Стимул спроса для обеспеченных
Повышение ключевой ставки Центробанка привело к увеличению ипотечных ставок: они выросли до заградительных. Для поддержания спроса застройщики применили целую палитру инструментов, в том числе вспомнили о рассрочках. Но спрос на этот инструмент значителен не во всех сегментах рынка.
По подсчетам АН «ПРАЙД ГРУПП», спрос на новостройки Петербурга сокращался три месяца подряд и по итогам апреля 2022 года уменьшился на 20,46% относительно марта текущего года и на 30,08% относительно апреля прошлого года. С января по май количество запросов на приобретение строящегося жилья снизилось на 10,07% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.
По данным компании Nikoliers, в первом квартале в Москве доля сделок по ипотеке снизилась на 9 п. п. в бизнес-классе и на 8 п. п. — в премиум-классе. Попутно снижалась доля сделок с участием ипотечных займов — с 80 до 30% к началу апреля.
Инструмент не для всех
Рассрочка ранее выступала альтернативой ипотечным кредитам. Пока объем ипотечных сделок на рынке был невелик, их доля и доля сделок с использование рассрочки были приблизительно одинаковыми.
«В большей степени программы рассрочек ориентированы на покупателей в сегменте бизнес- и премиум-классов, которые готовы внести больший процент первоначального взноса. Для покупателей жилья комфорт-класса ограничительным фактором для использования рассрочек выступает сокращенный срок выплаты и, соответственно, более высокие ежемесячные платежи по сравнению с ипотечными», — поясняют эксперты Nikoliers.
«Рассрочка хороша для тех, кто ожидает в ближайшие пару лет поступления крупных денежных средств — например, доходов от бизнеса, от продажи старой квартиры, от закрытия вкладов и т. п.», — соглашается Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой».
Как правило, размер первого взноса и срок рассрочки зависят от стадии готовности дома. Минимальный взнос — 10%, максимальный — 50%. Чаще всего дольщик должен внести всю сумму до завершения строительства. Однако до сих по встречаются варианты оплаты, растянутые на несколько лет. Значит, застройщик может себе такое позволить.
Беспроцентная рассрочка — зачастую миф: достаточно посмотреть на размер скидки при стопроцентной оплате квартиры.
В апреле на рынках Москвы и Петербурга минимальный первоначальный взнос по программе рассрочки составил 10%. Максимальный срок действия программы в Москве — 3,5 года, в Петербурге есть варианты в пять лет. Но большинство программ рассчитано на год.
«По схеме эскроу рассрочку можно давать до ввода дома в эксплуатацию. Если клиент покупает квартиру на этапе котлована, рассрочка у него будет максимум на два-три года. Ежемесячные платежи будут достаточно ощутимыми», — уточнил Николай Гражданкин.
Теперь появились программы рассрочек, где фигурируют всего два платежа: сразу после заключения соответствующего договора и в конце действия программы. Впрочем, рассрочки с ежемесячным и ежеквартальным погашением долга никуда не делись.
Денис Демьяненко, директор Департамента продаж Sezar Group, оценивает рассрочку как стандартный инструмент девелопера, которым, правда, не все могут воспользоваться: «Какими бы ни были изменения в программах рассрочки, кардинально их роль для коммерческой политики девелопера не меняется. В любом случае это программы, привязанные к срокам строительства дома, т. е. предполагающие и высокий первоначальный взнос, и высокие ежемесячные платежи. Для девелопера это скорее инструмент лояльности — предоставить той аудитории, которой труднодоступны или неинтересны классические ипотечные программы (например, предприниматели), возможность комфортно купить квартиру. Особенно с переходом рынка на эскроу-счета, когда девелопер все равно не имеет доступа к средствам дольщиков, но при этом по-прежнему вынужден вести контроль за поэтапным поступлением денежных средств по ДДУ».
Альтернатива?
На фоне роста ипотечных ставок эксперты ожидали, что застройщики активизируют программы рассрочек и трейд-ин. Как утверждают эксперты Nikoliers, при снижении покупательской способности девелоперы действительно стали предлагать все более привлекательные условия рассрочек для удержания спроса в своих проектах на высоком уровне.
Однако федеральные власти решили субсидировать ипотечные займы на рынке строящегося жилья. Всплеск предложений по рассрочкам стал успокаиваться.
«Пока рано говорить об изменении условий рассрочки как о едином векторе и общерыночной тенденции. Есть отдельные девелоперы, которые снижают первоначальный взнос и пролонгируют сроки выплат. Некоторые девелоперы, наоборот, вводят внутренний скоринг для оценки платежеспособности потенциального покупателя в рассрочку», — рассуждает Денис Демьяненко.
