В созвучии с посланием президента
Всероссийская конференция «Современные технологии, материалы и техника как основа повышения качества строительства в условиях саморегулирования» не только охватила важнейшие аспекты реформы строительной отрасли, но и оказалась созвучной новым инициативам президента России.
Новое звучание темы качества На протяжении 11 лет в Санкт-Петербурге проходит всероссийская конференция, посвященная современным технологиям и материалам в строительстве. Тематика, однажды избранная «Союзпетростроем» и петербургским отделением фонда «Центр качества строительства», в этом году зазвучала актуальнее прежнего. Во-первых, конференция 2009 г., организованная с участием Минрегионразвития и Российского союза строителей, включила в свою повестку дня самую актуальную для строительной отрасли тему – переход к саморегулированию. Оргкомитет приурочил мероприятие к завершению Учредительного съезда Национального СРО в строительстве (НСРОС). Прошедший съезд, как и законодательная отмена действия лицензий с 1 января 2010 г., сделали реформу отрасли необратимой. Во-вторых, кризис сделал качество строительства одной из приоритетных проблем отрасли. Если в период бума ликвидность квартир была фактически гарантирована независимо от качества стройматериалов, планировки и внутренней отделки, то с падением активного спроса и уходом с рынка «инвестиционного покупателя» востребованность продукта отрасли стала значительно больше зависеть от качественных параметров. В-третьих, кризис также остро поставил вопрос и о сокращении затрат, в первую очередь энергетических. Зависимость не только строительства, но и всей экономики России от сырьевого сектора стала нетерпимой, и требование широкого внедрения энергоэффективных технологий было озвучено на высшем государственном уровне. Разработки, которые ежегодно презентовались специалистами в этой области, стали предметом особого внимания. Наконец, непосредственно в день открытия конференции в Москве президент России Дмитрий Медведев выступил с ежегодным посланием Федеральному Собранию, в котором поставил вопрос о новом, соответствующем XXI веку, развитии индустрии, инфраструктуры и ЖКХ. Успех этих начинаний непосредственно зависит не только от выбора осветительных приборов и счетчиков учета, но и от качества стройматериалов. Призыв президента к «принуждению к инновациям» в высшей степени актуален именно для строительного комплекса. Цель строительства – среда обитания «Кризис заставил нас подумать не только о том, какой площади дома мы строим и с каким количеством комнат в квартирах, но и о необходимости создания качественной среды обитания. Об этом надо задуматься и инвестору, и застройщику, и проектировщику, - отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. – Качество – вещь многоплановая: это не только прочность стен, но и рациональное управление строительством, и сокращение издержек, и применение новых технологий и материалов, и наконец, осмысление затрат на эксплуатацию». Подумать есть над чем. Как напомнил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, в промышленности стройматериалов, как и в других отраслях отечественной индустрии, средний возраст основных фондов превышает 22 года. Между тем в Японии каждые 4-5 лет производится замена оборудования на более современное. Моральное и физическое старение техники не позволяет использовать современные технологии», напомнил он. По словам президента Ассоциации «Абетон» Владимира Филиппова, в России продолжает использоваться в массовом порядке бетон марки В-30, а дорожные сооружения, которые можно строить из железобетонных конструкций, производятся из металла. Прогрессу технологий препятствуют проектировщики. Проблема здесь опять же имеет два источника – потеря квалифицированных кадров в отрасли и отсутствие адекватной нормативной базы. Казалось бы, реформа строительных нормативов должна была вступить в силу уже несколько лет назад. Однако, как отмечает руководитель управления саморегулирования Союза строительных объединений и организаций Сергей Фролов, вступление в силу закона «О техническом регулирования» №184-ФЗ в его первоначальной редакции не только не ускорил модернизацию нормативной базы, но и создал для этого новые препятствия. До внесения в него поправок в 2007 г. не было возможности ни актуализировать действующие стандарты, ни ввести новые. Нет нормативов – нет качества Спору нет: совершенствование нормативной базы давно необходимо. Многие строительные и нормы и правила устарели, а для новых методов строительства – например, для подземных паркингов или крышных котельных – просто не разработаны. Но закон №184-ФЗ не создает механизм модернизации нормативов, а просто переводит большинство из них в статус добровольных. Вакуум, занявший 6 лет, по оценке С.