Стройку подстерегают дефицит и удорожание (Дайджест нерадостных событий 25-29 апреля
В течение последней недели апреля четко обозначились тренды, которым, судя по всему, предстоит стать долгосрочными. С одной стороны, появились робкие прогнозы по строительному рынку, с другой – какие-то они невеселые.
- В условиях санкций сокращение ВВП России может составить до 12%, заявил председатель наблюдательного совета — независимый директор ПАО «Московская биржа» Олег Вьюгин. Хорошо, хоть краха не предсказал, только сокращение уровня жизни и объемов производства. Причина – серьезная зависимость от импорта: в конечной продукции отраслей, занимающихся машинами и оборудованием, 48%, в продовольствии — 11%, в химии — 18%. Если пересчитать зависимость с учетом комплектующих, цифры окажутся еще выше: в машиностроении - 70% зависимости, в продовольствии — 25%. А в следующем году Вьюгин предполагает вторую волну инфляции – вместе с падением экономики.
Дорого и сердито
На фоне санкций дорожают стройматериалы, вслед за ними – себестоимость строительства и, естественно, цены на жилье. Потенциальным покупателям хватает средств на минимальные приобретения на рынке недвижимости.
- По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), стоимость стройматериалов за последний месяц выросла на 15-30%.
- По подсчетам компании «Единый заказчик в сфере строительства», рост цен на стройматериалы, начиная с февраля, составил 20-30%. При этом сначала производители объясняли подорожание ростом курса валют, однако после его отката цены не упали.
- Из-за удорожания бюджетного строительства до конца года на 170 млрд рублей Минфин РФ обязан найти деньги для покрытия расходов: запланированные на эти цели средства в 2022 году уже выбраны.
- По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в первом квартале 2022 года наибольшим спросом у покупателей новостроек пользовались студии – как самый бюджетный вариант. Доля студий в структуре спроса достигла рекордного показателя в 41%. В 2021 году их доля была 30%, ранее 27-28%.
- По мнению застройщиков, из-за роста себестоимости строительства жилье должно дорожать. По мнению покупателей, из-за падения реальных доходов, жилье должно дешеветь. Если это «недопонимание» не будет преодолено, через год-два девелоперы будут предлагать квартиры по ценам на 30% выше, чем сейчас, но люди смогут их покупать только по ценам на 30% ниже, чем в настоящее время, заявил Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Главная проблема рынка недвижимости – не отсутствие дешевой ипотеки, а слишком высокие цены. Снижение ставки по льготной ипотеке до 9% не слишком поможет: расходы на обслуживание кредита все равно будут выше 100 тыс. рублей в месяц. Даже если к концу года рыночные ставки приблизятся к льготным, ситуация кардинально не изменится - спрос был близок к исчерпанию уже 2021 году.
Дефицит уже здесь
Острый дефицит определенных позиций строительные компании и производители материалов ощутили чуть ли не с первых дней после введения санкций. Но специалисты прогнозируют развитие ситуации.
- Под угрозой программа ремонта аварийных мостов и путепроводов: в стране только 48 специализированных мостовых организаций, из которых 20 крупные, а 28 — численностью до 50 человек. Пока не ремонтировали мосты и путепроводы, растеряли людей и компетенции. Главгосэкспертиза пытается ее исправить, обучая новых мостовиков, включая проектировщиков и заказчиков. Между тем, в России 1,1 тыс. мостов в аварийном состоянии.
- ГК «Автодор» в обозримом будущем ожидает проблемы с обеспеченностью дорожно-строительной техникой. Сегодня доля техники европейского и американского производства во многих работающих в России подрядных организациях достигает 80-90%.