«Рассрочка всегда начинает рассматриваться в качестве альтернативы ипотеке в периоды, когда ставки по кредитам становятся неподъемными», — утверждает Николай Гражданкин.
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», каждая компания предпочитает получить стопроцентную оплату по сделке из собственных средств покупателя или за счет кредита. Но в кризисные периоды застройщики традиционно наращивают предложения вариантов рассрочки. «Это позволяет сделать вхождение в сделку для клиента максимально комфортным, купирует некоторые распространенные страхи: например, если жизненная ситуация дольщика будет развиваться негативно, то он может безболезненно расторгнуть ДДУ без финансовых потерь. В то же время клиент фиксирует цену, выбирает квартиру из большего количества вариантов, а в случае если он все же воспользуется ипотекой в конце срока строительства, то сокращает время кредита и, соответственно, размер переплаты», — пояснила она.
Программы рассрочек в строящихся жилых комплексах Москвы
|
Компания/проекты, на которые распространяется программа |
Период рассрочки |
Размер первого взноса |
Условия платежей |
Бонусы |
|
Regions Development (ГК «Регионы»)/ ЖК «Dream Towers» |
6 месяцев |
30% |
При взносе в 50% расплатиться до февраля 2023 года |
|
|
До завершения строительства |
50% |
|||
|
ГК Гранель/ ЖК «MYPRIORITY Dubrovka», «MYPRIORITY Basmanny», «HighWay» |
До двух лет |
20% |
Ежемесячно или единовременно |
|
|
МИЦ/ ЖК «Кленовые Аллеи» (корпус 14 и 15), «Эко Бунино» (корпус 17), «Вереск», СК «Амарант», «Мята», «Перец» |
От 8 до 20 месяцев |
От 50% |
Расчет не позднее одного месяца до ввода |
|
|
Донстрой/ ЖК «Сердце Столицы», «Остров», «Событие», «Река», «Символ» |
3 года |
30% |
10% годовых, оплата один раз в год |
Отсутствие требования по подтверждению дохода, стажа работы, оформлению страхования и поручительства |
|
ГК ФСК / ЖК «Римский» (корп. 7, 8), «Датский квартал» (корп. 2), «Архитектор», «Режиссер», «Sky Garden», «Rotterdam», «Sydney City», «Скандинавский», «Южная Битца» (корп. 6, 11, 12), «1-й Лермонтовский», «1-й Ленинградский» |
9-18 месяцев |
10% Максимальная сумма 20 млн руб. |
По карте «Халва» Совкомбанка, равными долями на весь период |
|
|
Мангазея Девелопмент/ ЖК «Интонация» |
До завершения строительства |
От 20% |
Равными долями по 5% |
Возможен переход на ипотечную программу |
|
ГК «Галс-Девелопмент» / готовые апартаменты в «Театральный Дом», «Искра-Парк» и «Матч Поинт» |
12 месяцев |
От 30% |
||
|
Sezar Group / ЖК «Династия», «Рассказово», Клубный дом «Full House» |
12 месяцев |
50% |
Равными платежами на весь период рассрочки |
|
|
КРОСТ / ЖК «Театральный квартал», «Wellton Gold», «Crystal» |
До 2-х лет |
От 20-30% |
Беспроцентная на 9-24 мес., далее 12 мес. под 12% |
|
|
Инград / ЖК «Миловидное», «Одинград. Квартал Лесной», «RiverSky», «FORIVER», «TopHILLS», «КутузовGRAD II» (корпуса 3-6), «Новое Медведково», «Одинград Семейный», «Новое Пушкино», «VESNA» |
До 2-х лет |
От 10% |
В ЖК «Миловидное», «Одинград. Квартал Лесной», «RiverSky», «FORIVER» - ежемесячно равными долями. При рассрочке на год – расчет за 30 дней до сдачи ЖК |
|
|
MR Group / ЖК «City Bay», « Symphony 34», «MOD» |
До завершения строительства, 6 месяцев |
От 50% |
||
|
СЗ «Стадион «Спартак» / ЖК «Клубный город на реке Primavera» |
6-12 месяцев |
30-50% |
Равными ежемесячными платежами |
|
|
Интеко / ЖК «Садовые кварталы», «WestGarden», «Врубеля, 4» |
12 месяцев |
От 30% |
Специальная программа рассрочки от «Система Лизинг 24» (входит в группу ВТБ) доступна клиентам на срок до 6 месяцев или на срок не позднее 5 декабря 2022 года с ежемесячными или ежеквартальными платежами. |
|
|
А 101 / Все ЖК, кроме «Южные Сады» |
До завершения строительства |
20% под 10% годовых |
Полная оплата за 1 месяц до получения РВЭ |
|
|
80% |
Выплаты в два этапа: в течение 5 дней после регистрации основного договора и за 1 месяц до получения РВЭ |
|||
|
Группа «Самолет» / кварталы «Спутник» и «Новоданиловская 8» |
6-18 месяцев |
10% Сумма рассрочки — до 20 млн руб. |
Ежемесячно |
|
|
Level Group / Все проекты |
12-42 месяца |
30-40% под 10-14% |
Ежемесячно |
Источник: интернет-сайты компаний
Завидное постоянство
«Несмотря на резкое снижение доступности ипотеки в первом-втором кварталах этого года, доля рассрочек в целом по стране выросла незначительно, на 5–10%. Все дело в том, что данным механизмом приобретения жилья пользуется традиционно узкий круг покупателей (порядка 10–15% от общего числа сделок); это связано с его существенными ограничениями — более высокий по сравнению с ипотекой минимальный первоначальный взнос, короткий срок погашения и, как следствие, более высокие ежемесячные платежи», — поясняет Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России».
