В созвучии с посланием президента
Всероссийская конференция «Современные технологии, материалы и техника как основа повышения качества строительства в условиях саморегулирования» не только охватила важнейшие аспекты реформы строительной отрасли, но и оказалась созвучной новым инициативам президента России.
Новое звучание темы качества
На протяжении 11 лет в Санкт-Петербурге проходит всероссийская конференция, посвященная современным технологиям и материалам в строительстве. Тематика, однажды избранная «Союзпетростроем» и петербургским отделением фонда «Центр качества строительства», в этом году зазвучала актуальнее прежнего.
Во-первых, конференция 2009 г., организованная с участием Минрегионразвития и Российского союза строителей, включила в свою повестку дня самую актуальную для строительной отрасли тему – переход к саморегулированию. Оргкомитет приурочил мероприятие к завершению Учредительного съезда Национального СРО в строительстве (НСРОС). Прошедший съезд, как и законодательная отмена действия лицензий с 1 января 2010 г., сделали реформу отрасли необратимой.
Во-вторых, кризис сделал качество строительства одной из приоритетных проблем отрасли. Если в период бума ликвидность квартир была фактически гарантирована независимо от качества стройматериалов, планировки и внутренней отделки, то с падением активного спроса и уходом с рынка «инвестиционного покупателя» востребованность продукта отрасли стала значительно больше зависеть от качественных параметров.
В-третьих, кризис также остро поставил вопрос и о сокращении затрат, в первую очередь энергетических. Зависимость не только строительства, но и всей экономики России от сырьевого сектора стала нетерпимой, и требование широкого внедрения энергоэффективных технологий было озвучено на высшем государственном уровне. Разработки, которые ежегодно презентовались специалистами в этой области, стали предметом особого внимания.
Наконец, непосредственно в день открытия конференции в Москве президент России Дмитрий Медведев выступил с ежегодным посланием Федеральному Собранию, в котором поставил вопрос о новом, соответствующем XXI веку, развитии индустрии, инфраструктуры и ЖКХ. Успех этих начинаний непосредственно зависит не только от выбора осветительных приборов и счетчиков учета, но и от качества стройматериалов. Призыв президента к «принуждению к инновациям» в высшей степени актуален именно для строительного комплекса.
Цель строительства – среда обитания
«Кризис заставил нас подумать не только о том, какой площади дома мы строим и с каким количеством комнат в квартирах, но и о необходимости создания качественной среды обитания. Об этом надо задуматься и инвестору, и застройщику, и проектировщику, - отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. – Качество – вещь многоплановая: это не только прочность стен, но и рациональное управление строительством, и сокращение издержек, и применение новых технологий и материалов, и наконец, осмысление затрат на эксплуатацию».
Подумать есть над чем. Как напомнил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, в промышленности стройматериалов, как и в других отраслях отечественной индустрии, средний возраст основных фондов превышает 22 года. Между тем в Японии каждые 4-5 лет производится замена оборудования на более современное. Моральное и физическое старение техники не позволяет использовать современные технологии», напомнил он.
По словам президента Ассоциации «Абетон» Владимира Филиппова, в России продолжает использоваться в массовом порядке бетон марки В-30, а дорожные сооружения, которые можно строить из железобетонных конструкций, производятся из металла. Прогрессу технологий препятствуют проектировщики. Проблема здесь опять же имеет два источника – потеря квалифицированных кадров в отрасли и отсутствие адекватной нормативной базы.
Казалось бы, реформа строительных нормативов должна была вступить в силу уже несколько лет назад. Однако, как отмечает руководитель управления саморегулирования Союза строительных объединений и организаций Сергей Фролов, вступление в силу закона «О техническом регулирования» №184-ФЗ в его первоначальной редакции не только не ускорил модернизацию нормативной базы, но и создал для этого новые препятствия. До внесения в него поправок в 2007 г. не было возможности ни актуализировать действующие стандарты, ни ввести новые.
Нет нормативов – нет качества
Спору нет: совершенствование нормативной базы давно необходимо. Многие строительные и нормы и правила устарели, а для новых методов строительства – например, для подземных паркингов или крышных котельных – просто не разработаны. Но закон №184-ФЗ не создает механизм модернизации нормативов, а просто переводит большинство из них в статус добровольных. Вакуум, занявший 6 лет, по оценке С.Фролова, уже обошелся катастрофами.