Фролова, уже обошелся катастрофами. По мнению директора Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александра Орта, с тех пор, как выполнение нормативов, не влияющих на безопасность, стало необязательным, только компании, всерьез озабоченные своим имиджем, следят качеством своей работы. По его данным А.Орта, 70% жалоб на качество жилья связано именно с выполнением работ, не влияющих на безопасность. Если мы хотим обеспечить достойный уровень качества строительства, необходимо не «выбрасывать за борт» технические разработки прежних поколений, а их модифицировать, обогащать, придавать им гибкость и ускорять их введение в практику, считает А.Орт. По его наблюдениям, финские застройщики много лет успешно адаптировали отечественные СНиПы и ГОСТы, но при этом делали эти документы более гибкими, совершенствуя их с появлением новых изобретений. Технические регламенты «О безопасности строительных материалов и изделий» и «О безопасности зданий и сооружений», пока прошедшие в Госдуме только I чтение, не содержат – кстати, в отличие от регламентов по химической и молочной продукции – не только ссылок на своды правил, но вообще каких-либо измеримых показателей. Нормативная база строительства, по оценке А.Орта, становится все более выхолощенной. «Я все-таки надеюсь, что наши строители не хотят оказаться в положении польских коллег, которые старые регламенты отменили, новых не придумали, и все их строительные фирмы теперь оказались в руках иностранцев», - заметил он. Пагубную роль, по мнению А.Орта, сыграла и неоднократная реорганизация Госстроя-Росстроя. Строительные вопросы, по его мнению, следует концентрировать в одном госведомстве – в том числе и экспертизу. Петербургская «инициатива снизу» Возможно ли этого добиться, если с начала 2010 г. прежняя нормативная база перестанет действовать, а СРО наделены правом принимать те стандарты, какие посчитают нужным? Этот вопрос, уже обсуждавшийся в рамках «Балтийской строительной недели», нашел свой вариант ответа в Санкт-Петербурге. В Комитете по строительству Смольного не спешили «выбросить за борт» территориальные строительные нормативы (ТСН), также ранее имевшие статус обязательных документов. Напротив, эта документация в течение последнего года подверглась пересмотру и усовершенствованию с учетом опыта применения новых технологий и стройматериалов. На последнем заседании Совета по координации саморегулирования при губернаторе Санкт-Петербурга было решено принять 20 ТСН и 3 региональных методических документа (РМД) в качестве обязательных для применения в бюджетном строительстве. Следующим шагом стало предложение утвердить эти нормативы в качестве стандартов региональными строительными СРО, а кроме того, поделиться своими разработками и с регионами Северо-Запада. Как отмечает начальник методического отдела Стройкомитета Игорь Шикалов, соседние регионы не располагают такой научной базой, как Санкт-Петербург, а компании, вошедшие в петербургские СРО, работают и в других областях округа. Предложение нашло поддержку в Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад». Глава исполкома ассоциации Елена Хазова намерена поставить этот вопрос на заседании Совета СРО Северо-Запада. «Сидеть и ждать, пока на федеральном уровне усовершенствуют регламенты, не имеет смысла», - считает А.