В созвучии с посланием президента
Всероссийская конференция «Современные технологии, материалы и техника как основа повышения качества строительства в условиях саморегулирования» не только охватила важнейшие аспекты реформы строительной отрасли, но и оказалась созвучной новым инициативам президента России.
Новое звучание темы качества
На протяжении 11 лет в Санкт-Петербурге проходит всероссийская конференция, посвященная современным технологиям и материалам в строительстве. Тематика, однажды избранная «Союзпетростроем» и петербургским отделением фонда «Центр качества строительства», в этом году зазвучала актуальнее прежнего.
Во-первых, конференция 2009 г., организованная с участием Минрегионразвития и Российского союза строителей, включила в свою повестку дня самую актуальную для строительной отрасли тему – переход к саморегулированию. Оргкомитет приурочил мероприятие к завершению Учредительного съезда Национального СРО в строительстве (НСРОС). Прошедший съезд, как и законодательная отмена действия лицензий с 1 января 2010 г., сделали реформу отрасли необратимой.
Во-вторых, кризис сделал качество строительства одной из приоритетных проблем отрасли. Если в период бума ликвидность квартир была фактически гарантирована независимо от качества стройматериалов, планировки и внутренней отделки, то с падением активного спроса и уходом с рынка «инвестиционного покупателя» востребованность продукта отрасли стала значительно больше зависеть от качественных параметров.
В-третьих, кризис также остро поставил вопрос и о сокращении затрат, в первую очередь энергетических. Зависимость не только строительства, но и всей экономики России от сырьевого сектора стала нетерпимой, и требование широкого внедрения энергоэффективных технологий было озвучено на высшем государственном уровне. Разработки, которые ежегодно презентовались специалистами в этой области, стали предметом особого внимания.
Наконец, непосредственно в день открытия конференции в Москве президент России Дмитрий Медведев выступил с ежегодным посланием Федеральному Собранию, в котором поставил вопрос о новом, соответствующем XXI веку, развитии индустрии, инфраструктуры и ЖКХ. Успех этих начинаний непосредственно зависит не только от выбора осветительных приборов и счетчиков учета, но и от качества стройматериалов. Призыв президента к «принуждению к инновациям» в высшей степени актуален именно для строительного комплекса.
Цель строительства – среда обитания
«Кризис заставил нас подумать не только о том, какой площади дома мы строим и с каким количеством комнат в квартирах, но и о необходимости создания качественной среды обитания. Об этом надо задуматься и инвестору, и застройщику, и проектировщику, - отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. – Качество – вещь многоплановая: это не только прочность стен, но и рациональное управление строительством, и сокращение издержек, и применение новых технологий и материалов, и наконец, осмысление затрат на эксплуатацию».
Подумать есть над чем. Как напомнил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, в промышленности стройматериалов, как и в других отраслях отечественной индустрии, средний возраст основных фондов превышает 22 года. Между тем в Японии каждые 4-5 лет производится замена оборудования на более современное. Моральное и физическое старение техники не позволяет использовать современные технологии», напомнил он.
По словам президента Ассоциации «Абетон» Владимира Филиппова, в России продолжает использоваться в массовом порядке бетон марки В-30, а дорожные сооружения, которые можно строить из железобетонных конструкций, производятся из металла. Прогрессу технологий препятствуют проектировщики. Проблема здесь опять же имеет два источника – потеря квалифицированных кадров в отрасли и отсутствие адекватной нормативной базы.
Казалось бы, реформа строительных нормативов должна была вступить в силу уже несколько лет назад. Однако, как отмечает руководитель управления саморегулирования Союза строительных объединений и организаций Сергей Фролов, вступление в силу закона «О техническом регулирования» №184-ФЗ в его первоначальной редакции не только не ускорил модернизацию нормативной базы, но и создал для этого новые препятствия. До внесения в него поправок в 2007 г. не было возможности ни актуализировать действующие стандарты, ни ввести новые.
Нет нормативов – нет качества
Спору нет: совершенствование нормативной базы давно необходимо. Многие строительные и нормы и правила устарели, а для новых методов строительства – например, для подземных паркингов или крышных котельных – просто не разработаны. Но закон №184-ФЗ не создает механизм модернизации нормативов, а просто переводит большинство из них в статус добровольных. Вакуум, занявший 6 лет, по оценке С.Фролова, уже обошелся катастрофами.