По мнению директора Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александра Орта, с тех пор, как выполнение нормативов, не влияющих на безопасность, стало необязательным, только компании, всерьез озабоченные своим имиджем, следят качеством своей работы. По его данным А.Орта, 70% жалоб на качество жилья связано именно с выполнением работ, не влияющих на безопасность.
Если мы хотим обеспечить достойный уровень качества строительства, необходимо не «выбрасывать за борт» технические разработки прежних поколений, а их модифицировать, обогащать, придавать им гибкость и ускорять их введение в практику, считает А.Орт. По его наблюдениям, финские застройщики много лет успешно адаптировали отечественные СНиПы и ГОСТы, но при этом делали эти документы более гибкими, совершенствуя их с появлением новых изобретений.
Технические регламенты «О безопасности строительных материалов и изделий» и «О безопасности зданий и сооружений», пока прошедшие в Госдуме только I чтение, не содержат – кстати, в отличие от регламентов по химической и молочной продукции – не только ссылок на своды правил, но вообще каких-либо измеримых показателей. Нормативная база строительства, по оценке А.Орта, становится все более выхолощенной. «Я все-таки надеюсь, что наши строители не хотят оказаться в положении польских коллег, которые старые регламенты отменили, новых не придумали, и все их строительные фирмы теперь оказались в руках иностранцев», - заметил он. Пагубную роль, по мнению А.Орта, сыграла и неоднократная реорганизация Госстроя-Росстроя. Строительные вопросы, по его мнению, следует концентрировать в одном госведомстве – в том числе и экспертизу.
Петербургская «инициатива снизу»
Возможно ли этого добиться, если с начала 2010 г. прежняя нормативная база перестанет действовать, а СРО наделены правом принимать те стандарты, какие посчитают нужным? Этот вопрос, уже обсуждавшийся в рамках «Балтийской строительной недели», нашел свой вариант ответа в Санкт-Петербурге.
В Комитете по строительству Смольного не спешили «выбросить за борт» территориальные строительные нормативы (ТСН), также ранее имевшие статус обязательных документов. Напротив, эта документация в течение последнего года подверглась пересмотру и усовершенствованию с учетом опыта применения новых технологий и стройматериалов. На последнем заседании Совета по координации саморегулирования при губернаторе Санкт-Петербурга было решено принять 20 ТСН и 3 региональных методических документа (РМД) в качестве обязательных для применения в бюджетном строительстве.
Следующим шагом стало предложение утвердить эти нормативы в качестве стандартов региональными строительными СРО, а кроме того, поделиться своими разработками и с регионами Северо-Запада. Как отмечает начальник методического отдела Стройкомитета Игорь Шикалов, соседние регионы не располагают такой научной базой, как Санкт-Петербург, а компании, вошедшие в петербургские СРО, работают и в других областях округа. Предложение нашло поддержку в Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад». Глава исполкома ассоциации Елена Хазова намерена поставить этот вопрос на заседании Совета СРО Северо-Запада.
«Сидеть и ждать, пока на федеральном уровне усовершенствуют регламенты, не имеет смысла», - считает А.Вахмистров. Действительно, даже переработанные с учетом отраслевого опыта новые нормативы еще потребуют для внедрения множества нормативно-правовых актов. Например, по методике проведения испытаний стройматериалов.
Инновационное мышление касается всех
А. Вахмистров считает, что СРО могли бы добровольно принять в качестве стандартов и нормативы по энергоэффективности строительных материалов и конструкций. Над разработкой новых ТСН как для стеновых и кровельных конструкций, так и для тепловых сетей в настоящее время работают специалисты Стройкомитета, на базе которого формируется межведомственная Комиссия по качеству строительства.
Эта идея прозвучала утром 12 ноября, еще до выступления президента перед Федеральным собранием. Но оказалось полностью созвучной словам главы государства о неэффективности ветхой системы коммунальной инфрастуктуры, допускающей непозволительные потери тепла. «В 2010 г. мы приступим к реализации проектов повышения энергоэффективности. Будут модернизированы коммунальные сети, введены системы оплаты услуг, в большей мере учитывающие режим их потребления. Будут введены энергосервисные контракты, позволяющие добиться значительной экономии. В первую очередь, программы энергоэффективности будут реализованы в государственном секторе», - объявил Д.Медведев.
