Импортозамещение в 3D
Российские компании, действительно нацелившиеся на импортозамещение, начали переход на отечественное программное обеспечение задолго до введения санкций. Те, кто когда-то сделал выбор в пользу российских программных решений, смогли сегодня избежать проблем с поиском альтернативных решений и затрат на приобретение и внедрение нового ПО.
С начала года Россию покинули сразу несколько иностранных разработчиков ПО, в том числе компании, продававшие программы для BIM. Многим проектным организациям и девелоперам, которые пользовались зарубежным ПО, пришлось в спешном порядке искать замену.
По данным Минстроя РФ, с применением BIM на этапе проектирования работают до 90% крупных застройщиков, более 40% — на стадии строительства. Однако власти решили отложить введение обязательного 3D-моделирования государственных строек — пока на год. Вместе с тем Правительство РФ планирует расширение сферы применения BIM на организации, которые занимаются долевым строительством, а также введение нормы о формировании трехмерных моделей ОКС на всех этапах жизненного цикла до марта 2023 года по опциональному принципу, а после модели снова станут обязательными.
НОТИМ по просьбе Минстроя России сразу составил реестр отечественного ПО, на сайте министерства регулярно публикуется перечень разработчиков ПО.
Рекомендовано Минстроем РФ
В числе рекомендованных НОТИМ разработчиков значится компания Renga Software. Программный продукт Renga «совмещает свободное моделирование с объектным представлением строительных элементов, что позволяет продумать архитектурный облик здания, придать ему законченный внешний вид, сделать строение практичным и безопасным, удобным для жизни и работы людей». По мнению специалистов, Renga может заместить (или частично заместить) Archicad, Revit, Allplan, Tekla, VectorWorks Architect, Bentley ProStructures, MagiCAD и использоваться как в проектировании, так и в строительстве и эксплуатации.
Именно с таким продуктом сразу начала работать компания «Агропромпроект» (Калининград). «Систему Renga мы выбрали по нескольким причинам. Во-первых, привлекла доступная цена и бессрочная лицензия — в отличие от предложений зарубежного вендора. Это важно для таких небольших организаций, как наша. Во-вторых, отечественные продукты кажутся в настоящее время наиболее надежным решением в связи с курсом на импортозамещение. И, наконец, мы видим перспективы развития системы при мощной поддержке со стороны государства и непосредственно грамотных разработчиков», — комментирует директор компании «Агропромпроект» Андрей Рассказов.
Решение перейти на 3D-моделирование было связано с реорганизацией компании — чтобы повысить эффективность работы в команде, а также из-за обязательного перехода на BIM для строительства объектов госзаказа с 1 января текущего года.
Компания сначала изучила рынок программных продуктов, общалась с разработчиками и поставщиками ПО, консультировалась с коллегами. Перед приобретением ИТ-продуктов «Агропромпроект» обновил «железо» и закупил новую компьютерную технику — с учетом требований к трехмерному моделированию.
Внедрение Renga в компании началось в конце 2021 года. Обучение сотрудников проходило в процессе разработки пилотного проекта по обучающим роликам. Поддержку при освоении продукта оказали Renga Software и «АСКОН-Северо-Запад».
Проба BIM-пера
Первым проектом, на котором компания опробовала возможности Renga, стала реконструкция детского оздоровительного лагеря в Светлогорске Калининградской области. Был выполнен раздел КР с оформленными чертежами всех корпусов. Работа над разными разделами проектной документации велась параллельно. Чертежи выполнялись на основе моделей Renga, подгруженных в формате IFC. Вся документация собиралась в Pilot-BIM. В общей сложности на разработку всех разделов проектной документации потребовалось четыре месяца.
В проекте первоочередных противоаварийных мероприятий на объекте культурного наследия муниципального значения «Пивоваренный завод «Понарт» 1849 г.» в Renga были разработаны разделы АР и ВК. В настоящее время на объекте ведутся строительно-монтажные работы.
«На основе первого опыта использования Renga и Pilot-BIM мы сделали однозначный вывод об эффективности применения данных продуктов. Конечно, нельзя сказать, что не было никаких проблем. Вопросы возникают, случаются технические сбои и некоторые сложности с программными продуктами. Однако мы справляемся, в том числе при помощи технической поддержки. По мере возможностей разработчики добавляют какие-либо недостающие функции в следующие релизы системы или вносят их в дорожную карту для последующей реализации в новых версиях», — говорит Андрей Рассказов.
«Мы всегда стараемся помогать нашим пользователям, разбирая детально каждый запрос, поступающий через сервис технической поддержки sd.ascon.ru. Для нас важно добраться до истины любого пожелания, чтобы понять, какая задача кроется за той или иной просьбой, и дать правильные рекомендации. При этом все поступающие заявки остаются в нашей базе знаний и становятся основой при планировании будущих функциональных возможностей Renga», — комментирует руководитель отдела маркетинга Renga Software Максим Шибанов. Подробнее с опытом пользователей можно ознакомиться на сайте компании по ссылке.
