Цифровизация строек отодвинута
Иностранные разработчики программного обеспечения (ПО) для использования информационного моделирования на объектах капитального строительство на фоне санкций покидают Россию. Введение обязательного 3D-моделирования государственных строек отложено – пока на год.
По задумке Минстрой РФ, до 1 марта 2023 года в процесс цифровизации активно включатся российские разработчики ПО, и строители успеют встать на новые рельсы.
С 1 марта следующего года внедрение информационных моделей станет обязательным для застройщиков или технических заказчиков, возводящих многоквартирные дома, если договор на подготовку документации и инженерные изыскания заключен после 1 января 2023 года, а разрешение на строительство выдано после 1 июля 2023 года.
Когда отсрочка закончится, все жилое строительство планируется перевести на информационное моделирование, включая малоэтажные комплексы – после 1 января 2024 года и 1 июля 2024 года соответственно.
Пока применение 3D предполагает обязательность для объектов, возводимых за счет бюджетов. Однако позже норма распространится на все объекты долевого строительства.
Отслеживать ситуацию будет очередной технический комитет, организованный на базе госкорпорации Дом.РФ. Свеженазначенный председатель комитета по стандартизации ТК 505 «Информационное моделирование», замглавы Минстрой РФ Константин Михайлик, сразу заявил: «Две главные задачи, которые сейчас стоят перед Минстроем России – это определение экономической ценности BIM-моделирования и его способности увеличить строительную эффективность. Уже существуют конкретные модели, запущенные в эксплуатацию. Разработав для них стандартный план применения, мы сможем внедрять их практически в любые проекты».
«Минстрой России ясно дало понять, что отмены по применению ТИМ не будет, но теперь у региональных структур появилось время рационально использовать год, чтобы разобраться в процессе, подготовиться к применению ТИМ. Самое главное – научиться формулировать задания на проектирование, не избыточные, а понятные и осознанные, направленные в первую очередь на уменьшение коллизий и повышение достоверности данных. Этот год должны использовать проектировщики и заказчики, чтобы разобраться с технологиями, со средой общих данных и выполнить хотя бы один пилотный проект», - отметил Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора компании Renga Software.
Доля малая
По информации Минстрой РФ, с BIM-технологиями работают крупные застройщики: 90% - при проектировании, 40-45% - в период строительства, меньше 20% - на этапе эксплуатации.
НОСТРОЙ 1 февраля 2022 года представил данные на основе мониторинга контрактов в ЕИС в сфере закупок, заключенных после 1 января 2022 года и подпадающих под требования обязательного применения BIM. Из 120 госконтрактов только в 9% случаях стороны намеревались использовать информационную модель при проектировании. Еще в 12% заключенных контрактах нет четких требований к применению BIM.
По данным НОСТРОЙ, только 7% регионов разработали дорожную карту, чтобы перейти на BIM: Москва, Московская область, Калининградская, Белгородская, Тюменская, Новосибирская, Нижегородская, Иркутская области и Красноярский край.
В 2022 году департамент строительства Москвы запланировал заключить 213 госконтрактов с применением BIM на сумму 110 млрд рублей.
В Петербурге разработана форма задания на проектирование с использованием ТИМ, сформирован примерный список будущих объектов. Но доля госконтрактов с использованием BIM составляет 7%.
Евгений Волчков, руководитель направления «Водоснабжение» компании «Элита», указывает: «Большинство проектных организаций России не готовы к переходу на BIM: сегодня более 80% проектов по-прежнему выпускается в формате CAD. И да, далеко не все проектные организации готовы выдавать проекты в BIM даже на первом уровне. Тогда стоит задать вопрос: а когда эти организации будут готовы? Продукты по BIM компании Autodesk присутствуют на нашем рынке уже более десяти лет, а с 2015 года появился и отечественный аналог – Renga. Так что времени для внедрения BIM, хотя бы на начальном этапе, было достаточно, а, значит, дело в желании».
Максим Нечипоренко приводит аналогичные цифры: всего 20% предприятий в России используют BIM-инструменты в своей работе. Это означает, что на практике приходится сталкиваться с повсеместным применением 2D. «Получается, что регионы не провели достаточную работу по переходу на технологии информационного моделирования, как предполагало постановление Правительство», - рассуждает он.