- Закупки дорожно-строительной техники в Китае, к которым призывают перейти многие российские федеральные чиновники, осложнены проблемами логистики, заявил директор по производству строительно-инвестиционного холдинга «Автобан» Александр Эфа. Сейчас все порты Китая забиты грузовыми судами и их стивидорное обслуживание идет крайне медленно. «Темпы строительства таковы, что основная дорожно-строительная техника изнашивается у нас в течении трех-пяти лет. Имея 1,5 тыс. единиц техники, мы должны 200-300 заменять каждый год. Поэтому если за год-полтора проблему не решить, мы откатимся к ситуации 20-30-летней давности.
- РАНХиГС, опираясь на данные рекрутинговой компании HeadHunter, прогнозирует медленный рост безработицы: предприятия сначала будут переводить работников в простой и в административные отпуска и лишь потом — увольнять. При этом с конца февраля началось сокращение объема наймов.
- По данные АН Savills, по итогам первого квартала предложение на первичном рынке элитной недвижимости Москвы сократилось до исторического минимума – в продаже остается всего 22% квартир от запроектированного девелоперами объема. Даже при текущем умеренном темпе продаж такого количества лотов хватит не более чем на год-полтора.
Помощь – за горами
Власти продолжают придумывать все новые меры поддержки строительной отрасли, но недовольных много. Они в последнее время регулярно выступают с собственными предложениями.
- Александр Ручьев, глава ГК «Основа», считает необходимым усилить меры поддержки отрасли. Уже принятые он полагает «косметическими», хотя и за них говорит «спасибо». В частности, Ручьев предложил снизить ипотечную ставку до 3% годовых, а также не изымать жилье у должников – оставлять в собственности граждан оплаченную долю, передавая остальное государству в лице Дом.РФ.
- Владимир Щербинин, глава РосСтройКонтроля, настаивает на необходимости создать в каждом регионе службу единого подрядчика – для гарантии качества, экономии времени и средств.
- Анатолий Попов, зампредседателя правления Сбербанка, предлагает снизить процентные ставки по кредитам застройщикам до 12% годовых. В этом случае объем заявок на кредиты вернулся бы к показателям начала года. А пока количество заявок падает: Сбер в марте 2021 года получил 180 заявок, в нынешнем марте – только 83.
Некоторые пошли в отказ
Санкции заставляют всех участников строительного рынка и владельцев недвижимости корректировать планы.
- Ритейлер «Лента» в условиях неопределенности рыночной конъюнктуры отзывает свой ранее опубликованный прогноз по открытию магазинов и капитальным расходам (CAPEX) на 2022 год, а также приостанавливает публикацию прогнозов. Компания планировала в 2022 году открыть не менее 200 новых магазинов, а также направить на капитальные расходы до 5% выручки.
- По данным генпрокуратуры, более 2 тыс. домов в России остаются недостроенными, хотя законодательная база, защищающая дольщиков, уже сформирована. Генпрокурор Игорь Краснов на расширенной коллегии потребовал не допускать ущемления прав граждан в этой сфере, пресекать незаконные отказы в предоставлении ипотечных каникул и реструктуризации задолженности, а также попытки увеличения ставок по ранее оформленным кредитам. Понятно, что прецеденты имели место.
- Производитель лакокрасочных материалов Chemours закрывает офис в Москве и оставляет «бездействующим юридическое лицо в России до дальнейшего уведомления». Впрочем, компания оставила за собой право пересмотреть отношение к ситуации в будущем.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
Существующее законодательство по охране объектов культурного наследия мешает развитию Санкт-Петербурга и отпугивает частных инвесторов от реконструкции исторических кварталов города.
Этот посыл лейтмотивом звучал на III ежегодной конференции «Архитектура, закон, бизнес», посвященной современной градостроительной деятельности в центре Северной столицы.
Пограничные проблемы
Развиваться историческим районам (а следовательно, и Петербургу в целом) мешает, в первую очередь, нормативное регулирование – где-то излишнее, а где-то недостаточное. Сразу несколько участников конференции отметили: отдельные юридические положения не сочетаются между собой.