Таким образом, именно бюджетное строительство станет полигоном для инноваций – в первую очередь при возведении школ, лучшие проекты которых глава государства предлагает избрать с помощью архитектурного конкурса.
Цитируя выступление президента на второй день конференции, 13 ноября, глава Стройкомитета Вячеслав Семененко подчеркнул, что в европейских странах двигателем инноваций, особенно в сфере энергопотребления, является государство, и это тот редкий случай, где оно шагает впереди бизнеса. Однако и бизнес должен подумать о своей ответственности при утверждении стандартов СРО. Сертификация энергоэффективности проектов по системе LEED, некоторые требования которой можно внедрить в бюджетном строительстве уже сегодня, должна стать «визитной карточкой» для петербургских компаний, заинтересованных в высокой репутации. «По внедрению этой системы в наших городах европейцы судят о нашей цивилизованности», - подчеркнул В.Семененко.
Он напомнил и еще об одной инициативе, заложенной в послании президента – об использовании европейского опыта при внедрении технического регулирования: «Чтобы достичь уровня стран ЕС, нам надо необходимо добиться внедрения инноваций на стадии разработки строительных проектов, а не в течение 5-6 лет». По мнению В.Семененко, этого перелома можно добиться без ущерба для отечественной технической мысли, которую нужно лишь поставить на рельсы прогресса, причем таким образом, чтобы российские технологи могли иметь доступ к лучшим зарубежных инновационным достижениям, и наоборот.
О том, какие выводы из слов президента сделаны в российском парламенте и правительстве, ближайшее время можно будет судить по темпам и качеству разработки нормативной базы в строительстве. По мнению С.Фролова, важно, чтобы исполнители федерального уровня не просто повторяли «модные слова», а применили системный подход к разработке регламентов и стандартов качества.
Константин Черемных
.jpg)
Реформа жилищно-коммунальной сферы, как и многие другие начинания, натолкнулась на последствия международного финансового кризиса. На практике под ударом оказываются региональные власти, которым приходится жертвовать расходами бюджета в том числе и в той области, которая непосредственно затрагивает интересы подавляющего большинства населения. Преодолеть рецессию и в то же время добиться экономии можно только за счет технологических прорывов. Участники еще только формирующегося рынка услуг в ЖКХ считают, что успех может быть достигнут, если управленческая и технологическая модернизация будет реальной, а не формальной.
Подорожание как условие реформы
Жители российских мегаполисов в своем большинстве адаптировались к рыночной экономике и привыкли рассуждать в терминах спроса, предложения и конкуренции. Однако преобразования в сфере ЖКХ вызывают у горожан стойкое раздражение, особенно когда в очередной раз повышаются ставки оплаты коммунальных услуг и тарифы на энергоснабжение.
В то же время руководители частных управляющих компаний позитивно воспринимают меры города по переходу к рыночной оплате услуг ЖКХ. За монетизацию льгот по коммунальным платежам они искренне благодарны городу: перечисление средств на личные счета граждан избавляет руководителей УК и ТСЖ от головной боли с расчетами. Тем не менее, сама по себе либерализация цен и тарифов не представляется и для них панацеей от накопившихся в отрасли проблем. Об этом свидетельствовала оживленная дискуссия в АБН, где нововведения в оплате жилищных услуг обсуждались в контексте совершенствования управления ЖКХ.
С 1 августа Комитет по тарифам повышает ставки оплаты услуг по вывозу твердых бытовых отходов и по содержанию внутридомового газового оборудования. В среднем каждый житель многоквартирного дома будет теперь платить на 18,4 рубля в месяц больше. Эти изменения не столь существенны, как прошлогоднее повышение, но в период кризиса все же чувствительны.
Однако деваться некуда: значительная часть петербургского жилого фонда за прежние годы запущена, сотни домов нуждаются в капремонте, а десятки – в расселении. С этой проблемой как городское правительство, так и депутатский корпус не сочли возможным справиться без финансовой поддержки от Фонда содействия реформированию ЖКХ. Между тем из самого названия госкорпорации следует, что средства выделяются не в порядке благотворительности, а на определенных условиях. Более зажиточная столица сочла их невыгодными и отказалась от договора с фондом.
