Новые проекты на паузе
В создавшихся условиях девелоперам сложно начинать новые проекты: задача сегодня — достроить начатые объекты, исполнив обязательства перед заказчиками или дольщиками. Результат решений «попридержать» проекты обозначится позже.
Официальная статистика и то, что наблюдают эксперты «в поле», расходятся. По данным Дом.РФ, в первом квартале в России начато новых проектов примерно на 9 млн кв. м — на 30% больше, чем в первом квартале 2021-го.
Ранее СРО «Синергия», опросив застройщиков в разных регионах, отметила: 40% компаний вынужденно остановили некоторые проекты, еще 29% решили выждать и не начинать строительство, хотя март традиционно был месяцем, когда удобно выходить на стройплощадку.
Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), пояснил: «Сегодня строители столкнулись с новыми серьезными вызовами. Принимая во внимание неопределенность текущей экономической ситуации, мы решили отложить старт нашего нового проекта Master Place (Петербург) на полгода и сосредоточиться на наших уже строящихся объектах».
В Петербурге в марте, например, на рынок вышел всего один новый проект, но и этот объект — не новое строительство, а реконструкция.
О приостановке проектов, находящихся пока в разработке, на прошлой неделе заявил Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий Москвы. Однако попутно заметил: другие девелоперы начинают реализацию новых проектов. «При этом в целом ситуация оптимистичная, мы видим, что свои проекты начинают реализовывать "А101" и "МИЦ"», — сказал он.
«Часть застройщиков, планирующих запуск новых проектов в 2022 году как в жилье, так и в коммерческой недвижимости, заняли выжидательную позицию. На данный момент приостановка касается части проектов, находящихся на этапе получения проектного финансирования или нулевом цикле — введенные санкции существенно увеличили уровень инфляции, что привело к повышению ключевой ставки ЦБ и, как следствие, — росту стоимости проектного финансирования», — указывает Андрей Косарев, генеральный директор ООО «Коллиерз Интернешнл» в Санкт-Петербурге.
Земля нарасхват
У застройщиков, которые уже вывели проекты, а потом закрыли продажи, или у тех, кто все подготовил — вплоть до разрешения на строительство, но не вышел на площадку, растут расходы от простоя. Однако застройщики продолжают приобретать земельные участки под новое строительство.
По данным «Джонс Лэнг ЛаСаль», по итогам первого квартала 2022 года больше половины — 59% — в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость пришлось на земельные участки под жилое строительство. Общая сумма оценивается в 62,6 млрд рублей — почти в три раза больше, чем годом раньше. Если в 2021 году основной объем земельных сделок пришелся на Петербург, то в 2022-м в лидеры вышла Москва.
Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, указывает: «В марте на рынке земли в Петербурге мы наблюдали существенное сокращение числа сделок. Это произошло из-за резкого увеличения ключевой ставки и, соответственно, кредитов на покупку земли: брать их по ставке более 20% абсолютно невыгодно».
Субсидировать ставки власти уже обещали, но программа начнет действовать только в мае. А собственные свободные средства есть далеко не у всех застройщиков.
«У некоторых застройщиков появилось желание продать ранее приобретенные активы в связи с падением спроса и высокой кредитной нагрузкой. Другие собственники, напротив, придерживают участки и наблюдают за ситуацией. Радует, что многие собственники осознают, какие заградительные кредиты сейчас предлагают банки, и готовы рассматривать долевые схемы продажи участков. Тем более что это в том числе и защита от волатильности рубля. В целом рынок земли довольно динамичный. Другой вопрос, что инвестиционная активность очень снизилась», — добавил Андрей Бойков.
Материальная составляющая
Причин для приостановки новых проектов у застройщиков достаточно. Нарушены логистические цепочки, приостанавливают работу поставщики, продолжают дорожать стройматериалы, а вместе с этим растет себестоимость строительства и т. д. Но главная причина — неопределенность. При этом невозможно понять, как будет развиваться ситуация.
По мнению Андрея Косарева, процесс строительства осложняется из-за девальвации рубля, накапливающегося дефицита и логистических проблем в поставке строительных материалов — как импортных, так и отечественных.
По словам Елены Тарасовой, коммерческого директора GRAVION, речь не идет о глобальной заморозке объектов, банкротстве или отсутствии средств у девелоперов — скорее можно говорить о том, что застройщики заняли выжидательную позицию по ряду причин. «Эти причины связаны с увеличением ключевой ставки, а соответственно ростом затратной части по выплате процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их "будущее"; с пересмотром ценовой политики своих проектов и стратегии развития с учетом трудностей с поставками строительных материалов, оборудования и ростом цен на них. Нельзя сказать, что какой-то определенный фактор влияет на рынок, здесь их совокупность. При таком раскладе выбор между тем, стоит ли стартовать сейчас или подождать, очевиден», — пояснила Елена Тарасова.
По данным строительной компании «СтройКрафт», за первый месяц спецоперации, с 24 февраля по 24 марта, расходы застройщиков на стройматериалы выросли в среднем на 50%, себестоимость строительства — на 30%. В ближайшее время из-за начавшихся спекуляций эксперты ждали дальнейшего увеличения цен, на некоторые позиции — минимум на 20%.