По мнению директора Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александра Орта, с тех пор, как выполнение нормативов, не влияющих на безопасность, стало необязательным, только компании, всерьез озабоченные своим имиджем, следят качеством своей работы. По его данным А.Орта, 70% жалоб на качество жилья связано именно с выполнением работ, не влияющих на безопасность.
Если мы хотим обеспечить достойный уровень качества строительства, необходимо не «выбрасывать за борт» технические разработки прежних поколений, а их модифицировать, обогащать, придавать им гибкость и ускорять их введение в практику, считает А.Орт. По его наблюдениям, финские застройщики много лет успешно адаптировали отечественные СНиПы и ГОСТы, но при этом делали эти документы более гибкими, совершенствуя их с появлением новых изобретений.
Технические регламенты «О безопасности строительных материалов и изделий» и «О безопасности зданий и сооружений», пока прошедшие в Госдуме только I чтение, не содержат – кстати, в отличие от регламентов по химической и молочной продукции – не только ссылок на своды правил, но вообще каких-либо измеримых показателей. Нормативная база строительства, по оценке А.Орта, становится все более выхолощенной. «Я все-таки надеюсь, что наши строители не хотят оказаться в положении польских коллег, которые старые регламенты отменили, новых не придумали, и все их строительные фирмы теперь оказались в руках иностранцев», - заметил он. Пагубную роль, по мнению А.Орта, сыграла и неоднократная реорганизация Госстроя-Росстроя. Строительные вопросы, по его мнению, следует концентрировать в одном госведомстве – в том числе и экспертизу.
Петербургская «инициатива снизу»
Возможно ли этого добиться, если с начала 2010 г. прежняя нормативная база перестанет действовать, а СРО наделены правом принимать те стандарты, какие посчитают нужным? Этот вопрос, уже обсуждавшийся в рамках «Балтийской строительной недели», нашел свой вариант ответа в Санкт-Петербурге.
В Комитете по строительству Смольного не спешили «выбросить за борт» территориальные строительные нормативы (ТСН), также ранее имевшие статус обязательных документов. Напротив, эта документация в течение последнего года подверглась пересмотру и усовершенствованию с учетом опыта применения новых технологий и стройматериалов. На последнем заседании Совета по координации саморегулирования при губернаторе Санкт-Петербурга было решено принять 20 ТСН и 3 региональных методических документа (РМД) в качестве обязательных для применения в бюджетном строительстве.
Следующим шагом стало предложение утвердить эти нормативы в качестве стандартов региональными строительными СРО, а кроме того, поделиться своими разработками и с регионами Северо-Запада. Как отмечает начальник методического отдела Стройкомитета Игорь Шикалов, соседние регионы не располагают такой научной базой, как Санкт-Петербург, а компании, вошедшие в петербургские СРО, работают и в других областях округа. Предложение нашло поддержку в Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад». Глава исполкома ассоциации Елена Хазова намерена поставить этот вопрос на заседании Совета СРО Северо-Запада.
«Сидеть и ждать, пока на федеральном уровне усовершенствуют регламенты, не имеет смысла», - считает А.Вахмистров. Действительно, даже переработанные с учетом отраслевого опыта новые нормативы еще потребуют для внедрения множества нормативно-правовых актов. Например, по методике проведения испытаний стройматериалов.
Инновационное мышление касается всех
А. Вахмистров считает, что СРО могли бы добровольно принять в качестве стандартов и нормативы по энергоэффективности строительных материалов и конструкций. Над разработкой новых ТСН как для стеновых и кровельных конструкций, так и для тепловых сетей в настоящее время работают специалисты Стройкомитета, на базе которого формируется межведомственная Комиссия по качеству строительства.
Эта идея прозвучала утром 12 ноября, еще до выступления президента перед Федеральным собранием. Но оказалось полностью созвучной словам главы государства о неэффективности ветхой системы коммунальной инфрастуктуры, допускающей непозволительные потери тепла. «В 2010 г. мы приступим к реализации проектов повышения энергоэффективности. Будут модернизированы коммунальные сети, введены системы оплаты услуг, в большей мере учитывающие режим их потребления. Будут введены энергосервисные контракты, позволяющие добиться значительной экономии. В первую очередь, программы энергоэффективности будут реализованы в государственном секторе», - объявил Д.Медведев.
