В созвучии с посланием президента
Всероссийская конференция «Современные технологии, материалы и техника как основа повышения качества строительства в условиях саморегулирования» не только охватила важнейшие аспекты реформы строительной отрасли, но и оказалась созвучной новым инициативам президента России.
Новое звучание темы качества
На протяжении 11 лет в Санкт-Петербурге проходит всероссийская конференция, посвященная современным технологиям и материалам в строительстве. Тематика, однажды избранная «Союзпетростроем» и петербургским отделением фонда «Центр качества строительства», в этом году зазвучала актуальнее прежнего.
Во-первых, конференция 2009 г., организованная с участием Минрегионразвития и Российского союза строителей, включила в свою повестку дня самую актуальную для строительной отрасли тему – переход к саморегулированию. Оргкомитет приурочил мероприятие к завершению Учредительного съезда Национального СРО в строительстве (НСРОС). Прошедший съезд, как и законодательная отмена действия лицензий с 1 января 2010 г., сделали реформу отрасли необратимой.
Во-вторых, кризис сделал качество строительства одной из приоритетных проблем отрасли. Если в период бума ликвидность квартир была фактически гарантирована независимо от качества стройматериалов, планировки и внутренней отделки, то с падением активного спроса и уходом с рынка «инвестиционного покупателя» востребованность продукта отрасли стала значительно больше зависеть от качественных параметров.
В-третьих, кризис также остро поставил вопрос и о сокращении затрат, в первую очередь энергетических. Зависимость не только строительства, но и всей экономики России от сырьевого сектора стала нетерпимой, и требование широкого внедрения энергоэффективных технологий было озвучено на высшем государственном уровне. Разработки, которые ежегодно презентовались специалистами в этой области, стали предметом особого внимания.
Наконец, непосредственно в день открытия конференции в Москве президент России Дмитрий Медведев выступил с ежегодным посланием Федеральному Собранию, в котором поставил вопрос о новом, соответствующем XXI веку, развитии индустрии, инфраструктуры и ЖКХ. Успех этих начинаний непосредственно зависит не только от выбора осветительных приборов и счетчиков учета, но и от качества стройматериалов. Призыв президента к «принуждению к инновациям» в высшей степени актуален именно для строительного комплекса.
Цель строительства – среда обитания
«Кризис заставил нас подумать не только о том, какой площади дома мы строим и с каким количеством комнат в квартирах, но и о необходимости создания качественной среды обитания. Об этом надо задуматься и инвестору, и застройщику, и проектировщику, - отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. – Качество – вещь многоплановая: это не только прочность стен, но и рациональное управление строительством, и сокращение издержек, и применение новых технологий и материалов, и наконец, осмысление затрат на эксплуатацию».
Подумать есть над чем. Как напомнил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, в промышленности стройматериалов, как и в других отраслях отечественной индустрии, средний возраст основных фондов превышает 22 года. Между тем в Японии каждые 4-5 лет производится замена оборудования на более современное. Моральное и физическое старение техники не позволяет использовать современные технологии», напомнил он.
По словам президента Ассоциации «Абетон» Владимира Филиппова, в России продолжает использоваться в массовом порядке бетон марки В-30, а дорожные сооружения, которые можно строить из железобетонных конструкций, производятся из металла. Прогрессу технологий препятствуют проектировщики. Проблема здесь опять же имеет два источника – потеря квалифицированных кадров в отрасли и отсутствие адекватной нормативной базы.
Казалось бы, реформа строительных нормативов должна была вступить в силу уже несколько лет назад. Однако, как отмечает руководитель управления саморегулирования Союза строительных объединений и организаций Сергей Фролов, вступление в силу закона «О техническом регулирования» №184-ФЗ в его первоначальной редакции не только не ускорил модернизацию нормативной базы, но и создал для этого новые препятствия. До внесения в него поправок в 2007 г. не было возможности ни актуализировать действующие стандарты, ни ввести новые.
Нет нормативов – нет качества
Спору нет: совершенствование нормативной базы давно необходимо. Многие строительные и нормы и правила устарели, а для новых методов строительства – например, для подземных паркингов или крышных котельных – просто не разработаны. Но закон №184-ФЗ не создает механизм модернизации нормативов, а просто переводит большинство из них в статус добровольных. Вакуум, занявший 6 лет, по оценке С.Фролова, уже обошелся катастрофами.
По мнению директора Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александра Орта, с тех пор, как выполнение нормативов, не влияющих на безопасность, стало необязательным, только компании, всерьез озабоченные своим имиджем, следят качеством своей работы. По его данным А.Орта, 70% жалоб на качество жилья связано именно с выполнением работ, не влияющих на безопасность.