Работы в центре подпадают под нормы регулирования зон охраны ЮНЕСКО, петербургский закон об объединенной зоне охраны объектов культурного наследия, федеральный закон об исторических поселениях. Петербург вошел в число таковых, но его границы не установлены, отметил Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». По словам депутата ЗакС Петербурга Михаила Амосова, еще в 2005 году выяснилось, что у объекта наследия ЮНЕСКО границы также не определены.
По мнению экспертов, необходимо законодательно совместить границы зон, обозначенные в разных регулирующих документах. «Нужно зафиксировать, что же мы охраняем. Да, это тяжелая работа, но пока мы ее не сделаем, мы дальше не двинемся», – убежден Дмитрий Некрестьянов. «Пока архитекторы проиграли все игры в законодательстве», – резюмировал Михаил Мамошин, руководитель Архитектурной мастерской Мамошина.
Доминанты и не только
Завышенные требования к работам в центре приводят к тому, что исторические объекты не интересны девелоперам, в итоге многие из них постепенно деградируют и приходят в ветхость. «Доохраняемся, пока все не упадет», – предостерегает Дмитрий Некрестьянов.
По разным причинам историческая ткань городской застройки сильно постарала. Особенно велик, по словам руководителя АМ «Литейная часть – 91» Рафаэля Даянова, перечень утраченных доминант: Спас-на-водах, храм Бориса и Глеба, Спас-на-Сенной, Благовещенская церковь Конногвардейского полка и др.
Он напомнил, что на гравюрах Шарлеманя (конец XIX века) видны доминанты – они фактически и обозначают границы исторического центра. Вот и границы для охраны. «Надо восстановить доминанты, чтобы после нас что-то осталось, кроме бизнес-центров и торговых комплексов», – уверен Рафаэль Даянов.
Однако воссозданию утраченных объектов многое мешает. «Деятельность градозащитников, которая сначала давала положительный эффект, теперь тормозит развитие города. Например, такой проект, как реконструкция отеля «Невский палас», сейчас реализовать невозможно», – говорит Михаил Кондиайн, руководитель АМ «Земцов, Кондиайн и партнеры». Рафаэль Даянов признал иллюзорными шансы восстановить храм Свт. Митрофания Воронежского, «не сделав какие-то невозможные юридические кульбиты». «Архитектура вынуждена лавировать между законом и бизнесом», – резюмировал Михаил Мамошин.
Стройка в центре
По словам экспертов, реконструкция и новое строительство объектов в центре фактически остановились. Дополнительные проблемы создает «законодательная чехарда». Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев прогнозирует сокращение притока частных вложений в эту сферу. Ситуация, когда инвестор входит в проект при одних «правилах игры», а заканчивать вынужден при других, отпугивает большую часть потенциальных интересантов. И это при том, что привлекательность исторических зданий, с точки зрения бизнеса, очень высока – в первую очередь, из-за их удачной локации, полагает он.
Власть, видимо, опасается, что застройщики слишком много заработают на подобных проектах. «Упрекать девелоперов в том, что они хотят заработать, наверное, неправильно – в условиях, когда у города нет средств на проект», – считает вице-президент «ЮИТ. Жилищное строительство» Владимир Шабанов.
При этом, по его словам, у «чистых» новостроек в центре хорошие экономические показатели, а снос с последующим восстановлением – гораздо дороже реставрации. И такие проекты уходят в минус.
Чтобы развитие города не остановилось, строить новые дома в центре Петербурга и реконструировать существующие можно и нужно, убеждены участники конференции. Но для этого нужны серьезные изменения в законодательстве.
Мнение
Михаил Кондиайн, руководитель АМ «Земцов, Кондиайн и партнеры»:
– Современное законодательство практически отпугнуло инвесторов. У города нет средств на масштабную реконструкцию и реставрацию, в лучшем случае – достаточно на ремонт фасадов, кровель, отдельных элементов. Соответственно, есть проблема устаревания жилищного фонда рядовой застройки. Исторический центр потихоньку будет деградировать.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Федеральное законодательство многие действия по редевелопменту делает невозможными или серьезно ограничивает. Оно замедлило процесс редевелопмента и отпугнуло часть потенциальных инвесторов. Чем жестче ограничения, тем меньше появляется девелоперов и инвесторов, которые готовы вкладываться в проекты. Для города это означает более медленные общие темпы реконструкции исторических зданий.