Вахмистров. Действительно, даже переработанные с учетом отраслевого опыта новые нормативы еще потребуют для внедрения множества нормативно-правовых актов. Например, по методике проведения испытаний стройматериалов. Инновационное мышление касается всех А. Вахмистров считает, что СРО могли бы добровольно принять в качестве стандартов и нормативы по энергоэффективности строительных материалов и конструкций. Над разработкой новых ТСН как для стеновых и кровельных конструкций, так и для тепловых сетей в настоящее время работают специалисты Стройкомитета, на базе которого формируется межведомственная Комиссия по качеству строительства. Эта идея прозвучала утром 12 ноября, еще до выступления президента перед Федеральным собранием. Но оказалось полностью созвучной словам главы государства о неэффективности ветхой системы коммунальной инфрастуктуры, допускающей непозволительные потери тепла. «В 2010 г. мы приступим к реализации проектов повышения энергоэффективности. Будут модернизированы коммунальные сети, введены системы оплаты услуг, в большей мере учитывающие режим их потребления. Будут введены энергосервисные контракты, позволяющие добиться значительной экономии. В первую очередь, программы энергоэффективности будут реализованы в государственном секторе», - объявил Д.Медведев. Таким образом, именно бюджетное строительство станет полигоном для инноваций – в первую очередь при возведении школ, лучшие проекты которых глава государства предлагает избрать с помощью архитектурного конкурса. Цитируя выступление президента на второй день конференции, 13 ноября, глава Стройкомитета Вячеслав Семененко подчеркнул, что в европейских странах двигателем инноваций, особенно в сфере энергопотребления, является государство, и это тот редкий случай, где оно шагает впереди бизнеса. Однако и бизнес должен подумать о своей ответственности при утверждении стандартов СРО. Сертификация энергоэффективности проектов по системе LEED, некоторые требования которой можно внедрить в бюджетном строительстве уже сегодня, должна стать «визитной карточкой» для петербургских компаний, заинтересованных в высокой репутации. «По внедрению этой системы в наших городах европейцы судят о нашей цивилизованности», - подчеркнул В.Семененко. Он напомнил и еще об одной инициативе, заложенной в послании президента – об использовании европейского опыта при внедрении технического регулирования: «Чтобы достичь уровня стран ЕС, нам надо необходимо добиться внедрения инноваций на стадии разработки строительных проектов, а не в течение 5-6 лет». По мнению В.Семененко, этого перелома можно добиться без ущерба для отечественной технической мысли, которую нужно лишь поставить на рельсы прогресса, причем таким образом, чтобы российские технологи могли иметь доступ к лучшим зарубежных инновационным достижениям, и наоборот. О том, какие выводы из слов президента сделаны в российском парламенте и правительстве, ближайшее время можно будет судить по темпам и качеству разработки нормативной базы в строительстве. По мнению С.Фролова, важно, чтобы исполнители федерального уровня не просто повторяли «модные слова», а применили системный подход к разработке регламентов и стандартов качества. Константин Черемных
Теперь жильцы общежитий, заключив договоры социального найма, автоматически приобретают все права обычного нанимателя городского жилья, вплоть до приватизации занимаемых помещений.
Как сообщил председатель Жилищного комитета городской администрации Юнис Лукманов, с 1996 по 2006 годы изменен правовой статус 606 общежитий, они переведены в жилой фонд. Таким образом, сейчас в Петербурге числится 707 общежитий. Из них 301 находятся в федеральной собственности (общежития вузов, федеральных учреждений), 46 – в частной собственности и 360 – в государственной собственности города (переданы предприятиями). Именно эти 360 общежитий, в которых проживает 183 тыс. петербуржцев, и будут поэтапно переведены в социальный жилой фонд. В течение 2007 года предстоит изменить статус 104 общежитий. А всю работу завершат в 2009 году.
Реформа проводится в рамках исполнения федерального закона, где определен срок ликвидации рабочих общежитий – 2010 год. Петербург в этой работе идет с некоторым опережением. По закону обитатели общежитий должны до 1 марта 2010 года успеть приватизировать свои квадратные метры. Именно тогда истекает срок бесплатной приватизации.
Кусочек для инвестора
Сегодня площадь петербургских общежитий составляет около 5 млн кв. метров. Их условно можно разделить на две большие группы: те, которые интересны инвесторам с точки зрения реконструкции и те, которые интересны исключительно своим жильцам. Первые, как правило, находятся в зоне жилой застройки, в интересных местах – в центре города, у метро, на берегу Финского залива. Для инвестора их реконструкция может быть целесообразной. Вторые – наоборот, расположены в непопулярных районах, где сейчас дешевое жилье и некачественный жилой фонд.