По данным Hansa Group, в Петербурге доля договоров с рассрочкой составляет 10–15% в общем объеме сделок застройщиков.
Как поясняет Денис Демьяненко, доля сделок с рассрочкой зависит не столько от сиюминутных условий рынка, сколько от класса жилой недвижимости, и условно постоянна. «В нашем ЖК комфорт-плюс класса доля сделок в рассрочку составляет около 30%, в ЖК бизнес-класса превышает 50%. Даже когда в феврале ключевая ставка была выше психологически приемлемой и ипотека фактически «встала», аудитория, изначально ориентированная на покупку квартиры в ипотеку, предпочла отложить решение по сделке — массового перехода на рассрочку не было, поскольку этот инструмент предполагает принципиально иной порог входа и порог взносов», — уточнил он.
По словам Екатерины Пчелкиной, начальника отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), при разработке программ рассрочки компании анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости, уровень спроса и стараются предложить клиентам максимально удобный способ оплаты. Она привела конкретный пример: «В апреле текущего года спрос на ипотеку заметно снизился из-за высоких ставок. В этой ситуации мы ввели новую программу беспроцентной рассрочки 30/30/40. В том числе благодаря этой программе доля сделок с использованием рассрочки в апреле выросла до 35% (в марте она составляла чуть более 13%)».
Не альтернатива
Ипотечные программы и программы рассрочек сегодня вряд ли могут соревноваться — доля ипотечных сделок за последние годы заметно выросла.
Рассрочки, даже по более выгодным условиям, — не массовая история. Скорее они позволяют покрыть то снижение спроса в бизнес- и премиум-классах, которое повлекли за собой стремительно выросшие стандартные ипотечные ставки. В комфорт-классе основным драйвером спроса остаются льготные ипотечные программы, отмечают эксперты Nikoliers.
Это разные финансовые инструменты, указывает Денис Демьяненко: «Рассрочка интересна скорее тем, кто может себе позволить купить квартиру и со стопроцентной оплатой, но пользуется возможностью развести финансовые потоки: постепенно выводить оборотные средства из бизнеса, инвестиционного дохода, семейного бюджета. Ипотека дает возможность сосредоточиться на комфортном для семьи ежемесячном платеже и предполагает срок погашения от нескольких лет до 10–20 — ни один девелопер не сможет предложить покупателю такие условия».
Екатерина Пчелкина соглашается: «Рассрочку нельзя назвать полноценной заменой ипотечному кредиту, потому что она, как правило, рассчитана на срок до ввода дома в эксплуатацию».
По мнению экспертов Nikoliers, к преимуществам рассрочки по сравнению с ипотекой относятся низкая процентная ставка (в некоторых случаях — беспроцентные условия), скорость оформления и минимальный пакет документов, а также отсутствие трат на страховку. В то же время программы рассрочки предполагают более высокий порог входа (традиционно минимальный первоначальный взнос начинается от 30–50%), а также сокращенный срок выплаты (традиционно от трех месяцев до года), что значительно ограничивает потенциальный круг покупателей жилья в рассрочку.
