Саморегулирование: вопрос решен; вопросы остаются
Вопрос о введении саморегулирования в строительной отрасли решен окончательно. Однако с тем, как эта система будет работать на практике, полной ясности до сих пор нет.
Точка невозврата
Как и обещал председатель комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Мартин Шаккум, в вопросе с лицензированием «поставлена жирная точка». Парламент принял в целом закон, прекращающий с 1 января 2010 г. действие всех лицензий на осуществление инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, в том числе тех, срок действия которых был продлен.
Тем самым ликвидированы последние надежды многих строителей на формирование переходного периода от гослицензирования к саморегулированию, в течение которого право на ведение работ предоставлялось бы на основании как лицензий, у которых не истек срок действия, так и допусков СРО.
Возмущения тем, что еще в 2008 г. государство спокойно взимало плату за выдачу лицензий, рассчитанных до 2012 г. (без этого компании не имели права работать), а теперь аннулирует их, не мало. Впрочем, о судебных процессах в связи с невыполнением органами госвласти своих обязательств (о возможности которых говорили сторонники лицензирования), пока ничего не слышно.
Не исключено, однако, что главную роль здесь играет понимание бесперспективности такого рода исков, а не согласие с решением властей. Согласно результатам опроса, проведенного АСН-инфо, в котором приняло участие почти 350 человек, подавляющее большинство респондентов считают, что строительная отрасль не готова к переходу на саморегулирование с 1 января 2010 г., и нужно продлить действие лицензий.
С тем, что отрасль полностью готова к реформе согласилось всего 5% опрошенных. Еще 7% полагают, что перейти на новую схему допуска к работам на рынке сложно, но осуществимо. Около четверти респондентов (26%) считают, что отрасль не готова к саморегулированию, но другого пути все равно нет. И подавляющее большинство (62%) высказались за необходимость продления действия существующих лицензий.
Съезд победителей
Между тем, на прошедшем в Москве Всероссийском съезде СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства принято решение о создании Национального объединения СРОС (НСРОС). На аналогичных мероприятиях были созданы также Нацобъединения СРО проектировщиков (НСРОП) и изыскателей (НСРОИ). Тем самым было снято еще одно препятствие на пути перехода строительной отрасли к саморегулированию во всероссийском масштабе.
В работе съезда СРОС приняли делегаты от 54 СРО (из 57 организаций зарегистрированных на тот момент Ростехнадзором). Был принят устав Национального объединения, избран совет из 24 человек (6 мест остались вакантны), ревизионная комиссия и президент. Главой НСРОС стал руководитель СРО «Межрегиональное объединение строителей» Ефим Басин. Руководителем аппарата избран Михаил Викторов, его заместителями – заместителем гендиректора НП «МОС» Кирилл Холопик, замглавы комитета по строительству Российской торгово-промышленной палаты Лариса Баринова и руководитель Федерального лицензионного центра Алексей Крупкин.
Совет НСРОС объединил видных представителей отрасли как из Москвы, так и из регионов. В него, в частности, вошли председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, председатель Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев, председатель совета Первой национальной организации строителей Азарий Лапидус и другие. Санкт-Петербург в Совете представляют руководители СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Максим Шубарев и СРО «Инжспецстрой» Александр Бобров.
На съезде был утвержден порядок формирования отчислений СРО на нужды НСРОС. Каждая организация должна будет оплатить вступительный взнос в НСРОС в размере 500 тысяч рублей. Сумма ежегодного взноса зависит от количества членов в каждой СРО и составляет 5 тысяч рублей на одну компанию. Таким образом, в фонде аккумулируется 95 млн. руб., которые пойдут на реализацию ключевых задач структуры.
«Основными задачами Национального объединения СРО в строительстве России станут обеспечение публичности и прозрачности деятельности отечественных СРО, формирование единой базы данных СРО, мониторинг их деятельности и, в случае обнаружения нарушений, проведение внеочередных проверок организаций», - отметил президент НСРОС Е.Басин.
В ходе визита в Санкт-Петербург, М.Викторов отметил, что конструкция системы саморегулирования в строительной отрасли сформировалась, и главная задача теперь – обеспечить эффективную работу созданной схемы.
Количество и качество
Несмотря на оптимизм участников съезда, множество вопросов, касающихся практической работы системы саморегулирования пока не решены.
При том, что до отмены действия всех лицензий осталось менее 1,5 месяцев, в СРО состоит, по разным оценкам, лишь от 10-30% строительных компаний. Даже учитывая то, что темпы вступления в СРО в последнее время лавинообразно растут, это вряд ли сможет разрешить проблему.
Как отмечают руководители самих СРО, на более-менее адекватную проверку компании на предмет качества выполняемых ею работ и квалификации персонала необходимо не менее 1-1,5 месяцев. Принимая во внимание сроки закрытия рынка для тех, кто не имеет допуска СРО, очевидно, что, либо 50-60% компаний после 1 января 2010 г. окажутся «за бортом» бизнеса, либо их примут в СРО «оптом», без всяких проверок. Поскольку в остановке рынка не заинтересован никто, более вероятен второй вариант, но тогда говорить о росте качества работы компаний на рынке в связи с введением саморегулирования не придется.