Но с учетом дефицита земельных пятен в Петербурге, все инвесторы начинают интересоваться теми зонами, на которые раньше не обращали внимания. В том числе сложными промышленными территориями и общежитиями. «С одной стороны, с общежитиями проще, поскольку они изначально находятся в зоне жилой застройки, и их можно реконструировать под жилье. С другой – перед реконструкцией необходимо проводить их расселение, да и само качество и состояние зданий общежитий оставляет желать лучшего, – говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Поскольку затраты на предоставление альтернативного жилья и реконструкцию огромны, весь проект может стать убыточным. Если инвестор все же на него решается, то должны быть предпосылки к созданию на этом месте высококачественного объекта. Например, элитного дома».
В качестве примера Сергей Дроздов назвал двухэтажный дом в пер. Антоненко, 2. На первом этаже здания расположен клуб «Порт», на втором – общежитие. В 2000-2001 гг. появился инвестор, который был намерен расселить общежитие и впоследствии реализовать проект гостиницы класса «пять звезд». Однако, как оказалось, на площади общежития зарегистрировано большое число арендаторов. В результате проект не был реализован – гостиницу там так и не построили.
Самое дешевое жилье
До сих пор или сами ведомства брались за перепрофилирование своих общежитий, или жильцы оформляли собственность на квартиры по согласованию с предприятием. Но комнаты и квартиры в общежитиях никогда большим спросом не пользовались и были относительно дешевы. По данным аналитиков, если сравнивать их с обычными городскими комнатами в 3–4-комнатных квартирах, то стоимость комнат в бывших общежитиях, как правило, на $5–10 тыс. меньше. Связано это, прежде всего, с низким качеством жилья. Многие типовые проекты общежитий неудачны: там часто возникают проблемы и с водой, и с отоплением. Нередко на этаже с большим количеством комнат расположены только две общие кухни. И если комнаты в таких домах еще покупают по причине низкой стоимости, то квартиры вообще неперспективны с точки зрения спроса. Другое дело, если речь идет о расселенном и реконструированном проекте. «В данном случае здание может получить новую жизнь совершенно иного уровня. Примеры удачных проектов – общежитие на Морской набережной, реконструированное под гостиницу, и общежитие в «сталинском» доме на Шкиперском протоке, реконструированное под жилой дом. Для инвесторов такие проекты могут быть очень привлекательны при условии, что удается на нормальном уровне решить имущественно-правовые вопросы», – пояснила эксперт Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Надежда Малайчук. Она добавила, что «в бывших общежитиях «метры» будут, вероятно, покупать иногородние, студенты». «Но сейчас рынок приватизации комнат в общежитиях развивается слабо. Есть проблема – задержка в проведении их технической инвентаризации. Без техпаспорта на комнату нельзя подать заявление на приватизацию», – пояснила она.
Закон не писан
Еще одна проблема – отсутствие правового механизма, который хоть как-то ограничит неуемные аппетиты жильцов при расселении общежитий. «Если городские власти будут готовы хотя бы частично компенсировать расходы девелопера на расселение или примут нормативный акт, который установит четкую процедуру предоставления альтернативного жилья для жильцов общежитий, тогда, возможно, подобные проекты получат распространение», – отметил адвокат Игорь Силкин. По его словам, если общежитие находится в собственности города или в федеральной собственности, то оно может стать объектом инвестирования. «Возможны два способа работы с ним: передача объекта инвестору целевым назначением или выставление права на заключение договора инвестирования на торги. Если же общежитие находится в собственности предприятия, инвестор, если он заинтересован в расселении и реконструкции, может самостоятельно решить этот вопрос с руководством собственника. При этом все равно будет необходимо согласовать реконструкцию с соответствующим комитетом администрации – КГА и, если есть необходимость, с КГИОП», – пояснил он.