Компания Pridex, один из крупнейших fit-out-подрядчиков на российском рынке, подсчитала рост стоимости строительных и отделочных материалов для офисов за февраль и март. Надо заметить, что для отделки качественных офисов нередко используются импортные материалы. Строительные материалы подорожали на 29%, изоляционные материалы, расходники (буры, сверла, диски и др.) и фальшполы — на 30%, пиломатериалы — на 8%, отделочные — на 48,5%, инженерное оборудование — на 43%. В зависимости от производителя кабельная продукция подорожала на 40–70%, сантехника — на 25–50% и т. д.
По данным СМ PRO, нерудные материалы в марте подорожали на 8–15%, кирпич керамический — на 3–7%, арматура — на 1%.
По подсчетам «Джонс Лэнг Ласаль», некоторые позиции за два месяца подорожали на все 100%.
По словам Елены Тарасовой, сейчас компании все озаботились замещением импортных позиций, которые раньше использовались в отделке, фурнитуре, комплектующих и проч., чтобы сократить валютную составляющую в бюджете затрат проектов. «Помимо роста доли поставок отечественных производителей, на рынке появятся новые поставщики, акцент может быть сделан на Азию и Турцию», — добавила она.
Однако в этом случае возникают проблемы. Во-первых, не все материалы и оборудование можно заменить отечественными аналогами, в том числе из-за отсутствия отдельных компонентов сырья. Во-вторых, после переориентации застройщиков на азиатские рынки логистика станет сложнее, а цены могут еще подрасти, по некоторым данным, примерно на 30%.
Нематериальная составляющая
Помимо проблем с логистикой и удорожания стройматериалов, есть и другие причины приостановки проектов. Сокращение количества мигрантов, работающих на стройках, началось с приходом пандемии, но до последнего времени их число к доковидным объемам не вернулось. Как отметил Александр Беглов, губернатор Петербурга, на конец марта на стройках Петербурга не хватало 7989 человек — треть от общего количества официально зарегистрированных вакансий.
По словам Елены Тарасовой, риск оттока мигрантов остается: они работают «с прицелом» на курс рубля. «Поэтому мы получим либо повышение зарплат, либо замещение этих рабочих специалистами из других отраслей, где сильно сократится число рабочих мест», — рассуждает она.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», указывает еще ряд «нематериальных» причин малого количества новых стартов в Петербурге. В частности, это задержка градостроительных процессов: «Например, получение разрешения на строительство 8-го и 9-го этапов проекта Magnifika задерживается на год из-за того, что органы городского управления не соблюдают сроков согласования градостроительной документации. В Комиссию по землепользования и застройке мы обратились еще в марте 2021 года, но решение комиссия не приняла до сих пор. У появившейся в 2021 году Градостроительной комиссии и по сей день нет регламента работы, этот новый орган дополнительно растягивает согласование документации как минимум на 6–8 месяцев. Такая инертность и неповоротливость городских властей сказываются как на количестве новых проектов, так и на их качестве».
Финансовая составляющая
Совокупность перечисленных причин выливается еще в одну: удорожание себестоимости строительства. По разным оценкам, удорожание проектов уже составляет 20–40% независимо от функционального назначения. И не только из-за повышения цен на стройматериалы.
«Для построения долгосрочной стратегии развития девелоперам нужны две гарантии: доступное финансирование и стабильный спрос. Сейчас, к сожалению, мы видим трудности как с получением проектного финансирования, так и с реальной покупательской способностью населения: далеко не все готовы нести деньги в стройки (тем более с учетом отмены санкций к девелоперам за просрочку сдачи проектов). Кроме того, спрос был в значительной степени "вымыт" во время COVID в 2020–2021 годах, когда на рынке фиксировался ажиотажный спрос на все сегменты жилой недвижимости», — утверждает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный».
Ранее СМИ сообщали: петербургские компании начали обращаться в кредитные организации за пересмотром уже согласованных параметров проектного финансирования, поскольку из-за удорожания проектов понадобились дополнительные средства. Банки не спешили идти навстречу.
«На запуск новых проектов будет в значительной степени влиять доступность проектного финансирования для застройщиков. При этом проектное финансирование — в первую очередь это не процентная ставка, а ковенанты, которые банк требует от заемщика. И если увеличение ставки может означать для застройщика только увеличение затратной части, то исполнение ковенантов может привести и к существенным ограничениям работы застройщика, и даже к банкротству», — заявила Мария Черная.
После повышения ключевой ставки власти в рамках антисанкционных мер выделили 35 млрд рублей для субсидий по проектному финансированию застройщикам до 15% годовых. Но средства застройщики смогут получить в лучшем случае в мае, а строить надо сегодня.
Вновь поднимается вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, но полезного решения нет. Между тем средства дольщиков не просто лежат на эскроу-счетах — они обесцениваются.
В одном из интервью Илья Вольфсон, член Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы РФ, заявил: «Строители обеднели процентов на 40».
По его подсчетам (на примере конкретного проекта) по досанкционной ставке 12% годовых прибыль застройщика с квадратного метра составляла 11 тыс. рублей, банка — 16 тыс. рублей. При новой ставке — 15% годовых — прибыль застройщика падает до 9 тыс. рублей, а банка — растет до 24 тыс. рублей. «Понимаю, что у банков свои нюансы, риски, ни в коем случае никого не обвиняю, но нужен баланс. Банку и государство субсидирует пониженную ставку, и застройщик отдает свою долю. При этом вся ответственность за процесс строительства лежит на застройщиках. Разработка проекта, его утверждение, подготовка земельного участка, взаимоотношения с генподрядчиком, маркетинг, продажи — это застройщик. Банк же получает деньги от дольщиков бесплатно и их же отдает застройщику по кредитным линиям», — прокомментировал Илья Вольфсон.