Программы рассрочек в строящихся жилых комплексах Петербурга
|
Компания/проекты, на которые распространяется программа |
Период рассрочки |
Размер первого взноса |
Условия платежей |
Бонусы |
|
Евроинвест Девелопмент / ЖК «ID Мурино 2» |
До июня 2023 года, до сентября 2023 года |
|||
|
КВС / Все проекты |
От 15% |
Ежемесячно или ежеквартально |
При первом взносе от 30% - скидка на взнос |
|
|
Холдинг РСТИ (Росстройинвест) / ЖК Cube (корпус 1), ЖК «БелАрт» (корпус 2), ЖК «Тайм Сквер» (корпуса 1,2,12 и 0) |
До 1 ноября 2023 года |
30% |
Два платеж (30%) – через 9 месяцев после заключения договора; три платежа (40%) – через 18 месяцев после заключения договора |
Суммируется со скидкой за повторную покупку и скидкой для иногородних |
|
БФА-Девелопмент / ЖК «Огни Залива» III очередь |
До 31 мая 2023 года (видовые квартиры) |
От 20% |
30 тыс. руб. ежемесячно |
Беспроцентная рассрочка |
|
До 30 июня 2023 года |
Ежеквартальные платежи с удорожанием на остаток |
|||
|
Полис Групп / ЖК «Полис Приморский», «Полис Приморский 2», «Полис ЛАВрики» |
3-6-12 месяцев |
20-50% |
20/80 – через 3 месяца; 50/50 – через 6 месяцев; ежеквартально |
20/30/30/20, скидка 15% от базовой стоимости |
|
Строительный трест / Все проекты |
До завершения строительства, 6 месяцев для готовых домов |
От 30% |
||
|
Hansa Group / ЖК «Аура» |
6-12 месяцев |
От 30% |
Без промежуточных платежей |
При покупке квартиры площадью от 76 кв. м можно получить место в подземном паркинге |
|
Мегалит – Охта Групп / ЖК «Приморский квартал» |
3-6-12 месяцев |
От 20% |
Без промежуточных платежей |
Скидка 10% на первый взнос |
|
Группа ЛСР / ЖК «Ручьи», «Цивилизация», «Заповедный парк» |
2 года |
От 10% |
||
|
Группа Эталон / ЖК «Галактика», «Квартал Che» |
От 6 месяцев |
От 30% |
||
|
Setl Group / ЖК «Чисток небо» |
5 лет |
От 10% под 5% годовых |
||
|
Группа ЦДС / ЖК «Приневский», «Северный» |
1-2 года |
От 10% |
||
|
Группа Аквилон / ЖК «Аквилон Leaves», «All Inclusive» |
1,5-3 года |
От 10% |
При первом взносе от 20% - скидка 15% на взнос |
|
|
ПСК / апарт-отель «Start» |
5 лет |
50% под 3% годовых |
Источник: интернет-сайты компаний
Рассрочка навсегда
Девелоперы настроены использовать как можно больше инструментов для стимулирования продаж, поэтому рассрочки остаются в их арсенале. «Рассрочка всегда будет востребована, даже если периодически и появляются интересные предложения по ипотеке. Среди наших клиентов имеется довольно значительная категория людей, которые получают устойчивый высокий доход (в том числе и значительные бонусы, премии, ежеквартальные выплаты). Они понимают, что рассрочка помогает им самостоятельно справиться с оплатой покупки, не "заморачиваясь" с оформлением ипотеки», — пояснила Светлана Денисова.
В то же время эксперты полагают, что доля сделок с участием рассрочек останется стабильной. «До недавнего времени рассрочки в сочетании с акционными предложениями могли использоваться как дополнительный инструмент стимулирования продаж, особенно в сегменте апартаментов. Однако с утверждением новой ставки льготного ипотечного кредитования в размере 9% наряду с увеличенными лимитами по сумме кредита доля ипотечных сделок в структуре продаж жилой недвижимости, скорее всего, увеличится в ближайшие месяцы, а рассрочек — упадет до своего обычного уровня», — заключил Дмитрий Панов.
Власти перестали торопиться: на прошлой неделе срочных решений, с предложениями о которых обращается бизнес, не принималось. Зато принимались решения, нацеленные на долгосрочное действие или «на потом».
- Правительство придумало новую структуру обсуждения бюджетных инвестиций в строительство (постановление №655 от 14 апреля) и запускает пятилетнюю комплексную программу «Строительство» - в качестве контрсанкции. При этом федеральная АИП выступит результатам компиляции новой программы и системы «Электронный бюджет». По словам руководителя правительственной комиссии, курирующей программу, вице-премьера Марата Хуснуллина, цель программы – ускорить строительный цикл и увеличить горизонт планирования. Новая схема вступит в действие 1 января 2023 года, а пока пройдет проверка эффективности управления бюджетным строительством.
- Власти Ленинградской области готовят комплекс мер для поддержки предпринимателей, готовых развивать туристическую инфраструктуру. В частности, инвесторам предложат 61 объект – заброшенные турбазы и пионерские лагеря. Федеральное агентство по туризму собирается раздавать гранты, и на эти средства можно развивать инфраструктуру, создавать кемпинги и проч.