Студенческий вопрос
Отдельная тема – это общежития городских вузов. Их в городе около 100. Как пояснил куратор этой проблемы в совете ректоров Петербурга Лев Карлин, каждый год в вузы города только на дневные отделения поступают около 150 тыс. человек. Половина из них – иногородние. «Поэтому само существование общежитий – объективная реальность, от которой никуда не деться. Согласно федеральному закону плата за общежития не может превышать 5 процентов от стипендии студента. Средняя стипендия в вузах Петербурга составляет 600 рублей. Таким образом, отчисления на общежития составляют около 30 рублей с человека. Понятно, что на эти деньги обеспечить нормальные условия проживания невозможно», – говорит Лев Карлин. По его словам, многие вузы стали создавать хозрасчетные студенческие гостиницы. Спрос на такие проекты очень велик. Кроме того, в Петербурге, на базе межвузовского студенческого городка у пл. Победы, к 2010 году будет построена первая в России студенческая гостиница повышенной комфортности. «Земельный участок уже определен. На разработку проектно-сметной документации в этом году выделено12 млн рублей. Это средства, которые совет ректоров получает из городского бюджета в качестве компенсации уплаченного вузами налога на имущество и землю. Аналогичная сумма будет выделена в следующем году. Тогда же начнется строительство, которое планируем завершить в течение двух лет», – пояснил Лев Карлин.
Наталья Ковтун
С федеральной землей сельхозназначения в стране уже разобрались. Теперь эта работа «спустилась» на региональный уровень.
Земля под застройку
Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков поручил Комитету по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу в ближайшее время определить, какие земли реально нужны для ведения сельского хозяйства в регионе, а какие можно отдать застройщикам.
По предварительным данным, функциональное назначение изменят территории площадью 200 тыс. га (это сравнимо по масштабам с княжествами Лихтенштейн и Монако). По мнению областной администрации, половина этой земли сейчас используется не так, как планировалось, а на остальных территориях сельскохозяйственные проекты оказались не эффективными. Но какой будет судьба земель, выведенных из оборота, чиновники пока сказать не решаются. А эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что участки неподалеку от Петербурга смогут заинтересовать инвесторов, развивающих проекты малоэтажной застройки. Что касается удаленных территорий, то их, считают аналитики, можно будет использовать для строительства промышленных предприятий.
«Да» с оговоркой
Как рассказал генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк, девелоперы исключительно позитивно относятся к этой инициативе. «Именно земли сельхозназначения на сегодняшний день представляют большую перспективу для масштабного малоэтажного строительства, и интерес бизнеса к таким проектам будет только расти. Причем в данном ключе интересно говорить, в первую очередь, о проектах экономкласса и технологиях быстровозводимых каркасных домов», – отметил он. Основные же проблемы, по его мнению, могут быть связаны с инфраструктурой – и инженерной, и транспортной, и социальной, которые также необходимо будет развивать на территориях застройки. «Это потребует очень серьезных финансовых вложений. Поэтому эти вопросы должны решаться при активном участии государства, а формы решения могут быть связаны с различными льготами и компенсациями инвесторам, осуществляющим застройку», – считает Алексей Иванюк.
Коллегу поддержала руководитель отдела загородной недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Мария Тарасова. По ее словам, «если правительство Ленобласти выделит хотя бы треть от заявленной площади под малоэтажное строительство, это здорово подстегнет развитие малоэтажного строительства в регионе». Но при этом, по мнению специалиста, должны быть соблюдены несколько важных требований к пятнам под застройку: они должны находиться в привлекательных местах – у рек или озер, у красивых лесов, с хорошей транспортной доступностью, а главное, должны быть уже инженерно подготовлены. «В этом случае планы правительства России по реализации программы «Доступное жилье» с помощью строительства «малоэтажки», осуществятся. Однако пока это лишь декларация о намерениях», – отметила Мария Тарасова.