Если мы хотим обеспечить достойный уровень качества строительства, необходимо не «выбрасывать за борт» технические разработки прежних поколений, а их модифицировать, обогащать, придавать им гибкость и ускорять их введение в практику, считает А.Орт. По его наблюдениям, финские застройщики много лет успешно адаптировали отечественные СНиПы и ГОСТы, но при этом делали эти документы более гибкими, совершенствуя их с появлением новых изобретений.
Технические регламенты «О безопасности строительных материалов и изделий» и «О безопасности зданий и сооружений», пока прошедшие в Госдуме только I чтение, не содержат – кстати, в отличие от регламентов по химической и молочной продукции – не только ссылок на своды правил, но вообще каких-либо измеримых показателей. Нормативная база строительства, по оценке А.Орта, становится все более выхолощенной. «Я все-таки надеюсь, что наши строители не хотят оказаться в положении польских коллег, которые старые регламенты отменили, новых не придумали, и все их строительные фирмы теперь оказались в руках иностранцев», - заметил он. Пагубную роль, по мнению А.Орта, сыграла и неоднократная реорганизация Госстроя-Росстроя. Строительные вопросы, по его мнению, следует концентрировать в одном госведомстве – в том числе и экспертизу.
Петербургская «инициатива снизу»
Возможно ли этого добиться, если с начала 2010 г. прежняя нормативная база перестанет действовать, а СРО наделены правом принимать те стандарты, какие посчитают нужным? Этот вопрос, уже обсуждавшийся в рамках «Балтийской строительной недели», нашел свой вариант ответа в Санкт-Петербурге.
В Комитете по строительству Смольного не спешили «выбросить за борт» территориальные строительные нормативы (ТСН), также ранее имевшие статус обязательных документов. Напротив, эта документация в течение последнего года подверглась пересмотру и усовершенствованию с учетом опыта применения новых технологий и стройматериалов. На последнем заседании Совета по координации саморегулирования при губернаторе Санкт-Петербурга было решено принять 20 ТСН и 3 региональных методических документа (РМД) в качестве обязательных для применения в бюджетном строительстве.
Следующим шагом стало предложение утвердить эти нормативы в качестве стандартов региональными строительными СРО, а кроме того, поделиться своими разработками и с регионами Северо-Запада. Как отмечает начальник методического отдела Стройкомитета Игорь Шикалов, соседние регионы не располагают такой научной базой, как Санкт-Петербург, а компании, вошедшие в петербургские СРО, работают и в других областях округа. Предложение нашло поддержку в Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад». Глава исполкома ассоциации Елена Хазова намерена поставить этот вопрос на заседании Совета СРО Северо-Запада.
«Сидеть и ждать, пока на федеральном уровне усовершенствуют регламенты, не имеет смысла», - считает А.Вахмистров. Действительно, даже переработанные с учетом отраслевого опыта новые нормативы еще потребуют для внедрения множества нормативно-правовых актов. Например, по методике проведения испытаний стройматериалов.
Инновационное мышление касается всех
А. Вахмистров считает, что СРО могли бы добровольно принять в качестве стандартов и нормативы по энергоэффективности строительных материалов и конструкций. Над разработкой новых ТСН как для стеновых и кровельных конструкций, так и для тепловых сетей в настоящее время работают специалисты Стройкомитета, на базе которого формируется межведомственная Комиссия по качеству строительства.
Эта идея прозвучала утром 12 ноября, еще до выступления президента перед Федеральным собранием. Но оказалось полностью созвучной словам главы государства о неэффективности ветхой системы коммунальной инфрастуктуры, допускающей непозволительные потери тепла. «В 2010 г. мы приступим к реализации проектов повышения энергоэффективности. Будут модернизированы коммунальные сети, введены системы оплаты услуг, в большей мере учитывающие режим их потребления. Будут введены энергосервисные контракты, позволяющие добиться значительной экономии. В первую очередь, программы энергоэффективности будут реализованы в государственном секторе», - объявил Д.Медведев.
Таким образом, именно бюджетное строительство станет полигоном для инноваций – в первую очередь при возведении школ, лучшие проекты которых глава государства предлагает избрать с помощью архитектурного конкурса.
Цитируя выступление президента на второй день конференции, 13 ноября, глава Стройкомитета Вячеслав Семененко подчеркнул, что в европейских странах двигателем инноваций, особенно в сфере энергопотребления, является государство, и это тот редкий случай, где оно шагает впереди бизнеса. Однако и бизнес должен подумать о своей ответственности при утверждении стандартов СРО. Сертификация энергоэффективности проектов по системе LEED, некоторые требования которой можно внедрить в бюджетном строительстве уже сегодня, должна стать «визитной карточкой» для петербургских компаний, заинтересованных в высокой репутации. «По внедрению этой системы в наших городах европейцы судят о нашей цивилизованности», - подчеркнул В.Семененко.