Не маловажен и вопрос «качества» самих СРОС. Их число в России на сегодняшний момент перевалило за 60 (вместе со СРО проектировщиков и изыскателей – более 110). По данным Ростехнадзора, на рассмотрении находится еще более полусотни пакетов документов. Как отмечает М.Викторов к концу 2009 г., число СРОС в реестре Ростехнадзора должно превысить 80 организаций. Конкуренция между ними, равно как и их востребованность со стороны строителей, нуждающихся в допусках, явно отрицательно скажутся на качественной составляющей СРО.
Глава свежеобразованного НСРОС Е.Басин отмечал, что в настоящее время возникают проблемы в деятельности ряда СРО, поскольку они не могут организовать четкую работу по выдаче допусков. Причем, есть случаи, когда СРО «делают поблажки в выдаче допусков или занижают плату за вступление в СРО». В результате допуски получают организации, которые неспособны вести строительную деятельность хотя бы по той причине, что в организации нет специалистов нужного профиля.
Основной угрозой для новой формы организации работы в отрасли Е.Басин считает проникновение в СРО недобросовестных компаний: «Это большая проблема, которой нужно избежать. Главное – не допустить превращения СРО в бизнес-структуры по продаже допусков на рынок, не допустить недобросовестной конкуренции». Лидеры петербургских СРО говорят о проблеме «коммерческих» псевдоСРО уже довольно давно.
Однако сотрудник Ростехнадзора Дмитрий Васюков, признает: «Мы зачастую видим, что пакеты документов на создание СРО делались буквально «на коленке» с единственной целью – минимизировать затраты при создании механизма ответственности участников СРО после отмены лицензирования». При этом, как отмечает он, когда нет ясных юридических причин отказать во внесении в реестр, некоммерческое партнерство получает статус СРО.
Свобода выбора
В итоге любая организация, внеся определенный объем средств, без проблем сможет получить доступ на рынок от таких СРО. А в случае возникновения проблем – уйти из одной и вступить в другую организацию. Первые такие прецеденты уже есть.
Сотрудники Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга выявили случай фальсификации свидетельств о допуске к работам, представленных в составе конкурсной документации по госзаказу. 3 допуска были якобы предоставлены организацией, на тот момент не внесенной в реестр СРО – НП «Балтийское объединение проектировщиков». По словам его директора Владимира Быкова, «организация сфальсифицировала свидетельства. НП еще не было зарегистрировано в качестве СРО и допусков еще выдавало. Решением совета НП компания была исключена из партнерства, однако вскоре после этого была принята в СРО «Проектировщики Северо-Запада» и получила допуск там».
Таким образом, с отменой лицензирования проблема, связанная с возможностью получения лицензии серыми методами (возможно и «за взятку»), не только не ослабела, но и приобрела с введением саморегулирования особую остроту в связи с расширением таких возможностей (благодаря увеличению количества организаций, имеющих право на выдачу допуска и конкуренцией между ними. Об этом говорится и в исследовании консалтинговой компании INFOLine, посвященном СРО.
Строительные компании, не соответствующие требованиям законодательства, могут легко вступить в СРО при посредничестве недобросовестных юридических фирм. В результате опроса, в 50 из 80 юридических компаний сообщили о своей готовности оказать услуги по содействию в получении свидетельств о допуске к строительным работам от существующих СРО. Большая часть посредников обещают помочь обратившимся к ним компаниям вступить в СРО, даже если они по числу сотрудников и наличию строительной техники не отвечают требованиям закона. При этом 33 из 40 московских (82,5%) и 8 из 9 петербургских (89%) готовы гарантировать получение свидетельств об обучении или повышении квалификации сотрудников компаний без прохождения обучения.
Монополька
Но здесь, как и у каждой медали, есть и обратная сторона. Во многих регионах администрации активно стимулируют создание местных СРО. В обмен на подконтрольность местным властям, они могут рассчитывать на преференции при распределении госзаказа. И это только одна из вариаций на тему монополизма, проявления которого возможны в рамках саморегулирования. Этой проблемой уже заинтересовалась ФАС.
Создание специализированных СРО – электромонтажных, атомостроительных, железнодородных, подземных, фактически закрепляет возможность выполнения работ в соответствующих сферах только за их членами. С одной стороны, очевидно, что случайная организация вряд ли способна качественно выполнять работы повышенной сложности и ответственности. С другой, - если какая-то из компаний «испортит отношения» со специализированной СРО, та просто перекроет ей доступ на рынок.
Замена системы гослицензирования механизмом саморегулирования проектной и строительной деятельности сообщества предпринимателей может привести к созданию монополии нескольких крупных государственных и частных компаний, считает гендиректор «ГлобалЭлектроСервиса» Эльдар Нагаплов. Крупные заказчики, чтобы оградить себя от недобросовестных подрядчиков, закономерно будут стремиться к созданию подконтрольных СРО, пояснил он. «Это может привести к постепенному переходу к монополистическому распределению рынка работ. Вероятность монополизации рынка проектных услуг достаточно высока», - отметил Э.Нагаплов. Кроме того, по его словам, в достаточной степени не определены суть и порядок взаимодействия игроков рынка. «Создается парадоксальная ситуация, когда требования к исполнителю формирует сам исполнитель», - подчеркнул эксперт. В соответствие с принятой идеологией СРО, прием новых членов, установление степени соответствия уровня той или иной организации требованиям регламентов, качества выполненных работ будет нести черты отношений потенциальных конкурентов, и в этой связи сложно избежать предвзятости, добавил он.