Таким образом, именно бюджетное строительство станет полигоном для инноваций – в первую очередь при возведении школ, лучшие проекты которых глава государства предлагает избрать с помощью архитектурного конкурса.
Цитируя выступление президента на второй день конференции, 13 ноября, глава Стройкомитета Вячеслав Семененко подчеркнул, что в европейских странах двигателем инноваций, особенно в сфере энергопотребления, является государство, и это тот редкий случай, где оно шагает впереди бизнеса. Однако и бизнес должен подумать о своей ответственности при утверждении стандартов СРО. Сертификация энергоэффективности проектов по системе LEED, некоторые требования которой можно внедрить в бюджетном строительстве уже сегодня, должна стать «визитной карточкой» для петербургских компаний, заинтересованных в высокой репутации. «По внедрению этой системы в наших городах европейцы судят о нашей цивилизованности», - подчеркнул В.Семененко.
Он напомнил и еще об одной инициативе, заложенной в послании президента – об использовании европейского опыта при внедрении технического регулирования: «Чтобы достичь уровня стран ЕС, нам надо необходимо добиться внедрения инноваций на стадии разработки строительных проектов, а не в течение 5-6 лет». По мнению В.Семененко, этого перелома можно добиться без ущерба для отечественной технической мысли, которую нужно лишь поставить на рельсы прогресса, причем таким образом, чтобы российские технологи могли иметь доступ к лучшим зарубежных инновационным достижениям, и наоборот.
О том, какие выводы из слов президента сделаны в российском парламенте и правительстве, ближайшее время можно будет судить по темпам и качеству разработки нормативной базы в строительстве. По мнению С.Фролова, важно, чтобы исполнители федерального уровня не просто повторяли «модные слова», а применили системный подход к разработке регламентов и стандартов качества.
Константин Черемных
Фонд имущества Петербурга и Сбербанк России создали Российский аукционный дом (РАД), который займется продажей частной собственности и залогового имущества банков. Первые торги пройдут еще до конца этого года. В сферу интересов новой компании входят земли, здания, коммерческие и жилые объекты, загородная недвижимость, акции, ценные бумаги и предметы искусства.
Долги с аукциона
По словам советника президента Сбербанка России Николая Андреева, все российские банки столкнулись с необходимостью реализации проблемной задолженности. «Для оптимизации работы с имуществом должников Сбербанк решил создать аукционный дом», - пояснил советник. «У нас есть и другие способы реализации залогов, но этот мы считаем одним из самых перспективных», - признает г-н Андреев.
Основой эффективности и прозрачности станет аукционный способ продажи заложенного имущества. Это позволит обеспечить сохранение интересов как продавца и покупателя, так и залогодержателя.
На торгах Российского аукционного дома заложенное имущество будет продаваться во внесудебном порядке, что полностью исключает возможность продажи ипотечных квартир. Ипотечные квартиры можно отчуждать только в судебном порядке, а это осложняет ситуацию для покупателей и для продавцов. Кроме реализации банковских залогов, на торги будет выставляться имущество предприятий-банкротов.
«РАД готов продавать имущество, заложенное по кредитам других банковских структур, а не только Сбербанка, - говорит Андрей Степаненко. - Мы готовы интегрироваться в банковскую систему, так как именно банки являются основными держателями имущества».
Торги по-русски
Российский аукционный дом зарегистрирован в конце августа с уставным капиталом в 20 млн рублей. Учредителями РАД стали: Сбербанк, которому принадлежит 25% акций, Сбербанк АСТ - 8%, Фонд имущества Санкт-Петербурга - 33%, «Русский ювелир» - 33%, НП «Гильдия управляющих и девелоперов» - 1%. Председателем совета директоров Российского аукционного дома назначен заместитель председателя правления Сбербанка России Антон Карамзин, а генеральным директором — Андрей Степаненко.
В качестве основной площадки для реализации имущества избран Фонд имущества, крупнейший продавец государственной собственности на территории РФ. Другие площадки планируется открыть в Москве и Сочи.