Петербург согласился на партнерство с Фондом, получил 9 млрд. рублей и теперь должен следовать условиям договора. Одним из них является прекращение финансирования городом организаций, осуществляющих вывоз отходов. Отсюда, как поясняет председатель Комитета по тарифам Дмитрий Коптин, и повышение расценок.
Впрочем, возложить оплату очистки городских улиц на плечи горожан еще не означает добиться эффективной и современной переработки отходов. Для этого, как напоминает председатель Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК Марина Акимова, необходимо продолжить внедрение селективного сбора и переработки, что может не только стимулировать рециклинг, но даже создать дополнительный источник производства энергии. Однако прошлогодняя попытка Жилкомитета ввести отдельную плату переработки мусора не осуществилась ввиду протеста прокуратуры. В то же время организация вывоза мусора силами ТСЖ остается забюрократизированной.
В свою очередь, повышение ставки оплаты ВДГО не будет эффективна, если не будет сопряжена с внесением изменений в договора с ООО «Петербурггаз», считает М.Акимова. Как заверяет первый заместитель председателя Жилкомитета Владимир Гайдей, экспертиза ВДГО должна проводиться раз в год, а не раз в 3 года. Однако на практике так происходит не всегда. Кроме того, безопасность внутридомовых сетей не может быть гарантирована, если к эксплуатирующим организациям не будет применяться никаких квалификационных требований, отмечает М.Акимова.
Неиспользованный резерв экономии
Как напоминает гендиректор ООО «РЭС ТС» Сергей Тихонов, в европейских странах, несмотря на высокие цены на энергоносители, основную часть расходов на оплату жилья составляют именно коммунальные услуги, а не тарифы на тепло-, электро- и водоснабжение. В России все наоборот, и изменений к лучшему вряд ли стоит ожидать в ближайшее время. Высокие тарифы монополистов определяются не в последнюю очередь колоссальными потерями тепловой энергии при транспортировке, что неизбежно в системе, построенной на крупных котельных, большинство из которых устарело.
В то же время пользователи услуг монополистов могут существенно сэкономить на их оплате, используя счетчики учета. Как подчеркивает В.Гайдей, их широкое внедрение имеет весьма важную диагностическую функцию, позволяя более точно установить, где именно происходят энергопотери – а соответственно, и правильно распределить средства на устранение дефектов.
Добиться более рационального расходования электроэнергии сегодня может помочь отдельная оплата освещения помещений общего пользования в многоквартирных домах. Однако качественно новый уровень экономии станет возможным лишь при повсеместном внедрении датчиков движения и освещенности – то есть устройств, автоматически включающих и выключающих свет на лестничных клетках и лишь при необходимости, то есть когда становится темно, или когда человек входит в помещение.
Три приоритета капремонта
При оформлении заявок на проведение капремонта за счет средств Фонда ЖКХ и городского бюджета ТСЖ самостоятельно определяли, какая из систем дома в первую очередь нуждается в обновлении. Тем не менее Жилкомитет, проводя разъяснительную работу, рекомендовал в первую очередь потратить средства на замену лифтового оборудования, ремонт ВДГО и установку приборов учета.
По словам В.Гайдея, конкурсы на роль подрядчика работ по капремонту в домах, включенных в перечень, завершатся к концу августа. При этом члены правлений ТСЖ получили возможность участия как в конкурсных, так и приемочных комиссиях. Кроме того, как подчеркивает В.Гайдей, при определении процедуры конкурса городские власти, воспользовавшись положениями закона №185-ФЗ, включили в его условия перечень квалификационных требований. Такой тендер, отличающийся от «классической» процедуры госзаказа, не позволяет «выйти в дамки» организации, единственным преимуществом которой является низкая заявленная цена работ. Те средства, которые все же удастся сэкономить, будет направлены на дополнительные ремонтные работы на том же объекте в соответствии с выбором ТСЖ.
Только на установку приборов учета в рамках программы выделено 1,5 млрд. рублей. Однако эти приборы позволят жителям дома сэкономить на оплате жилья лишь в том случае, если тепло после ремонта не будет по-прежнему «уходить сквозь стены». В противном случае платить придется не меньше, а больше, чем до установки. Расчет на «экономные» лампы тоже оправдывает себя не всегда: по свидетельству С.Тихонова, датчики освещения и движения с ними не всегда совместимы.
