Как спроектировать ЖК
Создание архитектурной концепции и выбор планировочных решений для многоквартирных домов в составе жилых комплексов — не самая простая задача для проектной организации. С одной стороны, планировки квартир должны быть функциональными, удобными и выгодно отличаться от конкурентов, с другой — соответствовать бюджету покупателей и требованиям застройщика.
Быть успешным на рынке
В современных реалиях жилые комплексы и кварталы обязаны выделяться из общей массы предложений — архитектурой, планировками, благоустройством, запоминающимся названием и другими особенностями, которые так или иначе могут влиять на стоимость недвижимости и темпы продаж. Соответственно, специалисты, которые занимаются проектированием жилых комплексов, должны очень хорошо представлять себе потребности будущих жителей, владеть современными технологиями проектирования и разбираться в новейших стройматериалах и оборудовании.
«Сегодня заказчик хочет от проектной компании хороших планировок, высокой скорости и качества работы при подготовке и утверждении ПД и РД, обязательного владения 3D-технологиями, — уверяет основатель и директор по развитию архитектурно-проектного бюро rumpu Евгений Богданов. — Все это необходимо, чтобы строить быстро и без ошибок, а также эффективно управлять бюджетом своих инвестиционных проектов, ведь правильно называть девелоперский бизнес именно так».
«Тренд и необходимость последнего времени — это BIM-проектирование, — соглашается руководитель отдела развития и планирования Компании WE-ON Андрей Абраменков. — Мы проводим 99% работ в BIM. Застройщику она дает возможность сформировать достаточно точную стоимость с минимальной погрешностью всех затрат и возможность оптимизации».
Проектные организации не только используют возможности различных вендорских программ (REVIT, AutoCAD и другие), но и разрабатывают собственные актуальные продукты для рынка проектирования. Например, в WE-ON запатентованы программные решения NIKA DR для проектирования жилых зданий и моделирования их жизненного цикла. С помощью собственного ПО WE-ON GROUP осуществляет комплексы услуг: WE-SWAP по адаптации проектов под альтернативное оборудование, WE-PROJECT по сопровождению архитектурной концепции в части конструктива и инженерных сетей.
Тандем застройщика и проектировщика
Рынок проектных организаций можно условно разделить на независимые компании, выполняющие заказы нескольких застройщиков, и на проектные подразделения крупного девелопера.
«Проектных организаций, которые сочетают работу на головную компанию с внешними заказами, очень немного, — рассказывает главный архитектор Проектного института "ПИ-2" Виталий Волохин. — Чаще всего встречаются либо организации, которые работают исключительно со сторонними заказчиками, либо проектировщики, работающие в составе группы компаний и выполняющие проекты своего внутреннего заказчика. В случае когда внутри одного проектного учреждения удается совмещать два этих направления, работа выполняется разными группами проектировщиков. Поэтому, несмотря на различия в подходах и требованиях к процессу проектирования и результату, конфликта интересов не возникает. Есть организации, которые успешно работают по такой схеме. При этом они могут себе позволить заниматься отдельными интересными, имиджевыми объектами, которые не приносят прибыли, зарабатывая на массовом проектировании для якорного заказчика».
И независимые, и корпоративные проектные компании зависят от требований застройщика, для которого проект — это один из этапов воплощения своего замысла. По мнению Евгения Богданова, в работе с застройщиком проявляется талант проектировщика, способного найти правильный баланс между маркетинговыми идеями заказчика и при этом сохранить архитектуру здания. Руководящая роль застройщика начинается уже на стадии выдачи задания на проектирование и проявляется в дальнейшем: обычно он имеет свои предпочтения, в том числе в техническом оснащении жилья. Зная приоритеты покупателя, застройщик может настоять на включении в проект того или иного оборудования, которое, по его мнению, лучше подойдет для жилых комплексов элитного или бизнес-класса, для последующей передачи объекта эксплуатирующей компании, для его эффективного обслуживания.
С точки зрения взаимодействия «заказчик-проектировщик» наличие собственного проектного подразделения имеет свои преимущества для обеих сторон, так как именно в проектировании заложен потенциал будущей прибыли, полагает Виталий Волохин.