По словам г-на Степаненко, первые торги пройдут до конца этого года. По данным советника Сбербанка, банк передаст на аукцион имущество стоимостью несколько сотен миллионов долларов. Однако единственный озвученный лот – это Ижорские заводы. Он включает в себя здание
По словам Андрея Степаненко, комиссионные от продажи имущества составят 3% от начальной цены и 10% от ее увеличения или 0,5%, если цена превысит 1 млрд руб.
Однако РАД не станет конкурентом своему учредителю - Фонду имущества, потому что он будет продавать имущество частных собственников, а Фонд останется единоличным продавцом имущества Санкт-Петербурга. «Все решения, связанные с деятельностью Фонда имущества, принимаются городом. И в данном случае город одобряет инициативу Фонда имущества и считает Российский аукционный дом экономически выгодным и своевременным проектом, - сказал Игорь Метельский, председатель КУГИ Санкт-Петербурга. – Не стоит забывать, что РАД - дочерняя структура Фонда, а значит, город опосредованно через Фонд будет получать дивиденды от его деятельности. Это будет, по сути, дополнительным доходом городского бюджета».
Внесудебная выгода
Напомним, глава Сбербанка Герман Греф предлагал законодательно усовершенствовать процедуру внесудебной реализации заложенной по кредитам недвижимости еще в июне нынешнего года. А в конце мая глава ВТБ Андрей Костин с этой же целью предлагал ужесточить соответствующие нормы в Уголовном кодексе.
Как известно, юридической формой воплощения внесудебного метода продажи заложенного недвижимого имущества является открытый аукцион, проводимый с согласия залогодателя. Внесудебный метод продажи актуален, эффективен и выгоден потому, что гарантирует срочность, максимальную рыночную цену, с учетом конъюнктуры, сложившейся на дату проведения аукциона, а также исключает возможность объявления аукциона по продаже заложенного недвижимого имущества несостоявшимся.
Директор Департамента по работе с партнерами Абсолют Банка Елена Воронина уверена, что внесудебная продажа имущества выгодна всем участникам рынка. «По нашим прогнозам, в период финансовой нестабильности такие программы будут пользоваться спросом у заемщиков», - уверена эксперт. Например, заемщики Абсолют Банка не портят себе кредитную историю и имеют возможность продать квартиру по программе «Выгодная ипотека», что значительно дороже, чем на судебном аукционе. Для того, чтобы осуществить такую сделку, новый покупатель квартиры должен подать заявку на получение кредита, после прохождения андеррайтинга и получения одобрения от банка клиент получает кредит. Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости, и с этого счета банк списывает средства в погашение его долга перед банком – остаток задолженности по кредиту и, если они были начислены, штрафы и пени. После этого, если на счету продавца остаются деньги, он может их снять и использовать по своему усмотрению.
По мнению Владимира Шевченко, главного редактора FinNews, у банков на сегодняшний день есть несколько вариантов реализации заложенного имущества: продажа с аукционов, создание ПИФов, списание на «дочек». «В начале лета несколько банков заговорили о возможности внесудебных продаж или создании дочерних структур. Сбербанк стал первой ласточкой», – считает эксперт. Однако сейчас покупателей гораздо больше чем продавцов, поэтому стоит подумать – реализовать проект с торгов или управлять им самостоятельно. По мнению г-на Шевченко, сегодня продажи не принесут ожидаемой прибыли, а банки не станут продавать с большим дисконтом, поэтому РАД – это проект на перспективу.
Справка:
ЗАО «Сбербанк – Автоматизированная система торгов» (АСТ) – 100-процентная «дочка» Сбербанка России, создано на базе компании «АМБИТ», существующей на рынке с 2002 года. С 1 июня распоряжением Правительства РФ определено оператором для проведения открытых аукционов в электронной форме.
Наталья Бурковская
.jpg)
Осень приближается, а качественных изменений на первичном рынке жилой недвижимости не происходит. Темпы падения цен на новое жилье снижаются, но вместе с тем сокращается и объем ввода, и лишь очень небольшое число компаний – как правило, в рамках совместных программ с банками – закладывают новые объекты. Сегодня застройщики вместе с риэлторами бьют тревогу: если государство не простимулирует конечный спрос, сужение рынка приведет к «дарвиновскому отбору» строительных компаний, а цены на новое жилье даже при незначительном оживлении спроса станут недоступны для среднего покупателя.
