Цифровизация строек отодвинута
Иностранные разработчики программного обеспечения (ПО) для использования информационного моделирования на объектах капитального строительство на фоне санкций покидают Россию. Введение обязательного 3D-моделирования государственных строек отложено – пока на год.
По задумке Минстрой РФ, до 1 марта 2023 года в процесс цифровизации активно включатся российские разработчики ПО, и строители успеют встать на новые рельсы.
С 1 марта следующего года внедрение информационных моделей станет обязательным для застройщиков или технических заказчиков, возводящих многоквартирные дома, если договор на подготовку документации и инженерные изыскания заключен после 1 января 2023 года, а разрешение на строительство выдано после 1 июля 2023 года.
Когда отсрочка закончится, все жилое строительство планируется перевести на информационное моделирование, включая малоэтажные комплексы – после 1 января 2024 года и 1 июля 2024 года соответственно.
Пока применение 3D предполагает обязательность для объектов, возводимых за счет бюджетов. Однако позже норма распространится на все объекты долевого строительства.
Отслеживать ситуацию будет очередной технический комитет, организованный на базе госкорпорации Дом.РФ. Свеженазначенный председатель комитета по стандартизации ТК 505 «Информационное моделирование», замглавы Минстрой РФ Константин Михайлик, сразу заявил: «Две главные задачи, которые сейчас стоят перед Минстроем России – это определение экономической ценности BIM-моделирования и его способности увеличить строительную эффективность. Уже существуют конкретные модели, запущенные в эксплуатацию. Разработав для них стандартный план применения, мы сможем внедрять их практически в любые проекты».
«Минстрой России ясно дало понять, что отмены по применению ТИМ не будет, но теперь у региональных структур появилось время рационально использовать год, чтобы разобраться в процессе, подготовиться к применению ТИМ. Самое главное – научиться формулировать задания на проектирование, не избыточные, а понятные и осознанные, направленные в первую очередь на уменьшение коллизий и повышение достоверности данных. Этот год должны использовать проектировщики и заказчики, чтобы разобраться с технологиями, со средой общих данных и выполнить хотя бы один пилотный проект», - отметил Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора компании Renga Software.
Доля малая
По информации Минстрой РФ, с BIM-технологиями работают крупные застройщики: 90% - при проектировании, 40-45% - в период строительства, меньше 20% - на этапе эксплуатации.
НОСТРОЙ 1 февраля 2022 года представил данные на основе мониторинга контрактов в ЕИС в сфере закупок, заключенных после 1 января 2022 года и подпадающих под требования обязательного применения BIM. Из 120 госконтрактов только в 9% случаях стороны намеревались использовать информационную модель при проектировании. Еще в 12% заключенных контрактах нет четких требований к применению BIM.
По данным НОСТРОЙ, только 7% регионов разработали дорожную карту, чтобы перейти на BIM: Москва, Московская область, Калининградская, Белгородская, Тюменская, Новосибирская, Нижегородская, Иркутская области и Красноярский край.
В 2022 году департамент строительства Москвы запланировал заключить 213 госконтрактов с применением BIM на сумму 110 млрд рублей.
В Петербурге разработана форма задания на проектирование с использованием ТИМ, сформирован примерный список будущих объектов. Но доля госконтрактов с использованием BIM составляет 7%.
Евгений Волчков, руководитель направления «Водоснабжение» компании «Элита», указывает: «Большинство проектных организаций России не готовы к переходу на BIM: сегодня более 80% проектов по-прежнему выпускается в формате CAD. И да, далеко не все проектные организации готовы выдавать проекты в BIM даже на первом уровне. Тогда стоит задать вопрос: а когда эти организации будут готовы? Продукты по BIM компании Autodesk присутствуют на нашем рынке уже более десяти лет, а с 2015 года появился и отечественный аналог – Renga. Так что времени для внедрения BIM, хотя бы на начальном этапе, было достаточно, а, значит, дело в желании».
Максим Нечипоренко приводит аналогичные цифры: всего 20% предприятий в России используют BIM-инструменты в своей работе. Это означает, что на практике приходится сталкиваться с повсеместным применением 2D. «Получается, что регионы не провели достаточную работу по переходу на технологии информационного моделирования, как предполагало постановление Правительство», - рассуждает он.
Год отсрочки
Разработчики ПО по-разному относятся к решению отложить внедрение BIM. Для всех очевидно: 3D-моделирование в любом случае станет обязательным. Строители должны были к этому подготовиться раньше.