«В этом случае все участники процесса работают по одним правилам, с унифицированными требованиями и одинаковым пониманием результата, — поясняет он. — Накапливаемый опыт аккумулируется внутри компании, создавая информационную базу данных. На основании этих данных производится анализ, осуществляется прогнозирование, формируются требования к новым объектам. Благодаря ежедневной совместной работе сокращаются сроки согласования и принятия решений, а также оперативно и своевременно вносятся необходимые изменения».
Как достигается индивидуальность
Любой жилой комплекс уникален, и в то же время детища одного проектного бюро могут иметь общие черты в фасадных решениях, планировках, организации придомового пространства. Например, в rumpu фасады, ландшафты, интерьеры разрабатываются иностранными партнерами, что дает возможность при соблюдении российских строительных норм создавать узнаваемые ЖК в европейском стиле.
Сам застройщик зачастую предлагает относительно одинаковый набор требований для разных проектов ЖК, основанный на анализе приоритетных потребностей покупателей недвижимости, создавая схожие по наполнению и внешним параметрам жилые комплексы. Тем не менее знаковые ЖК — не редкость на рынке жилья.
Грань между так называемыми уникальными имиджевыми комплексами, которые обычно строятся в центре города и становятся визитной карточкой девелопера, и другими многоквартирными ЖК определяется для проектировщика степенью влияния застройщика. В первом случае застройщик привлекает на разработку концепции российского или зарубежного именитого архитектора, и задача проектировщика — претворить в жизнь архитектурные решения и поддержать разработчика концепции со стороны технических нюансов и решений, говорит Андрей Абраменков.
Во втором случае, по словам Евгения Богданова, на первый план выходят эффективные планировочные решения — удобные, компактные и функциональные квартиры, в наибольшей степени отвечающие маркетинговой стратегии застройщика. Отсюда различный подход к проектированию ЖК: для знаковых объектов упор сделан на архитектурные решения и проработку фасадов. Для массового жилья — на совмещение экономической эффективности жилого комплекса и комфортности планировок. И эта задача может стать намного сложнее и интереснее для проектировщиков.
30 апреля на мероприятии, посвященном подведению итогов V BIM-конкурса «Мастер-Renga», были объявлены его победители среди профессиональных проектировщиков и студентов.
V юбилейный конкурс «Мастер-Renga» стартовал 10 октября 2019 года под девизом «Народ, не знающий своего прошлого, не имеет будущего». Учащиеся учебных заведений при работе над своими проектами обратились к теме Великой Отечественной Войны, а профессиональные проектировщики присылали на конкурс реальные проекты, которые они создают в рамках своей деятельности.
До оценки работ членами жюри было допущено 30 проектов. Главная интрига конкурса - определение его победителей - раскрылась на мероприятии, посвященном подведению итогов V BIM-конкурса «Мастер-Renga».
В первой части мероприятия были рассмотрены проекты, созданные студентами. Они боролись за звание «Мастер системы Renga» в двух номинациях: «Объекты культуры – жертвы войны» и «Архитектура послевоенных пятилеток». Для участия в первой номинации студенты создавали BIM-модели объектов, которые пострадали в годы Великой Отечественной Войны или II Мировой Войны. Для участия во второй номинации – готовили BIM-модель объектов, которые были построены в послевоенные годы (1945—1954 гг) в рамках программы по восстановлению страны после войны.
В первую номинацию было прислано несколько проектов, два из которых были особенно интересными. Первый проект – «Мост «Санта-Тринити» во Флоренции», разрушенный в 1944 году и восстановленный лишь в 1957. Автор проекта Газинур Исанаманов из Салаватского колледжа образований и профессиональных технологий воссоздал в своей работе не только мост «Санта-Тринити», но и набережную реки Арно во Флоренции (рис. 1).
Рис.1 – Проект «Мост «Санта-Тринити» во Флоренции», автор Исанаманов Газинур
Второй проект, который стоит отметить, - «Дом Грузчиков в Волгограде». Его выполнили Олеся Колодяжная и Антон Рябов из Уральского федерального университета имени первого Президента России Б.Н. Ельцина. Авторы работы воссоздали в системе Renga жилой дом, который сильно пострадал при пожаре во время Сталинградской битвы, проработав как внешний облик здания, так и его внутренние планировки (рис. 2). Именно этот проект стал победителем номинации «Объекты культуры – жертвы войны».
