Новые проекты на паузе
В создавшихся условиях девелоперам сложно начинать новые проекты: задача сегодня — достроить начатые объекты, исполнив обязательства перед заказчиками или дольщиками. Результат решений «попридержать» проекты обозначится позже.
Официальная статистика и то, что наблюдают эксперты «в поле», расходятся. По данным Дом.РФ, в первом квартале в России начато новых проектов примерно на 9 млн кв. м — на 30% больше, чем в первом квартале 2021-го.
Ранее СРО «Синергия», опросив застройщиков в разных регионах, отметила: 40% компаний вынужденно остановили некоторые проекты, еще 29% решили выждать и не начинать строительство, хотя март традиционно был месяцем, когда удобно выходить на стройплощадку.
Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), пояснил: «Сегодня строители столкнулись с новыми серьезными вызовами. Принимая во внимание неопределенность текущей экономической ситуации, мы решили отложить старт нашего нового проекта Master Place (Петербург) на полгода и сосредоточиться на наших уже строящихся объектах».
В Петербурге в марте, например, на рынок вышел всего один новый проект, но и этот объект — не новое строительство, а реконструкция.
О приостановке проектов, находящихся пока в разработке, на прошлой неделе заявил Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий Москвы. Однако попутно заметил: другие девелоперы начинают реализацию новых проектов. «При этом в целом ситуация оптимистичная, мы видим, что свои проекты начинают реализовывать "А101" и "МИЦ"», — сказал он.
«Часть застройщиков, планирующих запуск новых проектов в 2022 году как в жилье, так и в коммерческой недвижимости, заняли выжидательную позицию. На данный момент приостановка касается части проектов, находящихся на этапе получения проектного финансирования или нулевом цикле — введенные санкции существенно увеличили уровень инфляции, что привело к повышению ключевой ставки ЦБ и, как следствие, — росту стоимости проектного финансирования», — указывает Андрей Косарев, генеральный директор ООО «Коллиерз Интернешнл» в Санкт-Петербурге.
Земля нарасхват
У застройщиков, которые уже вывели проекты, а потом закрыли продажи, или у тех, кто все подготовил — вплоть до разрешения на строительство, но не вышел на площадку, растут расходы от простоя. Однако застройщики продолжают приобретать земельные участки под новое строительство.
По данным «Джонс Лэнг ЛаСаль», по итогам первого квартала 2022 года больше половины — 59% — в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость пришлось на земельные участки под жилое строительство. Общая сумма оценивается в 62,6 млрд рублей — почти в три раза больше, чем годом раньше. Если в 2021 году основной объем земельных сделок пришелся на Петербург, то в 2022-м в лидеры вышла Москва.
Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, указывает: «В марте на рынке земли в Петербурге мы наблюдали существенное сокращение числа сделок. Это произошло из-за резкого увеличения ключевой ставки и, соответственно, кредитов на покупку земли: брать их по ставке более 20% абсолютно невыгодно».
Субсидировать ставки власти уже обещали, но программа начнет действовать только в мае. А собственные свободные средства есть далеко не у всех застройщиков.
«У некоторых застройщиков появилось желание продать ранее приобретенные активы в связи с падением спроса и высокой кредитной нагрузкой. Другие собственники, напротив, придерживают участки и наблюдают за ситуацией. Радует, что многие собственники осознают, какие заградительные кредиты сейчас предлагают банки, и готовы рассматривать долевые схемы продажи участков. Тем более что это в том числе и защита от волатильности рубля. В целом рынок земли довольно динамичный. Другой вопрос, что инвестиционная активность очень снизилась», — добавил Андрей Бойков.
Материальная составляющая
Причин для приостановки новых проектов у застройщиков достаточно. Нарушены логистические цепочки, приостанавливают работу поставщики, продолжают дорожать стройматериалы, а вместе с этим растет себестоимость строительства и т. д. Но главная причина — неопределенность. При этом невозможно понять, как будет развиваться ситуация.
