Стальные каркасы для жилых многоэтажек
При переходе на проектное финансирование для девелопера становится жизненно важным строить жилые комплексы как можно быстрее. Технологии быстрого возведения зданий с помощью стальных конструкций успешно применяются в промышленной и коммерческой недвижимости.
Проектировщики и поставщики металлоконструкций уверены, что быстровозводимое, современное, технологичное строительство на основе стального каркаса может стать востребованным и у застройщиков жилья.
Быстро и надежно
Применение стальных конструкций — проверенная на практике и часто безальтернативная технология строительства промышленных зданий, нефтегазовой инфраструктуры, складов, административных и коммерческих центров. Скорость сборки металлоконструкций, всесезонность строительных процессов, заводская готовность изделий делают металлоконструкции незаменимыми для быстрого возведения временных сооружений, в чем можно было лишний раз убедиться на примере строительства передвижных госпиталей в период пандемии.
Металлоконструкции обладают высокими показателями прочности, стойкости к нагрузкам и агрессивным средам, также их легко транспортировать. Характеристики конструкций открывают широкие перспективы их использования при освоении Крайнего Севера, Арктики, строительстве зданий в отдаленных труднодоступных регионах. Такие преимущества стального строительства, как возможность формирования большепролетных безопорных пространств, точная геометрия и другие конструктивные возможности, позволяют архитекторам реализовывать самые смелые решения при создании знаковых объектов: деловой центр «Москва-Сити», парки «Зарядье» и «Остров Мечты», Московский Дом музыки, строящаяся в Санкт-Петербурге ледовая арена («СКА-Арена») и другие.
По данным Ассоциации развития стального строительства, в рамках национальных проектов к 2024 году в стране планируется построить порядка 39 центров культурного развития, 930 медицинских объектов, школ на 6,6 млн мест, не менее 729 детских садов. Такие объемы и темпы дают возможность для развития стального строительства, а нормативные основы в виде свода правил СП 16.13330.2011 «Стальные конструкции» для практической реализации есть.
«У металлических конструкций много преимуществ, — уверяет управляющий партнер Архитектурного бюро "Студия 44", главный архитектор проекта Антон Яр-Скрябин. — Прежде всего это скорость строительства. Например, Эмпайр-стейт-билдинг (Empire State Building) был возведен всего за год. Это по всем меркам рекордная скорость. Во-вторых, сочетание небольшого веса и прочности конструкции. Затем простота сборки, ремонта конструкции, замены отдельных элементов».
Антон Яр-Скрябин отмечает также отличные эксплуатационные характеристики работы металлоконструкций в сейсмических районах: при строительстве корпусов Образовательного центра «Сириус» проектировщики «Студии 44» активно использовали металл.
«Наша компания имеет большой опыт использования стального каркаса и ЛСТК на промышленных, общественных и социальных объектах, — рассказывает Дмитрий Попов, управляющий партнер проектной мастерской Item pro. — За рубежом строительный потенциал металлоконструкций в жилом строительстве оценивается очень высоко, но и в России есть опыт подобного строительства. В разных городах, в том числе в Новосибирске и Екатеринбурге, в конце 1990-х — начале 2000-х годов многоквартирные дома в 9–15 этажей строились на стальном каркасе».
Тем не менее, по словам начальника Управления развития проектов строительной отрасли «Северстали» Михаила Соколова, со стороны российских застройщиков многоквартирного жилья массового спроса на металлоконструкции пока нет, в то время как в США, Великобритании, Японии и Китае доля использования несущего стального каркаса составляет 15–16% в общем объеме жилых зданий.
Строить выгодно — это строить быстро
Это утверждение стало определяющим для застройщиков после перехода на проектное финансирование и использование эскроу-счетов. С точки зрения сроков строительства металлоконструкции оказываются вне конкуренции: как показывает практика, дом со стальным каркасом строится в несколько раз быстрее, что монолитный, и при этом без оглядки на время года. Немаловажно, что объем стеновых конструкций в доме с металлическим каркасом уменьшается, следовательно, растут полезные площади, где каждый квадратный метр приносит прибыль застройщику. То же самое можно сказать о работах нулевого цикла: металлический каркас легче, и фундамент обходится дешевле. Наконец, сокращается количество рабочих на стройке, хотя квалификация монтажников должна быть выше, чем при устройстве опалубки для монолита.
