Саморегулирование: вопрос решен; вопросы остаются
Вопрос о введении саморегулирования в строительной отрасли решен окончательно. Однако с тем, как эта система будет работать на практике, полной ясности до сих пор нет.
Точка невозврата
Как и обещал председатель комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Мартин Шаккум, в вопросе с лицензированием «поставлена жирная точка». Парламент принял в целом закон, прекращающий с 1 января 2010 г. действие всех лицензий на осуществление инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, в том числе тех, срок действия которых был продлен.
Тем самым ликвидированы последние надежды многих строителей на формирование переходного периода от гослицензирования к саморегулированию, в течение которого право на ведение работ предоставлялось бы на основании как лицензий, у которых не истек срок действия, так и допусков СРО.
Возмущения тем, что еще в 2008 г. государство спокойно взимало плату за выдачу лицензий, рассчитанных до 2012 г. (без этого компании не имели права работать), а теперь аннулирует их, не мало. Впрочем, о судебных процессах в связи с невыполнением органами госвласти своих обязательств (о возможности которых говорили сторонники лицензирования), пока ничего не слышно.
Не исключено, однако, что главную роль здесь играет понимание бесперспективности такого рода исков, а не согласие с решением властей. Согласно результатам опроса, проведенного АСН-инфо, в котором приняло участие почти 350 человек, подавляющее большинство респондентов считают, что строительная отрасль не готова к переходу на саморегулирование с 1 января 2010 г., и нужно продлить действие лицензий.
С тем, что отрасль полностью готова к реформе согласилось всего 5% опрошенных. Еще 7% полагают, что перейти на новую схему допуска к работам на рынке сложно, но осуществимо. Около четверти респондентов (26%) считают, что отрасль не готова к саморегулированию, но другого пути все равно нет. И подавляющее большинство (62%) высказались за необходимость продления действия существующих лицензий.
Съезд победителей
Между тем, на прошедшем в Москве Всероссийском съезде СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства принято решение о создании Национального объединения СРОС (НСРОС). На аналогичных мероприятиях были созданы также Нацобъединения СРО проектировщиков (НСРОП) и изыскателей (НСРОИ). Тем самым было снято еще одно препятствие на пути перехода строительной отрасли к саморегулированию во всероссийском масштабе.
В работе съезда СРОС приняли делегаты от 54 СРО (из 57 организаций зарегистрированных на тот момент Ростехнадзором). Был принят устав Национального объединения, избран совет из 24 человек (6 мест остались вакантны), ревизионная комиссия и президент. Главой НСРОС стал руководитель СРО «Межрегиональное объединение строителей» Ефим Басин. Руководителем аппарата избран Михаил Викторов, его заместителями – заместителем гендиректора НП «МОС» Кирилл Холопик, замглавы комитета по строительству Российской торгово-промышленной палаты Лариса Баринова и руководитель Федерального лицензионного центра Алексей Крупкин.
Совет НСРОС объединил видных представителей отрасли как из Москвы, так и из регионов. В него, в частности, вошли председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, председатель Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев, председатель совета Первой национальной организации строителей Азарий Лапидус и другие. Санкт-Петербург в Совете представляют руководители СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Максим Шубарев и СРО «Инжспецстрой» Александр Бобров.
На съезде был утвержден порядок формирования отчислений СРО на нужды НСРОС. Каждая организация должна будет оплатить вступительный взнос в НСРОС в размере 500 тысяч рублей. Сумма ежегодного взноса зависит от количества членов в каждой СРО и составляет 5 тысяч рублей на одну компанию. Таким образом, в фонде аккумулируется 95 млн. руб., которые пойдут на реализацию ключевых задач структуры.
«Основными задачами Национального объединения СРО в строительстве России станут обеспечение публичности и прозрачности деятельности отечественных СРО, формирование единой базы данных СРО, мониторинг их деятельности и, в случае обнаружения нарушений, проведение внеочередных проверок организаций», - отметил президент НСРОС Е.Басин.
В ходе визита в Санкт-Петербург, М.Викторов отметил, что конструкция системы саморегулирования в строительной отрасли сформировалась, и главная задача теперь – обеспечить эффективную работу созданной схемы.
Количество и качество
Несмотря на оптимизм участников съезда, множество вопросов, касающихся практической работы системы саморегулирования пока не решены.
При том, что до отмены действия всех лицензий осталось менее 1,5 месяцев, в СРО состоит, по разным оценкам, лишь от 10-30% строительных компаний. Даже учитывая то, что темпы вступления в СРО в последнее время лавинообразно растут, это вряд ли сможет разрешить проблему.