- Власти Москвы разрешили в 2022 году увеличить до 100% авансы на поставку товаров и оказание услуг на государственные нужды.
- Со 100 млн до 10 млн рублей снижена минимальная стоимость проекта модернизации коммунальной инфраструктуры для ресурсоснабжающих организаций: правительство РФ разрешило кредитовать такие проекты под 3% годовых.
- Правительство РФ готовит документы, которые позволят получать компаниям льготные кредиты и субсидии на покупку незаменимых импортных товаров. Пока есть только предположения, какие именно товары и для каких отраслей войдут в почетный список. В качестве возможных покупателей называются ТЭК, транспорт, IT.
Отнять и поделить
Общественные организации и министерские структуры озаботились проблемами национализации и приобретения имущества иностранцев.
- Генеральный совет Федерации независимых профсоюзов России обратился к президенту РФ Владимиру Путину с предложением национализировать имущество компаний из недружественных стран, которые бросают производства и людей. Госсовет Республики Крым внес в Госдуму поправки в ст. 235 ч. 1 Гражданского кодекса (ГК), которые позволяют принудительно изымать имущество граждан из недружественных стран. Правда, Президентский Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства не поддержал этот законопроект: по ст. 35 Конституции, «каждый вправе иметь имущество в собственности, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».
- Представители крупного бизнеса обратились в правительство РФ с просьбой упростить согласования с ФАС сделок купли-продажи активов иностранных компаний, уходящих из России – ограничиться уведомлением в ФАС. Антимонопольная служба не протестует и уже предложила увеличить с 800 млн до 2 млрд рублей порог сделок, на которые распространяется уведомительный порядок. Но только до конца текущего года.
Россия деревянная
Стройматериалы – сегодня больная тема. Но у властей, кажется, появился план, и скоро появятся типовые проекты для деревянного домостроения. Причем противопожарные нормы раньше запрещали использовать дерево при многоэтажном строительстве – в отличие, например, от соседней Финляндии.
- После закрытия границ в России начался рост ИЖС, причем из деревянных домокомплектов, которые прежде отечественные компании поставляли на экспорт. В отдельных случаях – почти 100% продукции. Кроме готовых изделий, Россия ввела ограничения на вывоз строевого леса. По прогнозам Минстрой РФ, в стране активизируется производство деревянных домокомплектов. В начале 2022 года Минстрой РФ актуализировало свод правил о деревянных конструкциях в строительстве и разрешило использовать CLT-панели для жилых зданий. А доработать нормативную базу для деревянного домостроения власти планировали до конца текущего года.
Пока объем деревянного строительства в России в 17 раз меньше, чем в Финляндии, США и Канаде, при том, что наша страна обладает четвертью запасов мировых лесных ресурсов.
- Правительство РФ, чтобы ускорить вывод на рынок российских стройматериалов и конструкций, упростило процедуру подтверждения их пригодности. Срок сокращен с 90 до 10 рабочих дней с помощью схемы «одно окно» - вместо двухступенчатой процедуры согласований. А для импортных материалов будут учитывать результаты испытаний, проведенных в зарубежных лабораториях. Свидетельства, выданные по упрощенным правилам, будут действовать в течение двух лет. Также автоматически будет продлен на два года срок действия ранее выданных свидетельств о пригодности материалов.
- Минпромторг РФ предлагает ограничить наценки перекупщиков стройматериалов – аналогично ограничению на продукцию металлосервисных компаний, где наценка составляет 7-12% в зависимости от добавленной стоимости.
Не факт
Некоторые сообщения, разошедшиеся по СМИ, пока не нашли подтверждения или не получили продолжения – финал событий не известен.
- Замглавы Минпромторга РФ Виктор Евтухов заявил, что компании IKEA и Inditex хотят вернуться на российский рынок, возобновить поставки продукции. При этом шведская Ingka, владелец IKEA, не закрывала магазины и не прекращала строительство двух гипермаркетов «Мега». Некоторые СМИ засомневались и обратились в офис IKEA. Там заявили, что решение о приостановке работы в России остается в силе – пока до 31 мая.
- Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов в своем телеграмм-канале сообщил: на конкурс по разработке дизайна станций столичного метрополитена подали заявки архитекторы из Австралии, Индонезии, Таджикистана, Турции, Латвии и Шри-Ланки, которые ранее в таких конкурсах не участвовали.
- По пока не подтвержденной информации, новым владельцем гипермаркетов OBI могут стать структуры казахского холдинга Asadel, которые развивают бренд OBI в Казахстане по франшизе. Разрешить сделку должна ФАС, но туда заявок не поступало.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
В создавшихся условиях девелоперам сложно начинать новые проекты: задача сегодня — достроить начатые объекты, исполнив обязательства перед заказчиками или дольщиками. Результат решений «попридержать» проекты обозначится позже.