Ждем-с
Рынок недвижимости инертен, поэтому последствия сегодняшней ситуации в строительстве мы увидим гораздо позже. Однако неизвестно, какая дата станет точкой отсчета — ситуацию в экономике сегодня диктует политика, а не наоборот. В любом случае заморозка проектов сегодня приведет к сокращению строительных объемов. Возможно, их будет достаточно. Например, уход многих торговых брендов означает пустующие площади в торговых центрах — вряд ли есть срочная необходимость в новом строительстве ТЦ. Уход иностранных компаний также высвобождает офисы. По некоторым оценкам, падение строительных объемов в коммерческой недвижимости может достигать 40%, в индустриальной — до 50%, в жилой — до 20%.
«В жилье строительный цикл составляет около трех лет, в складах где-то год-полтора, в зависимости от размера объекта. Ввод проектов, находящихся на завершающих этапах, с большой вероятностью состоится. В складах — то, что анонсировано к вводу до второй половины 2022 году, будет реализовано», — полагает Андрей Косарев.
Важным фактором на рынке всегда выступает спрос. Сегодня, отмечает Елена Тарасова, значительного проседания спроса не наблюдается, к тому же выросла доля покупок в инвестиционных целях. Но покупатели приобретают в том числе объекты со сроком сдачи в 2023–2024 годах. Есть риск, что через пару лет новые квартиры и дома в одном и том же проекте будут отличаться от сегодняшних по составу, наличию отделки, даже качеству. По мнению Андрея Косарева, некоторые сложности могут возникнуть даже в проектах, находящихся на высокой стадии готовности, которые предполагают отделку под ключ: ряд девелоперов уже отказались от чистовой отделки и меблировки квартир из-за проблем с закупкой материалов и комплектующих.
«Геополитический кризис, к сожалению, в ближайшем будущем скажется на уровне доходов населения и приведет к падению объемов спроса. В обстоятельствах неопределенности инвестиции в недвижимость — не самый очевидный путь сохранения капитала. Затянутые согласования, увеличение себестоимости, повышение финансовых рисков и расходов, снижение покупательской способности — все это приведет к кризису рынка строящегося жилья. Решение жилищных вопросов будет осуществляться за счет вторичного рынка, к которому относится и "новая вторичка" — уже построенные, но не проданные застройщиками объекты», — перечисляет Мария Черная.
Однако общей формулы для всех проектов не существует. Например, очевидно, что в относительном выигрыше окажутся проекты, финансируемые из бюджетов, в том числе дорожное строительство.
«На мой взгляд, лучше всего будут чувствовать себя девелоперы, ведущие комплексную застройку в локациях с инфраструктурой, наличием точек приложения труда, социальных и рекреационных объектов. Жилищный девелопмент станет более сконцентрированным и интенсивным», — полагает Сергей Хромов.
По словам Елены Тарасовой, в компании не прогнозируют глобального дефицита новостроек — рынок массового сегмента и бизнес-класса имеет достаточный запас прочности, и тотальное вымывание предложения ему не грозит.
«Дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от объема господдержки, направляемой как на ипотеку, так и на проектное финансирование», — заключил Федор Туркин.
В традиционном предновогоднем опросе «Строительный Еженедельник» обратился к своим друзьям и партнерам, работающим в различных сегментах строительного рынка, с просьбой рассказать об основных итогах уходящего года и главных планах на год наступающий.
Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» («РосСтройИнвест»): — Мы уже ввели в эксплуатацию и заселили ЖК «Суворов» и до конца года планируем сдать первую очередь ЖК New Time. В продажу были выведены новые корпуса проектов Terra, New Time и Familia. В планах на 2021 год ввод в эксплуатацию очередей ЖК в Санкт-Петербурге — New Time (вторая очередь во II квартале и третья очередь в III квартале), Terra (первая очередь в III квартале и вторая очередь в IV квартале), Familia (первая очередь в IV квартале). Продолжим реализацию первого проекта в Москве — дизайнерского дома Eleven, который мы сдадим во II квартале 2021 года. Кроме того, мы работаем над стартом ряда новых проектов как в столице, так и в Петербурге.
Из объектов социнфраструктуры, в ноябре мы открыли детсад на 50 мест на территории ЖК «Кремлевские звезды» в Московском районе. В январе состоялось открытие школы № 219 на 1375 учеников, которую холдинг «РСТИ» в рамках госконтракта построил в Красносельском районе. Продолжаем реализацию двух крупных проектов — нового корпуса для НИИ скорой помощи им. И. И. Джанелидзе и школы на 1600 мест в Приморском районе. Их ввод намечен на 2021 год.
Важная задача на 2021 год — достроить проблемные объекты других компаний. Обязательства по завершению этих проектов мы взяли на себя по договору с Петербургом. Планов — целая громада, поэтому наша главная цель — успешно их реализовать.
Желаю всем войти в новый год с позитивным настроением, чистыми помыслами, убежденностью в свои силы! С Новым годом и Рождеством!
Александр Андрианов, первый вице-президент компании Glorax Development: — В 2020 году в Петербурге мы передали в эксплуатацию новое жилье общей площадью порядка 362 тыс. кв. м. Во всех объектах квартиры были распроданы еще до завершения строительства. Наши проекты в течение года неоднократно признавались лидерами по продажам в сегменте «бизнес», что подтверждает высокий уровень доверия со стороны клиентов.