BIM-эффект
Для компании «Агропромпроект» внедрение BIM-технологий привело к уменьшению трудозатрат, сокращению сроков проектирования и оформления документации, в том числе благодаря сокращению сроков согласования между смежными разделами, а также к слаженности совместной работы над проектами и уменьшению числа ошибок. В результате можно говорить об окупаемости вложений в BIM и увеличении прибыли компании.
Сейчас с помощью Renga компания «Агропромпроект» проектирует корпуса пансионата, жилые дома. Для создания консолидированных моделей и хранения документации по всем проектам используется Pilot-BIM. Недавно «Агропромпроект» получил лицензию на разработку проектной документации по памятникам архитектуры и теперь может вести проекты на таких объектах в роли генпроектировщика. Компания находится еще в начале пути освоения BIM-технологии, но уже готова участвовать в конкурсах с требованиями предоставления BIM-модели.
Если вы еще не знакомы с Renga, то можете протестировать систему, скачав пробную версию сайте www.rengabim.com
По итогам 2019 года, количество застройщиков, пребывающих в процедуре банкротства, выросло на 30%. Это порождает новую волну появления обманутых дольщиков. Сейчас с проблемами сталкиваются в основном некрупные компании, но причин для улучшения ситуации пока не видно.
По данным Института развития строительной отрасли, близкого к Национальному объединению строителей (НОЗА), в конце прошлого года число компаний-девелоперов, находящихся в процедуре банкротства, достигло 508. Рынок покинули 8% застройщиков. Соответственно, вырос объем остановленного строительства – на 57%, до 9,12 млн кв. м.
По оценке Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), количество застройщиков, которым угрожает банкротство, выросло в 2019 году на 77% относительно 2018-го. Кредиторы собирались подать иски против 350 компаний. Число банкротов за год выросло на 22% – несостоятельными признаны 184 организации.
Увеличение числа банкротств эксперты рынка объясняют несколькими причинами. Общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве Дмитрий Котровский называет три, по его мнению, основных: переход отрасли на проектное финансирование, повышение НДС до 20% и сложности с получением госзаказов, обусловленные конкурсными процедурами.
Директор «Союзпетростроя» Лев Каплан в качестве главной из причин называет снижение доходов и, соответственно, покупательной способности населения, что ведет к снижению спроса. Вторая причина – «недоступность банковского кредитования». «С рынка уходят проектировщики и подрядчики, основные фонды почти не обновляются. Банкротятся малые и средние компании», – говорит он.
Председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов ставит во главу угла экономику: «Общеэкономическая тенденция к снижению рентабельности строительных проектов по всей стране – вызвана, в частности, переходом отрасли на новые условия финансирования. Еще в 2018 году эксперты нашей организации разработали «карту рентабельности» регионов. На ней было видно, как новая система эскроу-счетов приведет к снижению рентабельности проектов жилищного строительства. В некоторых субъектах РФ карта отражала перспективу выхода на практически неприемлемые для застройщиков показатели рентабельности».
Вторая причина, по его мнению, – недостаточная кадровая обеспеченность и готовность большинства строительных организаций работать в рамках проектного финансирования. «Наконец, третья причина – сложность обеспечения соответствия новых проектов действующим критериям оценки рентабельности и рисков по «нормам» Банка России, на основании которых принимается решение о предоставлении застройщикам проектного финансирования. Ситуация дополнительно усугубляется снижением доли госзаказов», – добавляет Дмитрий Панов.
Эксперты полагают, что 2020 год может стать отрицательным пиком для строительного рынка. Ранее специалисты уже прогнозировали укрупнение застройщиков, рост монополизации, увеличение банкротов, проблемных объектов и обманутых дольщиков. «В этом году число пострадавших соинвесторов увеличится. При переходе на эскроу-счета количество проблемных домов точно вырастет», – заявил новый вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Дмитрий Панов обращает внимание на заявления властей о необходимости поддержать строительный комплекс: улучшить доступ к проектному финансированию, ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов, устранить административные барьеры и снизить ставки ипотечного кредитования. Однако подобные решения принимаются крайне медленно, а строительные площадки должны действовать ежедневно.
Мнение
Лев Каплан, директор «Союзпетростроя»:
– По сравнению с 2017 годом в 2019-м было всего 8% заказов на проектные работы – то есть застройщики не заказывают новые проекты.
В настоящее время практически весь строительный комплекс пребывает в полной растерянности. Банкротятся мелкие и средние компании. Вся производственная цепочка (застройщики – подрядчики – проектировщики) – все в ожидании катастрофы. Общее состояние отрасли можно охарактеризовать как стагнацию – и это мягко сказано.