«Если честно, я не понимаю смысл такого переноса. Понятно, что уходит западное программное обеспечение, а наше еще не совсем готово. К сожалению, каждая программа имеют свою идеологию, свою архитектуру и встроенные инструменты. И смена ПО потребует изменения в организации работы с ним. Да, к этому надо привыкнуть. У нас же всё, что является необязательным, не будет выполняться. Все будут жить с мыслью, что сейчас перенесли, а потом и вовсе отменят. И очень жаль, что те усилия, которые были затрачены, могут кануть в Лету, при том, что как таковое трехмерное проектирование уже не исчезнет», - прокомментировала Ирина Чиковская, советник директора ООО «Бюро ЕСГ».
Эксперты рынка считают ранее принятое решение о внедрении 3D-моделирования для бюджетных объектов поспешным и не просчитанным. Поэтому у них есть сомнения в пользе отсрочки внедрения информационного моделирования.
«Перенос требований к проектированию в 3D – ни тормоз, ни акселератор. Само по себе требование к трехмерному проектированию для госбюджетных проектов – искусственное построение, предполагающее, что проектировщики станут значительно активнее, чем в прошлом году делать то, что они до сих пор делали иначе», - полагает Павел Храпкин, BIM-эксперт ООО «НИП-Информатика».
«Компании, которые уже перешли на BIM, не будут рассматривать вариант перехода обратно на CAD. Для пользователей, которые только планировали перейти на BIM, по сути, ничего не изменилось, только выбор стал меньше. Поэтому перенос на март 2023 года обязательное введение BIM на объектах с государственным финансированием – мера не слишком разумная», - рассуждает Евгений Волчков.
«Ускоренный переход на российское ПО и одновременный переход в обязательном порядке на ТИМ усложнил для многих компаний привычные бизнес-процессы. Для них перенос на год требования об обязательном использовании 3D-модели – это дополнительное время на поиск оптимальных решений. А для компаний, которые уже начали внедрять технологии 3D-моделирования – только отсрочка, позволяющая работать в более спокойном ритме, уделяя внимание качеству. Надо помнить, что исключение 3D-модели из BIM-процессов вернет нас обратно к большому числу коллизий, ошибок, превышению бюджетов и срыву сроков по сдаче объектов», - предостерегает Виктория Школина, исполнительный директор BIMDATA.
Программное импортозамещение
Российский рынок покинули компании-разработчики программ для BIM – Autodesk и Nemetschek, занимавших большую, если не основную долю.
Эксперты утверждают: строительные компании, которые купили системы, могут ими пользоваться без опасений: тем более, что власти, по сути, одобрили использование даже пиратского ПО.
Но российские разработчики ПО и ранее разрабатывали собственные аналоги. Минстрой РФ еженедельно публикует одобренные списки ПО для строительной отрасли, хотя эксперты отмечают: полнофункциональных российских аналогов в этих списках нет.
«Пока мало понятно, каким именно аналогом заменить Civil 3D от Autodesk, поскольку среди представленных на российских рынках программных продуктов нет полностью подходящих для линейных объектов и моделирования Генерального плана. Программный комплекс Naviswork также почти не имеет пока аналогов. Либо имеющиеся не отвечают всем требованиям», - уточнила Виктория Школина.
По мнению Ирины Чиковской сложно будет заместить профессиональное программное обеспечение для 3D-моделирования, анимации и визуализации. Например, Autodesk 3dsMax и Cinema 4D, также Rhinoceros (Rhino) – коммерческое программное обеспечение для трехмерного NURBS-моделирования. Для проектных организаций, работающих над промышленными объектами, пока равноценного замещения таких программ как Hexagon PPM (Smart->3d), Aveva (E3D) и Trimble (Tekla Structures) не существует. «Наша компания, также как и наши конкуренты, будет стараться изо всех сил. Но существенные препоны – финансы, которые мы сможем инвестировать в такие работы; ограниченность в человеческих ресурсах; отсутствие навыка управлять разработками серьезных программных продуктов, которые требуют привлечения специалистов из науки. Сложные САПР (система автоматизированного проектирования – ред.) – это не ИТ. Специалисты ИТ являются лишь частью команды разработчиков. Разработку мощных САПР должны предварять НИР, с вовлечением в них ведущих специалистов отраслевых НИИ и профилированных вузов. Это задача государственного масштаба и государство должно выступать в качестве инициатора, инвестора и регулятора. Мы можем только обозначить наиболее болезненные области по импортозамещению», - пояснила Ирина Чиковская.