Сейчас мы активно пополняем земельный банк и в будущем году планируем вывести на рынок сразу несколько новых проектов. При этом в планах развитие не только в Петербурге, но в других регионах: Москве, Московской области, Нижнем Новгороде и Сочи. Наша цель — войти в первую десятку девелоперов федерального уровня. Чтобы этого достичь, мы, в том числе, предлагаем рынку свои компетенции в качестве fee-девелопера и ведем переговоры с крупными инвесторами в нескольких городах.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: — В 2020 году мы завершили строительство масштабного проекта комплексного освоения территории «Новый Оккервиль». Его реализация велась с 2008 года. Мы построили шесть очередей на 10 033 квартиры общей площадью порядка 500 тыс. кв. м. Помимо жилья, в него входит крупнейшая и самая передовая на Северо-Западе школа, несколько детсадов, два поликлинических отделения, спортивный комплекс с бассейном и множество встроенных коммерческих помещений для размещения предприятий сферы обслуживания населения.
Несмотря на коронавирусные ограничения, мы активными темпами строили первую очередь ЖК «Новый Лесснер». Несмотря на то, что еще год до сдачи, дома уже возведены под крышу, в них практически завершены остекление и фасадные работы. Ведется монтаж лифтового оборудования и внутренние работы. Для покупателей готовим шоу-румы квартир в 1-м корпусе. Кстати, помимо квартир, можно будет вживую посмотреть
роскошную отделку парадного холла. В следующем году мы планируем начать продажи во II очереди «Нового Лесснера».
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1: — В условиях сложной эпидемиологической обстановки строительство всех наших объектов не останавливалось ни на один день. В самые сжатые сроки была разработана и запущена схема онлайн-продаж, что позволило выполнять планы по реализации квартир даже в условиях удаленной работы. В апреле 2020 года был введен в эксплуатацию первый этап третьей очереди ЖК «Граф Орлов» на Московском проспекте. В июне 2020 года компания Л1 вывела на рынок новый жилой комплекс класса «комфорт плюс» «Поэт». Это 637 квартир, коммерческая зона на первых этажах в трех отдельно стоящих 25-этажных домах с закрытой охраняемой территорией и три паркинга в сумме на 2138 машино-мест. Комплекс расположен в Выборгском районе, в тихой зеленой зоне на Поэтическом бульваре. Отличительная особенность новостройки — отсутствие студий.
В 2021 году компания Л1 планирует вывести на рынок два новых объекта. Сейчас по ним ведутся проектные работы.
Виталий Бахарев, собственник и директор УК «Альфа Фаберже»: — Наибольшим достижением 2020 года я считаю запуск и признание международным сообществом нашего проекта — элитного ЖК Meltzer Hall. В этом году комплекс с его смелыми решениями с точки зрения дизайна и архитектуры стал победителем международной премии «Золотой Трезини» в номинации «Лучший проект ЖК премиум- или бизнес-класса». Очень рад, что проект признан архитектурным шедевром и тепло принят архитектурным сообществом Петербурга.
Основное внимание в следующем году мы планируем уделить реализации наших жилых проектов. Кроме ЖК Meltzer Hall, это будет строительство закрытого элитного клубного дома на семнадцать квартир на проспекте Динамо, 2.
Это два ключевых направления. Третьим станут разработки в области информационных технологий. «Альфа Фаберже» является высокотехнологичной группой компаний, применяющей собственную технологию цифрового мониторинга строительных работ. В этом направлении мы также продолжим работать.
Виталий Коробов, директор группы «Аквилон»: — Для нас 2020 год ознаменован ростом всех показателей деятельности. Это касается как увеличения объемов строительства, что позволило нам войти в пятерку крупнейших застройщиков Петербурга, так и роста продаж. Мы диверсифицировали портфель проектов, выйдя в новые сегменты: апартаменты и офисная недвижимость. Также холдинг расширил географию присутствия, купив проект в Ленобласти.
События 2020 года не повлияли на наши планы. В Петербурге мы пополнили земельный банк на 10 га, вывели на рынок 160 тыс. кв. м жилья и 11 тыс. кв. м офисных площадей в БЦ «Аквилон LINKS». До конца года готовим к вводу 75 тыс. кв. м жилья — это третья и четвертая очереди ЖК 4YOU. В столице мы расширили портфель двумя проектами, в результате чего объем строительства достиг 400 тыс. кв. м.
В первой половине 2021 года намечен старт продаж в ЖК комфорт-класса в Кудрово. Помимо запуска новых проектов, планируем усовершенствовать наши стандарты качества Э4. Уже расширили функциональность умной системы inHOME — это цифровая разработка «Аквилона», которая автоматизирует бытовые процессы и позволяет контролировать коммунальные услуги через мобильное приложение.
Лев Каплан, директор «Союзпетростроя»: — Если не учитывать странность вынужденной удаленной работы, 2020 год запомнился мне сразу двумя юбилеями: 25 лет «Союзпетрострою» и 70 лет совместной жизни с моей женой, Натальей Терентьевной. Оба получили широкий общественный резонанс и много поздравлений, в том числе от руководства города.
Весной много сил было потрачено на то, чтобы добиться поддержки компаний стройкомплекса, кое-что удалось, но, к сожалению, далеко не все. Осенью успешно прошла (опять же удаленно) традиционная конференция по качеству. План повышения качества строительства на 2021 год, подготовленный совместно с комитетами, находится на утверждении профильного вице-губернатора Н. В. Линченко
В 2021 году мы будем работать над выполнением плана повышения качества строительства и проводить мероприятия, намеченные планом работы на 2021 год. И, конечно же, стремиться к укреплению союза путем еще большего роста его членов (а нас уже больше 700) и увеличения влияния на решение актуальных проблем строительного комплекса города. Ведь вместе мы можем больше!
