Саморегулирование: вопрос решен; вопросы остаются
Вопрос о введении саморегулирования в строительной отрасли решен окончательно. Однако с тем, как эта система будет работать на практике, полной ясности до сих пор нет.
Точка невозврата
Как и обещал председатель комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Мартин Шаккум, в вопросе с лицензированием «поставлена жирная точка». Парламент принял в целом закон, прекращающий с 1 января 2010 г. действие всех лицензий на осуществление инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, в том числе тех, срок действия которых был продлен.
Тем самым ликвидированы последние надежды многих строителей на формирование переходного периода от гослицензирования к саморегулированию, в течение которого право на ведение работ предоставлялось бы на основании как лицензий, у которых не истек срок действия, так и допусков СРО.
Возмущения тем, что еще в 2008 г. государство спокойно взимало плату за выдачу лицензий, рассчитанных до 2012 г. (без этого компании не имели права работать), а теперь аннулирует их, не мало. Впрочем, о судебных процессах в связи с невыполнением органами госвласти своих обязательств (о возможности которых говорили сторонники лицензирования), пока ничего не слышно.
Не исключено, однако, что главную роль здесь играет понимание бесперспективности такого рода исков, а не согласие с решением властей. Согласно результатам опроса, проведенного АСН-инфо, в котором приняло участие почти 350 человек, подавляющее большинство респондентов считают, что строительная отрасль не готова к переходу на саморегулирование с 1 января 2010 г., и нужно продлить действие лицензий.
С тем, что отрасль полностью готова к реформе согласилось всего 5% опрошенных. Еще 7% полагают, что перейти на новую схему допуска к работам на рынке сложно, но осуществимо. Около четверти респондентов (26%) считают, что отрасль не готова к саморегулированию, но другого пути все равно нет. И подавляющее большинство (62%) высказались за необходимость продления действия существующих лицензий.
Съезд победителей
Между тем, на прошедшем в Москве Всероссийском съезде СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства принято решение о создании Национального объединения СРОС (НСРОС). На аналогичных мероприятиях были созданы также Нацобъединения СРО проектировщиков (НСРОП) и изыскателей (НСРОИ). Тем самым было снято еще одно препятствие на пути перехода строительной отрасли к саморегулированию во всероссийском масштабе.
В работе съезда СРОС приняли делегаты от 54 СРО (из 57 организаций зарегистрированных на тот момент Ростехнадзором). Был принят устав Национального объединения, избран совет из 24 человек (6 мест остались вакантны), ревизионная комиссия и президент. Главой НСРОС стал руководитель СРО «Межрегиональное объединение строителей» Ефим Басин. Руководителем аппарата избран Михаил Викторов, его заместителями – заместителем гендиректора НП «МОС» Кирилл Холопик, замглавы комитета по строительству Российской торгово-промышленной палаты Лариса Баринова и руководитель Федерального лицензионного центра Алексей Крупкин.
Совет НСРОС объединил видных представителей отрасли как из Москвы, так и из регионов. В него, в частности, вошли председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, председатель Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев, председатель совета Первой национальной организации строителей Азарий Лапидус и другие. Санкт-Петербург в Совете представляют руководители СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Максим Шубарев и СРО «Инжспецстрой» Александр Бобров.
На съезде был утвержден порядок формирования отчислений СРО на нужды НСРОС. Каждая организация должна будет оплатить вступительный взнос в НСРОС в размере 500 тысяч рублей. Сумма ежегодного взноса зависит от количества членов в каждой СРО и составляет 5 тысяч рублей на одну компанию. Таким образом, в фонде аккумулируется 95 млн. руб., которые пойдут на реализацию ключевых задач структуры.
«Основными задачами Национального объединения СРО в строительстве России станут обеспечение публичности и прозрачности деятельности отечественных СРО, формирование единой базы данных СРО, мониторинг их деятельности и, в случае обнаружения нарушений, проведение внеочередных проверок организаций», - отметил президент НСРОС Е.Басин.
В ходе визита в Санкт-Петербург, М.Викторов отметил, что конструкция системы саморегулирования в строительной отрасли сформировалась, и главная задача теперь – обеспечить эффективную работу созданной схемы.
Количество и качество
Несмотря на оптимизм участников съезда, множество вопросов, касающихся практической работы системы саморегулирования пока не решены.
При том, что до отмены действия всех лицензий осталось менее 1,5 месяцев, в СРО состоит, по разным оценкам, лишь от 10-30% строительных компаний. Даже учитывая то, что темпы вступления в СРО в последнее время лавинообразно растут, это вряд ли сможет разрешить проблему.
Как отмечают руководители самих СРО, на более-менее адекватную проверку компании на предмет качества выполняемых ею работ и квалификации персонала необходимо не менее 1-1,5 месяцев. Принимая во внимание сроки закрытия рынка для тех, кто не имеет допуска СРО, очевидно, что, либо 50-60% компаний после 1 января 2010 г. окажутся «за бортом» бизнеса, либо их примут в СРО «оптом», без всяких проверок. Поскольку в остановке рынка не заинтересован никто, более вероятен второй вариант, но тогда говорить о росте качества работы компаний на рынке в связи с введением саморегулирования не придется.