Проблемы маячат впереди
Некоторые российские девелоперы, возводящие объекты разного функционала, уже по нескольку лет используют BIM и задумываются и о BIM 4D, и о BIM 5D.
Но разные типы объектов требуют разного программного обеспечения. Например, сложнее всего придется проектировщикам производственных объектов, где происходят сложные технологические процессы.
По мнению Ирины Чиковской, сложности возникнут и у архитекторов, в том числе из-за нехватки инструментов. «Для воплощения в жизнь задумок зодчих с применением вычислительной техники нужны усилия не только программистов, а в первую очередь постановщиков задач. Пока отечественное программное обеспечение не дотягивает в своей реализации до уровня архитектурной творческой мысли», - уточнила Ирина Чиковская.
Разработчики говорят о сложностях не столько в разработке аналогов зарубежного ПО, сколько о его внедрении. По словам Ирины Чиковской, от разработки до внедрения иногда проходят годы.
Виктория Школина видит проблему в переходе с иностранного на отечественное ПО – разумеется, для тех компаний, которые уже применяли информационное моделирование. «Сложность в том, что любое тестирование и внедрение российских аналогов требует обучения, перестройка бизнеса процессов ну и практически начало с нуля по автоматизации проектирования и разработки новых плагинов под цели компании – всё упирается во временные и финансовые ресурсы», - уточнила она.
Павел Храпкин вообще не считает внедрение отечественного ПО важным моментом: «Гораздо важнее переломить тенденцию к разделению проектировщиков на тех, что «строят на бумаге» и тех, кто задумывается о реализации их проектов на практике. Для этого «трехмерка» – всего лишь один из инструментов, причем не самый важный. Гораздо важнее предусмотреть значительно более приближенный к строительной практике, чем сейчас, этап подготовки рабочей документации с учетом доступных ресурсов, серьезным планированием и подготовкой сопоставления план-факт».
По его словам, ресурсный подход к проектированию и строительству провозглашенный Правительством уже несколько лет назад, все ещё далек от успешного решения. Сейчас эта работа возложена на подразделения ПТО и техзаказчика, но выполняется она формально. Отсюда и потери, и дорогостоящие переделки.
«Проблема не в ПО, а в организации связи между проектировщиками и строителями. Сейчас в процессе утверждения Национальная платформа – основа для перехода от экспортного ПО к отечественному. Принципиальных проблем я на этом пути не вижу, есть лишь много работы впереди», - добавил Павел Храпкин.
«В современном мире твоя успешность напрямую зависит от твоей скорости, а как показывает практика компаний, уже перешедших на BIM, этот шаг позволяет сократить время проектирования не на проценты, а в разы! Полный переход на BIM – не такая уж и «горькая таблетка», выпить которую просто необходимо и как можно быстрее», - заключил Евгений Волчков.
Новым собственником имущественного комплекса обанкротившегося предприятия «Светлана-Лед» стала компания «Стройгазкомплект», которая активно работает на подряде у «Газпрома». За здание с участком на проспекте Энгельса она заплатила 223 млн рублей.
Имущественный комплекс компании «Светлана-Лед» на днях пустили с молотка за долги. Компания входила в структуру «Ростеха» и производила светильники со светодиодами. Но в конце 2017 года накопила долги в 166 млн рублей и была признана банкротом. В итоге на продажу были выставлены ее участок земли площадью 0,7 га и производственное здание площадью 17,8 тыс. кв. м., расположенные по адресу: пр. Энгельса, 27, лит. Ш. Имущество когда-то было заложено в банке «Россия». К торгам его стоимость оценили в 333 млн рублей. Вырученные средства будут направлены на погашение долгов банкрота.
Продажа имущества проходила по процедуре публичного предложения на Балтийской электронной площадке. Активами заинтересовался только один покупатель – компания «Стройгазкомплект». В итоге она и купила здание с участком за 223 млн рублей. «Стройгазкомплект» занимается проектированием и строительством газопроводов. С момента основания в 1999 году компания построила 830 км и спроектировала 1 тыс. км газопроводов, говорится на ее сайте. Это крупный подрядчик, в том числе дочерних структур «Газпрома», таких как «Газпром межрегионгаз», «Газпром инвестгазификация», «Газпром газораспределение». В 2017 году общий объем контрактов компании превысил 2,8 млрд рублей (в 2018 году – 262,5 млн рублей).