Андрей Уртьев, директор СРО АПО «Союзпетрострой-Проект»: — К основным достижениям ассоциации и наших партнеров можно отнести так ярко проявившуюся способность приспосабливаться к ухудшающимся условиям деятельности. А на следующий год хочется пожелать, чтобы власти от отчетов «мы сделали» развернулись к нуждам тех, кто на самом деле разрабатывает, строит, производит все то, что мы видим вокруг. Ведь все это создано руками производителей, а не контролеров. Еще желаю всем нам в новом году безболезненно пережить возможные рецидивы 2020 года и закончить его успешнее предыдущего.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald: — ГК Springald в целом считает 2020 год удачным. Мы начали сотрудничество с новыми заказчиками и запустили масштабные проекты на рынке редевелопмента в Петербурге. В частности, в интересах ГК ПИК успешно выполнены два проекта по демонтажу промышленных объектов. Один из них — подготовка стройплощадки на территории завода им. Климова, где снесено 700 тыс. куб. м различных зданий. Для Setl City продолжили демонтаж объектов на территории ПО «Светлана», где за 2020 год снесено более 1 млн куб. м различных строений.
Удалось увеличить парк демонтажной техники и навесного оборудования — в строй введены тяжелые экскаваторы тоннажем от 42 тонн. С гордостью констатируем, что за период кризиса мы не потеряли ни одного сотрудника. Наоборот, команду удалось усилить профессионалами.
В 2021 году пойдем покорять Москву и регионы, не забывая о родном городе. Мы традиционно не делим партнеров на больших и маленьких и рады быть полезными любому заказчику в сфере разработки и согласования градостроительной и разрешительной документации, сноса зданий, подготовки стройплощадок, работ нулевого цикла, реконструкции зданий.
Владимир Марков, генеральный директор ТЕХНОНИКОЛЬ: — Год был непростым, но свои плюсы из этого мы сумели извлечь. В 2020 году мы ввели в эксплуатацию два новых предприятия в Хабаровске: завод водосточных систем и завод по вторичной переработке полимеров. Впервые мы самостоятельно провели пуско-наладочные и ремонтные работы на производственных линиях. Ранее для этих целей мы вызывали иностранных специалистов. Но границы были закрыты, и наши эксперты погрузились в изучение задачи, провели несколько видеоконсультаций с западными коллегами, и все сделали своими силами.
В 2021 году планируем завершить строительство завода в Польше. Мы ориентированы на развитие экспортного направления, а потому в 2021 году наши стратегические цели связаны с развитием этой области, расширением географии и увеличением ассортимента на зарубежных рынках. Особая сфера для нас — диджитализация отрасли, и впредь мы продолжим работать в этом направлении. Мы разрабатываем новые и усовершенствуем существующие цифровые решения. Я говорю о программах расчета, BIM-решениях, а также приложениях, которые помогают самостоятельно проверить качество монтажа, оценить износ объекта.
Маргарита Хорошилова, директор по маркетингу Doka Россия: — Одно из ключевых достижений 2020 года для нас — это переосмысление и перезагрузка, улучшение бизнес-процессов, сдвиг парадигмы в сторону большей гибкости. Мы совершили ряд структурных изменений, запустили в работу несколько новых проектов, в том числе диджитал. Поэтому в 2021 году мы надеемся порадовать заказчиков обновленными экономически эффективными опалубочными решениями, цифровыми сервисами для стройплощадок и новыми форматами коммуникации.
В конце этого года Doka Россия выиграла ряд крупных проектов в сфере инфраструктуры (один из которых — пилон моста через Обь) и теперь будем воплощать их в жизнь. Также мы сфокусируемся на высотном строительстве. Как известно, на подъемно-переставных опалубочных системах Doka построено много небоскребов, включая самое высокое здание в мире — «Бурдж Халифа». Мы хотим, чтобы эти технологии использовались и в России, принося экономическую выгоду и радость отечественным девелоперам.
Глобальный лозунг Doka — Being customers’ 1st choice, что мы переводим как «Быть выбором клиентов № 1». Достичь этого в новых экономических условиях — это и есть наша главная цель.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие Парнас»: — Мы сумели воплотить в жизнь большинство из намеченных планов, несмотря на сложности с коронавирусом: сохранили объемы производства, провели технологическую модернизацию, заключили несколько долгосрочных соглашений со стратегическими партнерами. Но, главное, мы поняли, что даже в экстренной ситуации (перевод сотрудников на «удаленку», строгие санитарные правила и фактически переход в режим ручного управления) компания стабильна. А это знание, согласитесь, дорогого стоит!
Для нас всегда было приоритетом исполнение своих обязательств перед заказчиками. 2020 год не стал исключением: все оборудование выпущено точно в срок, лифты бегают по этажам, платформы перевозят инвалидов.
Планируем в 2021 году запуск новой серии малых грузовых лифтов для соцобъектов — недорогих и функциональных, спроектированных под требования застройщиков и в тандеме с проектировщиками. Кроме того, если будет возможность, надеемся более тесно (очно!) работать с клиентами. Ведь даже при обилии «удаленных» технологий, живое человеческое общение — это огромная ценность.
Здоровья и тепла нам всем в Новом 2021 году!