Как отмечают руководители самих СРО, на более-менее адекватную проверку компании на предмет качества выполняемых ею работ и квалификации персонала необходимо не менее 1-1,5 месяцев. Принимая во внимание сроки закрытия рынка для тех, кто не имеет допуска СРО, очевидно, что, либо 50-60% компаний после 1 января 2010 г. окажутся «за бортом» бизнеса, либо их примут в СРО «оптом», без всяких проверок. Поскольку в остановке рынка не заинтересован никто, более вероятен второй вариант, но тогда говорить о росте качества работы компаний на рынке в связи с введением саморегулирования не придется.
Не маловажен и вопрос «качества» самих СРОС. Их число в России на сегодняшний момент перевалило за 60 (вместе со СРО проектировщиков и изыскателей – более 110). По данным Ростехнадзора, на рассмотрении находится еще более полусотни пакетов документов. Как отмечает М.Викторов к концу 2009 г., число СРОС в реестре Ростехнадзора должно превысить 80 организаций. Конкуренция между ними, равно как и их востребованность со стороны строителей, нуждающихся в допусках, явно отрицательно скажутся на качественной составляющей СРО.
Глава свежеобразованного НСРОС Е.Басин отмечал, что в настоящее время возникают проблемы в деятельности ряда СРО, поскольку они не могут организовать четкую работу по выдаче допусков. Причем, есть случаи, когда СРО «делают поблажки в выдаче допусков или занижают плату за вступление в СРО». В результате допуски получают организации, которые неспособны вести строительную деятельность хотя бы по той причине, что в организации нет специалистов нужного профиля.
Основной угрозой для новой формы организации работы в отрасли Е.Басин считает проникновение в СРО недобросовестных компаний: «Это большая проблема, которой нужно избежать. Главное – не допустить превращения СРО в бизнес-структуры по продаже допусков на рынок, не допустить недобросовестной конкуренции». Лидеры петербургских СРО говорят о проблеме «коммерческих» псевдоСРО уже довольно давно.
Однако сотрудник Ростехнадзора Дмитрий Васюков, признает: «Мы зачастую видим, что пакеты документов на создание СРО делались буквально «на коленке» с единственной целью – минимизировать затраты при создании механизма ответственности участников СРО после отмены лицензирования». При этом, как отмечает он, когда нет ясных юридических причин отказать во внесении в реестр, некоммерческое партнерство получает статус СРО.
Свобода выбора
В итоге любая организация, внеся определенный объем средств, без проблем сможет получить доступ на рынок от таких СРО. А в случае возникновения проблем – уйти из одной и вступить в другую организацию. Первые такие прецеденты уже есть.
Сотрудники Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга выявили случай фальсификации свидетельств о допуске к работам, представленных в составе конкурсной документации по госзаказу. 3 допуска были якобы предоставлены организацией, на тот момент не внесенной в реестр СРО – НП «Балтийское объединение проектировщиков». По словам его директора Владимира Быкова, «организация сфальсифицировала свидетельства. НП еще не было зарегистрировано в качестве СРО и допусков еще выдавало. Решением совета НП компания была исключена из партнерства, однако вскоре после этого была принята в СРО «Проектировщики Северо-Запада» и получила допуск там».
Таким образом, с отменой лицензирования проблема, связанная с возможностью получения лицензии серыми методами (возможно и «за взятку»), не только не ослабела, но и приобрела с введением саморегулирования особую остроту в связи с расширением таких возможностей (благодаря увеличению количества организаций, имеющих право на выдачу допуска и конкуренцией между ними. Об этом говорится и в исследовании консалтинговой компании INFOLine, посвященном СРО.
Строительные компании, не соответствующие требованиям законодательства, могут легко вступить в СРО при посредничестве недобросовестных юридических фирм. В результате опроса, в 50 из 80 юридических компаний сообщили о своей готовности оказать услуги по содействию в получении свидетельств о допуске к строительным работам от существующих СРО. Большая часть посредников обещают помочь обратившимся к ним компаниям вступить в СРО, даже если они по числу сотрудников и наличию строительной техники не отвечают требованиям закона. При этом 33 из 40 московских (82,5%) и 8 из 9 петербургских (89%) готовы гарантировать получение свидетельств об обучении или повышении квалификации сотрудников компаний без прохождения обучения.
Монополька
Но здесь, как и у каждой медали, есть и обратная сторона. Во многих регионах администрации активно стимулируют создание местных СРО. В обмен на подконтрольность местным властям, они могут рассчитывать на преференции при распределении госзаказа. И это только одна из вариаций на тему монополизма, проявления которого возможны в рамках саморегулирования. Этой проблемой уже заинтересовалась ФАС.
Создание специализированных СРО – электромонтажных, атомостроительных, железнодородных, подземных, фактически закрепляет возможность выполнения работ в соответствующих сферах только за их членами. С одной стороны, очевидно, что случайная организация вряд ли способна качественно выполнять работы повышенной сложности и ответственности. С другой, - если какая-то из компаний «испортит отношения» со специализированной СРО, та просто перекроет ей доступ на рынок.