Год отсрочки
Разработчики ПО по-разному относятся к решению отложить внедрение BIM. Для всех очевидно: 3D-моделирование в любом случае станет обязательным. Строители должны были к этому подготовиться раньше.
«Если честно, я не понимаю смысл такого переноса. Понятно, что уходит западное программное обеспечение, а наше еще не совсем готово. К сожалению, каждая программа имеют свою идеологию, свою архитектуру и встроенные инструменты. И смена ПО потребует изменения в организации работы с ним. Да, к этому надо привыкнуть. У нас же всё, что является необязательным, не будет выполняться. Все будут жить с мыслью, что сейчас перенесли, а потом и вовсе отменят. И очень жаль, что те усилия, которые были затрачены, могут кануть в Лету, при том, что как таковое трехмерное проектирование уже не исчезнет», - прокомментировала Ирина Чиковская, советник директора ООО «Бюро ЕСГ».
Эксперты рынка считают ранее принятое решение о внедрении 3D-моделирования для бюджетных объектов поспешным и не просчитанным. Поэтому у них есть сомнения в пользе отсрочки внедрения информационного моделирования.
«Перенос требований к проектированию в 3D – ни тормоз, ни акселератор. Само по себе требование к трехмерному проектированию для госбюджетных проектов – искусственное построение, предполагающее, что проектировщики станут значительно активнее, чем в прошлом году делать то, что они до сих пор делали иначе», - полагает Павел Храпкин, BIM-эксперт ООО «НИП-Информатика».
«Компании, которые уже перешли на BIM, не будут рассматривать вариант перехода обратно на CAD. Для пользователей, которые только планировали перейти на BIM, по сути, ничего не изменилось, только выбор стал меньше. Поэтому перенос на март 2023 года обязательное введение BIM на объектах с государственным финансированием – мера не слишком разумная», - рассуждает Евгений Волчков.
«Ускоренный переход на российское ПО и одновременный переход в обязательном порядке на ТИМ усложнил для многих компаний привычные бизнес-процессы. Для них перенос на год требования об обязательном использовании 3D-модели – это дополнительное время на поиск оптимальных решений. А для компаний, которые уже начали внедрять технологии 3D-моделирования – только отсрочка, позволяющая работать в более спокойном ритме, уделяя внимание качеству. Надо помнить, что исключение 3D-модели из BIM-процессов вернет нас обратно к большому числу коллизий, ошибок, превышению бюджетов и срыву сроков по сдаче объектов», - предостерегает Виктория Школина, исполнительный директор BIMDATA.
Программное импортозамещение
Российский рынок покинули компании-разработчики программ для BIM – Autodesk и Nemetschek, занимавших большую, если не основную долю.
Эксперты утверждают: строительные компании, которые купили системы, могут ими пользоваться без опасений: тем более, что власти, по сути, одобрили использование даже пиратского ПО.
Но российские разработчики ПО и ранее разрабатывали собственные аналоги. Минстрой РФ еженедельно публикует одобренные списки ПО для строительной отрасли, хотя эксперты отмечают: полнофункциональных российских аналогов в этих списках нет.
«Пока мало понятно, каким именно аналогом заменить Civil 3D от Autodesk, поскольку среди представленных на российских рынках программных продуктов нет полностью подходящих для линейных объектов и моделирования Генерального плана. Программный комплекс Naviswork также почти не имеет пока аналогов. Либо имеющиеся не отвечают всем требованиям», - уточнила Виктория Школина.
По мнению Ирины Чиковской сложно будет заместить профессиональное программное обеспечение для 3D-моделирования, анимации и визуализации. Например, Autodesk 3dsMax и Cinema 4D, также Rhinoceros (Rhino) – коммерческое программное обеспечение для трехмерного NURBS-моделирования. Для проектных организаций, работающих над промышленными объектами, пока равноценного замещения таких программ как Hexagon PPM (Smart->3d), Aveva (E3D) и Trimble (Tekla Structures) не существует. «Наша компания, также как и наши конкуренты, будет стараться изо всех сил. Но существенные препоны – финансы, которые мы сможем инвестировать в такие работы; ограниченность в человеческих ресурсах; отсутствие навыка управлять разработками серьезных программных продуктов, которые требуют привлечения специалистов из науки. Сложные САПР (система автоматизированного проектирования – ред.) – это не ИТ. Специалисты ИТ являются лишь частью команды разработчиков. Разработку мощных САПР должны предварять НИР, с вовлечением в них ведущих специалистов отраслевых НИИ и профилированных вузов. Это задача государственного масштаба и государство должно выступать в качестве инициатора, инвестора и регулятора. Мы можем только обозначить наиболее болезненные области по импортозамещению», - пояснила Ирина Чиковская.