Он напомнил и еще об одной инициативе, заложенной в послании президента – об использовании европейского опыта при внедрении технического регулирования: «Чтобы достичь уровня стран ЕС, нам надо необходимо добиться внедрения инноваций на стадии разработки строительных проектов, а не в течение 5-6 лет». По мнению В.Семененко, этого перелома можно добиться без ущерба для отечественной технической мысли, которую нужно лишь поставить на рельсы прогресса, причем таким образом, чтобы российские технологи могли иметь доступ к лучшим зарубежных инновационным достижениям, и наоборот.
О том, какие выводы из слов президента сделаны в российском парламенте и правительстве, ближайшее время можно будет судить по темпам и качеству разработки нормативной базы в строительстве. По мнению С.Фролова, важно, чтобы исполнители федерального уровня не просто повторяли «модные слова», а применили системный подход к разработке регламентов и стандартов качества.
Константин Черемных
На Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) руководитель отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis Елена Игнатий рассказала о последних тенденциях и прогнозах на рынке гостиничной недвижимости. По ее данным, начало 2008 г. ознаменовалось положительными для рынка событиями. В 1-3 квартале регистрировался значимый для петербургского рынка рост объемов ввода номерного фонда в эксплуатацию – в сравнении с аналогичным периодом 2007 г. и в сравнении с годовыми объемами, вводимыми в 2006-2007 гг. Так, в 2008 г. было введено всего 1295 новых гостиничных номеров, тогда как в 2007-м г. – 872 номера. На 2009 г., по данным аналитика, запланирован ввод 1031 нового номера.
В первой половине года также наблюдалась интенсификация развития рынка пригородных отелей, выход на рынок Санкт-Петербурга крупнейших международных операторов. Среди уже присутствующих на рынке можно назвать Rezidor, Accor, Marriott, Kempinski, Orient-Express и других. В настоящий момент о своем решении выйти на рынок Санкт-Петербурга заявили такие крупнейшие сети, как Intercontinental (бренды Crowne Plaza , Holiday Inn и др.) и Starwood Hotels and Resorts Worldwide (бренды W Hotel , Sheraton , Le Meridien и др.). Одновременно, в связи с приходом крупных игроков (как международных сетей, так и международных инвесторов), наметился спад в строительстве мини-отелей, что повлекло за собой реализацию крупномасштабных проектов и усиление конкуренции на рынке.
Увеличилась доля проектов строительства отелей в составе МФК. Доля таких проектов составляет 25% в общем объеме качественных гостиничных проектов. Появились проекты качественных гостиниц высокого класса за пределами центра города. Примером может служить проект строительства Crowne Plaza в МФК Пулково-3. Проект предполагает строительство двух корпусов гостиницы 4 звезды на 300 номеров (завершение строительства – IV квартал 2009 г.).
При этом наблюдалось расширение номерного фонда в знаковых гостиницах за счет строительства вторых очередей (отели Corinthia Nevskij Palace Hote l, Талион Империал Отель и ряд других). Активно развивалось онлайн-бронирование. Усиление присутствия отелей в системах электронного бронирования является не только общемировой тенденцией, но и в том числе фактором значительного повышения доходности гостиничных объектов в условиях активного развития индивидуального туризма и индивидуальных поездок.
Развитие получил и сегмент СПА-отелей. Знаменательным событием явилось открытие СПА-отеля Holiday Club St. Petersburg на Васильевском острове. И наконец, активно развивался конгрессно-выставочный туризм, влияющий на увеличение притока бизнес-туристов.
Однако к концу года гостиничный бизнес Петербурга, как и практически все отрасли экономики, почувствовал сильное влияние экономического кризиса. По словам Е.Игнатий, это вылилось, во-первых, в замедление темпов увеличения номерного фонда, замораживание новых проектов, уменьшение масштабов реализуемых проектов, перенос сроков открытия гостиниц. Загрузка отелей резко снизилась. Отмечается миграция клиентов в отели более низкой «звездности»: те, кто привык останавливаться в 3-4-звездочных гостиницах, теперь выбирают 2-3-звездочные отели. Турпоток в целом также показал заметное снижение – как пояснила эксперт, в связи с высокой стоимостью туров и низким качеством гостиничного и туристического сервиса. Резко снизилась востребованность конференц-залов и банкетных площадок. Сократилось количество инвестиционных сделок. В сложившейся ситуации, считает Е.Игнатий, требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам капитализации (yields), будут возрастать, что в целом отражает увеличение стоимости финансирования и повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости.