По мнению Андрея Косарева, процесс строительства осложняется из-за девальвации рубля, накапливающегося дефицита и логистических проблем в поставке строительных материалов — как импортных, так и отечественных.
По словам Елены Тарасовой, коммерческого директора GRAVION, речь не идет о глобальной заморозке объектов, банкротстве или отсутствии средств у девелоперов — скорее можно говорить о том, что застройщики заняли выжидательную позицию по ряду причин. «Эти причины связаны с увеличением ключевой ставки, а соответственно ростом затратной части по выплате процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их "будущее"; с пересмотром ценовой политики своих проектов и стратегии развития с учетом трудностей с поставками строительных материалов, оборудования и ростом цен на них. Нельзя сказать, что какой-то определенный фактор влияет на рынок, здесь их совокупность. При таком раскладе выбор между тем, стоит ли стартовать сейчас или подождать, очевиден», — пояснила Елена Тарасова.
По данным строительной компании «СтройКрафт», за первый месяц спецоперации, с 24 февраля по 24 марта, расходы застройщиков на стройматериалы выросли в среднем на 50%, себестоимость строительства — на 30%. В ближайшее время из-за начавшихся спекуляций эксперты ждали дальнейшего увеличения цен, на некоторые позиции — минимум на 20%.
Компания Pridex, один из крупнейших fit-out-подрядчиков на российском рынке, подсчитала рост стоимости строительных и отделочных материалов для офисов за февраль и март. Надо заметить, что для отделки качественных офисов нередко используются импортные материалы. Строительные материалы подорожали на 29%, изоляционные материалы, расходники (буры, сверла, диски и др.) и фальшполы — на 30%, пиломатериалы — на 8%, отделочные — на 48,5%, инженерное оборудование — на 43%. В зависимости от производителя кабельная продукция подорожала на 40–70%, сантехника — на 25–50% и т. д.
По данным СМ PRO, нерудные материалы в марте подорожали на 8–15%, кирпич керамический — на 3–7%, арматура — на 1%.
По подсчетам «Джонс Лэнг Ласаль», некоторые позиции за два месяца подорожали на все 100%.
По словам Елены Тарасовой, сейчас компании все озаботились замещением импортных позиций, которые раньше использовались в отделке, фурнитуре, комплектующих и проч., чтобы сократить валютную составляющую в бюджете затрат проектов. «Помимо роста доли поставок отечественных производителей, на рынке появятся новые поставщики, акцент может быть сделан на Азию и Турцию», — добавила она.
Однако в этом случае возникают проблемы. Во-первых, не все материалы и оборудование можно заменить отечественными аналогами, в том числе из-за отсутствия отдельных компонентов сырья. Во-вторых, после переориентации застройщиков на азиатские рынки логистика станет сложнее, а цены могут еще подрасти, по некоторым данным, примерно на 30%.
Нематериальная составляющая
Помимо проблем с логистикой и удорожания стройматериалов, есть и другие причины приостановки проектов. Сокращение количества мигрантов, работающих на стройках, началось с приходом пандемии, но до последнего времени их число к доковидным объемам не вернулось. Как отметил Александр Беглов, губернатор Петербурга, на конец марта на стройках Петербурга не хватало 7989 человек — треть от общего количества официально зарегистрированных вакансий.
По словам Елены Тарасовой, риск оттока мигрантов остается: они работают «с прицелом» на курс рубля. «Поэтому мы получим либо повышение зарплат, либо замещение этих рабочих специалистами из других отраслей, где сильно сократится число рабочих мест», — рассуждает она.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», указывает еще ряд «нематериальных» причин малого количества новых стартов в Петербурге. В частности, это задержка градостроительных процессов: «Например, получение разрешения на строительство 8-го и 9-го этапов проекта Magnifika задерживается на год из-за того, что органы городского управления не соблюдают сроков согласования градостроительной документации. В Комиссию по землепользования и застройке мы обратились еще в марте 2021 года, но решение комиссия не приняла до сих пор. У появившейся в 2021 году Градостроительной комиссии и по сей день нет регламента работы, этот новый орган дополнительно растягивает согласование документации как минимум на 6–8 месяцев. Такая инертность и неповоротливость городских властей сказываются как на количестве новых проектов, так и на их качестве».