Упрямые цифры
Надежды покупателей квартир в Петербурге на резкое снижение цен на новое жилье остаются далекими от реальности. По последним данным, представленным компанией «Петербургская недвижимость», за июль цена предложения нового жилья эконом-класса составила 71,47 тысячи, комфорт- и бизнес-класса – 102,8 тысячи, элиты - 193,07 тысячи рублей за 1 кв. м.
Во всех сегментах снижение цены в июле было менее значительным, чем в июне. При этом меньше всего – на 1,3% - сократилась цена предложения в эконом-классе, что естественно: такое жилье продается сегодня существенно легче, чем дорогое. Об этом свидетельствует сопоставление с ценами продаж: если в элитном сегменте в июле дисконт достигал 80 тысяч рублей за 1 кв. м, то в типовом жилье не достигал и 2 тысяч (средневзвешенная цена продажи, по данным «ПН», составляла 69,68 тысячи рублей).
С начала 2009 г. в самом доступном сегменте жилья цены снизились не более чем на 9 тысяч рублей за 1 кв. м. Предсказания резкого падения цен, которые связывались со «второй волной» кризиса, стали звучать реже. Теперь говорят, что ниже нынешнего уровня цены упасть и не могут. Вопрос в том, сколько времени рынок будет пребывать на этом уровне, и каков будет отдаленный результат этого пребывания.
Где же ты, волна?
Ожидания «второй волны» кризиса с падением цен на жилье связывались с потенциальным истощением банковской ликвидности из-за массового невозврата ипотечных кредитов и выброса на рынок дефолтной недвижимости. Два месяца назад такая возможность рассматривалась весьма серьезно, и брокеры предлагали государству и банкам унифицированную схему урегулирования ипотечной задолженности. Однако правительство предпочло добавить коллекторских полномочий Службе судебных приставов, а банки расширили практику выдачи дополнительных кредитов должникам.
Впрочем, как считает гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость» Ильи Еременко, банки удержались от «второй волны» еще и благодаря колебаниям валютного курса, на котором во II квартале удалось заработать. Точно так же, по его оценке, на валютном курсе сыграли и многие потенциальные покупатели. По наблюдениям эксперта, как только рубль начинает падать, учащаются обращения клиентов в риэлторские агентства. Впрочем, пока клиент рассматривает возможность сделки, изучает объект и застройщика, валютная конъюнктура меняется, и покупка откладывается вновь.
Влияние ипотечного кризиса, как считает аналитик, было преувеличено. Российский клиент, склонный к осторожности и недоверию к обещаниям как властей, так и застройщиков, как правило, соглашался на ипотечную сделку лишь тщательно взвесив собственные возможности. К тому же, по оценке «ПН», ипотекой пользовались в основном граждане с достаточно прочными экономическими «тылами».
Не верит во «вторую волну», связанную с кризисом банков, и исполнительный директор PraktisCB Сергей Федоров, исходя из ситуации в сфере деловой недвижимости, где также наблюдается, по его оценке, «успокоение» рынка.
Марш ползком
Однако то, что большинство участников рынка «ужалось» и приучилось работать на грани рентабельности, не означает, что так будет продолжаться долго, особенно если покупательский спрос останется столь же низким, как сегодня. Согласие ряда компаний продавать построенную недвижимость городу даже ниже ее себестоимости также говорит не об их необыкновенной щедрости, а об острой нужде в ресурсах.
Продажа в убыток, на которую соглашаются некоторые участники рынка, усугубляют проблемы других компаний. «Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию», - считают анаоитики ООО «Мир недвижимости». По мнению председателя совета директоров ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, эти уступки не помогут ни самим «уступающим» компаниям, ни всему строительному комплексу: он будет терять своих участников один за другим.
То, что ныне уступленное городу по 42-47 тысяч рублей за 1 кв. м жилье столько не стоит, он иллюстрирует несложным расчетом. В.Заренков приводит в качестве примера объект в новом жилом районе, на участке без каких-либо обременений. Согласно его выкладкам, только строительно-монтажные работы, исходя из закупки материалов по ценам 2008 г., образуют долю себестоимости в размере 30 тысяч за 1 кв.м. К этому следует прибавить, в порядке уменьшения: а) плату за получение прав на земельный участок, б) процент по кредиту, в) налоги, г) расходы на инженерное обеспечение, д) рекламные издержки, е) оплату проектирования; ж) затраты на управление проектом; з) обеспечение охраны объекта; и) плату за градостроительные согласования. В общей сложности в себестоимость объекта в Приморском районе «набегает» никак не меньше 1997 долларов, или 68 тысяч рублей за 1 кв. м.