При этом, по мнению аналитика, кризис принесет с собой и некоторые положительные моменты. Е.Игнатий считает, что снижение спроса на услуги отелей заставит их пересмотреть свою политику и сделать ее максимально клиентоориентированной. Это должно привести к повышению конкурентоспособности отельного бизнеса и повышению качества гостиничных услуг в России. По мнению эксперта, гостиничным операторам и девелоперам стоит сейчас сконцентрироваться на наиболее привлекательных туристических центрах, пересмотрев планы региональной экспансии. Если же у оператора есть на балансе старые советские гостиницы в регионах, то они будут нуждаться в немедленной реновации, иначе их заполняемость перестанет оправдывать затраты на эксплуатацию. И вообще в целом всем стоит обратить максимальное внимание на улучшение сервиса и качества предоставляемых услуг. Необходимо применять новые маркетинговые ходы и искать дополнительные каналы продаж. Возможно, кому-то надо отказаться от вывода всей линейки брендов. Кроме того, как полагает аналитик, успешным будет смещение приоритетов в сторону рекреации - СПА-отелей, гольф-отелей.
Необходимость реновации региональных гостиниц, построенных в советские времена. И наконец, подчеркнула эксперт, те, у кого имеются средства, сейчас имеют возможность выгодной покупки активов, за счет поглощения слабых игроков.
Эксперт также перечислила наиболее важные события на рынке гостиничной недвижимости Петербурга в 2008 г. В частности, она напомнила, что руководство ОАО «Аэрофлот - Российские авиалинии» выразило готовность начать реализацию проекта по строительству гостиницы для транзитных пассажиров в петербургском аэропорту «Пулково». Четырехзвездочная гостиница будет иметь от 200 до 500 номеров. ЗАО «Нежилой фонд консалт» планирует реконструировать здание, находящееся по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 145б, лит. А. Здание планируется реконструировать под гостиницу уровня «три звезды», рассчитанную на 133 номера. В Петроградском районе юго-западнее пересечения Петровского проспекта с рекой Ждановкой, ООО «Петровский Альянс» собирается построить гостиничный комплекс и яхт-клуб. Для проведения изыскательских работ выделены два участка совокупной площадью 24 тысячи 651 кв. м. Компания GVA Sawyer совместно с международным гостиничным оператором Rocco Forte планирует вывести на рынок крупных российских городов экономичные отели City Lights. В рамках проекта планируется создание гостиниц формата «бизнес-класс» на 150-200 номеров. Известно, что в ближайшее время в Петербурге появится несколько отелей этой сети.
Кроме того, на российский рынок выходит испанская гостиничная сеть Hesperia. Компания будет управлять пятизвездочным отелем, который построит петербургская GC Development Group. Hesperia подписала меморандум о намерениях на управление отелем на 300 номеров с конференц-центром (23 зала вместимостью до 2 тыс. человек). Площадь гостиничного комплекса, который планируется построить к 2010 г., составит 41 тыс. кв. м.
Продолжает усиливать свои позиции в Петербурге и Rezidor Hotel Group. Открытие трехзвездного отеля Park Inn на 246 номеров на Невском пр., д. 89 запланировано на февраль 2009 г. Общая площадь здания составит 13 тысяч кв. м. Кроме того, компания собирается открыть в городе новый пятизвездочный отель под брендом Missoni.
Елена Зеликова
Волна инициатив по возрождению исторических усадеб затронула примерно 12-15% от 187 объектов культурного наследия, находящихся под охраной государства в регионе, - сообщила на пресс-конференции в ИА Росбалт главный специалист Департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Комитета по культуре правительства Ленобласти Ольга Набокина. Основу географии этого движения, по ее словам, составляют усадьбы Гатчинского, Лужского и Тосненского районов. А среди активистов этого процесса, помимо музейных работников и государственных организаций, имеющих «усадебную» прописку – частные инвесторы и волонтеры.
«В последнее время заниматься усадьбами стало модно – во многом благодаря тому, что у нас появились люди с большими деньгами. Но, к сожалению, за благими намерениями принять участие в возрождении усадеб часто скрываются планы по устройству на их территории современных особняков», - считает главврач 1-ой городской психоневрологической больницы им. П.П.Кащенко, расположенной на базе усадьбы Сиворицы, глава МО «Большеколпанское» Олег Лиманкин.