«Да, во время кризисов число банкротств всегда увеличивается. Но нужно понимать, что в таких случаях всегда есть проигравшие и выигравшие стороны: для тех, кто приобретает активы через процедуру банкротства, сделка происходит по более привлекательной цене. В случае со «Светланой-Лед» мы как раз это и увидели. Для покупателя ее можно назвать очень выгодной», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
«Проданное здание представляет собой административно-промышленный корпус советской постройки и расположено в промышленной зоне. В нынешнем состоянии оно может быть использовано под «легкую» промышленную функцию. В случае редевелопмента наиболее вероятным сценарием является его реконструкция в бизнес-центр класса В. Здание – визуально крепкое и не потребует больших инвестиций – в основном требуется обновление инженерии и обшивка объекта», – говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
Она напомнила, что в среднесрочной перспективе большая часть окружающей здание территории будет подвергнута редевелопменту. В частности, под него уже отданы почти 20 га из 42 га, которые занимает ПАО «Светлана» на пересечении проспектов Энгельса и Светлановского. Основная часть этой земли будет застроена жильем. Но около 9 га будет задействовано под производственные нужды – там будет реализован проект современного промышленного кластера.
Кстати
Всего, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе Петербурга сейчас возводятся 22 жилых комплекса на 1,2 млн кв. м жилья (в том числе 5 ЖК на 140 тыс. кв. м в районе проспекта Энгельса). В свободной продаже в Выборгском районе находится 421 тыс. кв. м жилья. Средняя цена для этого района – 105,1 тыс. рублей в классе «масс-маркет» (на уровне среднего показателя по городу).
2019 год станет годом радикального реформирования строительного комплекса. О том, как его пережить с минимальными для отрасли потерями, говорилось на встрече заместителя председателя Комитета по строительству Смольного Евгения Барановского с ведущими застройщиками Санкт-Петербурга.
Беседа состоялась в Союзе строительных объединений и организаций. В ней приняли участие представители Группы «Эталон», ГК «РосСтройИнвест», ГК «ЦДС», «Строительного треста», компаний «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Главстрой – Санкт-Петербург», Legenda Intelligent Development и других крупных девелоперов. Встреча проходила в формате открытого диалога: представители застройщиков задавали вопросы и озвучивали опасения, а Евгений Барановский старался дать необходимые разъяснения. Он выразил убеждение, что совместными усилиями власть и строительный комплекс города смогут дать достойный ответ на вызовы современности.
Планов громадье
Евгений Барановский напомнил, что в прошлом году в Петербурге был поставлен очередной рекорд по объемам ввода нового жилья – 3,95 млн кв. м. Он добавил также, что у девелоперов имеется хороший задел на перспективу. Службой госстройнадзора и экспертизы застройщикам (45 компаний) выдано разрешений на строительство 19,68 млн кв. м жилья.
«Все вы знаете, что в рамках нацпроекта ставится задача повысить объемы ввода жилья в России к 2024 году до 120 млн кв. м. Доля Петербурга к этому времени должна составить 5,4 млн. Уже на 2019 год из Минстроя нам спустили цифру ввода 3,8 млн «квадратов». Всего до 2024 года от нас ждут сдачи более 31 млн кв. м жилья», – рассказал чиновник.
Он напомнил, что у города имеются свои прогнозные планы, которые существенно ниже федеральных запросов. «По Стратегии-2035, утвержденной законом Петербурга, на 2019 год показатель ввода составляет всего 3,4 млн кв. м. Однако игнорировать планы Правительства РФ мы не можем», – отметил Евгений Барановский.
Поэтому Комитет по строительству запросил крупных застройщиков об их прогнозах по сдаче жилья. «Мы понимаем, что из-за турбулентности в законодательной базе девелоперы за последнее время «набрали» разрешений «на вырост», в надежде получить возможность реализовывать проекты в рамках прежней законодательной базы. Однако последние корректировки закона, предпринятые Госдумой, исключили такую возможность, обязав всех переходить на новые правила с середины этого года. Поэтому нам важно было понимать, намерены ли девелоперы реализовывать полученные разрешения на строительство или по тем или иным причинам отложат запуск проектов», – пояснил чиновник.
По словам Евгения Барановского, судя по ответам, полученным от застройщиков, практически никто не отказывается от своих планов. «По выданным разрешениям на строительство, на 2020 год намечен ввод 4,7 млн кв. м жилья, на 2021-й – 4,2 млн. Таким образом, выполнить задачи, поставленные федеральным центром хоть и сложно, но вполне реально», – резюмировал он.