Финансовая составляющая
Совокупность перечисленных причин выливается еще в одну: удорожание себестоимости строительства. По разным оценкам, удорожание проектов уже составляет 20–40% независимо от функционального назначения. И не только из-за повышения цен на стройматериалы.
«Для построения долгосрочной стратегии развития девелоперам нужны две гарантии: доступное финансирование и стабильный спрос. Сейчас, к сожалению, мы видим трудности как с получением проектного финансирования, так и с реальной покупательской способностью населения: далеко не все готовы нести деньги в стройки (тем более с учетом отмены санкций к девелоперам за просрочку сдачи проектов). Кроме того, спрос был в значительной степени "вымыт" во время COVID в 2020–2021 годах, когда на рынке фиксировался ажиотажный спрос на все сегменты жилой недвижимости», — утверждает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный».
Ранее СМИ сообщали: петербургские компании начали обращаться в кредитные организации за пересмотром уже согласованных параметров проектного финансирования, поскольку из-за удорожания проектов понадобились дополнительные средства. Банки не спешили идти навстречу.
«На запуск новых проектов будет в значительной степени влиять доступность проектного финансирования для застройщиков. При этом проектное финансирование — в первую очередь это не процентная ставка, а ковенанты, которые банк требует от заемщика. И если увеличение ставки может означать для застройщика только увеличение затратной части, то исполнение ковенантов может привести и к существенным ограничениям работы застройщика, и даже к банкротству», — заявила Мария Черная.
После повышения ключевой ставки власти в рамках антисанкционных мер выделили 35 млрд рублей для субсидий по проектному финансированию застройщикам до 15% годовых. Но средства застройщики смогут получить в лучшем случае в мае, а строить надо сегодня.
Вновь поднимается вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, но полезного решения нет. Между тем средства дольщиков не просто лежат на эскроу-счетах — они обесцениваются.
В одном из интервью Илья Вольфсон, член Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы РФ, заявил: «Строители обеднели процентов на 40».
По его подсчетам (на примере конкретного проекта) по досанкционной ставке 12% годовых прибыль застройщика с квадратного метра составляла 11 тыс. рублей, банка — 16 тыс. рублей. При новой ставке — 15% годовых — прибыль застройщика падает до 9 тыс. рублей, а банка — растет до 24 тыс. рублей. «Понимаю, что у банков свои нюансы, риски, ни в коем случае никого не обвиняю, но нужен баланс. Банку и государство субсидирует пониженную ставку, и застройщик отдает свою долю. При этом вся ответственность за процесс строительства лежит на застройщиках. Разработка проекта, его утверждение, подготовка земельного участка, взаимоотношения с генподрядчиком, маркетинг, продажи — это застройщик. Банк же получает деньги от дольщиков бесплатно и их же отдает застройщику по кредитным линиям», — прокомментировал Илья Вольфсон.
Ждем-с
Рынок недвижимости инертен, поэтому последствия сегодняшней ситуации в строительстве мы увидим гораздо позже. Однако неизвестно, какая дата станет точкой отсчета — ситуацию в экономике сегодня диктует политика, а не наоборот. В любом случае заморозка проектов сегодня приведет к сокращению строительных объемов. Возможно, их будет достаточно. Например, уход многих торговых брендов означает пустующие площади в торговых центрах — вряд ли есть срочная необходимость в новом строительстве ТЦ. Уход иностранных компаний также высвобождает офисы. По некоторым оценкам, падение строительных объемов в коммерческой недвижимости может достигать 40%, в индустриальной — до 50%, в жилой — до 20%.
«В жилье строительный цикл составляет около трех лет, в складах где-то год-полтора, в зависимости от размера объекта. Ввод проектов, находящихся на завершающих этапах, с большой вероятностью состоится. В складах — то, что анонсировано к вводу до второй половины 2022 году, будет реализовано», — полагает Андрей Косарев.