Многие крупные строительные компании просто создают свои собственные СРО. Наиболее известные примеры в этом отношении – некоммерческие партнерства, созданные «Интеко» в Москве и ЛЭКом в Санкт-Петербурге. Компании сами себя допустят на рынок и сами себе определят стандарты качества работы. И вряд ли кто-то «со стороны» сможет рассчитывать на получение у них подрядов.
Стандартные проблемы
В свое время доцент кафедры страхования Университета экономики и финансов Денис Горулев заметил, что в отсутствие технических регламентов деятельность СРОС превращается в бессмыслицу. Вопрос же с принятием техрегламентов, а равно и стандартов качества в рамках самих СРО, до сих пор остается неразрешенным.
В виду отсутствия собственных – разработанных и утвержденных – стандартов качества, петербургским СРО придется принять в качестве таковых существующие ГОСТы и СНиПы, а также разработанные петербургским Комитетом по строительству территориальные строительные нормы (ТСН) считает вице-губернатор Александр Вахмистров.
«Каждая СРО должна понимать, на основании чего она предоставляет своим членам свидетельства о допуске к тем или иным видам работ. Согласно законопроекту о технических регламентах, который, к сожалению, до сих пор не принят Госдумой, основанием для этого должны служить стандарты качества, - подчеркнул он. – Город ничего не навязывает, но когда в ходе горзаказа мы имеем дело с членами СРО, нам бы хотелось знать, какие именно стандарты они обязуются гарантировать. Скажем, они выполняют тот или иной ГОСТ, СНиП, ТСН».
Как напомнил начальник методического отдела Стройкомитета Игорь Шикалов, эти стандарты относятся к классу документов добровольного применения. Все члены Союза строительных объединений и организаций (ССОО), подписавшие меморандум о взаимодействии при создании СРО выразили свое согласие с принципиальным решением о принятии в качестве стандартов качества по крайне мере петербургских ТСН.
«Мы относимся к вопросу принятия стандартов качества с большим вниманием» - отметил со своей стороны президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (ОССПб) Максим Шубарев, однако подчеркнул, что 20 ТСН, рекомендуемых ССОО, разработаны Комитетом по строительству, а пожелания органов власти могут носить сугубо рекомендательный характер. «Поскольку мы уже перешли на саморегулирование, наличие противоречий между позициями власти и СРО – это нормальная ситуация», - заявил он, уточнив, что в настоящее время руководство ОССПб анализирует ТСН и к концу года будет готово заявить о своей оценке этих документов. «Мы примем только те ТСН, которые сочтем действительно нужными для отрасли», - заявил М.Шубарев.
Принятые в последнее время решения, действительно, сделали переход к саморегулированию в строительстве неизбежным. Однако очевидно, отрасль находится не на финише, а только на старте реформы.
Михаил Добрецов
Кризис российской ипотеки, которого с конца 2007 г. так опасаются эксперты финансового рынка, похоже, пока не грозит ни банкам, ни заемщикам. Однако некоторые признаки неблагополучия все же имеют место быть. Они вызваны разными причинами, среди которых: продолжающийся американский ипотечный кризис, спровоцировавший потрясения не только в США, но и в Западной Европе, быстрый рост цен на жилье в начале 2008 г. (в Петербурге за I полугодие он составил около 30%), увеличивающийся объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам, выданным российскими банками, невозможность или крайняя затрудненность фондирования и секьюритизации ипотечных пулов российских банков за рубежом. Немаловажную роль играет и общее нестабильное состояние фондового и валютного рынков, в том числе связанное с конфликтом Россия-Грузия. Так, только в день признания Россией независимости Абхазии и Южной Осетии индекс РТС упал на 4 пункта, индексы акций некоторых ведущих российских компаний показали снижение от 9 до 12%. Впрочем, российский фондовый рынок в 2008 г. лихорадило уже не раз. В целом мнение экспертов сводится к тому, что сейчас ипотечный рынок в России развивается поступательно, но долгосрочных оптимистичных прогнозов давать нельзя.
Пессимисты и оптимисты
По мнению вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Виктора Титова, «положение у нас сегодня сложное: на рынок ипотеки, кроме американских дел, может повлиять поведение фондового рынка и непривычная общеполитическая ситуация». На круглом столе о развитии ипотеки, организованном Ассоциацией, были озвучены три разные точки зрения о ее будущем.
Первая, пессимистическая, основана на данных московского Института глобализации, который предсказывает, что рынок жилья в России может «обвалиться» еще до конца 2008 г. Причиной этого станет резкое снижение доходов населения из-за инфляции; следствием этого снижения будет ухудшение финансового положения всего среднего класса, который до сих пор и был основным потребителем ипотечных продуктов. Так, по данным института, опубликованным в «Ведомостях», за I квартал 2008 г. было заключено в 2,23 раза меньше ипотечных сделок, чем за тот же период 2007 г.