Официальная статистика и то, что наблюдают эксперты «в поле», расходятся. По данным Дом.РФ, в первом квартале в России начато новых проектов примерно на 9 млн кв. м — на 30% больше, чем в первом квартале 2021-го.
Ранее СРО «Синергия», опросив застройщиков в разных регионах, отметила: 40% компаний вынужденно остановили некоторые проекты, еще 29% решили выждать и не начинать строительство, хотя март традиционно был месяцем, когда удобно выходить на стройплощадку.
Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), пояснил: «Сегодня строители столкнулись с новыми серьезными вызовами. Принимая во внимание неопределенность текущей экономической ситуации, мы решили отложить старт нашего нового проекта Master Place (Петербург) на полгода и сосредоточиться на наших уже строящихся объектах».
В Петербурге в марте, например, на рынок вышел всего один новый проект, но и этот объект — не новое строительство, а реконструкция.
О приостановке проектов, находящихся пока в разработке, на прошлой неделе заявил Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий Москвы. Однако попутно заметил: другие девелоперы начинают реализацию новых проектов. «При этом в целом ситуация оптимистичная, мы видим, что свои проекты начинают реализовывать "А101" и "МИЦ"», — сказал он.
«Часть застройщиков, планирующих запуск новых проектов в 2022 году как в жилье, так и в коммерческой недвижимости, заняли выжидательную позицию. На данный момент приостановка касается части проектов, находящихся на этапе получения проектного финансирования или нулевом цикле — введенные санкции существенно увеличили уровень инфляции, что привело к повышению ключевой ставки ЦБ и, как следствие, — росту стоимости проектного финансирования», — указывает Андрей Косарев, генеральный директор ООО «Коллиерз Интернешнл» в Санкт-Петербурге.
Земля нарасхват
У застройщиков, которые уже вывели проекты, а потом закрыли продажи, или у тех, кто все подготовил — вплоть до разрешения на строительство, но не вышел на площадку, растут расходы от простоя. Однако застройщики продолжают приобретать земельные участки под новое строительство.
По данным «Джонс Лэнг ЛаСаль», по итогам первого квартала 2022 года больше половины — 59% — в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость пришлось на земельные участки под жилое строительство. Общая сумма оценивается в 62,6 млрд рублей — почти в три раза больше, чем годом раньше. Если в 2021 году основной объем земельных сделок пришелся на Петербург, то в 2022-м в лидеры вышла Москва.
Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, указывает: «В марте на рынке земли в Петербурге мы наблюдали существенное сокращение числа сделок. Это произошло из-за резкого увеличения ключевой ставки и, соответственно, кредитов на покупку земли: брать их по ставке более 20% абсолютно невыгодно».
Субсидировать ставки власти уже обещали, но программа начнет действовать только в мае. А собственные свободные средства есть далеко не у всех застройщиков.
«У некоторых застройщиков появилось желание продать ранее приобретенные активы в связи с падением спроса и высокой кредитной нагрузкой. Другие собственники, напротив, придерживают участки и наблюдают за ситуацией. Радует, что многие собственники осознают, какие заградительные кредиты сейчас предлагают банки, и готовы рассматривать долевые схемы продажи участков. Тем более что это в том числе и защита от волатильности рубля. В целом рынок земли довольно динамичный. Другой вопрос, что инвестиционная активность очень снизилась», — добавил Андрей Бойков.
Материальная составляющая
Причин для приостановки новых проектов у застройщиков достаточно. Нарушены логистические цепочки, приостанавливают работу поставщики, продолжают дорожать стройматериалы, а вместе с этим растет себестоимость строительства и т. д. Но главная причина — неопределенность. При этом невозможно понять, как будет развиваться ситуация.
По мнению Андрея Косарева, процесс строительства осложняется из-за девальвации рубля, накапливающегося дефицита и логистических проблем в поставке строительных материалов — как импортных, так и отечественных.
По словам Елены Тарасовой, коммерческого директора GRAVION, речь не идет о глобальной заморозке объектов, банкротстве или отсутствии средств у девелоперов — скорее можно говорить о том, что застройщики заняли выжидательную позицию по ряду причин. «Эти причины связаны с увеличением ключевой ставки, а соответственно ростом затратной части по выплате процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их "будущее"; с пересмотром ценовой политики своих проектов и стратегии развития с учетом трудностей с поставками строительных материалов, оборудования и ростом цен на них. Нельзя сказать, что какой-то определенный фактор влияет на рынок, здесь их совокупность. При таком раскладе выбор между тем, стоит ли стартовать сейчас или подождать, очевиден», — пояснила Елена Тарасова.