Замена системы гослицензирования механизмом саморегулирования проектной и строительной деятельности сообщества предпринимателей может привести к созданию монополии нескольких крупных государственных и частных компаний, считает гендиректор «ГлобалЭлектроСервиса» Эльдар Нагаплов. Крупные заказчики, чтобы оградить себя от недобросовестных подрядчиков, закономерно будут стремиться к созданию подконтрольных СРО, пояснил он. «Это может привести к постепенному переходу к монополистическому распределению рынка работ. Вероятность монополизации рынка проектных услуг достаточно высока», - отметил Э.Нагаплов. Кроме того, по его словам, в достаточной степени не определены суть и порядок взаимодействия игроков рынка. «Создается парадоксальная ситуация, когда требования к исполнителю формирует сам исполнитель», - подчеркнул эксперт. В соответствие с принятой идеологией СРО, прием новых членов, установление степени соответствия уровня той или иной организации требованиям регламентов, качества выполненных работ будет нести черты отношений потенциальных конкурентов, и в этой связи сложно избежать предвзятости, добавил он.
Многие крупные строительные компании просто создают свои собственные СРО. Наиболее известные примеры в этом отношении – некоммерческие партнерства, созданные «Интеко» в Москве и ЛЭКом в Санкт-Петербурге. Компании сами себя допустят на рынок и сами себе определят стандарты качества работы. И вряд ли кто-то «со стороны» сможет рассчитывать на получение у них подрядов.
Стандартные проблемы
В свое время доцент кафедры страхования Университета экономики и финансов Денис Горулев заметил, что в отсутствие технических регламентов деятельность СРОС превращается в бессмыслицу. Вопрос же с принятием техрегламентов, а равно и стандартов качества в рамках самих СРО, до сих пор остается неразрешенным.
В виду отсутствия собственных – разработанных и утвержденных – стандартов качества, петербургским СРО придется принять в качестве таковых существующие ГОСТы и СНиПы, а также разработанные петербургским Комитетом по строительству территориальные строительные нормы (ТСН) считает вице-губернатор Александр Вахмистров.
«Каждая СРО должна понимать, на основании чего она предоставляет своим членам свидетельства о допуске к тем или иным видам работ. Согласно законопроекту о технических регламентах, который, к сожалению, до сих пор не принят Госдумой, основанием для этого должны служить стандарты качества, - подчеркнул он. – Город ничего не навязывает, но когда в ходе горзаказа мы имеем дело с членами СРО, нам бы хотелось знать, какие именно стандарты они обязуются гарантировать. Скажем, они выполняют тот или иной ГОСТ, СНиП, ТСН».
Как напомнил начальник методического отдела Стройкомитета Игорь Шикалов, эти стандарты относятся к классу документов добровольного применения. Все члены Союза строительных объединений и организаций (ССОО), подписавшие меморандум о взаимодействии при создании СРО выразили свое согласие с принципиальным решением о принятии в качестве стандартов качества по крайне мере петербургских ТСН.
«Мы относимся к вопросу принятия стандартов качества с большим вниманием» - отметил со своей стороны президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (ОССПб) Максим Шубарев, однако подчеркнул, что 20 ТСН, рекомендуемых ССОО, разработаны Комитетом по строительству, а пожелания органов власти могут носить сугубо рекомендательный характер. «Поскольку мы уже перешли на саморегулирование, наличие противоречий между позициями власти и СРО – это нормальная ситуация», - заявил он, уточнив, что в настоящее время руководство ОССПб анализирует ТСН и к концу года будет готово заявить о своей оценке этих документов. «Мы примем только те ТСН, которые сочтем действительно нужными для отрасли», - заявил М.Шубарев.
Принятые в последнее время решения, действительно, сделали переход к саморегулированию в строительстве неизбежным. Однако очевидно, отрасль находится не на финише, а только на старте реформы.
Михаил Добрецов
Формирование рынка доступного жилья перерастает из государственной программы в национальную идею.Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.
Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».
В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..
В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.
Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.
Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.
Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.
В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Строительство жилья в историческом центре Петербурга нередко оборачивается для застройщиков многочисленными проблемами. Чтобы их не было, строители предлагают властям сформировать четкую позицию по вопросам нового строительства в центре города.К типичным трудностям, с которыми сталкиваются застройщики в центре города, относится значительная изношенность жилого фонда, расположенного возле объекта строительства, плохое состояние инженерной инфраструктуры, недостаточные мощности инженерных сетей. Кроме того, как отмечают эксперты, районные, муниципальные ГУЖа, РЭУ, ЖЭКи не проводят необходимых ремонтных работ по благоустройству. Недовольство местных жителей вызвано в первую очередь неудобствами, которые причиняет строительство по соседству – шум, запыление, автотранспорт, забивка свай под нулевой цикл и др. Также жители боятся лишиться свободного пространства около дома.