Проблемы маячат впереди
Некоторые российские девелоперы, возводящие объекты разного функционала, уже по нескольку лет используют BIM и задумываются и о BIM 4D, и о BIM 5D.
Но разные типы объектов требуют разного программного обеспечения. Например, сложнее всего придется проектировщикам производственных объектов, где происходят сложные технологические процессы.
По мнению Ирины Чиковской, сложности возникнут и у архитекторов, в том числе из-за нехватки инструментов. «Для воплощения в жизнь задумок зодчих с применением вычислительной техники нужны усилия не только программистов, а в первую очередь постановщиков задач. Пока отечественное программное обеспечение не дотягивает в своей реализации до уровня архитектурной творческой мысли», - уточнила Ирина Чиковская.
Разработчики говорят о сложностях не столько в разработке аналогов зарубежного ПО, сколько о его внедрении. По словам Ирины Чиковской, от разработки до внедрения иногда проходят годы.
Виктория Школина видит проблему в переходе с иностранного на отечественное ПО – разумеется, для тех компаний, которые уже применяли информационное моделирование. «Сложность в том, что любое тестирование и внедрение российских аналогов требует обучения, перестройка бизнеса процессов ну и практически начало с нуля по автоматизации проектирования и разработки новых плагинов под цели компании – всё упирается во временные и финансовые ресурсы», - уточнила она.
Павел Храпкин вообще не считает внедрение отечественного ПО важным моментом: «Гораздо важнее переломить тенденцию к разделению проектировщиков на тех, что «строят на бумаге» и тех, кто задумывается о реализации их проектов на практике. Для этого «трехмерка» – всего лишь один из инструментов, причем не самый важный. Гораздо важнее предусмотреть значительно более приближенный к строительной практике, чем сейчас, этап подготовки рабочей документации с учетом доступных ресурсов, серьезным планированием и подготовкой сопоставления план-факт».
По его словам, ресурсный подход к проектированию и строительству провозглашенный Правительством уже несколько лет назад, все ещё далек от успешного решения. Сейчас эта работа возложена на подразделения ПТО и техзаказчика, но выполняется она формально. Отсюда и потери, и дорогостоящие переделки.
«Проблема не в ПО, а в организации связи между проектировщиками и строителями. Сейчас в процессе утверждения Национальная платформа – основа для перехода от экспортного ПО к отечественному. Принципиальных проблем я на этом пути не вижу, есть лишь много работы впереди», - добавил Павел Храпкин.
«В современном мире твоя успешность напрямую зависит от твоей скорости, а как показывает практика компаний, уже перешедших на BIM, этот шаг позволяет сократить время проектирования не на проценты, а в разы! Полный переход на BIM – не такая уж и «горькая таблетка», выпить которую просто необходимо и как можно быстрее», - заключил Евгений Волчков.
Опубликован подготовленный Минстроем проект постановления Правительства РФ, где основными критериями, позволяющими достраивать объект по долевой схеме, названы: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия на квартиры в объекте – не менее 10%.
Олег Бритов, вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Сформулированные на сегодняшний день критерии, как мне кажется, вполне адекватны. Они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Предлагаемые критерии в целом соответствуют пожеланиям девелоперов.
Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.
Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:
– Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом. Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли.
В Приложении № 1 вводятся разные пороги степени готовности строительства для определения возможности привлечения денежных средств граждан без использования счетов эскроу:
- не менее 30% в качестве общего основания;
- не менее 15% для проектов развития застроенной территории, комплексного освоения территории (такие проекты предполагают большие финансовые и строительные риски; при этом, если в отношении конкретного жилого дома степень готовности может быть гораздо ниже 15%, а в целом по территории она будет 15%, то дольщики конкретного дома будут поставлены в менее защищенное положение, чем дольщики другого дома на данной территории с гораздо большей степенью готовности);
- не менее 6% для проекта, который осуществляется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ. (То есть законодатель полагает, что если предприятие системообразующее, оно защищено от банкротства более других. Очень спорное основание.)