Важным фактором на рынке всегда выступает спрос. Сегодня, отмечает Елена Тарасова, значительного проседания спроса не наблюдается, к тому же выросла доля покупок в инвестиционных целях. Но покупатели приобретают в том числе объекты со сроком сдачи в 2023–2024 годах. Есть риск, что через пару лет новые квартиры и дома в одном и том же проекте будут отличаться от сегодняшних по составу, наличию отделки, даже качеству. По мнению Андрея Косарева, некоторые сложности могут возникнуть даже в проектах, находящихся на высокой стадии готовности, которые предполагают отделку под ключ: ряд девелоперов уже отказались от чистовой отделки и меблировки квартир из-за проблем с закупкой материалов и комплектующих.
«Геополитический кризис, к сожалению, в ближайшем будущем скажется на уровне доходов населения и приведет к падению объемов спроса. В обстоятельствах неопределенности инвестиции в недвижимость — не самый очевидный путь сохранения капитала. Затянутые согласования, увеличение себестоимости, повышение финансовых рисков и расходов, снижение покупательской способности — все это приведет к кризису рынка строящегося жилья. Решение жилищных вопросов будет осуществляться за счет вторичного рынка, к которому относится и "новая вторичка" — уже построенные, но не проданные застройщиками объекты», — перечисляет Мария Черная.
Однако общей формулы для всех проектов не существует. Например, очевидно, что в относительном выигрыше окажутся проекты, финансируемые из бюджетов, в том числе дорожное строительство.
«На мой взгляд, лучше всего будут чувствовать себя девелоперы, ведущие комплексную застройку в локациях с инфраструктурой, наличием точек приложения труда, социальных и рекреационных объектов. Жилищный девелопмент станет более сконцентрированным и интенсивным», — полагает Сергей Хромов.
По словам Елены Тарасовой, в компании не прогнозируют глобального дефицита новостроек — рынок массового сегмента и бизнес-класса имеет достаточный запас прочности, и тотальное вымывание предложения ему не грозит.
«Дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от объема господдержки, направляемой как на ипотеку, так и на проектное финансирование», — заключил Федор Туркин.
Для создания комфортной городской среды необходимо сократить «серый» пояс Петербурга, решить транспортные проблемы, добавить зелени, а также более активно развивать «зеленое» строительство. Об этом говорили участники Четвертой ежегодной конференции «Экологические тренды в развитии города и агломерации» в рамках проекта «Архитектура, закон и бизнес: поиск баланса».
Организаторами конференции выступили Санкт-Петербургский союз архитекторов и РИА «Архитектурные сезоны». Модерировали мероприятие Сергей Цыцин, генеральный директор, главный архитектор «Архитектурной мастерской Цыцина», член Совета по экологическому строительству (Ассоциация содействия созданию и внедрению норм и правил экологического строительства) и Анна Катханова, советник председателя КГА.
В конференции участвовали архитекторы, чиновники, представители девелоперского бизнеса и общественных движений, эксперты из Петербурга, Ленинградской области, Москвы, Казани, Краснодара.
С приветственным словом к участникам обратились Вячеслав Ухов, вице-президент СПб союза архитекторов, Джемал Сурманидзе, заместитель директора ФАУ «Проектная дирекция Минстроя России», и Ирина Гарнье, руководитель оргкомитета российско-французского проекта «Водно-зеленый городской каркас как база для создания устойчивых и умных городов».
Формирование пространств
В ходе конференции обсуждались подходы к планированию и проектированию водно-зеленого каркаса городов, проблемы формирования комфортной городской среды, благоустройство общественных и дворовых территорий и т. д. Были презентованы проекты парков, ландшафтные и архитектурные решения — опыт разных регионов.
В Петербурге, в частности, действует несколько программ, которые позволят сформировать береговые линии, пешеходные маршруты, зеленые зоны и прочие пространства. Как пояснила заместитель председателя Комитета по благоустройству Лариса Канунникова, для каждого района разработана стратегия до 2030 года. В программах формирования пространств задействованы городской и муниципальный бюджеты, а также средства инвесторов. Благоустройство отдельных территорий уже выполнено, и там, по ее словам, «уже очередь из инвесторов».