Сюрпризы строительства
Как рассказала заместитель генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова, трудностей много потому, что долгое время (да и сейчас) город не в состоянии был комплексно подойти к решению вопроса с аварийным и ветхим жилым фондом, вопроса расселения коммунальных квартир, вопроса ремонта и замены коммуникаций, капитального ремонта зданий. И эти проблемы приходится решать инвесторам самостоятельно». Агрессия и негатив от плохого качества жизни, которые накопились у жителей, выплескиваются на фирму-застройщика, – говорит г-жа Колганова. – К сожалению, жителей может устраивать и помойка под окнами, и промышленное предприятие, и гараж, но только не новый дом. На мой взгляд, должна быть четкая позиция администрации по вопросам нового строительства в центре. Не строить нельзя: если этого не делать, то где наши дети будут жить через 30-40 лет».
По мнению вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, трудности зачастую связаны не только и не столько с районом, сколько с особенностями конкретных проектов. И в центральном районе, и в любом другом эта процедура может проходить гладко, а может носить негативный и неконструктивный характер. «В нашей практике слушания по одному из проектов в Центральном районе как раз прошли довольно конструктивно, а вот в Калининском районе новый проект вызвал резкий и необоснованный негатив со стороны местных жителей, – поясняет г-н Семененко. – Вообще же основная сложность для девелопера, строящего в Центральном районе – жесткие ограничения КГИОП, и даже не столько сами ограничения, сколько непредвиденные изменения в условиях согласования проектов. Из-за этого возникает необходимость внесения изменений в уже подготовленные и ранее согласованные проекты – а это дополнительные затраты, и не только временные».
Важно отметить, что когда строительные компании готовят на стадии изыскания и планировки объект строительства они проводят экспертизы, привлекая соответствующих специалистов. Кроме того, проект проходит экспертизу у специалистов различных государственных ведомств – КГА, КГИОП, СЭС, проектно-изыскательские организации и прочее. На стадии проектирования учитываются все замечания от привлеченных инспекторов. Так, например, компании «ЮИТ Лентек» пришлось снизить этажность дома 58 на Казанской улице с тем, чтобы не нарушать инсоляцию близлежащих домов. Фирма «Петербургреконструкция» была вынуждена в два раза сократить площадь дома 6 на улице Большая Посадская, чтобы сохранить два-три дерева, растущих, как заметили в компании, на помойке. На той же Казанской улице, дом 58, по требованию экспертов фирма перед началом строительства провела работы по укреплению фундаментов близлежащих домов. Более того, в процессе строительства обнаружилось аварийное состояние теплотрассы, находящейся в ведении городских структур. Вне плана были выполнены работы по ее ремонту. Как сообщили в компании, не исключено, что и в дальнейшем будут возникать подобные сюрпризы.
Чувство меры
Но и на этом проблемы не заканчиваются: жители близлежащих домов, которые не попадают в зону «технического влияния» приходят на стройплощадку и выдвигают всевозможные требования. Так, на Казанской улице, дом 58 такие граждане пришли с требованием отремонтировать их подъезды, ссылаясь почему-то на обещания, которые им давали местные чиновники задолго до начала изыскательских работ, и которые должны быть выполнены местными административными структурами еще несколько лет тому назад. Другие граждане приходят с требованием установить им стеклопакеты в квартирах. Далее их требования растут как снежный ком.
И все-таки строители понимают людей, переживающих за свое жилье, за состояние своих домов. Однако, как сообщил нам директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Лентек» Алексей Спиридонов, имеющиеся проблемы необходимо было устранять давно, но вот кто бы это мог сделать эффективно и качественно, люди не совсем понимают. «И вот приходит современная строительная компания, которая начинает строить поблизости, – поясняет свою позицию г-н Спиридонов. – И люди решают, что именно эта компания должна и в силах устранять многие проблемы. Но у компании с частным капиталом свои бизнес-интересы, и потому такой подход невозможен. Мы выполняем все требования контролирующих органов, в чем-то идем навстречу жильцам – обязательно».
Еще один аспект касается взаимодействия застройщиков с районными властями. «Перед началом реализации проекта мы изучаем прилегающую территорию и уже сами выступаем с конструктивными предложения к местным властям, – рассказывает президент ИПГ «Источник» Мирон Шакира. – Однако эти предложения связаны не только с существующими, но и с возможными проблемами после окончания строительства».
В целом, по мнению вице-президента Группы ЛСР Евгения Яцышина, город и жители окрестных домов после реализации того или иного проекта в историческом центре Санкт-Петербурга «глобально выигрывают». «Надо строить так, чтобы людей это не раздражало. Надо иметь чувство меры и тогда все будет нормально», – подытожил г-н Яцышин.
Андрей ТЕПЛОУХОВ