Отдельный интересный момент – соглашение, которое должно заключаться между Правительством РФ и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ и которым перечень оснований для понижающих коэффициентов к степени готовности, может быть уточнен. Во-первых, непонятно, в какую сторону. Во-вторых, это перечеркивает степень однозначности акта федерального уровня, который планируется принять. То есть в одном субъекте РФ оснований для применения снижающих коэффициентов к степени готовности будет больше, в других меньше? И от чего это должно зависеть? А если застройщик работает в нескольких субъектах РФ – как к нему будут применяться такие основания?
Отдельные вопросы вызывает сама методика определения соответствия проекта строительства критериям. Имеется путаница понятий «фактических понесенных затрат на строительство» и их подмена в конце методики «фактически выполненными работами». Возможны манипуляции с планируемой стоимостью строительства для подстановки в формулу расчета степени готовности проекта строительства. Аналогичная ситуация – с показателями, подставляемыми в формулу в соответствии с готовностью конструктивных элементов.
Принципы суммирования расчетов по этапам строительства и по проекту в целом также не очень ясны для определения степени готовности проекта в целом.
Непонятно, как будет подтверждаться расчет степени готовности, произведенный застройщиком, – поскольку в документе есть только отсылка к нормативным правовым актам субъекта РФ. То есть возможна ситуация, когда в разных субъектах процедура подтверждения будет разная.
Опять же, передача спорных вопросов на откуп некой комиссии, которая пока непонятно как будет формироваться, – это отдельной повод для коррупционной составляющей.
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– Основным недочетом документа видится п. 5 «методики расчета готовности», который призван урегулировать ситуацию, где в рамках одного разрешения на строительство возводится несколько домов. Хорошо, что этот пункт вообще появился (в более ранних проектах постановления его не было). Но он требует доработки.
В частности, написано, что «степень готовности проекта строительства может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по этапам, если в отношении объектов капитального строительства, поименованных в каждом из этапов, принимаемых к расчету, действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, либо по проекту строительства в целом».
Что значит «суммарно по этапам»? Я читаю это так: я должен включить в расчет все этапы, по которым заключен хоть один ДДУ. Конкретный пример: у меня шесть этапов в одном разрешении, но при этом строятся первые два. А ДДУ сделаны по каждому из шести. Я обязан считать все шесть суммарно? Тогда у меня не набирается 30%. Почему я не могу взять и суммировать первые три из шести, к примеру, где точно есть 30%? И хотя бы эти первые три достроить спокойно? Или я для этого обязан расторгнуть ДДУ по трем остальным? И вообще, зачем обязательно суммарно? Почему нельзя вообще отдельно считать каждый этап? А введенные этапы учитываем? Этого вообще не написано.
Проект предполагает принятие для его применения других актов нижнего уровня. Так, Минстрой должен еще утвердить форму и содержание декларации о готовности проекта строительства (почему бы сразу ее не включить в постановление?), а правила проверки и удостоверения проведенного застройщиком расчета степени физической готовности объекта каждый регион будет утверждать свои, что вряд ли правильно. В первом варианте проекта постановления предлагалось удостоверять проект расчета кадастровому инженеру, что было бы не самым плохим решением. Во втором – Госстройнадзору. А теперь вообще ничего не написали.
Не нравится возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Непонятно, кто такие эти «системообразующие». Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же, не очень понятно, как считать эти преференции.
Очень странная формулировка применяется для снижения степени готовности проектов в рамках КОТ, РЗТ, КРТ и т. п. Но поскольку там теперь предложен коэффициент 0,5, то не имеет значения, как считать, ибо все равно выходит 15%. И все-таки – почему не могли написать просто «15%»?
Не очень понятны и правила расчета понесенных затрат при определении степени понесенных затрат. В частности, непонятно, входят ли в расчет выплаченные подрядчикам авансы или не входят. Об этом ничего не написано – между тем это может быть очень важным, ведь даже по новым нормам, не применимым к застройщикам, строящим проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля, авансы могут доходить до 30% проектной стоимости строительства.
Несостоявшийся гостиничный комплекс «Северная корона», который сейчас сносят на набережной реки Карповки, в конце декабря поменял собственника. Участники рынка теперь связывают его со структурами миллиардера Михаила Гуцериева.