Рис. 2 – Проект «Дом Грузчиков в Волгограде», авторы Олеся Колодяжная и Антон Рябов, победитель номинации «Объекты культуры – жертвы войны»
Не менее интересные работы были присланы и в номинацию «Архитектура послевоенных пятилеток». Здесь стоит отметить проект «Баня» - объект, построенный в Новосибирске в 1953 году пленными немцами. Автор проекта Дмитрий Карамушко из Новосибирского профессионально-педагогического колледжа полностью воссоздал в системе Renga модель этого объекта (рис. 3).
Рис. 3 – Проект «Баня», автор Дмитрий Карамушко
Победителем же данной номинации стал проект Юрия Столярова, студента Московского строительного университета. Юрий воссоздал в Renga типовой проект домов 253 серии, разработанных для строительства на территории РСФСР в 1953 году. Автор не только создал 3D-модель здания в своем проекте, но и оформил чертежи, за что и получил звание «Мастер системы Renga» (рис. 4).
Рис. 4 – Проект «Жилой дом 253 серии», автор Юрий Столяров, победитель номинации «Архитектура послевоенных пятилеток»
Во второй части мероприятия были названы победители V конкурса «Мастер-Renga» среди профессиональных проектировщиков. Напомним, что представители проектных организаций боролись за победу в четырех номинациях: «Первый BIM-проект», «OPEN BIM», «Проект с применением каталогов KNAUF» и «Коллективный BIM-проект». Самой популярной номинацией конкурса стала номинация «Первый BIM-проект». В нее было подано наибольшее число проектов, авторы которых только начинали свое знакомство с BIM-технологией и системой Renga. В напряженной конкурентной борьбе победил проект «Многоэтажный жилой дом», выполненный под руководством Игоря Привезенцева из АО «ЦНИИЭПгражданстрой». Модель здания создавалась по уже построенному проекту, соответствует разделу АР стадии П. В модели детально проработаны внутренние планировки, расставлено санитарно-техническое оборудование, подготовлены чертежи, спецификации и даже красивый рендер (рис. 5).
Рис. 5 – Проект «Многоэтажный жилой дом», автор Игорь Привезенцев, АО «ЦНИИЭПгражданстрой», победитель номинации «Первый BIM-проект»
Еще один проект этой номинации «Здание производственного цеха», спроектированный АО «Трубодеталь», получил поощрительный приз. Созданная Александром Федяевым 3D-модель цеха содержит в себе следующие разделы: архитектура, конструкции, инженерные сети и технологические решения (рис. 6). В проекте реализована трассировка сетей сжатого воздуха, система отопления, система наружного водостока. В модель добавлено оборудование и мебель. Масштаб работы оценили и зрители мероприятия. Именно этот проект стал победителем по результатам зрительского онлайн-голосования.
Рис. 6 – Проект «Здание производственного цеха», автор Александр Федяев, АО «Трубодеталь», победитель зрительского онлайн-голосования
Лучшей работой номинации «Проект с применением каталогов KNAUF» стал проект «Многоквартирный жилой дом», спроектированный ООО «Стройэксперт» (рис. 7). Автор Анастасия Ратникова при работе над проектом применяла готовые решения из каталога KNAUF «KNAUF-суперпол». По готовой модели с помощью системы для визуализации подготовила рендер. Добавили значимость проекту оформленные чертежи и спецификации.
Рис. 7 – Проект «Многоквартирный жилой дом», автор Анастасия Ратникова, ООО «Стройэксперт», победитель номинации «Проект с применением каталогов KNAUF»
В номинации «OPEN BIM» приняли участие предприятия, которые при создании своего проекта использовали не только систему Renga, но и BIM-системы других разработчиков. Победителями этой номинации стали два проекта: «Стадион «Локомотив», выполненный Романом Мироновым из «Бюро Строительной экспертизы» (рис.8) и «Торговый центр», спроектированный Владимиром Герцем из ООО «Проект-Центр» (рис. 9). В проекте «Стадион «Локомотив» в системе Renga полностью проработано здание легкоатлетического манежа, а для создания трибуны и бегового кольца применялась программа ArchiCAD. Для создания проекта «Торгового центра» помимо Renga использовалась еще и система AIIplan. В ней спроектирована подземная часть здания. Сам проект включает в себя следующие разделы: архитектура, конструкции, инженерные сети и технологические решения.