Другой, традиционно осторожный прогноз дает Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), глава которого Александр Семеняка считает, что беда российских банков – в острой нехватке «длинных» денег и в невозможности рефинансировать кредиты за границей. Из-за этого, в ситуации отсутствия внутрироссийского рынка секьюритизации ипотечных активов, банки должны перестраховываться и максимально ужесточать требования к заемщику – увеличивать ставки по кредитам и объемы первого взноса, уменьшать предельный возраст заемщика, не принимать в качестве обеспечения кредитоспособности никаких «серых» доходов (что было весьма распространено еще в 2006-2007 гг.). Но, по мнению главы АИЖК, ипотечный рынок в России, вследствие своей неразвитости, более «послушен» и регулируем, чем в Америке и Западной Европе, и меньше поддается потрясениям, а значит, в ближайшем будущем кризиса ожидать не стоит.
Заметим, однако, что само АИЖК уже в начале 2008 г. повысило свои процентные ставки по выкупу ипотечных активов у банков в среднем на 2%, а с 15 сентября намерено выкупать ипотечные закладные у своих региональных партнеров не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Этим Агентство планирует компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам. Такой подход заставил партнеров обратиться в АИЖК с письмом, в котором эти его действия оцениваются как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков АИЖК». Все это может привести к тому, что операторы АИЖК не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Это значит, что, в ситуации, когда негосударственные рефинансирующие компании («КИТ Финанс», «ВТБ 24») сократили объемы выкупа ипотечных закладных, региональные банки могут лишиться последней возможности рефинансировать выданные ими кредиты.
Но вернемся к общему раскладу мнений. Третьей, оптимистичной точки зрения на ипотеку придерживается Центральный банк (ЦБ) России. По данным ЦБ, в I полугодии 2008 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 293 млрд. рублей, и это «положительный результат». Из них 7,4% было выдано в Петербурге, 7% - в Москве. Минимальные суммы кредитов разнятся: так, в Ленобласти суммы начинаются от 1,6 млн. рублей, в Петербурге – от 2,2 млн., а в Москве не берут кредиты меньше 3 млн. рублей. По прогнозам экспертов из банка «ДельтаКредит», за весь 2008 г. петербуржцы получат кредиты на сумму около 70-75 млрд. рублей. Для сравнения: по данным Санкт-Петербургского АИЖК в 2007 г. общий объем ипотечных сделок в городе составил 47 млрд. рублей.
В Петербурге все спокойно
По данным Ассоциации банков Северо-Запада, в Петербурге ипотекой занимаются 69 банков, у которых в сумме насчитывается 563 ипотечных программы. Максимальный срок возврата кредита – 50 лет. Ставки по рублевым продуктам составляют от 10 до 20 % годовых, ставки по кредитам в долларах и евро – 9-23%. Есть также возможность получить кредит в японских йенах и швейцарских франках под 7% годовых , но, по мнению начальника отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала «Газпромбанка» Александра Анищенко, получатель такого кредита берет на себя и дополнительные риски, так как курсы этих валют колеблются довольно динамично, что может увеличить издержки заемщика в разы.
При этом, по данным Ассоциации, ряд петербургских банков повышает ставки по кредитам и сворачивает некоторые кредитные программы. Однако представители банков, собравшиеся на круглый стол в АБСЗ, уверенно заявляли о светлом будущем ипотеки, как в целом в России, так и в их конкретных банках. Так, Евгения Енина, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка России, рассказала, что Сбербанк в I полугодии 2008 г. выдал в СЗФО 9 тысяч кредитов на общую сумму 13,8 млрд. рублей. Доля Петербурга составила 7,5 млрд. рублей. Банк надеется в 2008 г. увеличить свою долю на петербургском рынке ипотеки с 12 до 20%. 24 марта банк незначительно снизил ставки по кредитам на приобретение жилья – теперь они составляют 11,5-13,75% по рублевым кредитам, и 9,5-12% по кредитам в долларах и евро. В общем объеме кредитов банка на покупку недвижимости процент ипотечных (с залогом имеющейся или строящейся недвижимости) кредитов составляет 80%. Минимальный первый взнос по кредиту – 10%.
Не очень отличаются показатели другого крупного игрока рынка ипотеки в Петербурге – «Газпромбанка». Тот же минимальный первый взнос – 10%, ставки – от 11 до 15%. Петербургский филиал банка, хоть и позиционирует себя как кредитное учреждение, в основном работающее с корпоративными клиентами, в 2008 г. предполагает увеличение объемов выдачи розничных кредитов на покупку недвижимости в 2 раза, из них более 80% - ипотечные кредиты. Правда, по словам А.Анищенко, новых кредитных продуктов банк пока выводить не будет, так как «существует некая неопределенность на рынке». Что касается прогнозов на будущее, то эксперт явно затруднился с их формулировкой, но отметил, что повышение процентных ставок АИЖК уже сказывается, а далее еще больше будет влиять на рыночную конъюнктуру.