«Более высокая скорость, более высокое качество конструкций — это основное преимущество по сравнению с монолитным железобетоном, — подтверждает Дмитрий Попов. — Оно достигается за счет минимизации "мокрых" процессов. Готовые стальные конструкции можно доставлять на стройку в контейнерах, а в случае с монолитным домостроением приходится разворачивать на стройплощадке целое производство, строить бетонный узел, привлекать большое количество строительных рабочих. Чтобы собрать стальной каркас, нужно меньше рабочих и меньше времени».
В домах на стальном каркасе подкупает гибкость планировочных решений за счет пролетов, не ограниченных габаритами перекрытий. Такие пространства можно оптимизировать под требования девелоперов, запланировать более выгодную квартирографию.
В отличие от железобетона металлические конструкции, которые вышли из эксплуатации, могут быть переработаны для изготовления новых металлоизделий, отмечает Антон Яр-Скрябин. Следовательно, стальные здания опережают железобетонные с точки зрения «зеленого» строительства: их можно разобрать и собрать заново, перенести на новую площадку, легче демонтировать с минимальными отходами и отправить отслужившие конструкции на переплавку. Все это снижает стоимость реновации и утилизации.
«Количество проектов с использованием металлических каркасов в мире выросло с 2016 года с 65 до 70%, а в России с 13 до 17%, — говорит управляющий директор девелоперского блока Группы "Самолет" по Московскому региону Айман Эль-Хашем. — Использование металлических каркасов, особенно из высокопрочных классов стали, по разным оценкам, позволяет снизить сроки строительства в 2–2,5 раза, повысить продаваемые площади на 5%, а также на 98% снизить углеродный след, что дает положительный эффект на общую экономику реализации проекта. При этом в жилищном строительстве в России лишь 1% жилых домов строится по данной технологии». По мнению девелопера, ключевыми сдерживающими факторами для развития данного направления являются относительная ограниченность рынка поставщиков и производителей ключевых профилей, их удаленность от основных точек потенциального спроса, а также недостаток квалифицированных кадров для проектирования и обеспечения строительно-монтажных работ».
Девелоперы ищут выгоду
Запросы на проектирование многоквартирных домов с применением металлоконструкций понемногу начинают поступать в проектные организации, а застройщики изучают экономику стального строительства.
«Периодически рассматриваем такие проекты, но девелоперов, особенно небольших, сдерживают возможные риски, — отмечает Дмитрий Попов. — Во-первых, это постоянные колебания цен на металл. Во-вторых, у строителей пока мало опыта по возведению жилых многоэтажек, поэтому они предпочитают проверенные технологии. Тем не менее мастерская ведет переговоры с одним из крупных федеральных застройщиков жилья, который оценил выгоды ценообразования нашего проекта».
Специалисты «Северстали» совместно с проектировщиками Item pro разработали конструктивные решения для пилотного проекта многоэтажного жилого дома. По соглашению с девелопером проект с применением металлоконструкций был выполнен для здания, которое изначально планировалось построить из монолитного железобетона, что позволило сравнить обе технологии.
«Проект жилого многоэтажного дома, который сейчас реализует "Северсталь" в сотрудничестве с одним из девелоперов, подтвердил экономические преимущества стальных решений по сравнению с традиционным монолитным железобетоном при той же конфигурации здания и площади (около 8 тыс. кв. м), — говорит Михаил Соколов. — Сравнительный анализ проектов на стадии П и цифровой 4D-модели показывает увеличение стоимости стройматериалов и конструкций на 10%, однако за счет сокращения втрое сроков строительства от земляных работ до чистовой отделки смета строительства уменьшается на 15% — и это без учета выгоды от высвобождения полезной площади (4–5%), которые принесут дополнительную прибыль при продаже квартир».
В Группе «Самолет» технологию строительства с применением металлоконструкций прорабатывают на нескольких пилотных проектах и в случае положительного эффекта готовы рассмотреть ее дальнейшее масштабирование.
«В нашей компании трудятся специалисты, имеющие навыки строительства жилых зданий из металлоконструкций, что позволит быстро внедрить данную технологию, — отмечает Айман Эль-Хашем. — Их опыт связан со строительством в северных труднодоступных регионах: в этих условиях возводить жилье из монолитного железобетона сложно из-за большой удаленности ближайших поставщиков товарного бетона от площадки строительства».