Максим Нечипоренко, заместитель директора Renga Software: — C точки зрения развития нашего продукта главное достижение 2020 года — это выпуск единой Renga! Летом три наши системы: Renga Architecture, Renga Structure и Renga MEP — объединились в единую BIM-систему Renga. Мы практически утроили функциональность для каждого пользователя за те же деньги.
Еще один успех — участие в проекте ФАУ «ФЦС», в рамках которого для эксперимента по прохождению экспертизы наша компания на основании проектной документации построенной в Екатеринбурге школы создала в BIM-системе Renga ее информационную модель. Она содержала в себе архитектуру, конструкции, вентиляцию, отопление, водоснабжение и водоотведение, электрические сети и технологические решения. Проект был отправлен на всероссийский конкурс BIM-технологий, который проводится при поддержке Минстроя, и занял первое место в номинации «Лучшая BIM-идея года».
В 2021 году мы продолжим развивать имеющиеся инструменты Renga и, конечно же, будем создавать новые, чтобы работа архитекторов, конструкторов и инженеров становилась еще комфортнее. Будем развивать интеграцию с другими системами, решая сопутствующие прикладные задачи.
Юлия Аверьянова, директор ООО «Строй-Эксперт»: — К достижениям нашего коллектива в этом году могу отнести проект реконструкции корпусов завода «Арсенал» для арт-пространства «Открытая сцена», получивший положительное заключение экспертизы. Много работали в регионах России: Пермь, Орел, Новосибирск, Норильск, Новый Уренгой, Тюмень — мы проектировали, проводили изыскания и мониторинг. В Петербурге трудились на социально значимых объектах наследия: здания Университета ИТМО, Театра музыкальной комедии, 1-го Западного военного суда, Крестовоздвиженской церкви. Проекты согласованы в КГИОП и Госстройэкспертизе. Завершается работа по проекту благоустройства городского парка культуры и отдыха в Орле.
В 2021 году продолжим вести в Перми проект приспособления объекта наследия «Корпус мастерских» под музейно-культурный комплекс и реставрации здания авиатехникума им. А. Д. Швецова. Работаем над проектом реставрации городского музея в Петрозаводске. Также мы планируем совершенствовать проектно-реставрационное мастерство нашего коллектива, добиваясь синтеза реставрационного творчества и автоматизации производственных процессов.
С Новым годом! Желаем всем здоровья!
Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»: — К нашим основным достижениям отнесу то, что мы не сократили штат сотрудников, а также то, что, несмотря на два «мертвых» месяца из-за локдауна, к концу года нам удалось выйти на докризисный уровень объемов работ, и по итогам года мы даже планируем вырасти по обороту по сравнению с 2019 годом.
В 2021 году будем активно улучшать направление комплексных инженерных изысканий, не будем забывать и про остальные сферы деятельности — кадастр, мониторинг и специальные геодезические работы при обследовании зданий и сооружений. Также на будущий год традиционно ставим цель вырасти по обороту минимум на 30% по сравнению с этим годом. Кроме того, есть немало идей и планов по развитию компании в Интернете, о которых, надеюсь, все узнают в ближайшее время.
Отдельное внимание хотелось бы уделить нашему главному активу — сотрудникам. В планах постоянное обучение и совершенствование компетенций каждого, кто является членом нашей команды. Ведь без этого невозможно повышать лояльность заказчиков и оказывать сервис самого высокого уровня качества.
Владимир Трофимов, исполнительный директор Петербургского отделения Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»: — В 2020 году велась активная работа по строительному контролю за реконструкцией и капремонтом школ, детсадов, вузов, промышленных зданий. Была произведена актуализация технической литературы, разработанной отделением фонда, и выпуск новых тиражей. В период сложной обстановки в связи с пандемией наша организация смогла сохранить штат сотрудников с обеспечением зарплаты, что считаем основным достижением в этом году.
В 2021 году планируем расширить работу в области аттестации специалистов, осуществляющих строительный контроль за качеством возведения объектов. Будем также развивать направление дистанционного обучения. Стоят цели и по удержанию позиций на рынке услуг по осуществлению строительного контроля и технического обследования зданий Петербурга и Ленобласти. Планируется расширить перечень издаваемой технической литературы и журналов работ.
Поздравляем всех работников строительного комплекса с наступающим Новым годом, желаем крепкого здоровья, успехов в работе и финансового благополучия в нынешнее непростое время!
Отсутствие внятного законодательства относительно малоэтажной застройки порождает проблемы и для девелоперов, и для владельцев частных домов, а самое главное — тормозят процессы создания качественной и соразмерной человеку среды для жизни.
Большинство людей в России, по данным опроса ВЦИОМ, хотят жить в малоэтажных домах. Больше половины нового жилья в стране является малоэтажным — это в основном индивидуальное строительство, но набирают обороты и блокированная и квартирная застройка. Однако законодательство в части малоэтажной застройки в стране не урегулировано. Отсюда — проблемы со стоимостью платы за проживание, накопление долгов у собственников жилья, запутанная судебная практика по их взысканию.
Правда, появилась надежда: в очередной раз идет разработка документа для формирования перечня общего имущества в малоэтажном ЖК.
Плата за…
В малоэтажном ЖК собственник может рассчитывать на определенный уровень комфорта, поскольку инженерное обеспечение и благоустройство территории прилагаются к домовладению. Благодаря этим элементам малоэтажное жилье, как правило, стоит дороже: выясняется, что за комфорт надо платить ежемесячно.