Как выяснилось, иногда банки пытаются в рекламных целях обыграть царящую на рынке нервозность. Так, АКБ «Национальный резервный банк» (НРБ) объявил о замораживании процентных ставок по ипотеке на уровне 9,6 – 13% по кредитам в иностранной валюте и 11,75-14,5% по рублевым кредитам. Но оказалось, что мораторий на повышение ставок будет длиться менее полутора месяцев, с 21 июля до 1 сентября 2008 г. Замглавы отдела кредитования петербургского филиала банка Елена Литвинова полагает, что повышения ставок по кредитам «в разы» ожидать не стоит – заявление, которое трудно назвать обнадеживающим. Впрочем, банк все еще берет в расчет так называемую «серую» зарплату заемщика – после консультации с руководством компании, где он работает. Ни «Сбербанк», ни «Газпромбанк», ни другие крупные игроки ипотечного рынка этого себе не позволяют. Причем, по данным Е.Литвиновой, такая политика оправдывает себя – кредитный портфель петербургского филиала НРБ по ипотеке составляет 1 млрд. рублей, и пока не имеет ни одного дефолта.
Интересно, что все банковские специалисты, собравшиеся за круглым столом, в один голос утверждают, что доля иногородних заемщиков у них весьма мала: так, в петербургском филиале «Газпромбанка» она составляет не более 10%, «Сбербанк» приводит примерно те же цифры. «Иногородние – это в основном жители Нового Уренгоя, Тюмени, Ухты», - заметил А.Анищенко. Тем не менее, банк стремится создать для этих клиентов наиболее удобные условия – такой заемщик может договориться о получении кредита по телефону.
«Комплексный обед»
Ни один из банков впрямую не говорит о тревожных тенденциях на рынке ипотеки, но косвенные свидетельства ухудшения ситуации все же имеют место. Так, вице-президент АБСЗ Виктор Титов увлеченно рассказал на круглом столе о возможности создания некоего комплексного ипотечного продукта – смеси ипотечного кредита и стройсберкассы.
Между тем, еще год назад банкиры отзывались об идее стройсберкасс весьма небрежно, не считая их конкурентами ипотечным кредитам. Очевидно, сейчас ситуация другая – видя уменьшение круга потенциальных заемщиков, банки ищут способ удержать свои объемы кредитования на приемлемом уровне. «Как это сделать? Нужно законодательно разрешить банкам создавать накопительные счета для тех, кто в будущем хочет взять ипотечный кредит. Тогда граждане смогут скопить денег на первый взнос, без которого кредитов нигде не получить. Причем эти вклады должны подпадать под систему страхования вкладов, и не на 400 тысяч рублей максимум, а на несколько миллионов. Надо давать людям возможность накопить деньги, а потом использовать эти средства как первый взнос. Ведь основной тормоз развития ипотеки – то, что даже на взнос в 5-10%, у людей нет средств», - сказал В.Титов.
По его словам, такое предложение обсуждается сейчас в Агентстве по страхованию вкладов, а Ассоциация региональных банков готовит его в виде законодательной инициативы. По словам Е.Ениной, у Северо-Западного банка уже есть опыт подобной работы и есть даже уже реализованные строительные проекты, которые финансировались в том числе по такой схеме.
Менеджер, построй себе сам
Интересный поворот на круглом столе получил разговор о социальной ипотеке – для очередников, инвалидов, молодых семей и военных. Сейчас такой вид госпомощи доходит до граждан в трех вариантах – как дотирование государством платежей по кредитным процентам, как субсидирование части стоимости жилья и как продажа социального жилья по льготным ценам. По данным Жилищного комитета, в 2008 г. в рамках госпрограмм в Петербурге улучшат жилищные условия 1,5 тысячи семей (из них 816 уже получили госпомощь, в сумме – 619 млн. рублей). Банки активно работают с такими заемщиками. Так, «Сбербанк» в 2008 г. уже выдал по всей России 1,5 млрд. рублей в рамках социальной ипотеки. Помощь получили 1300 семей – в 2 раза больше, чем в 2007 г., в том числе в Петербурге Северо-Западным банком «Сбербанка» было выдано 127 таких кредитов на сумму 150 млн. рублей. Банк зафиксировал ставки по социальной ипотеке в размере от 11,75 до 12,75% годовых и отменил для таких заемщиков комиссию за обслуживание счета.
«Газпромбанк» и другие игроки рынка также не отказываются от таких клиентов. Однако, по словам А.Анищенко, у малообеспеченных семей практически нет шансов купить квартиру с помощью государственной субсидии, так как у них нет ни средств, ни возможности получить кредит, чтобы доплатить остальную часть стоимости жилья. А субсидия не может быть больше собственных средств заемщика. «Возможно, городу стоит видоизменить эту программу? Может быть, стоит просто строить социальное жилье на окраинах?» - заметил он.
Но оказалось, что в некоторых регионах страны пошли еще дальше: по данным АБСЗ, в Екатеринбурге и Воронеже люди вернулись к идее строить себе жилье самостоятельно: организуются молодежные строительные отряды, которые строят дома со стоимостью в 3 раза дешевле рыночной. «Представляю себе, как менеджер среднего звена пойдет сам себе строить жилье после работы, - недоверчиво отозвался об идее вице-президент АБСЗ. – Как они будут строить, у них же дома рухнут». Однако альтернативы он так и не предложил.
