизации», – комментирует Юрий.
- зависимость результата использования цифровой модели на всех этапах стройки от её изначального качества.
Как отмечает Неманежин, очень важно, чтобы сама отрасль была готова к таким новшествам: «По сути многие лишь заявляют, что активно используют цифровые технологии в строительстве, но на деле все сводится либо к упрощенной BIM-модели, которую, вообще, делает сторонний проектировщик, либо к частичной автоматизации. Девелоперов, которые реально активно развивают у себя «цифру» в полном объеме, не так уж и много. И в основном они работают в столице и городах-миллионниках. Более того, это на первоначальном этапе достаточно серьёзные финансовые вложения со стороны компании (при условии, если ранее умные технологии в ней не сильно развивались), а также обучение кадров. Но за цифрой – будущее, и, так или иначе, строительная отрасль станет эффективнее».
В Конюшенном ведомстве открылась выставка проектов реконструкции здания-памятника. Перед тем, как что-то предпринимать, власти хотят определиться с функционалом объекта.
В экспозиции – пять проектов, подготовленных претендентами на реконструкцию Конюшенного ведомства. Выставка будет работать в течение месяца с тем, чтобы каждый посетитель мог высказать свое мнение.
Как сообщил глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов, до конца года Смольный хочет определиться с функционалом объекта. Модель финансирования, по его словам, тоже пока не определена. По всей вероятности, это будет либо концессия, то есть государственно-частное партнерство, либо система инвестиционных договоров.
Отметим, что в 2017 году в сети Интернет уже проводился опрос, инициированный Комитетом по инвестициям и Комитетом по культуре, о том, какой объект должен разместиться в здании. Тогда большинство респондентов (в общей сложности – почти 50%) высказалось за варианты создания музея, выставочной площадки и концертного зала.
И это учли претенденты на реализацию проекта реконструкции. В составе всех пяти проектов есть музей, предприятия общественного питания, концертные залы. Но соотношение функций – разное, в некоторых коммерческая все-таки является основной.
УК «СТАРТ Девелопмент» представила проект музея современного искусства, при этом задействовав весь комплекс зданий Конюшенного ведомства, в том числе бывшего Конюшенного двора и Конюшенного музея, расположенных на другой стороне площади. Там предлагается разместить общественные пространства и коммерческие объекты – магазины, рестораны, конференц-холл. В самом здании ведомства, помимо музейных помещений, запланирован атриум, образовательный центр с лекционным залом, медиатека, кафе, Центр им. А. С. Пушкина.
В проекте АО «Центр выставочных и музейных проектов» задуманы общественные помещения различного назначения: универсальная театрально-концертная, образовательная библиотека с читальным залом, летняя сцена; а также коммерческие помещения: магазины, предприятия общепита, коворкинги.
Разработка, которую представил Государственный музей истории Санкт-Петербурга, предполагает создание выставочного пространства для проведения выставок, фестивалей и конкурсов. Также в ней заложено создание информационно-туристического центра, музейного центра развития городской культуры и многофункциональной театрально-концертной площадки.
Проект ООО «Тандем Истейт» – микс творческих и коммерческих пространств: досуговый блок с рестораном, образовательный блок с мастерскими и музыкальными школами, а также выставочный и торгово-досуговый. В заявке компании «Кираса Инвест» упор делается на создание апарт-отеля, но в проекте также присутствуют концертный зал, музей и сад внутри здания.
Напомним, в 2010 году компания «Плаза Лотус Групп» уже приступала к реализации проекта реконструкции Конюшенного ведомства. В здании площадью 13,5 тыс. кв. м предполагалось оборудовать 69 апартаментов премиум-класса. Общий объем инвестиций в проект оценивался в 6,5 млрд рублей. Однако после протестов градозащитников работы были приостановлены. А в 2015 году Смольный свернул проект. Причем пришлось компенсировать инвестору уже понесенные затраты в объеме около 1 млрд рублей. Кроме того, из городского бюджета был направлен еще 1 млрд рублей на противоаварийные работы.
Мнение
Роман Голованов, глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга:
– В настоящее время необходимо определиться с тем фактическим функционалом, который через какое-то время будет наполнять Конюшенное ведомство. Перед тем как запускать проект в работу, городу нужно уточнить, что должно быть здесь в будущем.
Госдума РФ приняла Закон «О внесении изменений в Градкодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», который вносит ряд поправок, направленных на совершенствование правового регулирования в сфере градостроительной деятельности.
Одним из предполагаемых положений закона, вызвавших оживленные споры еще до принятия документа, стала возможность изъятия недвижимости у собственника в целях реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ).
Под КРТ понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности гармоничного сочетания различных видов разрешенного использования земли и объектов капитального строительства, а также необходимой для их функционирования инфраструктуры. Предполагается, что развитие таких проектов позволит ликвидировать депрессивные городские территории при участии собственников недвижимости самостоятельно, а также муниципальных органов.
Одной из главных препон на пути развития проектов КРТ стал «синдром последнего собственника» – владельца небольшого объекта недвижимости, отказывающегося включаться в процесс преобразования территории или требующего за свое согласие непомерных компенсаций. В Петербурге аналогичный «синдром» стал одной из причин срыва реализации программы реновации. Для решения проблемы в законопроекте предусматривалась возможность изъятия земельных участков, занятых объектами инфраструктуры, а также недвижимости, включая жилые дома.
В июне Общественный совет Минстроя РФ выступил против этого положения, поскольку изъятие жилых помещений в домах, не признанных аварийными, как и других жилых и нежилых объектов, «необоснованно и не соответствует современной политике защиты имущественных и жилищных прав граждан». Несмотря на это, проект с возможностью изъятия получил поддержку Правительства РФ.
Однако на этапе рассмотрения законопроекта во втором чтении Госдумой председатель думского Комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичёв заявил, что документ не содержит в себе норм, позволяющих изымать недвижимость у граждан.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечают, что положения закона, касающиеся КРТ, призваны урегулировать вопросы, имеющиеся в этой сфере. «Теперь сведения о границах территории, на которой реализуется проект КРТ, с графическим описанием местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о КРТ и подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости», – отмечает руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура.
Кроме того, по ее словам, предусматривается возможность включения в границы КРТ смежных земельных участков, не обремененных правами третьих лиц, в целях размещения объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры по инициативе правообладателей земельных участков, реализующих КРТ. «Указанные изменения необходимы и носят уточняющий характер, поскольку направлены на совершенствование механизма реализации КРТ», – подчеркивает эксперт.
Однако проблема «синдрома последнего собственника» остается. «Закон в текущей редакции не предусматривает новых механизмов изъятия земель для реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей земельных участков. Отмечу, что механизм изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях КРТ по инициативе органов местного самоуправления предусмотрен положениями ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, действующей с 1 января 2017 года», – говорит старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.
Таким образом, приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах соответствующей территории, возможно при условии получения согласия собственника соответствующего участка, резюмирует она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
– Закрепленная законом необходимость получения лицом, осуществляющим реализацию проекта КРТ, согласия собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, включенного в границы КРТ, а также требование о подготовке инициатором КРТ проекта планировки территории в соответствии с действующими документами территориального планирования и ПЗЗ – не будут способствовать активизации таких проектов. Во-первых, отсутствует понимание, что делать при отсутствии согласия собственника на включение его земельного участка в границы КРТ. Во-вторых, часто проекты КРТ предполагают необходимость внесения изменений в действующие документы территориального планирования, а это с учетом указанных изменений оказывается невозможным.