Кризис — время возможностей
Рынок недвижимости уже не первый год развивается под давлением: растет себестоимость строительства, дорожают строительные материалы. По данным «ЦИАН. Аналитика» с апреля 2021 по апрель 2022 года стоимость квадратного метра жилья на рынке новостроек и на вторичном рынке в регионах вырос более чем на 40%. При этом металлурги и производители металлоконструкций из-за санкционных ограничений и проблем с логистикой переориентируются на внутренний рынок. В условиях профицита отрасли стальное строительство имеет шанс занять свою нишу на рынке жилья и положить начало созданию более экономичных и экологичных зданий.
Можно сколько угодно вводить дома, отчитываться о десятках достроенных объектов и тысячах осчастливленных новоселов. Но дольщику, который вынужден снимать квартиру и уже теряет надежду и веру в людей, все эти достроенные «Созвездия» и «Чудеса света» - до лампочки. Ему важна его недостроенная очередь «Щегловской усадьбы» или «Трех китов».
Именно поэтому в Правительстве Ленинградской области поставили перед собой весьма сложную, но выполнимую задачу, чтобы в ближайшие несколько лет в регионе вообще не осталось ни одного обманутого дольщика и ни одного проблемного долгостроя.
Уже введено 67 проблемных долгостроев и около 45 тысяч дольщиков, в том числе тех, которые были признаны обманутыми, получили ключи от своих квартир.
Отработана система взаимовыгодного сотрудничества с застройщиками, инвесторами и донорами, закрепив все это в соответствующих постановлениях.
Весьма важным подспорьем стал областной закон №107 от 18.12.2013, по которому застройщикам, которые включаются в работу по завершению проблемных объектов начали выделять компенсационные земельные участки под строительство нового жилья.
Летом 2019 года ОЗ-107 был дополнен рядом новых пунктов, которые касаются возможности предоставлять определенные преференции в виде первоочередного выкупа соцобъектов, строительства коммуникаций за счет областного бюджета и т.п. для компании-доноров.
В 2020 году в регионе не только не снижают темпы, но и наращивают. К июню в Ленинградской области уже введено в эксплуатацию 11 долгостроев, квартиры в которых ожидают 3 тысячи дольщиков:
- Корпус 1 ЖК «Силы природы»,
- многоквартирные дома в Новом Девяткино (ЖСК «НовоДевяткино) и в Сосновом Бору (ООО «МонтажСтрой»),
- пять домов второй очереди ЖК «Три Кита»,
- три многоквартирных дома в поселке Рощино (ООО «ИСК «ИнтерСтрой»).
Напомним, в конце июня заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин утвердил актуализированную «дорожную карту» завершения проблемных объектов долевого строительства.
На 30 июня в реестр включено 58 объектов на 180 незавершенных объектов долевого строительства. Квартиры в этих домах ожидают более 16,5 тысяч дольщиков.
При этом до конца 2020 года планируется ввести в эксплуатацию 14 объектов (плюс к тем, которые были достроены в первом полугодии).
Ожидается завершение:
- ЖК «Щегловская усадьба» (А2 и А3),
- ЖК «Радужный» (позиция 6),
- Многоквартирный дом в п. Сосново Приозерского района (застройщик ООО «АСП-Прект»),
- ЖК «Елки Виладж» (корпуса 1,2, 3, 4)
- Многоквартирный дом в д. Малое Карлино Ломоносовского района (ООО «ОблСтрой55»),
- МКД застройщика «ИСК Викинг» в Мурино,
- ЖК «Материк» (секции А, Б, В, Г),
- МКД застройщика «Дальпитерстрой» во Всеволожске,
- ЖК «Три кита» (3 очередь).
В 2019 году также подписано соглашение между Ленинградской областью и федеральным Фондом защиты прав граждан – пострадавших участников долевого строительства.
В соответствии с этим соглашением часть проблемных долевок региона будут достроены с привлечением федерального софинансирования. Отметим, что при этом и Ленинградская область выделяет на завершение долгостроев значительные суммы – в период с 2019 по 2022 год из регионального бюджета выделяется 2,8 млрд рублей.
Компенсации вместо квартир получат еще 859 дольщиков ЖК «Азбука» (корпуса 1, 2, 3, 4, 5), ЖК «Морошкино» (корпус 5 первой очереди и корпус 2 второй очереди), ЖК «Шотландия» (дома 3б, 3в, 4б, 5б, 5в).