Елена Зеликова
В течение последних 5 лет Приморский район Санкт-Петербурга развивается наиболее интенсивными темпами. Именно здесь жилищное строительство приобрело массовый масштаб впервые с 1980-х гг. К двум сложившимся в районе промзонам добавились еще две – Конная Лахта и Южная Каменка, не считая проектируемой ОЭЗ «Ново-Орловская». Ударные темпы развития района, где сегодня проживает каждый девятый петербуржец, омрачаются лишь одним обстоятельством – отставанием развития транспортной инфраструктуры, в особенности путепроводов. Промедление в развитии дорожно-мостовой инфраструктуры обходится издержками для всех деловых и социальных категорий. И они будут возрастать, пока остро необходимые развязки – не в трех точках, а, по крайней мере в пяти – не дадут вздохнуть «закупоренному» железнодорожными трассами району.
«Ворота» без створок
На одном из последних заседаний Градостроительного Совета рассматривался оригинальный, решенный как ансамбль, замечательно смотрящийся со всех сторон проект застройки треугольника между пр. Испытателей, Богатырским и Коломяжским. При этом вносились предложения по гармонизации ансамбля, дебатировалась высотность застройки, не забыли о парковочных местах и о правильном сочетании внутриквартальных проездов и аллей. И только один вопрос остался за рамками обсуждения – о том, как будущие жители «ворот Приморского района» будут из этого района выбираться.
Вскользь упоминалось, что не сегодня-завтра будет сооружен путепровод по Коломяжскому пр., и уйдет в прошлое столь архаическое явление, как шлагбаум в черте города – у железнодорожной станции «Новая Деревня». Впрочем, днями ранее заместитель главы Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Сергей Кельбах разъяснял, что до окончания реконструкции Приморского пр. об этом мечтать не приходится.
Между тем, жители домов по ул. Савушкина предлагали другое место для путепровода – по Омской ул. Но ансамбль в треугольнике трех проспектов абсолютно исключает эту возможность – как в качестве альтернативы, так и в качестве дополнительной переправы через железнодорожную линию. Поскольку даже при острой потребности в дополнительной транспортной связи изменения в Генплан вносить будет поздно: ось трассы упрется либо в новую застройку, либо в спортивный объект «Газпрома» по пр. Испытателей – единственной нити, связывающей северную часть Приморского района с соседним, Выборгским.
Уже сегодня транспортная пробка на этой трассе по утрам тянется на протяжении почти километра. Пробивка Богатырского пр. в сторону переезда не разрешит проблемы, считает начальник сектора строительства Приморского района Николай Михеев. Он напоминает, что в районе ныне застраивается еще 5 жилых кварталов, так что поток транспорта на восток станет только интенсивнее. Одновременно активно осваиваются возникшие в советский период промзоны, где незавершенные объекты обретают новых владельцев. Так, крупнейший дистибьютор продуктов «Холдинг 78» задумал строительство автопарка в промзоне «Коломяги». Ближайшие логистические мощности холдинга, по словам представителя компании Сергея Анисимова, расположены в промзоне «Парнас». Этой фирме, как и многим другим, необходимо непрерывное сообщение с Выборгским районом.
Элита в проходном дворе
Пока в администрации Приморского района с нетерпением ждут строительства новых путепроводов, простаивающий в «пробках» транспорт ищет обходные пути, что отнюдь не радуют жителей кварталов, где прокладываются полулегальные «автотропы».
В начале августа Комиссия по транспортному комплексу ЗакСа провела специальные слушания, посвященные экологическим проблемам Суздальских озер. Именно по узким улочкам малоэтажной застройки Шувалова, выходящим на Выборгское шоссе, и просачиваются транспорт из соседнего района – если можно применить такой термин к многотонным грузовикам.
Глава комиссии Игорь Риммер настаивал на применении жестких мер к водителям, игнорирующим ограничительные знаки. Однако глава 3 отдела УГИБДД Александр Ионков напомнил, что в функции его ведомства не входит регулирование транспортного потока. По согласованию с представителями администрации было решено организовать одностороннее движение на участке Большой Озерной ул. от шлагбаума на ул. Сегалева, где и «просачиваются» грузовики, до Верхнего озера. Но транзитный поток при этом не пощадит два других озера, сместившись на проходящую между ними Эриванскую ул.
Владелец дома на углу Елизаветинской и Софийской ул., пригласил представителей ГИБДД и района побывать у него в гостях в рассветную пору, когда по улочке между двух озер проносится караван мусоровозов, держащих курс на Новоселки.
Казалось бы, где Новоселки и где Шувалово? Но другого пути у машин «Спецтранса» действительно нет, кроме объезда по Приморскому пр. и Горскому шоссе. И как ни расширяй приморскую трассу, мусоросборщикам БКА и СПЧ до нее еще нужно как-то добраться. По Планерной? Но там путепровод загружен еще больше. Его тоже собираются расширить, но только после ввода Коломяжского.
«Мусорный поток» возник из той же переменчивости планов городских хозяйственных органов. Как напоминает Н.Михеев, в начале 1980-х гг. полигон для утилизации отходов предполагалось устроить почти у самого Юнтоловского разлива, к югу от заказника. Но в период перестройки власти уступили экологам, и там началось жилищное строительство. Уже в наше время неоднократно поднимался вопрос о закрытии полигона в Новоселках, однако уже по иным причинам, в частности, из-за разделения региона на два субъекта федерации, Новоселки так и остались безальтернативным кладбищем городских ТБО.