Рис. 8 – Проект «Стадион «Локомотив», автор Роман Миронов, ИЦ «Бюро Строительной экспертизы», победитель номинации «OPEN BIM»
Рис. 9 – Проект «Торговый центр», автор Владимир Герц, ООО «Проект-Центр», победитель номинации «OPEN BIM»
В номинации «Коллективный BIM-проект» приняли участие проектные предприятия, которые при создании проекта использовали возможности коллективной работы Renga. Лучшим коллективным проектом члены жюри назвали конкурсную работу «Производственное здание» ПАО «Уралпромпроект». Авторы проекта проработали архитектурную и конструктивную части здания, а также разделы «Водоснабжение и водоотведение», «Отопление», «Вентиляция». Кроме самой информационной модели здания, подготовили необходимую проектную документацию (рис. 10).
Рис. 10 – Проект «Производственное здание», авторы Вероника Егорова, Ирина Ашмарина, Артем Панков, Надежда Лебедева, ПАО «Уралпромпроект», победитель номинации «Коллективный BIM-проект»
В эту номинацию была прислана еще одна работа, которую также стоит выделить – это проект «Склад материальных ценностей», выполненный АО «Учалинский ГОК» для строительства здания будущего склада обогатительной фабрики (рис. 11). В проекте без коллизий спроектированы все необходимые внутренние сети здания. Для их создания использовалась как автоматическая трассировка сетей, так и их ручная корректировка.
Рис. 11 – Проект «Склад материальных ценностей», авторы Вадим Ахметов, Айдар Асадуллин , Лилия Биргалина, Зимфира Ахметвафина АО «Учалинский ГОК»
Именно этот проект стал фаворитом партнера конкурса компании «АСКОН». Разработчик подарит предприятию лицензии системы Pilot-ICE Enterprise. Свои подарки для «Мастеров системы Renga» подготовили и остальные партнеры конкурса «ЛИРА-сервис», SCAD Soft, Uponor, Knauf, «Облакотека». Ознакомиться с призовым фондом можно на странице конкурса. Главным призом для всех победителей станет выступление на II всероссийской практической конференции «BIM: от слов к делу».
Истории создания проектов-победителей будут опубликованы на сайте компании Renga Software и на ресурсах информационных партнёров конкурса: порталах «Строительный эксперт», Architime.ru, isicad.ru и в журнале «САПР и Графика»
Пятый юбилейный конкурс «Мастер-Renga» завершен. Все проекты, принявшие в нем участие, были выполнены в BIM-система Renga на пятерку! Примечательно, что в этот раз, число работ от проектных предприятий значительно превысило число студенческих работ. Это подтверждает, что для все большего числа проектных предприятий Renga становится рабочим инструментом для решения каждодневных задач.
Благодарим всех участников конкурса за интересные проекты, ознакомиться с которыми можно будет на странице конкурса. Выражаем отдельную благодарность партнерам «Мастер-Renga» за оказанную поддержку и предоставленные призы!
Застройщик района, СК «Ленрусстрой» выступил с инициативой назвать одну из улиц жилого района «Новое Горелово» в честь 75-летия Победы в Великой Отечественной войне.
Власти поддержали эту инициативу. В совместных планах высадить в этом году вдоль нового проспекта не менее 75 деревьев, которые станут частью продуманного и обширного благоустройства нового района.
- Мы представители одной из самых мирных профессий, но память о нашей великой военной истории надо сохранять и передавать следующим поколениям. Именно тогда будут строиться дома, расти деревья, и дети на детских площадках в нашем жилом районе будут играть спокойно, - говорит директор по строительству СК «ЛенРусСтрой» Алексей Булдин.