Несложно догадаться, что при строительстве на застроенной территории к этим цифрам следует добавить расходы на расселение и демонтаж, а цена земли, расходы на устройство паркингов, равно как и издержки на согласование, окажутся несравнимо больше. Между тем, по действуют заградительные ставки на кредиты, единственным источником средств для застройщика является продажа квартир. А они продаются плохо. Если у крупного «ЛенСпецСМУ» объем продаж сократился на 30%, то что говорить о малоизвестных компаниях с менее диверсифицированным бизнесом?
Как напоминает И.Еременко, в период бума далеко не все застройщики задумывались о качестве, благо продать квартиры было легко, в том числе и на начальной стадии. На «рынке покупателя» неудачные проекты не котируются. Долю компаний, ставших таким образом заложниками угасшего бума, сегодня объективно вычислить трудно. Однако аналитики «ПН», АН «Бекар» и ООО «Мир Недвижимости» единодушно признают, что объем первичной недвижимости с высокими потребительскими свойствами весьма ограничен и стремительно сужается.
Жилье для «пришельцев»
Понятно, что чем больше строительные компании, как и производители стройматериалов, будут экономить на рабочей силе, тем меньше вероятность появления на рынке нового ликвидного жилья. А с другой стороны, не сэкономишь – не проживешь. Поэтому многие оказываются перед выбором: «резать» зарплаты или прибегать к бартерным схемам.
Еще более существенным фактором конъюнктуры, по мнению главы аналитического департамента ГУД Андрея Соколова, является платежеспособность населения. Очевидно, что люди нуждаются в жилье. Но местный платежеспособный спрос минимален, и сегодня многие компании не скрывают, что в немалой степени рассчитывают на иногороднего покупателя.
Так, «ЛенСпецСМУ» вернуло 17% утраченного спроса за счет контракта с ОАО «Роснефть», по которому новые квартиры – с 5-летней рассрочкой – получат сотрудники компании, в основном, из Сибири и с Дальнего Востока. В летние месяцы на объектах холдинга RBI, по словам главы управления маркетинговых исследований компании Веры Сережиной, на треть возросло число продаж иногородним клиентам.
Как считает руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова, одной из причин является снижение платежеспособности среднего петербуржца. К такому же мнению склоняются специалисты ООО «Мир Недвижимости». Аналитики «ПН» оценивают экономические возможности населения более оптимистично.
Одни аналитики принимают во внимание такие макроэкономические факторы, как сокращение объема инвестиций в промышленность или цены на нефть, другие исходят из достаточно высокого объема частных накоплений. Явно не совпадают и оценки глубины и системности экономического кризиса в целом. Так, С.Федоров считает, что девелоперы напрасно стремятся переформатировать проекты бизнес-центров в дешевое жилье, ибо через год-два спрос на офисы вновь воспрянет, а однокомнатные квартиры станут неликвидом. Я.Долотова считает, напротив, что «однушки» будут востребованы еще много лет, пока в городе не расселены коммуналки.
Видимо, экспертная оценка зависит от точки отсчета. Если ориентироваться в прогнозах на финансовый сектор, можно предположить, что повторные колебания валютной конъюнктуры позволят еще некоторой массе горожан накопить дополнительные средства для приобретения жилья. «Но это не экономика, а спекуляция», - считает глава ООО «Пионер» Александр Погодин. Нельзя не учитывать и потери строительного рынка не только в количестве непостроенных «квадратов», но и в числе утраченных рабочих мест. И некоторое снижение цен, может быть «скомпенсировано» дальнейшим падением платежеспособности.
На пороге «ямы»
Снижение объемов строительства в 3-4 раза неизбежно ведет к уходу части компаний и их персонала из строительной отрасли. Уже в конце июня число компаний, прекративших работу на рынке, оценивалось примерно в 30%. «Строители уходят в смежные отрасли», - констатирует вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга Павел Созинов.