Сейчас власти Приморского района заняты ликвидацией стихийной свалки у переезда на Планерной, где освободится место для новых промышленных и складских объектов. Здесь планируется и обустройство мусоросортировочного комплекса полного цикла. Но даже если представить себе суперсовременный комплекс, не приносящий ни малейшего ущерба ни Лахтинскому разливу, ни Юнтоловскому заказнику, транспортная проблема только усугубляется. И будущим обитателям южных кварталов СПЧ, выставляемых ныне на торги, впору задуматься об этом, равно как и самим участникам торгов.
Пятна отдельно, дороги отдельно?
Депутат городского ЗакСа Терентий Мещеряков заверял жителей малоэтажной застройки Шувалова и Озерков, что от транспортного потока из Приморского района их «на 90%» избавят транспортные развязки на Светлановской пл. и на Поклонной горе.
Выделение средств на строительство развязки на Поклонной горе предусматривалось еще Перечнем приоритетных мероприятий по реконструкции и развитию улично-дорожной сети, утвержденным в феврале 2004 г. Проект включал и строительство эстакады на Поклонногорской ул. с переездом над Выборгской железной дорогой; еще один путепровод планировался у станции «Удельная». Но осенью 2005 г. строительство этих объектов, которых ждали оба района, было отложено.
Сообщая об этом, пресса ссылалась на мнение топ-менеджера ЗАО «ВАД» о том, что Кольцевая дорога решит все проблемы. А директор по развитию ОАО «ПСБ-Инвест» Николай Вечер заверял, что отсрочка строительства развязок мало повлияет на инвестиционную привлекательность района. Ибо «строительство жилья на севере города уже не идет такими темпами, как раньше», а «выделение новых пятен не зависит от строительств дорог». Смыслом этого высказывания хочется поинтересоваться в КГА. Ведь если выделение новых пятен не зависит от строительства дорог, значит, никакого градостроительного планирования в городе не существует.
Откорректированный перечень приоритетных развязок, утвержденный постановлением №1965 в декабре 2005 г., предусматривал ассигнования на путепровод на Поклонной горе в 2008 г. Год наступил, но работы так и не начались. Теперь депутат Т.Мещеряков уверяет, что Поклонногорскую развязку наконец начнут строить в 2009 г., благо проект давно готов. Глава Выборгского района Константин Шмелев называет уже 2010 г.
По словам начальника отдела мониторинга Генплана КГА Александра Мюльберга, градостроители никак не могут непосредственно повлиять на ответственное ведомство - КБДХ. В свою очередь, замглавы КБДХ С.Кельбах поясняет, что от планов строительства путепровода у станции «Удельная» его ведомство вообще отказалось, а в Поклонногорский проект «пришлось внести изменения».
Коррекция проекта закономерна: за 3 года успела застроиться и южная сторона Поклонногорской ул., и тот участок Фермского шоссе, куда должен был выйти путепровод со стороны «Удельной». Теперь уже несомненно, что расширение Поклонногорской и ее вывод в Приморский район – где теперь надо обойти и «Никитинскую усадьбу» - произойдет не иначе, как за счет старой малоэтажной застройки, которая, однако, находится в собственности и обойдется недешево.
Новому главе Выборгского района придется пожинать результаты вереницы решений своих предшественников, равно как и «невмешательство» КГА, разрешившего отвести под застройку южную сторону Поклонногорской ул. По словам Т.Мещерякова, сейчас район проверяет правомерность выделения земельных участков у Верхнего озера: здесь на розданных в 1990-х гг. землях выстроены капитальные здания прямо на инженерной инфраструктуре, перекладка которой необходима для сооружения развязки на Поклонной горе.
Хорошо бы подсчитать, во сколько обошелся простой тут грузового и частного транспорта за 4 года, сколько выхлопа обогатило близлежащие «живописные виды», и как это сказалось на цене и статусе недвижимости. И еще: насколько возрастет общая стоимость строительства развязки на Поклонной вместе с путепроводом через железную дорогу и расширением трассы, с учетом всех обстоятельств?
Как считает глава Ассоциации предприятий дорожного комплекса Санкт-Петербурга Юрий Агафонов, дальнейшая экономия на развитии транспортной инфраструктуры Приморского района недопустима – в особенности с учетом стремительной автомобилизации, обгоняющей расчет транспортных нагрузок. По его мнению, никакой район нельзя считать благоустроенным, если не решена проблема транспортного доступа.
В поисках «отдушины»
Для Приморского района затягивание строительства восточных путепроводов – еще большая головная боль. Быстрых подвижек не ожидается и на юге: если реконструкция развязки на Планерной входит в ближайшие планы КБДХ, то путепровод-дублер на Туристской ул. начнет строиться только в 2014 г.
На картах Генплана все выглядит оптимистично. Помимо названных проектов, предполагается организовать транспортную связь с Выборгским районом по продолжению Суздальского пр. По словам представителей ЗАО «Озерки», застраивающего комплекс «Новая Скандинавия», этот вопрос городские чиновники с компанией обсуждали. Речь шла о том, чтобы новый переезд был построен за счет самого ЗАО «Озерки» и ЗАО «ЮИТ Лентек», развивающей собственный проект по другую сторону железной дороги.