Не процентом единым
Вынуждая отрасль к модернизации, Фонд ЖКХ делает благое дело, стимулируя не только рынок, но и инженерно-техническую мысль. Однако даже сам перечень условий партнерства госкорпорации с субъектом РФ отдает формализмом. Так, для Фонда особое значение имеет процент негосударственных управляющих компаний в сфере ЖКХ, независимо от их эффективности. Условием также считается минимальная обязательная доля управляющих компаний (УК) на рынке, хотя Жилкодекс устанавливает добровольное право выбора формы управления – прямое управление, ТСЖ (ЖК, ЖСК) и УК. Впрочем, другое положение той же ст. 14 закона «О фонде ЖКХ» учитывает как критерий готовности региона к реформе процент многоквартирных домов, где образованы ТСЖ. В обоих случаях, говоря старым бюрократическим языком, «степень охвата» превыше всего, пусть даже процентная норма исчисляется из разных оснований.
Как признает В.Гайдей, федеральные законодатели, настроенные на ведение реформ как в ЖКХ, так и в других сферах экономики, больше увлечены формальными критериями процесса, чем его результатом. В реальности процентные показатели приватизации и развития конкуренции не обязательно свидетельствуют о степени эффективности реформы, и более того, при формальном подходе ее только дискредитируют.
Региональные власти, исполняя закон, стараются действовать осмотрительно, к чему предрасполагает неудачный опыт первых попыток передачи управления ЖКХ в частные руки. В мае 2009 г. Петербург выставил на конкурс 6 государственных «Жилкомсервисов». Хотя по формальным показателям аукцион прошел успешно, город не торопится повторять этот опыт, пока победитель – ООО «Сити-Сервис» - не докажет на практике эффективность управления.
СРО как панацея?
По аналогии со строительным сектором в ЖКХ зреет переход к саморегулированию. В августе в Ростехнадзор отправятся документы НП «Жилищный комплекс», в которое уже записалась требуемая сотня подрядных и эксплуатирующих компаний, работающих в сфере ЖКХ. Инициатива преобразования в СРО возникла и в Ассоциации управляющих и негосударственных организаций в жилищной сфере. По словам председателя ее совета Евгения Пургина, ассоциация рассчитывает на статус межрегиональной СРО по нормативам, установленным для объединений малого бизнеса.
По мнению В.Гайдея, механизм саморегулирования в сфере ЖКХ поможет установить правила игры – и в частности, упростит разрешение споров между участниками рынка. За примерами проблем далеко ходить не надо: тот же «Сити-Сервис», по словам С.Тихонова, не торопится передать ООО «РЭС ТС» объект, где ТСЖ сделало выбор в пользу новой управляющей компании.
Кроме того, как и на строительном рынке, в переходе к саморегулированию в ЖКХ усматривается возможность отсева непрофессионалов и недобросовестных игроков, а следовательно, повышения качества обслуживания жилья. В свою очередь, стандарты, разработанные СРО, заполнят те зияющие пустоты – например, в нормативах о ВДГО, где отмена лицензирования вкупе с разгосударствлением подвергает риску безопасность эксплуатации. Качество и безопасность, как не раз отмечалось в дискуссиях специалистов рынка, не измеряется в процентах: либо стимул к их повышению создается, либо его нет.
Константин Черемных
.jpg)
Поговорка «закон – что дышло, куда повернул – туда и вышло» относится к трудно переводимым выражениям русского языка. Не менее специфическим феноменом является долевое финансирование строительства жилых домов. Попытки ввести эту сферу в русло законодательства растянулись на 5 лет. Только сейчас закон, который не соблюдался большинством участников строительного рынка, становится работающим инструментом. Как признают эксперты, серьезную роль в этом сыграли не только многочисленные поправки, но и последствия мирового финансового кризиса.
К нам приехал ревизор
Нельзя сказать, чтобы власти Санкт-Петербурга уделяли мало внимания проблеме дольщиков. Еще 2 года назад в Комитете по строительству было создано специальное управление по контролю и надзору в сфере долевого строительства, а при вице-губернаторе по социальным вопросам – соответствующая рабочая группа. Проявила инициативу и городская прокуратура, разработавшая собственный законопроект о гарантиях прав участников долевого строительства. А уполномоченный по правам человека предложил ряд собственных правок в российские законы.