В конце декабря 2018 года ООО «Северная корона», которое более 10 лет владеет в Петербурге долгостроем на набережной реки Карповки, сменило собственника.
Раньше актив на 50% принадлежал бизнесмену Владимиру Столяренко (он когда-то входил в совет директоров «Зарубежнефти», был членом совета директоров «РусГидро» и почти 10 лет занимал пост сначала президента, а затем председателя наблюдательного совета московского АКБ «Еврофинанс Моснарбанк»). В числе соучредителей «Северной короны» был также бывший член совета директоров «Еврофинанс Моснарбанка» Александр Бондаренко, который контролировал ситуацию в компании через своего родственника Александра Каневского, который занимал в «Северной короне» пост гендиректора.
Теперь же ООО «Северная корона» принадлежит московской фирме «Венчурный капитал». Участники рынка связывают ее с АО «ПФК», владельцем которого является Саит-Салам Гуцериев, младший брат миллиардера Михаила Гуцериева, владеющего холдингом «Сафмар». Известно, что в Петербурге Гуцериевым принадлежит 48% акций машиностроительного завода «Арсенал» и более 30% акций завода «Светлана». Им же принадлежала территория завода «Ильич», которую несколько лет назад приобрела под редевелопмент Группа ЦДС.
Напомним, что проект «Северная корона» задумывался как элитная гостиница на пересечении набережной реки Карповки и Каменноостровского проспекта. Еще в далеком 1988 году ее начинал строить югославский инвестор, но в июле 1992 года были введены экономические санкции в отношении Югославии – и контракт стал недействительным. Позже отель получил в собственность и пытался его достроить банк «Санкт-Петербург». Но в 1997 году стройка была законсервирована. В нулевых ее приобрело ООО «Северная корона».
Долгое время объект стоял законсервированным. Собственник несколько раз пытался его продать. Сначала за 8 млрд рублей, а затем цену стали снижать. Но покупателя найти не получалось. Тогда собственник решил построить на месте неудачной гостиницы элитное жилье. Госстройнадзор выдал разрешение на строительство. «Архитектурная мастерская Ясса» разработала проект. Он предполагал создание на участке площадью 2 га (на пересечении набережной Карповки и Каменноостровского проспекта) жилого комплекса общей площадью 70,3 тыс. кв. м (площадь квартир – 33 тыс. кв. м). Максимальная высота здания – 28 м (7 этажей). В проекте были предусмотрены парковка на 400 машин, детский сад на 60 мест, спа-комплекс с бассейном и коммерческие встройки на первом этаже вдоль набережной. Около 5 тыс. кв. м собирались отдать под апарт-отель, а в отдельно стоящем особняке площадью 400 кв. м на набережной Карповки, 39, хотели сделать элитный жилой дом всего на две квартиры.
В таком «бумажном» виде два года назад проект продавали за 2 млрд рублей. Эксперты говорили, что, по сути, на продажу выставлены земля и проект с готовым пакетом документов. И называли нагрузку в 29 тыс. рублей на 1 кв. м адекватной. Предполагалось, что сносить долгострой будет уже новый владелец «Северной короны». Начало сноса совпало по времени со сменой собственника. Снос до сих пор не завершен.
«Строительство элитного комплекса такого масштаба можно оценить в 4–5 млрд рублей. А цена продажи квартир будет в диапазоне от 250 тыс. до 280 тыс. рублей за квадратный метр», – считают эксперты NAI Becar.
«Место, где находится «Северная корона», – интересно и для гостиничного, и для жилищного проекта. Давно пора заняться его активным развитием. В руках опытного и состоятельного девелопера проект получит новую жизнь. И все быстро забудут, что когда-то это место считали "проклятым"», – говорит один из экспертов рынка.
Кстати
В ноябре 1995 года проект «Северная корона» приобрел мистическую славу. На тот момент его собственником был банк «Санкт-Петербург». Он решил отпраздновать в недостроенном здании свое пятилетие с участием известных в городе персон. Среди прочих на мероприятии присутствовали мэр Анатолий Собчак с супругой и митрополит Ленинградский и Ладожский Иоанн. Митрополит неожиданно скончался в холле гостиницы. С тех пор это место считают «проклятым» и с этим связывают проблемы всех его многочисленных собственников.