Привлечение бизнеса к развитию транспортной инфраструктуры – разумная идея, однако в том случае, если бизнес сам в этом заинтересован. Между тем вся прелесть «Новой Скандинавии» состояла в тишине и покое живописного места у озера. Для «ЮИТ-Лентек» путепровод более актуален – тем более что компания намерена участвовать и в развитии промзоны «Ново-Орловская», которую и будет обслуживать новая трасса. Однако строительство самой промзоны пока тормозится, о чем говорит только что утвержденное Смольным перераспределение лимитов финасирования на инженерную инфраструктуру. Освобожденные средства решено «бросить», в частности, на обеспечение новых участков для автопрома. Один из них – территория будущего завода Hyundai в Каменке – в нескольких километрах к северу от Шувалова.
Строительной технике для реализации проекта Hyundai придется следовать по тому же маршруту, что и мусоровозам – по Выборгскому, а затем по Горскому шоссе. Инвесторам ждать накладно, а на Приморском шоссе в период строительства развязки на Планерной просторнее не станет. Притом здесь технике придется разъезжаться со строителями многочисленных проектов Конной Лахты. Когда строился узкий переезд над КАД по некогда тихой окраинной дороге от Горского шоссе на Ольгино, эти обстоятельства не принимались в расчет.
На картах Генплана отображены два новых выезда к участкам строительства новых автозаводов с юга, минуя главную выездную трассу Выборгского района. Один из них – по той же Планерной в противоположном направлении. Маловероятно, что поток транспорта по этой трассе порадует жителей местной элитной застройки, посетителей будущего зоопарка, не говоря уже об экологах. Задуман также выезд по продолжению Комендантского пр., но и здесь Генплан предусматривает многоэтажную застройку – впрочем, на постпроектный период, то есть после 2015 г. По этой трассе к тому же переезда через КАД с выходом на Горское шоссе не запланировано. Путепроводы, как напоминает А.Мюльберг, повышают стоимость новых автодорог в несколько раз.
Что делать? Руководитель 1-й мастерской НИПЦ Генплана Борис Николащенко предлагает единственное решение, позволяющее не менять Генплан и в то же время сэкономить на путепроводах. Если продолжить существующую автодорогу вдоль западной стороны железнодорожных путей Выборгского направления от ул. Сегалева на север, то она пройдет под планируемым путепроводом на Суздальском и беспрепятственно выйдет к развязке на КАД. Продолжив эту мысль, можно предложить и вывод этой трассы, точно таким же способом минуя КАД, непосредственно на Горское шоссе, для чего – по крайней мере сегодня – нет никаких препятствий. Впрочем, принимая во внимание планы дальнейшего промышленного развития района, этой «отдушины» будет явно недостаточно.
Начиная с головы
Об остроте транспортной проблемы Приморского района свидетельствует и то, что на слушаниях по проекту Правил землепользования и застройки в Выборгском районе два часа из четырех выступали возмущенные жители Озерков, Шувалова и Парголова, предлагавшие даже вовсе отказаться от промышленных проектов в Конной Лахте и Каменке, поскольку они перегружают Выборгское шоссе.
Характерно, что организаторы слушаний разошлись во мнениях, называя городское ведомство, ответственное за разрешения проблемы. А.Мюльберг напомнил, что планирование строительства путепроводов определяет КБДХ. А заместитель главы районной КЗЗ Игорь Мясников ссылается на Концепцию развития транспортно-логистической инфраструктуры, разработанную Комитетом по транспортно-транзитной политике.
Между тем еще одно ведомство – Комитет по инвестициям и стратегическим проектам – принимает делегацию из Японии с участием представители компаний, специализирующихся в строительстве дорог и мостов. На вопрос о возможном участии японских фирм в проектах развития инфраструктуры в рамках государственно-частного партнерства, глава информационного управления КИСП Марина Дунаева ограничивается фактом участия компании Mitsui в конкурсе на строительство «Надземного экспресса». В Петербурге форма государственно-частного партнерства почему-то распространяется только на самые масштабные и дорогостоящие проекты. Между тем в Ленобласти разрабатываются проекты ГЧП по строительству мостовых сооружений куда меньшего значения, чем путепроводы, необходимые для обеспечения стратегических инвестпроектов.
ГЧП в Европе являются обычным способом решения проблем городского хозяйства. Привлечение японских компаний, коллеги которых настроены на развитие не только автопроизводства, но и логистики, помогло бы сэкономить средства на развязки, учитывая японский опыт сбережения энергоресурсов и рециклинга материалов. Недостает только единства стратегии города в «комплексных вопросах», как именует транспортную проблему Приморского района заместитель главы КГА Виктор Полищук.
Между тем В.Матвиенко возлагает сегодня особую ответственность на Градостроительный совет. Привлечение к его работе культурно-артистической общественности, как показала практика, эффекта не принесло. Зато тем дальше, чем отчетливее обнаруживается зияющее отсутствие абсолютно необходимого действующего лица – господина Транспортного потока, которому при каждом споре, сдерживая амбиции и творческий полет, должны уступать господин Капитал и госпожа Эстетика. Иначе самые привлекательные треугольники с полукруглыми ансамблями на деле окажутся бермудскими.
Константин Черемных