Коммунальные расходы в малоэтажном ЖК выше, чем в многоквартирном доме, поскольку финансовая нагрузка делится на всех жильцов, а их значительно меньше. Иными словами, основной параметр — «плотность населения».
Как ранее указывал вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин, инженерные сети, которые приходится обслуживать, гораздо протяженнее, чем в многоквартирных ЖК: «Во-первых, на строительство транспортных и инженерных сетей требуется больше денег, что, естественно, отражается в стоимости квадратного метра. А во-вторых, и на обслуживание сетей здесь требуются гораздо большие затраты».
Но есть малоэтажные комплексы с большим количеством домовладений. Там ежемесячная плата меньше, но и комфорт — ниже.
Алексей Анисимов, член Комиссии по рассмотрению предложений в сфере развития ИЖС при Экспертной группе дорожной карты (плана мероприятий) «Трансформация делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), учредитель, директор ООО «Ореховая роща» (Ростов-на-Дону), называет отличия в формировании ежемесячной платы в высотных и малоэтажных ЖК: «Когда говорят про многоквартирные дома, говорят об объекте, а коттеджная застройка — это пространство. Земельные участки под малоэтажными комплексами в разы больше. Отсюда могут быть отличия в оплате».
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI), полагает, однако, что все зависит от состава имущества, а не от количества этажей и квартир: «Малоэтажные дома отличаются прежде всего отсутствием лифтов, соответственно, здесь в квитанции отсутствует строчка "содержание лифта" и меньше система диспетчеризации инженерного оборудования. Зато часто добавляется обслуживание газового оборудования, потому что малоэтажные дома часто оборудуются своими котельными».
Помимо этого, напоминает Алексей Анисимов, в структуре затрат есть, например, уборка территории или выкашивание травы на этой территории — гораздо большей по площади, чем в многоэтажном ЖК.
Кроме того, дорисовывает картину Михаил Голубев, генеральный директор ГК «Северо-Западная строительная корпорация», внутри малоэтажного комплекса может быть охрана периметра, квартальные проезды, линейные объекты, общие парковки, помещения для персонала, элементы ландшафта и гидросистема ливневых стоков. Это все надо обслуживать. «Кто это должен оплачивать?» — интересуется он. Например, внутриквартальную инфраструктуру передать на баланс местных властей и ресурсоснабжающих организаций системно затруднительно либо вообще невозможно. А эта система и есть та технологическая изюминка, создающая удобство и ауру привлекательной жизни в малоэтажке.
Особая статья — локальные социальные объекты. В небольшом малоэтажном квартале или районе вряд ли есть смысл строить школу или поликлинику. Также и подключение к сетям в Петербурге или в Ленобласти, где тарифы могут значительно отличаться.
По словам Михаила Голубева, в Петербурге в одиннадцати районах из восемнадцати можно развивать малоэтажную застройку, и тарифы в таких комплексах будут городские. Но плюсом к коммунальным платежам придется добавить еще несколько тысяч рублей за организацию обслуживания пространства комплекса. Так, ежемесячная плата за жилой дом 120–300 кв. м обойдется в 5–8 тыс. рублей плюс энергоресурсы.
«Разница в оплате зависит от форматов видов разрешенного использования объектов жилья, класса и масштаба комплекса, а главное — продуманности малоэтажного комплекса. Рентабелен проект от 800 домовладений, остальное — убыточно и дорого», — утверждает Алексей Анисимов. В частности, кроме эксплуатационных услуг, домовладельцам придется платить от 1 до 6 тыс. рублей в месяц.
Что такое справедливый среднестатистический тариф для малоэтажных комплексов, неясно, поскольку количество домовладений и людей в малоэтажных комплексах разное, состав общего имущества формализации пока не поддается, набор услуг может заметно отличаться. С одной стороны, есть обязательная охрана, уборка обширной территории, обслуживание дорог и прочее. С другой — нет платы за капремонт, лифты, а расходы на отопление, если верить Алексею Анисимову, в 2–3 раза меньше. Кроме того, аварий на сетях будет очевидно меньше, поскольку нагружены они не так сильно, как сети в многоквартирных домах.
Кто платит?
В любом жилом комплексе найдутся «протестующие», которые «из принципа» не оплачивают ту или иную услугу. По статистике, не менее 10% граждан не оплачивают коммунальные услуги. Такие люди есть и в многоквартирных домах, но для малых по плотности заселения поселках появление неплательщиков гораздо чувствительнее.
«Не могу сказать, что проблема должников в малоэтажных проектах стоит более или менее остро, чем в многоэтажных домах. Для управляющих компаний она всегда актуальна. Законодательство сегодня разрешает не оплачивать ЖКУ в течение трех месяцев, и никаких рычагов воздействия у управляющих компаний нет. Даже пени можно начислять только за 91 день. При этом УК в течение этих месяцев сама платит за потребленные жителями ресурсы и услуги», — комментирует Игорь Синькевич.
По мнению Алексея Анисимова, долги появляются, если не выстроены взаимоотношения между УК и жителями или если УК видит свою задачу только в сборе денег с населения. «Если УК работает, ничто не мешает собирать платежи», — полагает он.
Самостоятельная борьба УК с неплательщиками выливается в запрете на въезд в поселок или в отключении сетей, что позволяет домовладельцам обращаться в суды.
По логике управляющая компания должна иметь статью расходов на суды.