Тем не менее, на практике закон №214-ФЗ до недавнего времени игнорировался большинством петербургских строительных компаний. Только в апреле 2008 г. в Смольном состоялось рабочее совещание с участием руководителей профильных комитетов и топ-менеджеров ведущих строительных компаний, на котором было предписано обеспечить переход отрасли к исполнению закона. Аналитики усмотрели связь между этим требованием и выступлением на форуме «Интерстройэкспо» заместителя председателя бюджетного комитета Госдумы Александра Когана, который сообщил о предстоящем внесении поправок в законодательство, исключающих возможность долевого строительства иначе как в соответствии с 214-ФЗ.
В начале июня всем строительным компаниям города было предложено составить графики перехода на заключение договоров долевого участия по этому закону. Профильная комиссия на совещании рассмотрела самые наболевшие случаи, в которых неисполнение застройщиками обязательств привело к жалобам дольщиков.
Непосредственный повод для активизации этой работы был налицо. В город прибыла группа депутатов, не только представляющая комитеты по строительству и бюджету Госдумы, но входящая в комиссию по проблемам вкладчиков и дольщиков крупнейшей партии страны, возглавляемой премьер-министром и председателем Госдумы, который недавно заявил о необходимости перехода к исполнению 214-ФЗ на всей территории РФ.
Двуединая задача партии
В американском парламенте координатор партийной фракции официально именуется whip – хлыст. Хотя А.Хинштейн руководит в партии только профильной группой, его появление на региональном уровне создает почти автоматический эффект активизации ответственных лиц.
Эффективность «наведения шороха» прямо зависит от энергии, компетентности и цепкости памяти проверяющего. Всех этих свойств А.Хинштейну не занимать. Изучая обстановку в Ленобласти, где комиссия составляла перечень проблемных объектов 2 года назад, «ревизор» сразу же припомнил, что самые серьезные проблемы были в Тосненском районе, выяснил, что именно там они остались нерешенными, и пригрозил инициировать смену главы районной администрации.
Впрочем, к Санкт-Петербургу у комиссии оказалось значительно больше претензий. Помимо ожидавшейся проверки оскандалившегося на всю Россию недостроя в Пушкине, А.Хинштейн подверг пристальному анализу деятельность компании ЛЭК, на которую, как выяснилось, в его комиссию поступило большое количество жалоб. Кроме того выяснилось, что 7 жилищных проектов реализуются компанией без разрешения на строительство. Между тем применение №214-ФЗ предполагает возможность заключения договоров только после получения всей разрешительной документации. На ряде объектов переоформить договоры по закону также будет сложно, поскольку земельные участки находятся в залоге у инвестора, в то время как закон требует оформления земли в залог самими участниками долевого строительства.
Закон 214-ФЗ, как неоднократно отмечал А.Коган, чаще всего игнорируется именно в мегаполисах: если в провинциальных областных центрах по нему работали на начало 2009 г. до 35-50% застройщиков, то в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – не более 10%. По данным главы Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александра Меденцева, на 1 января 2009 г. в Петербурге с привлечением средств граждан работали 254 компании, возводивших 653 дома, из которых лишь 31 компания реализовала жилье по договорам, оформленными в соответствии с 214-ФЗ.
Казалось бы, крупным компаниям Москвы и Петербурга с их значительными ресурсами легче исполнить требования закона, в том числе и в части сопровождения документации (по 214-ФЗ каждый договор должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы). Однако столичные застройщики откровенно сетовали, что при строгом исполнении закона период подготовки к строительству займет до 5 лет. Кроме того, по утверждению строителей, 35% инвестиций в жилищный проект уходит на согласования с городскими ведомствами.
Сосредоточившись на исполнении закона 214-ФЗ, комиссия «Единой России», похоже, рассчитывает решить двуединую задачу – разобраться не только в проблемах самого строительного комплекса, но и в региональных коррупционных механизмах.
Новые стимулы для работы по закону
Нельзя не отметить, что поправки группы депутатов во главе с А.Хинштейном содержат одновременно как кнут для застройщиков, применяющих обходные схемы (в том числе поправки в КоАП об ужесточении штрафов), так и «пряник»: при заключении договоров долевого участия в рамках 214-ФЗ он больше не должны будут фактически дважды уплачивать НДС. Выпадающие доходы бюджета авторы поправок рассчитывают компенсировать не только штрафами, но и уплатой госпошлины УФРС за каждую сделку.