«Высокая степень готовности»
Застройщиков очень интересуют критерии «высокой степени готовности» объектов, которые, согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре, позволяют достраивать их после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку».
Евгений Барановский подчеркнул, что критерии эти еще Минстроем не выработаны, их обещают обнародовать в феврале, но точная дата пока не известна. При этом он призвал застройщиков приложить максимум усилий для того, чтобы донести свое мнение по этому вопросу до федеральных властей. «Комитет по строительству организовал сбор предложений от застройщиков на эту тему, суммирует их, формируя консолидированную позицию петербургских строителей для представления ее в Минстрой. На мой взгляд, будет полезно, если крупные девелоперы напрямую будут писать в федеральное ведомство с изложением своих пожеланий», – заявил чиновник, напомнив, что подобная тактика была использована, когда обсуждалась идея увеличения до 6% выплат в Фонд защиты дольщиков – и федеральные власти прислушались к доводам строителей.
Как отметил Евгений Барановский, сейчас идет активная дискуссия по определению критериев. По его мнению, значение будут иметь три базовых момента: процент заключенных договоров на квартиры в возводимом объекте, уровень строительной готовности и наличие проектного финансирования. «По первым двум пунктам звучат самые разные предложения из регионов – от 20% до 50%. Причем четких методик оценки пока не существует. На мой взгляд, при строительной готовности на уровне 40% и заключенных договорах долевого участия в объеме 20% вполне можно оставить старую схему реализации проекта. Вообще, не очень ясно, как переходить на эскроу-счета, если значительная часть квартир уже продана в рамках «долевки». Это серьезная проблема, и для банков тоже», – отметил замглавы Комитета по строительству.
Он выразил надежду на то, что позиция Минстроя не будет очень жесткой и обеспечит плавный переход на новую систему. «Ситуация такова: застройщики по всей стране «набрали» разрешений на строительство вплоть до 2035 года. Зная об этом, законодатели приняли решение о введении критерия готовности, чтобы вновь запускаемые проекты девелоперы не пытались строить через «долевку», а все-таки внедряли схемы эскроу-счетов», – полагает Евгений Барановский, выразивший также надежду на то, что удастся убедить законодателей в целесообразности поэтапного раскрытия этих счетов для застройщиков.
Непоколебимая «социалка»
Представители строительных компаний выразили обеспокоенность увеличением требований по созданию социальной инфраструктуры. По их мнению, на фоне законодательных изменений они еще сильнее осложняют жизнь девелоперам.
Евгений Барановский согласился, что постоянное изменение законов держит отрасль в состоянии постоянного стресса. «Доходит до того, что принятая норма закона еще не обеспечена Минстроем подзаконными актами, нормативной базой, не наработана практика правоприменения, а уже утверждается другой закон, который ее отменяет и вводит что-нибудь другое. Но надо понимать, что повлиять на это мы не в силах. Закон есть закон, и его надо выполнять», – подчеркнул чиновник.
Он также сообщил, что в вопросах строительства социальной инфраструктуры позиция властей не меняется. «Надо помнить, что создание комфортной среды проживания граждан – это неотъемлемая часть нацпроекта по жилью. Это федеральная установка. Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов также неоднократно подчеркивал, что ввод нового жилья без обеспечения его «социалкой» – недопустим», – отметил Евгений Барановский.
При этом он отметил, что Смольный не намерен полностью оставить эту проблему девелоперам: «Необходимы совместные усилия. Там, где имеются планы по строительству социальных объектов в рамках Адресной инвестиционной программы, город будет строить их за счет бюджета. Но в тех локациях, где средств казны не хватает, а застройщики планируют массовое жилищное строительство, они должны взять заботу о «социалке» на себя».
Чиновник добавил, что вопросы о некотором смещении ввода социальных объектов относительно жилья, чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на застройщика, вполне могут обсуждаться. «Мы все понимаем, что заселение квартир – это не быстрый процесс, а до того, как это произойдет, «социалка» еще не нужна. Поэтому определенный сдвиг по времени ее ввода возможен при достижении соответствующего соглашения между девелоперами, строительным ведомством и районными администрациями», – заключил Евгений Барановский.
Также в ходе встречи были затронуты проблемы, связанные с получением заключений о соответствии, некорректной работой сайта дом.рф, вводом долгостроев, вопросами проверки финансовой устойчивости застройщиков, и многие другие.