По данным строительной компании «СтройКрафт», за первый месяц спецоперации, с 24 февраля по 24 марта, расходы застройщиков на стройматериалы выросли в среднем на 50%, себестоимость строительства — на 30%. В ближайшее время из-за начавшихся спекуляций эксперты ждали дальнейшего увеличения цен, на некоторые позиции — минимум на 20%.
Компания Pridex, один из крупнейших fit-out-подрядчиков на российском рынке, подсчитала рост стоимости строительных и отделочных материалов для офисов за февраль и март. Надо заметить, что для отделки качественных офисов нередко используются импортные материалы. Строительные материалы подорожали на 29%, изоляционные материалы, расходники (буры, сверла, диски и др.) и фальшполы — на 30%, пиломатериалы — на 8%, отделочные — на 48,5%, инженерное оборудование — на 43%. В зависимости от производителя кабельная продукция подорожала на 40–70%, сантехника — на 25–50% и т. д.
По данным СМ PRO, нерудные материалы в марте подорожали на 8–15%, кирпич керамический — на 3–7%, арматура — на 1%.
По подсчетам «Джонс Лэнг Ласаль», некоторые позиции за два месяца подорожали на все 100%.
По словам Елены Тарасовой, сейчас компании все озаботились замещением импортных позиций, которые раньше использовались в отделке, фурнитуре, комплектующих и проч., чтобы сократить валютную составляющую в бюджете затрат проектов. «Помимо роста доли поставок отечественных производителей, на рынке появятся новые поставщики, акцент может быть сделан на Азию и Турцию», — добавила она.
Однако в этом случае возникают проблемы. Во-первых, не все материалы и оборудование можно заменить отечественными аналогами, в том числе из-за отсутствия отдельных компонентов сырья. Во-вторых, после переориентации застройщиков на азиатские рынки логистика станет сложнее, а цены могут еще подрасти, по некоторым данным, примерно на 30%.
Нематериальная составляющая
Помимо проблем с логистикой и удорожания стройматериалов, есть и другие причины приостановки проектов. Сокращение количества мигрантов, работающих на стройках, началось с приходом пандемии, но до последнего времени их число к доковидным объемам не вернулось. Как отметил Александр Беглов, губернатор Петербурга, на конец марта на стройках Петербурга не хватало 7989 человек — треть от общего количества официально зарегистрированных вакансий.
По словам Елены Тарасовой, риск оттока мигрантов остается: они работают «с прицелом» на курс рубля. «Поэтому мы получим либо повышение зарплат, либо замещение этих рабочих специалистами из других отраслей, где сильно сократится число рабочих мест», — рассуждает она.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», указывает еще ряд «нематериальных» причин малого количества новых стартов в Петербурге. В частности, это задержка градостроительных процессов: «Например, получение разрешения на строительство 8-го и 9-го этапов проекта Magnifika задерживается на год из-за того, что органы городского управления не соблюдают сроков согласования градостроительной документации. В Комиссию по землепользования и застройке мы обратились еще в марте 2021 года, но решение комиссия не приняла до сих пор. У появившейся в 2021 году Градостроительной комиссии и по сей день нет регламента работы, этот новый орган дополнительно растягивает согласование документации как минимум на 6–8 месяцев. Такая инертность и неповоротливость городских властей сказываются как на количестве новых проектов, так и на их качестве».
Финансовая составляющая
Совокупность перечисленных причин выливается еще в одну: удорожание себестоимости строительства. По разным оценкам, удорожание проектов уже составляет 20–40% независимо от функционального назначения. И не только из-за повышения цен на стройматериалы.
«Для построения долгосрочной стратегии развития девелоперам нужны две гарантии: доступное финансирование и стабильный спрос. Сейчас, к сожалению, мы видим трудности как с получением проектного финансирования, так и с реальной покупательской способностью населения: далеко не все готовы нести деньги в стройки (тем более с учетом отмены санкций к девелоперам за просрочку сдачи проектов). Кроме того, спрос был в значительной степени "вымыт" во время COVID в 2020–2021 годах, когда на рынке фиксировался ажиотажный спрос на все сегменты жилой недвижимости», — утверждает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный».
Ранее СМИ сообщали: петербургские компании начали обращаться в кредитные организации за пересмотром уже согласованных параметров проектного финансирования, поскольку из-за удорожания проектов понадобились дополнительные средства. Банки не спешили идти навстречу.
«На запуск новых проектов будет в значительной степени влиять доступность проектного финансирования для застройщиков. При этом проектное финансирование — в первую очередь это не процентная ставка, а ковенанты, которые банк требует от заемщика. И если увеличение ставки может означать для застройщика только увеличение затратной части, то исполнение ковенантов может привести и к существенным ограничениям работы застройщика, и даже к банкротству», — заявила Мария Черная.