По словам Михаила Голубева, в многоквартирных домах УК получит долги неплательщиков через суд — есть соответствующий регламент. «В малоэтажных комплексах суды могут затянуться. Сложности сбора долгов возникают, когда стоимость обслуживания доходит до 20–30 тыс. рублей в месяц при хорошем сервисе, а социальный статус жителей не соответствует этому. Но странно, когда проживающий в трехэтажном доме за 200 кв. метров не может заплатить 5 тыс. рублей», — добавил он.
Количество судебных споров в малоэтажных комплексах растет. Управляющие компании выбивают долги, оспаривают отказы заключать договор на оказание услуг. Жители отбиваются от лишних статей расходов, протестуют против отключения коммунальных услуг, запрета на въезд в поселок и т. д.
В суд, конечно, подать можно, но результат предугадать нельзя. Существующее законодательство невнятно трактует некоторые моменты. Жилищный кодекс помогает плохо. В результате судебные прецеденты носят двоякий характер.
«Собственник должен нести ответственность — он сам решил жить в малоэтажном доме, — убежден Алексей Анисимов. — Но относиться к индивидуальному жилью как к дешевому нельзя».
По его словам, политика судов четкая: коммунальные платежи надо платить. Но по поводу остальных позиций мнения судей расходятся.
Законодательство в инициативах
Разное видение ситуации не только у судебных властей. Как отмечает Михаил Голубев, оформление прав собственности индивидуального и блокированного жилого дома (в народе таун-хауса) сегодня не отличаются, вы получаете в собственность жилой дом и земельный участок, но есть разночтения между дифференциацией их ресурсоснабжающими организациями, органами, контролирующими реконструкцию…
Правовую неопределенность разные властные структуры и общественные объединения пытаются исправить не первый год. Группа депутатов Госдумы еще в 2017-м пыталась урегулировать правовой статус малоэтажной застройки. Затем в 2018 году — другая группа — вносила законопроект по управлению малоэтажными комплексами. В версии Минстроя РФ. Подразумевалось три варианта управления общим имуществом: самостоятельное управление, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив, управляющая организация с лицензией на управление многоквартирными домами.
Но в пояснительной записке к проекту ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» адвокаты Сергей Крюков и Александр Анишин из адвокатского бюро «Крюков, Анишин и партнеры» указали на отсутствие определенности принадлежности имущества общего пользования на территории жилого комплекса; распределении ответственности по эксплуатации объектов инфраструктуры; установлении правил проживания на территории комплекса и т. д.
По словам Михаила Голубева, сейчас опять идет процесс с целью сформировать перечень общего имущества малоэтажных жилых комплексов для федерального закона. Психология русского человека — жить припеваючи, но никому за это не платить, хорошо отражается в отношении малоэтажной застройки. Люди разучились жить в такой городской среде. И хотя пока нет простых решений, как в многоквартирке, надо найти баланс интересов.
Но главное, полагает Алексей Анисимов, — определиться со взаимоотношениями между застройщиком/УК и домовладельцами. «Надо выйти за рамки Гражданского кодекса. Установить прямое регулирование для малоэтажных комплексов», — убежден он.
У жителей малоэтажных комплексов нет правовых гарантий на пользование инфраструктурой — государство устранилось от решения этой проблемы, суды не воспринимают иски, если не выстроены отношения. Но и дороги внутри поселков, и инженерные сети должны иметь ответственных собственников. А на обслуживание такой инфраструктуры требуются средства.
Поскольку законодательной базы нет, по словам Алексея Анисимова, обеспечить права пользования домовладельцев инфраструктурой можно через заключение договоров на право пользования имуществом и сетями застройщика (либо собственника), а при смене собственника объекта происходит переуступка этого права, таким образом застройщик (либо собственник) сетей и инфраструктуры выступает гарантом прав жителей. Эти гарантии собственники инфраструктуры не должны и не обязаны предоставлять бесплатно.
«Нам, гражданам РФ, надо научиться уважать право собственности независимо от того, чья это собственность», — заключил Алексей Анисимов.
Мнение
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI):
— В малоэтажных домах стоимость обслуживания квадратного метра обычно несколько выше, т. к. меньшие площади обслуживать дороже. Но стоимость может почти не отличаться, если таких малоэтажных домов много. Например, если общий метраж поселка примерно 25 тыс. кв. м — это соответствует размеру многоэтажного многоквартирного дома. С другой стороны, в поселках вырастают затраты по такой статье как обслуживание территории. В случае с нашими поселками это 8 га — намного больше, чем в «городском» многоквартирном доме. Эту территорию занимает и озеленение, и дороги, и тротуары (километры!). Все они нуждаются в обслуживании.
Михаил Голубев, генеральный директор ГК «Северо-Западная строительная корпорация»:
— Комфортная среда малоэтажных комплексов у граждан в приоритете. По Стандарту комплексного развития территорий, который разработан и внедряется Минстроем и ДОМ.РФ по поручению председателя Правительства РФ, пропагандируется передовой урбанистический подход смешанного типа застройки, когда могут в одном квартале строиться разные виды жилых домов. Дисбаланс в ЖКХ наносит вред развитию малоэтажного строительства в России. А малоэтажное строительство набирает обороты и становится приоритетной национальной целью.
Пора навести порядок с правовой базой в ЖКХ, с нормальной поставкой ЖКУ в малоэтажке. Малоэтажные комплексы сегодня — сложные структуры, более сложные, чем многоэтажные ЖК. Они могут требовать более высокой платы за содержание, но предоставляют больше комфорта людям. Но за комфорт все-таки надо платить.