По его словам, отрицать тот факт, что усадьбам нужны богатые владельцы невозможно. «Но будет ли у нас когда-нибудь культивирован этот процесс так, как в Европе, когда государство берет на себя часть затрат по реставрации и содержанию, а их владельцы взамен гарантируют их доступность для населения – организацию экскурсий и т.п.? Вот в чем вопрос», - заявил О.Лиманкин.
По его мнению, не следует игнорировать заслуг бюджетных учреждений, которые на протяжении многих лет способствовали сохранности усадеб – администраций санаториев, профилакториев, домов отдыха, больниц и пр. «Когда больница ушла из Таицкой усадьбы Гатчинского района, здание осталось бесхозным. Кобрино постигла еще более тяжелая участь после того, как ее оставила другая больница», - отметил О.Лиманкин.
Несмотря на то, что усадьбы Рождественское и Суйда находятся под опекой музейного агентства Ленобласти, эти памятники стали пользоваться вниманием региональных властей во многом благодаря стараниям местного депутата в ЗакСа Ленобласти Виктора Ворогушина, собравшего парламентариев на базе «Рождественского» для проведения выездного заседания. «Теперь депутаты знают наши проблемы не понаслышке и не стремятся отгородиться от нас фразами наподобие «Ну, хорошо, присылайте свои бумажки, мы посмотрим», - рассказала заведующая этими музеями Ирина Авикайнен.
Она также заметила, что возглавляемые ею музеи, между прочим, не обладают имущественными правами на занимаемые помещения и парки. «Часть усадебных построек была приватизирована теми, кто с советских времен проживал в административных и хозяйственных постройках. А в остальном усадьбы принадлежат Академии наук. Управление паркового хозяйства «Суйда» имеет договор аренды с АН РФ, и мы занимаем здания только благодаря хорошим отношениям с этим УПХ», - сообщила она. О. Набокина в свою очередь подтвердила, что на территориях усадебных парков в течение последних 20-15 лет появилось много частных строений.
Показательным случаем попадания памятника в руки профессионала является пример усадьбы братьев Бурцевых в Тосненском районе Ленобласти. Как рассказала журналистам владелица усадьбы – искусствовед, автор книги «Сто дворянских усадеб Санкт-Петербургской губернии» Нона Мурашова, усадебный дом и часть прилегающего парка площадью в
Несмотря на то, что усилиями семьи и близких владелицы усадьба Бурцевых спасена от дальнейшего разрушения – проведены все противоаварийные работы, вложены средства в устройство
«На этой «даче» выросли мои внуки, которые привыкли называть ее самой красивой руиной на всю округу. Меня по-прежнему поддерживают местные власти и все те, кто помогал мне с покупкой, областные КГИОП и ВООПИиК. Но за те 7 лет, что я хожу по инстанциям, появился новый Земельный Кодекс и новые структуры, такие как «Роснедвижимость», у которой раз за разом находятся новые причины для отказа о постановке на кадастровый учет», - пожаловалась Н.Мурашова, предположив наличие некого сугубо практического императива в позиции некоторых ведомств, с точки зрения которых усадьбы и особенно большие парковые усадебные территории целесообразнее использовать под строительство.
Владелица одной из самых пышных усадеб Ленобласти – Марьино (Тосненский район) – Галина Степанова, опровергает мнение о том, что этот вид собственности имеет особенную привлекательность для бизнеса. По ее словам, она также долго не поддавалась на уговоры купить родовое гнездо Голицыных и Строгановых – именно потому, что отдавала себе отчет в том, что покупка обернется пожизненной благотворительной обязанностью. Даже, чтобы получить исторический материал, который необходим для обоснования реставрационных работ, ей приходится подолгу упрашивать руководство архивов Русского музея, Эрмитажа, ЛИИЖТа. «Вот наконец-то на днях я получила 11 копий из Академии художеств, заплатив за них 30 тысяч рублей. Материала много, но за каждую копию приходится бороться», - посетовала она.
«Я и не чувствую себя хозяйкой Марьино, и никогда так не думала об этом. Усадьба открыта для экскурсий. Каждый день туда приезжают автобусы с туристами, народ ходит, все копаются в надежде найти по случаю какой-нибудь артефакт, а я даже не знаю, кто является организатором этих экскурсий», - рассказала Г.Степанова.
«Кроме того, есть очень много проблем, которые могут быть решены только на федеральном законодательном уровне, - подытожила О. Набокина. – И в первую очередь нам необходимо положение о реестре объектов культурного наследия, а также положение об историко-научной и историко-археологической экспертизе». По ее словам, это те документы, без которых невозможно ни прояснить вопросов собственности (в том числе и в области прав на усадебные земли, которые сейчас являются землями поселений), ни навести порядок в части требований охраны памятников.
Наталья Черемных