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России»:
– Большинство проектов, особенно в наименее экономически развитых субъектах РФ, не способно соответствовать критериям Центрального банка, в частности, уровня рентабельности строительства не ниже 20%. Это, возможно, и становится причиной для отказа от дальнейшей реализации проектов.
По данному вопросу в 2019 году эксперты нашей организации подготовили и направили в адрес Банка России предложения по снижению установленных требований.
И если в прошлом году практически все проекты благополучно завершались в рамках прежних условий финансирования, то можно ожидать, что 2020 год станет репрезентативным для действия новых правил.
В Санкт-Петербурге разработана новая программа сохранения исторического центра города. Речь идет о жилых домах, признанных объектами наследия. Инвесторы смогут получить для реконструкции и реставрации объекты, в которых располагаются коммунальные квартиры, а после реконструкции продать их на открытом рынке.
Программа разработана по заказу Комитета по экономической политике и стратегическому планированию (КЭПСП), имеет статус законопроекта, который прошел первое чтение в ЗакС. Как пояснил председатель КЭПСП Валерий Москаленко, дома-памятники – актив города, который помогает развивать туризм. Следовательно, сохранение исторического центра – экономическая задача.
Инициатор проекта, депутат ЗакС Петербурга Оксана Дмитриева, рассказала, что выполнено обследование всех жилых домов – объектов наследия в центре города, разработаны подзаконные акты, просчитана экономика, мероприятия программы классифицированы в зависимости от сложности работ.
Всего обследованы 1,2 тыс. домов (6,4 млн кв. м) в которых располагаются 43,7 тыс. квартир, из них 9,6 тыс. – коммунальные. Выбраны 605 домов, в которых доля коммуналок составляет не менее 20%. Эти объекты, по мнению Оксаны Дмитриевой, привлекательны для инвесторов.
Предлагаемая схема проста. Инвестор получит право на приспособление дома к современному использованию, если жильцы коммуналок соглашаются на расселение, а две трети жильцов дома - на реставрацию общедомового имущества. При этом расселение проводит инвестор, а бюджет возмещает часть расходов, в том числе – в рамках городских программ. Инвестор получает право продавать отремонтированные коммуналки на открытом рынке.
По словам генерального директора НИиПИ «Спецреставрация» Игоря Пасечника, институт разработал четыре пилотных варианта реконструкции жилых объектов наследия – по одному в каждом районе исторического центра: Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском. Так, в доме на улице Достоевского предполагается замена сетей и реставрация, в доме на Каменностровском – перепланировка коммунальных квартир и т. д. «Для каждого здания есть своя понятная схема», – говорит он. При этом, как подчеркнула Оксана Дмитриева, расчеты показывают: проекты окупаются в обозримое время.
По словам Валерия Москаленко, предполагается компенсировать инвесторам стоимость работ по ремонту и реставрации имущества общего пользования – до 100%. Поскольку характер программы заявительный, а реализация поэтапна, расходы не подорвут городской бюджет. Однако для начала инвестор должен стать собственником помещений в доме-памятнике.
Реализация схемы требует 434,76 млрд рублей. При этом она вдвое дешевле предыдущей программы сохранения исторического центра. Этого удается достичь благодаря идее частичного расселения. Эксперты признали, что прежние инициативы в этой сфере – по реконструкции кварталов исторического центра (Конюшенной площади, Коломны, Новой Голландии) и аренде зданий-памятников по «рублю за квадратный метр» – не работают. Причина – очевидная невыгодность для инвесторов.
Оксана Дмитриева отметила, что новый законопроект прошел первое чтение, но уже больше полугода лежит без движения, несмотря на заинтересованность городской администрации.
Но, полагает замглавы Петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов, даже если не удастся запустить новую программу, уже проделана большая работа – создан банк данных нескольких сотен объектов наследия. «Это один из возможных подходов к их реконструкции, но в городе дефицит с подходами», – отметил он.
Мнение
Оксана Дмитриева, депутат ЗакС Петербурга:
– Конечно, в историческом центре, в домах-памятниках с квартирами такой площади, не может быть жилья эконом-класса. Но далеко не всегда это будет элитное жилье. Потому что для премиального сегмента нужны парковки, лифты. А лифты у нас есть только в половине домов, и их нельзя поставить, не утратив статус объекта наследия. По нашим исследованиям, кроме элитного жилья это будет также жилье бизнес- и комфорт-классов.
Александр Кононов, замглавы Петербургского отделения ВООПИиК:
– При существующем уровне содержания жилищного фонда и количестве коммуналок мы ежегодно теряем какие-то элементы декора. Если мы не предпримем серьезных мер в ближайшие годы, мы утратим очень многое. Но пока у нас есть шанс сделать стремительный рывок, чтобы поддержать такой жилфонд и расселить коммуналки.