Объем приостановленного жилищного строительства аналитики подсчитывают по-разному. В.Сережина называет цифру 50%, а исследователи АРИН – в 28%. Однако, как отмечает директор департамента и оценки АРИН Екатерина Марковец, на стройках, находящихся в начальной стадии, какая-либо строительная активность заметна лишь на 35% объектов. Число компаний, закладывающих новые объекты, по единодушной оценке аналитиков, мизерно.
Об этом говорят и застройщики, которые сегодня завершают ранее начатые объекты. «Что мы будем делать в 2010 г., я не знаю», - признает А.Погодин. Setl City не отказывается от запуска проекта «Семь столиц», но сокращает объем I очереди всего до 2 корпусов. Ведущий аналитик компании Владимир Копылов говорит, что для активизации нового строительства требуется целенаправленная поддержка конечного спроса государством.
В исследовании ГУД, особо отмечено, что эффективных мер по поддержке спроса государство до сих пор не предпринимало. Гендиректор «Мира Недвижимости» Сергей Цветков отмечает: «Город стремиться в первую очередь решить свои задачи, а именно – обеспечить ветеранов, военнослужащих и очередников социальным жильем. Поддержка отрасли – важная, но не первоочередная задача. Все меры, которые имеет смысл предпринимать связаны со стимулированием спроса. В первую очередь это касается субсидирования ставок по ипотеке. Субсидирование процентных ставок обойдется гораздо дешевле, чем любые другие меры поддержки строительного рынка».
Дальнейшая пассивность федеральных и городских властей дорого обойдется рынку, считает В.Заренков. По его мнению, плановые цифры проекта «Доступное жилье», по которым объем нового строительства в Петербурге к 2012 г. определен в 9 млн. кв. м, являются фантазией, поскольку за 3 года городу не удастся даже выбраться из провала в объемах ввода, который образуется сегодня и даст себя знать уже в ближайшую зиму. «Будет яма», - предупреждает В.Заренков. На выходе из нее, по его мнению, неизбежен ступенчатый рост цен по мере активизации отложенного спроса – до 40%, и выше.
Аналитики ООО «Мир Недвижимости» рассматривают три варианта дальнейшего развития событий. В случае, если государство предпримет срочные меры по поддержке спроса, субсидируя ипотеку и принимая на себя расходы на землю и инфраструктуру, цены на фоне оживления рынка несколько повысятся, считает директор по развитию Андрей Вересов. Однако если таких мер предпринято не будет, образующийся дефицит приведет к еще более резкому взлету цен, когда отложенный спрос «сработает». Наихудший из вариантов предполагает банкротство как банкиров, так и строителей в обстановке такого ухудшения экономической ситуации, что о программах доступного жилья придется просто забыть.
Как слово отзовется
Строителям досадно, когда вместо реальных мер поддержки официальные лица просто декларируют цены, гипотетически доступные для массового потребителя. Практика показывает, однако, что от таких «заклинаний» падают не цены, а продажи, еще больше зажимая отрасль в тиски между финансовым голодом и низким спросом на продукт.
Впрочем, нередко заявления на высоком уровне приводятся в отрыве от контекста. Так, на заседании президиума совета по реализации нацпроектов, где прозвучала цифра 30 тысяч рублей за 1 кв. м, отнюдь не утверждалось, что по такой цене может быть реализована недвижимость на земле, купленной год назад, и построенной при докризисных ценах на стройматериалы. Речь шла о желательной цене в будущем, и в среднем городе, а не в мегаполисе. Зато на этом заседании министр регионального развития Виктор Басаргин озвучил необходимость прямого субсидирования ипотечного кредита до уровня ставки в 9%. Прозвучало и предложение «развивать домостроительные комбинаты с помощью госбанков». Наконец, глава Фонда содействия жилищному строительству Александр Браверман заявил о готовности предоставлять бывшие федеральные земли застройщикам бесплатно и с готовой инфраструктурой.
Если бы эти инициативы прозвучали полгода назад, «провала» в закладке новых проектов, можно было бы избежать, полагает В.Заренков. Но лучше 50-процентное субсидирование, чем вовсе никакого, и лучше поздно, чем никогда.
Константин Черемных