В чистом поле – васильки
То, что главный недостаток сельхозземель – отсутствие нормальной инженерной инфраструктуры, осознают и в правительстве Ленобласти. Как рассказал начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти Сергей Игольников, «для решения этого вопроса в регионе реализуют федеральную программу по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре и строительству дорог».
«В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям на строительство коммунальной инфраструктуры. В марте подвели его итоги. Победители – три компании – получат субсидии на погашение части процентной ставки на проведение этих работ», – сообщил Сергей Игольников. По его словам, «важно, что в этом году в программу впервые внесли понятие «юридическое лицо». «Раньше государство предоставляло субсидии только муниципальным образованиям. Частники в конкурсе не участвовали. А в этом году двое из трех победителей – частные компании», – отметил эксперт.
Кроме того, по словам чиновника, в рамках реализации ФЦП «Жилище» в 2007 году из федерального бюджета будут выделены субсидии на строительство подъездных автодорог к нескольким очагам застройки. «В проектах строительства массового жилья размер субсидий составит 70 процентов от общей стоимости дорог, а при многоэтажной застройке – 60 процентов. Соответствующие программы будут направлены на утверждение в Росстрой в июне», – отметил он.
Кадастровая подножка
Еще одна проблема, которую необходимо решить для безболезненного изменения статуса областных земель, – это актуализация их государственной кадастровой оценки. Как рассказал вице-губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, правительство региона объявило конкурс на выбор подрядчика для этих работ. Победитель станет известен через месяц. Желание участвовать в конкурсе высказали не только областные и городские организации, имеющие опыт такой работы, но и московские, а также ряд частных структур. У победителя будет около четырех месяцев на сбор и обработку необходимых данных. Результаты оценки должны быть известны к ноябрю, а в декабре их утвердит правительство Ленобласти. На эту работу из областного бюджета выделено 16 млн рублей.
Последняя кадастровая оценка земель поселений в регионе проводилась в 2000 году. Тогда рыночная стоимость земли существенно отличалась от нынешних расценок. В результате в 2006 году собранный земельный налог по Ленобласти оказался на 40 процентов ниже, чем тот, что собирали по старым ставкам. Ожидается, что проведение актуализации позволит увеличить поступления от земельного налога в бюджеты муниципальных образований на 150–200 млн рублей в будущем 2008 году.
По словам вице-губернатора, «процессы переоценки и дооценки земли будут бесконечными, поскольку жизнь не стоит на месте». «Перевод земель из одной категории в другую – лишь одна из причин, по которой придется проводить эту работу», – отметил он.
Садоводы протестуют
В Ленобласти существует три типа земель сельхозназначения: это территории субъекта РФ, муниципалитетов и частников (их примерно 90 процентов от общего объема). По мнению экспертов, проблемы с изменением статуса земли могут возникнуть только в последнем случае – наверняка не все частные лица обрадуются перспективе активной застройки их владений.
Как заявил президент Союза садоводов России Василий Захарьящев, сегодня в Ленобласти зарегистрировано 2840 садоводств, еще 113 – на территории Петербурга (это земля более 600 тыс. семей). Еще 80 тысяч землевладельцев имеют огороды и 320 тысяч – приусадебные участки. «Не все из них захотят продать свою землю государству», – сказал он. При этом отметил, что положительно относится к инициативе коррекции кадастровой оценки земель садоводств. «Можно констатировать, что изменения в закон о земельном кадастре здорово ударили по гражданам. Налоги выросли от 10 до 50 раз. Вот садоводство Семагино. Там 520 участков. Раньше на все садоводство начисляли налог в объеме 20 тыс. рублей, а теперь – 500 тыс. рублей», – подчеркнул он. Василий Захарьящев считает, что эти деньги должны идти на формирование инфраструктуры в садоводствах – на дороги, медпункты, торговлю, безопасность. «А пока люди просто так кладут их в карман государства. За что? Мы выражаем гражданский протест. Готовим три прецедента по судебному оспариванию кадастровой оценки. Надеемся, что у нас все получится», – отметил он.
Наталья Ковтун