Петербург – единственный субъект РФ, который до сих пор не заключил соглашения с Минстроем РФ по объемам строительства в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Город продолжает вести переговоры.
Об этом сообщил замглавы Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский в ходе круглого стола, организованного Союзом строительных объединений и организаций в рамках подготовки XXII практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти».
Нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает ввод 120 млн кв. м жилья ежегодно, начиная с 2024 года. Минстрой распределил «квадраты» по регионам. На долю Петербурга пришлось 25 млн кв. м – столько необходимо построить в 2019–2024 годах (в частности, в 2024-м – 5,4 млн). Смольный настаивает на показателе 18,8 млн кв. м.
Как сообщил Евгений Барановский, администрация запросила в Минстрое методику расчетов. Выяснилось, что прогнозные планы города учитывают гораздо больше факторов, включая обеспеченность рабочими местами и приток приезжих в город. Также петербургские специалисты обращают внимание на темпы продаж: зачем строить больше, чем люди в состоянии купить?
По мнению чиновника, продавать 120 млн кв. м. жилья ежегодно – нереально, особенно при существующих ипотечных ставках. «Чтобы нарастить объем ввода, нужно стимулировать спрос», – заявил он.
Кстати, о том же недавно заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «Я считаю, что ставка по ипотеке в 9% – преступление. Нам необходимо снижать ее, для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками. Мы программу по жилью не выполним, если не решим вопрос ипотеки. Даже если будет 5%, в наших мечтах, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 млн кв. м и продать их. Построить можно, кому мы их продавать будем?» – подчеркнул он.
Еще одна ключевая проблема – дефицит социальных объектов. В декабре губернатор Петербурга Александр Беглов, выступая на съезде строителей города, озвучил официальные данные: дефицит мест в детсадах составляет 37 тыс., в школах – 24 тыс. При строительстве до 2025 года в Петербурге 25 млн кв. м жилья для их обеспечения инфраструктурой надо 189 соцобъектов. На это требуется 310 млрд рублей. На прочую инфраструктуру требуется еще 320 млрд.
«Дефицит социальных объектов надо наверстывать. Проблема гигантская», – подчеркнул Евгений Барановский. По его словам, в 2019 году сдано около 3,5 млн кв. м, в 2020-м планируется сдать 3,7 млн – столько обеспечат действующие разрешения на строительство, к которым добавятся индивидуальные дома.
Разрешительной документации с датой завершения проектов до 2024 года – 18 млн кв. м, это жилые дома и апартаменты. Новых проектов мало. Как пояснил Евгений Барановский, в ожидании реформы привлечения средств в жилищное строительство застройщики заранее «затарились» разрешениями на строительство.
Отсутствие соглашения с Минстроем означает для Петербурга некоторые потери. Например, не будет федерального финансирования некоторых проектов, программ. Но, по словам чиновника, город и так их не получал – по формальной причине «высокой бюджетной обеспеченности».
Пока договоренности между городом и Минстроем нет, однако установка Смольного – наращивать объемы ввода жилья, используя для этого разные инструменты. Посетивший Петербург в конце февраля Марат Хуснуллин определил задачи, которые придется выполнять и застройщикам, и местной власти. В частности, необходимо вовлекать в оборот новые земельные участки под жилищное строительство. Возможно, Правительство РФ возьмет на себя часть расходов по подготовке участков. Главное – развивать новые территории в комплексе, в том числе с созданием рабочих мест и открытием производств. А чтобы стимулировать строительство, федеральная власть готова принимать заявки на выкуп социальных объектов на три года вперед.