После повышения ключевой ставки власти в рамках антисанкционных мер выделили 35 млрд рублей для субсидий по проектному финансированию застройщикам до 15% годовых. Но средства застройщики смогут получить в лучшем случае в мае, а строить надо сегодня.
Вновь поднимается вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, но полезного решения нет. Между тем средства дольщиков не просто лежат на эскроу-счетах — они обесцениваются.
В одном из интервью Илья Вольфсон, член Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы РФ, заявил: «Строители обеднели процентов на 40».
По его подсчетам (на примере конкретного проекта) по досанкционной ставке 12% годовых прибыль застройщика с квадратного метра составляла 11 тыс. рублей, банка — 16 тыс. рублей. При новой ставке — 15% годовых — прибыль застройщика падает до 9 тыс. рублей, а банка — растет до 24 тыс. рублей. «Понимаю, что у банков свои нюансы, риски, ни в коем случае никого не обвиняю, но нужен баланс. Банку и государство субсидирует пониженную ставку, и застройщик отдает свою долю. При этом вся ответственность за процесс строительства лежит на застройщиках. Разработка проекта, его утверждение, подготовка земельного участка, взаимоотношения с генподрядчиком, маркетинг, продажи — это застройщик. Банк же получает деньги от дольщиков бесплатно и их же отдает застройщику по кредитным линиям», — прокомментировал Илья Вольфсон.
Ждем-с
Рынок недвижимости инертен, поэтому последствия сегодняшней ситуации в строительстве мы увидим гораздо позже. Однако неизвестно, какая дата станет точкой отсчета — ситуацию в экономике сегодня диктует политика, а не наоборот. В любом случае заморозка проектов сегодня приведет к сокращению строительных объемов. Возможно, их будет достаточно. Например, уход многих торговых брендов означает пустующие площади в торговых центрах — вряд ли есть срочная необходимость в новом строительстве ТЦ. Уход иностранных компаний также высвобождает офисы. По некоторым оценкам, падение строительных объемов в коммерческой недвижимости может достигать 40%, в индустриальной — до 50%, в жилой — до 20%.
«В жилье строительный цикл составляет около трех лет, в складах где-то год-полтора, в зависимости от размера объекта. Ввод проектов, находящихся на завершающих этапах, с большой вероятностью состоится. В складах — то, что анонсировано к вводу до второй половины 2022 году, будет реализовано», — полагает Андрей Косарев.
Важным фактором на рынке всегда выступает спрос. Сегодня, отмечает Елена Тарасова, значительного проседания спроса не наблюдается, к тому же выросла доля покупок в инвестиционных целях. Но покупатели приобретают в том числе объекты со сроком сдачи в 2023–2024 годах. Есть риск, что через пару лет новые квартиры и дома в одном и том же проекте будут отличаться от сегодняшних по составу, наличию отделки, даже качеству. По мнению Андрея Косарева, некоторые сложности могут возникнуть даже в проектах, находящихся на высокой стадии готовности, которые предполагают отделку под ключ: ряд девелоперов уже отказались от чистовой отделки и меблировки квартир из-за проблем с закупкой материалов и комплектующих.
«Геополитический кризис, к сожалению, в ближайшем будущем скажется на уровне доходов населения и приведет к падению объемов спроса. В обстоятельствах неопределенности инвестиции в недвижимость — не самый очевидный путь сохранения капитала. Затянутые согласования, увеличение себестоимости, повышение финансовых рисков и расходов, снижение покупательской способности — все это приведет к кризису рынка строящегося жилья. Решение жилищных вопросов будет осуществляться за счет вторичного рынка, к которому относится и "новая вторичка" — уже построенные, но не проданные застройщиками объекты», — перечисляет Мария Черная.
Однако общей формулы для всех проектов не существует. Например, очевидно, что в относительном выигрыше окажутся проекты, финансируемые из бюджетов, в том числе дорожное строительство.
«На мой взгляд, лучше всего будут чувствовать себя девелоперы, ведущие комплексную застройку в локациях с инфраструктурой, наличием точек приложения труда, социальных и рекреационных объектов. Жилищный девелопмент станет более сконцентрированным и интенсивным», — полагает Сергей Хромов.
По словам Елены Тарасовой, в компании не прогнозируют глобального дефицита новостроек — рынок массового сегмента и бизнес-класса имеет достаточный запас прочности, и тотальное вымывание предложения ему не грозит.
«Дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от объема господдержки, направляемой как на ипотеку, так и на проектное финансирование», — заключил Федор Туркин.