Не маловажен и вопрос «качества» самих СРОС. Их число в России на сегодняшний момент перевалило за 60 (вместе со СРО проектировщиков и изыскателей – более 110). По данным Ростехнадзора, на рассмотрении находится еще более полусотни пакетов документов. Как отмечает М.Викторов к концу 2009 г., число СРОС в реестре Ростехнадзора должно превысить 80 организаций. Конкуренция между ними, равно как и их востребованность со стороны строителей, нуждающихся в допусках, явно отрицательно скажутся на качественной составляющей СРО.
Глава свежеобразованного НСРОС Е.Басин отмечал, что в настоящее время возникают проблемы в деятельности ряда СРО, поскольку они не могут организовать четкую работу по выдаче допусков. Причем, есть случаи, когда СРО «делают поблажки в выдаче допусков или занижают плату за вступление в СРО». В результате допуски получают организации, которые неспособны вести строительную деятельность хотя бы по той причине, что в организации нет специалистов нужного профиля.
Основной угрозой для новой формы организации работы в отрасли Е.Басин считает проникновение в СРО недобросовестных компаний: «Это большая проблема, которой нужно избежать. Главное – не допустить превращения СРО в бизнес-структуры по продаже допусков на рынок, не допустить недобросовестной конкуренции». Лидеры петербургских СРО говорят о проблеме «коммерческих» псевдоСРО уже довольно давно.
Однако сотрудник Ростехнадзора Дмитрий Васюков, признает: «Мы зачастую видим, что пакеты документов на создание СРО делались буквально «на коленке» с единственной целью – минимизировать затраты при создании механизма ответственности участников СРО после отмены лицензирования». При этом, как отмечает он, когда нет ясных юридических причин отказать во внесении в реестр, некоммерческое партнерство получает статус СРО.
Свобода выбора
В итоге любая организация, внеся определенный объем средств, без проблем сможет получить доступ на рынок от таких СРО. А в случае возникновения проблем – уйти из одной и вступить в другую организацию. Первые такие прецеденты уже есть.
Сотрудники Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга выявили случай фальсификации свидетельств о допуске к работам, представленных в составе конкурсной документации по госзаказу. 3 допуска были якобы предоставлены организацией, на тот момент не внесенной в реестр СРО – НП «Балтийское объединение проектировщиков». По словам его директора Владимира Быкова, «организация сфальсифицировала свидетельства. НП еще не было зарегистрировано в качестве СРО и допусков еще выдавало. Решением совета НП компания была исключена из партнерства, однако вскоре после этого была принята в СРО «Проектировщики Северо-Запада» и получила допуск там».
Таким образом, с отменой лицензирования проблема, связанная с возможностью получения лицензии серыми методами (возможно и «за взятку»), не только не ослабела, но и приобрела с введением саморегулирования особую остроту в связи с расширением таких возможностей (благодаря увеличению количества организаций, имеющих право на выдачу допуска и конкуренцией между ними. Об этом говорится и в исследовании консалтинговой компании INFOLine, посвященном СРО.
Строительные компании, не соответствующие требованиям законодательства, могут легко вступить в СРО при посредничестве недобросовестных юридических фирм. В результате опроса, в 50 из 80 юридических компаний сообщили о своей готовности оказать услуги по содействию в получении свидетельств о допуске к строительным работам от существующих СРО. Большая часть посредников обещают помочь обратившимся к ним компаниям вступить в СРО, даже если они по числу сотрудников и наличию строительной техники не отвечают требованиям закона. При этом 33 из 40 московских (82,5%) и 8 из 9 петербургских (89%) готовы гарантировать получение свидетельств об обучении или повышении квалификации сотрудников компаний без прохождения обучения.
Монополька
Но здесь, как и у каждой медали, есть и обратная сторона. Во многих регионах администрации активно стимулируют создание местных СРО. В обмен на подконтрольность местным властям, они могут рассчитывать на преференции при распределении госзаказа. И это только одна из вариаций на тему монополизма, проявления которого возможны в рамках саморегулирования. Этой проблемой уже заинтересовалась ФАС.
Создание специализированных СРО – электромонтажных, атомостроительных, железнодородных, подземных, фактически закрепляет возможность выполнения работ в соответствующих сферах только за их членами. С одной стороны, очевидно, что случайная организация вряд ли способна качественно выполнять работы повышенной сложности и ответственности. С другой, - если какая-то из компаний «испортит отношения» со специализированной СРО, та просто перекроет ей доступ на рынок.
Замена системы гослицензирования механизмом саморегулирования проектной и строительной деятельности сообщества предпринимателей может привести к созданию монополии нескольких крупных государственных и частных компаний, считает гендиректор «ГлобалЭлектроСервиса» Эльдар Нагаплов. Крупные заказчики, чтобы оградить себя от недобросовестных подрядчиков, закономерно будут стремиться к созданию подконтрольных СРО, пояснил он. «Это может привести к постепенному переходу к монополистическому распределению рынка работ. Вероятность монополизации рынка проектных услуг достаточно высока», - отметил Э.Нагаплов. Кроме того, по его словам, в достаточной степени не определены суть и порядок взаимодействия игроков рынка. «Создается парадоксальная ситуация, когда требования к исполнителю формирует сам исполнитель», - подчеркнул эксперт. В соответствие с принятой идеологией СРО, прием новых членов, установление степени соответствия уровня той или иной организации требованиям регламентов, качества выполненных работ будет нести черты отношений потенциальных конкурентов, и в этой связи сложно избежать предвзятости, добавил он.
