Инфраструктурные облигации: механизм с ограниченной полезностью
Один из ключевых механизмов запущенного в прошлом году «инфраструктурного меню» - инфраструктурные облигации. Эффективность его работы обсудили участники сессии «Инфраструктурные облигации как эффективный механизм развития регионов» в ходе XXV Петербургского международного экономического форума и пришли к выводу: механизм действенный, однако нуждается в серьезной корректировке.
Государство решает задачу улучшения комфортной среды. Во многих регионах строительство социальных объектов не поспевает за жилым, слабая транспортная доступность, недостаточная обеспеченность инженерией.
Благодаря инфраструктурным облигациям застройщики могут получить средства на развитие инфраструктуры под 4-5% годовых сроком на 15 лет. Оператор механизма – Дом.РФ.
Уже в прошлом году Дом. РФ привлек в стройку 20 млрд рублей через размещение облигаций. Как сообщил Ирек Файзуллин, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, на сегодня защищены 18 проектов на сумму 62,7 млрд рублей. До 2024 года предполагается привлечь 150 млрд рублей – построенная на эти средства инфраструктура позволит возвести 11 млн кв. м жилья.
Бочка меда
Как отметил Виталий Мутко, генеральный директор АО «ДОМ.РФ», облигации сразу вышли на фондовый рынок и имеют хорошую доходность.
По данным Минфин РФ, доходность инфраструктурных облигаций выше, чем облигаций ОФЗ, и они имеют рейтинг 3А.
«В развитии инфраструктуры успешны страны, которые полагаются не на бюджетные деньги», - заявил Иван Чебесков, директор департамента финансовой политики Министерства финансов РФ. По его словам, облигации – и есть такой механизм, рыночный.
В ряде регионов он уже заработал. Три школы и три детских сада запланированы в Челябинской области, школа и детские сады – в ЯНАО, объекты в Якутии, Тюменской области. В Нижегородской области за счет инфраструктурных облигаций строятся магистральные коллекторы ливневой канализации. Сергей Морозов, заместитель губернатора региона, отдельно подчеркнул: через этот механизм можно получить средства не под конкретный проект, но под магистральные сети.
Половник дегтя
Однако есть условие, из-за которого застройщикам крайне сложно получить деньги – нужны гарантии региона. Власти в большинстве регионов не хотят рисковать и выдавать гарантии девелоперам. «Пока облигации ограничены уровнем госдолга», - пояснил Морозов.
В стране недообеспеченность жильем. Решить задачу можно только с помощью больших проектов или реновации. Но экономика таких проектов, как говорят девелоперы, «не бьется».
Антон Елистратов, генеральный директор, член совета директоров, ПАО «ГК «Самолет», привел конкретные цифры: средняя цена квадратного метра – 150 тыс. рублей. Из них 50 тыс. рублей – непосредственно стройка, включая отделку, еще 7-8 тыс. – расходы на сети, 6-9 тыс. – на социальные объекты, 5 тыс. – на дороги. Т.е. в цене «квадрата» около 20 тыс. рублей составляют расходы на инфраструктуру.
По словам Елистратова, при точечной застройке у девелопера нет таких проблем – специализированные компании строят сети и дороги, а иной раз инфраструктура уже готова. «Хороший инструмент, но он имеет ограниченную полезность для нас», - заявил он.
В некоторых регионах застройщики, имеющие в портфеле масштабные проекты, уже обращались к местным властям, но получили отказ. «Пока система госгарантий – не для бизнеса», - отметил Кирилл Бычков, первый заместитель председателя правительства Республики Саха (Якутия).
Алексей Текслер, губернатор Челябинской области, согласен с коллегой, но надеется, что частный бизнес удастся «подключить потом». А пока социальные объекты в регионе возводит областная строительная структура.
Длинные деньги под невысокую ставку
Елистратов сформулировал условия, при которых застройщики смогут воспользоваться механизмом инфраструктурных облигаций. Во-первых, в отрасль должны прийти длинные дешевые деньги, не связанные с бюджетом. Во-вторых, средства должны помочь сделать жилье для потребителя либо дешевле, либо качественнее. «Тем, где ситуация совсем тяжелая, там облигации должны помочь. В регионах, где экономика средняя, этот механизм используется, чтобы получить проектное финансирование, где банк не пропускает проект – регион поручается, банк начинает финансировать», - рассуждает Елистратов.
Но если бы власть «надавила» на банки, полагает он, деньги на инфраструктуру для застройщика были бы бесплатные.
В-третьих, сегодня, по мнению Елистратова, речь идет о проектах, где вообще не запланирована инфраструктура. Между тем, инструмент можно использовать для стимула застройщиков, чтобы качественно улучшить проекты: увеличить транспортную доступность, строить подземные парковки, обеспечить проект системами безопасности и умного города и т.д.
«Надеюсь, развитие этой темы продолжится и станет инструментом для крупных застройщиков», - заключил Елистратов.
Морозов предлагает комбинировать все инфраструктурное меню. По его подсчетам, если к 18,5 млрд рублей, полученным из бюджета на инфраструктуру добавить 30 млрд по облигациям, можно построить 3 млн кв. м.
Он также предлагает расширить перечень объектов, строительство которых возможно за счет облигаций.
Корректировка механизма уже началась. «Механизм новый, будем докручивать», - объявил Мутко.
По его словам, к инфраструктурным облигациям добавляется концессия. Механизм поручительства тоже будет дорабатываться. Документ готов, но пока не внесен на рассмотрение Правительства РФ: поручительства смогут давать крупные региональные корпорации. По строительству сетей гарантом будет выступать сетевая компания, по социальным объектам – отвечающая за строительство и т.д.