Ожидают решения по достройке или выплате компенсаций ЖК «Город детства» (корпуса 6, 7, 10), ЖК «Кирккоярви» (корпус 3).
Еще несколько десятков проблемных долевок в настоящее время проходят формальные процедуры (судебные разбирательства, передача объектов застройщиком, проектирование, конкурсные процедуры и т.п), после чего по этим домам также будут приниматься решения о достройке о выплате компенсаций. В перечень таких объектов в частности были включены ЖК «Шотландия» и многоквартирные дома в п. Щеглово.
Отметим, что на очередном заседании Наблюдательного совета Фонда было принято решение о достройке ЖК «Рябиновый сад» и ЖК «Янинский каскад – 4» с привлечением федерального софинансирования, а в повестку одного из ближайших заседаний наблюдательного совета будет включен ЖК «Десяткино 2.0».
А там и будущее без долгостроев и обманутых дольщиков не за горами. Может, и не через год, конечно. Но через 3-4 года – для Ленинградской области это более чем реально.
Чиновники длительное время не могут согласовать ППТ под два ЖК на севере Петербурга.
Несколько десятков строительных организаций Петербурга, в составе которых присутствуют такие компании, как «КМ-Строй», «СК Базис», «Монтажные системы», «Связьэнергомонтаж», «Теплострой», «СК Высота» и «РКМ-Ржевка», подготовили открытое письмо к правительству города. Копия его за подписями более тысячи человек была передана в отраслевые СМИ. В рамках обращения трудовые коллективы просят власти Петербурга и специализированные комитеты ускорить согласование проектов планировки территорий под строительство двух жилых комплексов на севере города. Уже почти год данные компании, осуществляющие генподрядные и подрядные функции, не могут приступить к работе на указанных площадках и формировать дальнейшие планы своей деятельности.
В открытом письме речь идет о проектах многоквартирных жилых домов компании «Строительный трест», расположенных в Калининском районе на ул. Академика Константинова и на ул. Лиственной в Выборгском. Работы на строительных площадках должны начаться еще год назад. Сейчас пока на них ничего не происходит. ППТ не утверждены чиновниками, что полностью исключает возможность дальнейшего получения градостроительной документации.
«На протяжении 28 лет (совместной работы с компаний «Строительный трест» - прим. авт.) мы беспрерывно переходили с одной строительной площадки на другую, всегда зная, что к окончанию цикла строительно-монтажных работ на одной площадке, следующая уже подготовлена к началу. И, вот, после встречи, летом этого года с генеральным директором АО «Специализированный застройщик «Строительный трест» мы были предупреждены о возможном перерыве в установившемся непрерывном наличии работы на строительных площадках, по причинам бездействия государственных органов в этот и так не простой период, когда весь мир и наша страна борются с пандемией коронавируса COVID-19» , - отмечается в обращении.
Строители считают, что задержка старта реализации проектов на ул. Академика Константинова и Лиственной, скорее всего, приведет к изменению сроков их завершения, так как технологические процессы ускорить невозможно. Подвисание проектов в правительстве города связывается с обычной чиновничьей волокитой.
Как стало известно, проект в Калининском районе планировалось осуществить в рамках первого в городе проекта комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). В рамках этого проекта девелопер взял на себя обязательства по строительству школы и детского сада. Согласно Постановлению Правительства СПб № 433 от 04.07.2019 г., утверждать условия договора комплексного развития территорий должен коллегиальный орган - Комиссия.
Вот только фактически такой орган в Петербурге до настоящего времени не создан. Поэтому документы перемещаются от КГА к КИО и обратно. Никто из чиновников не хочет брать на себя ответственность в принятии решений, которая вытекает из обязательств по данным проектам. Сейчас ведомства играют между собой в пинг-понг, а заложниками ситуации стали многочисленные строительные организации. И пока нет никаких перспектив к разрешению этой ситуации. Все это может затянуться на годы, пока не будут отрегулированы механизмы получения согласования.
По проекту в Выборгском районе несколько иная ситуация: полностью подготовленная и согласованная документация не выносится на рассмотрение правительства Петербурга для утверждения.
Из-за невынужденного простоя многочисленные работники стройки и их семьи могут остаться без средств к существованию. И если в скором времени проблема не разрешится, они готовы привлечь внимание чиновников и другими мерами, вплоть до выхода на улицы города с митингами.