Многие крупные строительные компании просто создают свои собственные СРО. Наиболее известные примеры в этом отношении – некоммерческие партнерства, созданные «Интеко» в Москве и ЛЭКом в Санкт-Петербурге. Компании сами себя допустят на рынок и сами себе определят стандарты качества работы. И вряд ли кто-то «со стороны» сможет рассчитывать на получение у них подрядов.
Стандартные проблемы
В свое время доцент кафедры страхования Университета экономики и финансов Денис Горулев заметил, что в отсутствие технических регламентов деятельность СРОС превращается в бессмыслицу. Вопрос же с принятием техрегламентов, а равно и стандартов качества в рамках самих СРО, до сих пор остается неразрешенным.
В виду отсутствия собственных – разработанных и утвержденных – стандартов качества, петербургским СРО придется принять в качестве таковых существующие ГОСТы и СНиПы, а также разработанные петербургским Комитетом по строительству территориальные строительные нормы (ТСН) считает вице-губернатор Александр Вахмистров.
«Каждая СРО должна понимать, на основании чего она предоставляет своим членам свидетельства о допуске к тем или иным видам работ. Согласно законопроекту о технических регламентах, который, к сожалению, до сих пор не принят Госдумой, основанием для этого должны служить стандарты качества, - подчеркнул он. – Город ничего не навязывает, но когда в ходе горзаказа мы имеем дело с членами СРО, нам бы хотелось знать, какие именно стандарты они обязуются гарантировать. Скажем, они выполняют тот или иной ГОСТ, СНиП, ТСН».
Как напомнил начальник методического отдела Стройкомитета Игорь Шикалов, эти стандарты относятся к классу документов добровольного применения. Все члены Союза строительных объединений и организаций (ССОО), подписавшие меморандум о взаимодействии при создании СРО выразили свое согласие с принципиальным решением о принятии в качестве стандартов качества по крайне мере петербургских ТСН.
«Мы относимся к вопросу принятия стандартов качества с большим вниманием» - отметил со своей стороны президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (ОССПб) Максим Шубарев, однако подчеркнул, что 20 ТСН, рекомендуемых ССОО, разработаны Комитетом по строительству, а пожелания органов власти могут носить сугубо рекомендательный характер. «Поскольку мы уже перешли на саморегулирование, наличие противоречий между позициями власти и СРО – это нормальная ситуация», - заявил он, уточнив, что в настоящее время руководство ОССПб анализирует ТСН и к концу года будет готово заявить о своей оценке этих документов. «Мы примем только те ТСН, которые сочтем действительно нужными для отрасли», - заявил М.Шубарев.
Принятые в последнее время решения, действительно, сделали переход к саморегулированию в строительстве неизбежным. Однако очевидно, отрасль находится не на финише, а только на старте реформы.
Михаил Добрецов
Актуальность проблемы безопасности объектов коммерческой недвижимости приобретает особую остроту после чрезвычайных событий, возникающих на данных объектах. После пожара в одном из бизнес-центров Владивостока государственная противопожарная служба будет проводить проверки на объектах коммерческой недвижимости во всех регионах страны. Инспекции бизнес-центров Санкт-Петербурга начнутся на этой неделе.По мнению экспертов, количество бизнес-центров в Северной столице с каждым годом будет только увеличиваться. В 2006 году спрос на помещения в офисных центрах будет по-прежнему расти. Специалисты отмечают, что спрос на рынке аренды площадей в офисных центрах превышает предложение, все построенные в прошлом году бизнес-центры на сегодняшний момент практически полностью заполнены. «Затоваривания» данного рынка в этом году не ожидается.
Рост платежеспособного спроса будет происходить и в секторе торгово-развлекательных центров. В соответствии с заявленными сроками окончания строительства новых торговых комплексов планируется, что в 2006 году будет сдано в эксплуатацию около 285 тыс. кв. метров торговых площадей.
Безопасность по правилам
Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.
Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.
Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.
Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.
По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.
Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).
Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.
Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.
В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».
Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.
Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.
Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен
В ближайшее время молодые петербургские семьи, стоящие в городской очереди на получение жилья, смогут рассчитывать на серьезные льготы.Обе эти схемы реализуются при участии и за счет городских властей. Однако в ближайшее время может появиться возможность получить средства из федерального бюджета. Сегодня в стадии утверждения находится национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней все тем же очередникам государство будет компенсировать до 40 % от стоимости жилья, и весьма приятный бонус - не менее 5 % цены квартиры за каждого родившегося ребенка в период участия семьи в программе. Пока реальные финансовые лимиты под данную финансовую схему не выделены. Но произойти это может уже в ближайшее время.