«Посмотрим, как сделать механизм выгоднее. Тогда сможем выдавать больше займов», - заключил он.
Технологии создания виртуальной реальности, информационных моделей зданий (BIM), BigData – все эти инновации вошли в круг интересов строительного комплекса относительно недавно и осваивались крайне поступательно. Но охватившая мир пандемия коронавируса, повлекшая необходимость соблюдения социальных дистанций, для многих компаний ускорила внедрение «строительной цифры».
Необходимость применения цифровых технологий в строительной отрасли и новые возможности, появляющиеся у профессионалов за счет их применения, стали темой состоявшейся 20 мая online-дискуссии, модератором которой выступил Управляющий партнер MITSAN CONSULTING, член Экспертного совета НОСТРОЙ Дмитрий Желнин.
«Цифровые технологии, электронный документооборот и системы онлайн-общения в последнее время активно входят в обиход нашей жизни, а также в практику ведения всех бизнес-процессов», - отметил вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палаты Антон Мороз, открывая мероприятие.
Обращаясь с приветственным словом к участникам, среди которых были собственники и руководители подразделений девелоперских, строительных, инвестиционных структур, Антон Мороз подчеркнул, что цифровизация сейчас так активно развивается не только из-за эпидемии COVID-19, но и в связи с переходом на новый технологический уровень взаимоотношений участников всех экономических процессов, и сегмент строительства – не исключение.
Действительно, многие застройщики сейчас развивают сервисы онлайн-продаж с использованием специализированных VR-каналов и с уклоном на электронные системы рекламы своих проектов, уже запущены первые онлайн-продажи и регистрации сделок с использованием ипотечных кредитов, применяются BIM-технологии.
По мнению Антона Мороза, «цифра» должна объединить в единое пространство всех участников строительного процесса, от органов власти субъектов и экспертизы до заказчиков, подрядчиков и саморегулируемых организаций.
«Мы решили проработать вопрос возможности выстраивания информационной платформы и сервисов НОСТРОЙ и их дальнейшего совместного использования в системе электронного Правительства России, - отметил вице-президент нацобъединения, - а также договорились о том, чтобы отработать комплекс предложений, где нужно в первую очередь реализовывать цифровые и электронные технологии».
«В первую очередь, совещания в виртуальной реальности с использованием BIM модели позволяют быстрее согласовать проект как внутри команды проектировщиков, так и с внешними подрядчиками и заказчиками», - пояснил генеральный директор VR Concept Денис Захаркин.
Говоря об эффективности применения технологий виртуальной реальности в архитектурно-строительной отрасли, он обратил внимание собравшихся на то, что именно визуализация в масштабе 1:1 еще не построенного задания позволяет выявить ошибки на ранних этапах проектирования, проверить удобство эксплуатации, а также увидеть, как объект будет вписан в окружающую среду.
В свою очередь генеральный директор Planoplan Олег Кельник рассказал о том, как при помощи интерактивных планировок и 3D-туров, интегрированных в сценарии продаж можно «подогреть» клиента и уменьшить срок принятия решения клиентом в 2 раза, а также показал на реальных цифрах, сколько на самом деле стоят виджеты и как их можно быстро окупить.
«Сегодня VR это современный инструмент, который является не только яркой презентацией недвижимости, но и служит новым каналом для ее продаж», - акцентировал внимание аудитории президент VR/AR компании Modum Lab Дмитрий Кириллов.
Представляя продукт по ипотечному сервису в виртуальной реальности, созданный его компанией совместно с ВТБ, он отметил, что многопользовательские симуляции позволяют объединить on-line консультантов от застройщика и пользователей, выбирающих недвижимость для покупки.
«Решение позволяет в реальном времени выбрать объект недвижимости, оценить отделку, увидеть придомовую территорию, понять масштабы квартиры и удобство планировки, рассчитать ипотеку. При помощи VR-проекта ВТБ успешно закрывает сразу несколько задач: маркетинг и реклама, продажи, коммуникация и взаимодействие с застройщиками», - заверил собравшихся Дмитрий Кириллов.
По завершении выступления спикеров и активной дискуссии участников организаторы анонсировали следующее мероприятие. Вебинар «3 Парадокса и 3 волшебные таблетки для продажи недвижимости во время пандемии» серии «О недвижимости доступно» пройдет 27 мая 2020 года.
Справка:
Серия встреч, посвященная обсуждениям актуальных вопросов в сфере недвижимости, организована компанией Mitsan Consulting, Агентством Городской Центр Недвижимости и Объединением строителей Санкт-Петербурга.
Проходит при активном участии НОСТРОЙ, СРО «Петровское объединение строителей» и «Строительный Комплекс Ленинградской Области».
Информационное сопровождение серии вебинаров осуществляет портал ASN-Info и газета «Строительный Еженедельник».
Архитектурной мастерской «Рейнберга и Шарова» на Градостроительном совете был представлен проект реконструкции станции метро «Политехническая».
Внешний облик павильона вызвал дискуссию у членов Градостроительного совета. Отметим, что проект отличает снос существующего павильон метро, интеграция в новый торгово-офисного комплекса с механизированной парковкой, а рядом расположены здания исторически сложившегося ансамбля площади Иоффе.
В ходе обсуждения представители КГИОП поддержали рабочую версию проекта, при этом было подчеркнуто, что реконструкция объекта будет проводиться на средства инвестора (ООО «ШЕЛ»), а не из бюджета.
В результате точку в дискуссии поставил Председатель КГА Владимир Григорьев, задав членам Совета вопрос: «А можно ли сносить Сперанского?».
Напомним, что подземный зал существующего павильона метро «Политехническая» был выполнен в том числе по проекту Бориса Сперанского.
В итоге проект отправлен на доработку.