Как свидетельствует руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош, на ранних стадиях применения 214-ФЗ одним из основных препятствий для работоспособности закона были длительные задержки офрмления регистрации договоров. Сегодня политическая воля заработала и в этой области, подкрепившись введением пошлин (о том, уместно ли их взимание, не один год продолжались споры среди юристов).
Заинтересованность в работе по закону проявили и банки. Если ранее сами банкиры предлагали эффективную обходную схему с выпуском безотзывного покрытого аккредитива в пользу застройщика под безденежный договор между застройщиком и клиентом, то сегодня им такие схемы ни к чему. Тем более, что ими не заинтересуется и застройщик: проценты по кредиту, обеспечивающему аккредитив, в условиях кризиса слишком высоки, считает вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов.
Как отмечает директор СРО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, именно кризис создал дополнительные стимулы для исполнения ФЗ-214 еще до того, как были оглашены последние поправки А.Хинштейна. В условиях повышения риска банкротства застройщиков как крупнейшие банки, так и Агентство ипотечного жилищного кредитования согласны выделять средства лишь на строительство по ФЗ-214. Аналогичные меры предусматриваются и в практике паевых инвестиционных фондов, и в рамках механизма проектного финансирования, продвигаемого ССК «Союзпетрострой».
Вторым фактором стало повышение осведомленности самих приобретателей жилья, в период кризиса особенно придирчиво оценивающих финансовые возможности застройщика – а именно 214-ФЗ предоставляет им такую возможность, наряду с правом расторжения договора в случае несоблюдения сроков и качества строительства. Теперь некоторые московские компании в целях привлечения клиентов стремятся подчеркнуть в своих рекламных материалах, что они работают по закону. Соблюдение 214-ФЗ стало на рынке убедительным доводом в пользу надежности компании, отмечает гендиректор ЗАО «ХоСК-2» Закир Муратов. Компании, первыми приступившими к работе по закону, рассматриваются местными властями как более надежные. «Работа по 214-ФЗ дает нам преимущество при получении кредитов и участии в городских конкурсах», - рассказывает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко.
Эксперты отмечают тенденцию в пользу закона и в судебной практике: так, в Калининграде арбитражный суд на основании закона «О защите прав потребителей» вынес решение в пользу дольщика, оспорившего суррогат договора долевого участия – представительный договор. А по мнению начальника отдела петербургской прокуратуры Елены Бухариной, предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры является ничтожным, поскольку представляет собой притворную сделку.
Наконец, дополнительным средством продвижения закона стало формирование СРО: у бизнеса возникли собственные стимулы – как репутационные, так и экономические – для предотвращения проблемы «обманутых дольщиков». На эту заинтересованность во многом рассчитывают власти города. Впрочем, СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выдвигает и собственные законодательные инициативы. Серия новых поправок, уже отосланных на экспертизу в Москву, направлена на сокращение рисков, связанных с задержкой ввода построенного здания в эксплуатацию и оформления права собственности участников долевого строительства, рассказывает гендиректор СРО Алексей Белоусов.
Когда выгоду получают все
«Объединение строителей Санкт-Петербурга», в частности, предлагает внести в текст закона дополнительные изменения, позволяющие осуществлять зачет требований по уплате неустойки дольщиком, который в одностороннем порядке расторгает договор, во внесудебном порядке, а также сократить срок одностороннего расторжения договора застройщиком при неисполнения договорных условий дольщиком. «Применение закона не должно быть игрой в одни ворота. Надо и с дольщиков спрашивать за неисполнение своих обязательств», - соглашается вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов.
Конъюнктура периода кризиса, создав условия для работоспособности закона, устраняет явный дисбаланс, который большинство экспертов отмечало в его первоначальном варианте: теперь его исполнение создает преимущества для добросовестных представителей всех сторон, задействованных в долевом строительстве. С новыми корректировками закон становится выгоден и для кредиторов, и для застройщиков, и для СРО, в которые они входят, и для потребителей, и для прокурорских органов, на которые, как отмечал председатель КГХ ЗакСа Сергей Никешин, до настоящего времени ложилась львиная доля работы с жалобами и обращениями пострадавших дольщиков.
Так из «пасынка законодательства» и предмета постоянной критики закон становится инструментом снижения рисков в строительстве и одновременно средством повышения прозрачности принятия решений в строительном комплексе.
Константин Черемных