«Задача — построить 60 общественных пространств при том минимальном финансировании, которое имеем, создать комфортную среду», — добавила Канунникова.
Зеленые легкие города
Комфортная среда не бывает без зеленых зон. По Своду правил, норма озеленения — 6 кв. м на человека. В региональных нормативах градопланирования норма зелени не указана. При создании ППТ формирование зеленых зон необязательно, доступность зеленых зон не нормируется, отмечали участники конференции.
В Петербурге, по данным 2020 года, на человека приходится 65 кв. м. Общая площадь зеленых насаждений — более 31 тыс. га, в том числе 68 парков, 166 садов, 730 скверов.
Однако всем известно, сколько зелени во дворах исторической части города. Как отметила Канунникова, порой перевод территории в зеленую зону ставит вопрос: где взять деньги на содержание?
При этом большинство парков, отметил главный архитектор проектов АБ «Студия 44» Евгений Новосадюк, отрезаны от воды трассами, недоступны благодаря оградам, имеют мало входов. По его мнению, необходимы изменения в городском транспортном каркасе.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, также считает необходимым решить «зеленый» вопрос. Существующие зеленые пространства надо развивать, но необходимо также создавать новые парки, сады, скверы. Для этой цели подойдут в том числе бывшие промышленные территории, с которых выведено производство. Ну и, безусловно, необходимы нормативные документы, разработка типовых решений и принципов применения этих решений для озеленения.
В Петербурге очевидна транспортная проблема, в том числе нехватка парковок. По словам Канунниковой, иногда приходится выбирать между зеленой зоной и парковкой.
Как отметил Кокарев, решить транспортную проблему можно комплексно: развивая общественный транспорт, альтернативные автомобилю виды личного транспорта и связи города и пригородов.
Большая проблема для экологии, по его мнению, — все еще обширный промышленный пояс Петербурга. Для ликвидации «серого» пояса нужен вывод крупных и/или вредных производств на периферию города или в область, отдать приоритет высокотехнологичным и экологически чистым производствам, а также сбалансировать развитие высвобождающихся территорий. Это либо редевелопмент со строительством жилых комплексов, где озеленение пойдет по нормам, либо приспособление промышленных объектов, в том числе объектов культурного наследия. «А без этого развитие зеленых территорий невозможно», — заключил Кокарев.
Новая модель
Для экологизации среды необходим ресурсосберегающий подход, нацеленный на сокращение потребления ресурсов, а также природоохранное или «экологически рациональное» проектирование, полагает руководитель департамента строительства и генерального подряда группы компаний «ФСК Северо-Запад» Евгений Наталенко.
По его мнению, положение России как страны, которая активно занимается «зеленой» сертификацией, — так себе. В стране нет требования по сертификации.
Россия в 2015 году согласилась с международными целями устойчивого развития. Из семнадцати целей одиннадцать касаются устойчивого развития городов, в том числе «зеленых» стандартов. За пять лет существования отечественной системы «зеленых» стандартов Green Zoom сертифицированы только 65 зданий (совокупная площадь менее 3 млн кв. м). В основном это коммерческая недвижимость, где собственники заинтересованы в рачительной эксплуатации, или это связано с кредитами. По словам Наталенко, только 2% жилой недвижимости можно сертифицировать.
Между тем пора переходить к проектированию GreenBIM — сплаву зеленых технологий и информационного моделирования.
Как указал Наталенко, сегодня уже актуален новый этап моделирования — контекстного CIM, когда создается каркас, ткань. Это позволит переходить к концепции умного города — модели, которой городские власти могут управлять в любой точке.
Главный архитектор проектов Архитектурного бюро МLA+ в Санкт-Петербурге Виктор Коротыч подчеркивает: через «зеленую» инфраструктуру можно организовать все городские процессы.
Но для развития «зеленого» строительства и новых методов проектирования необходима политическая воля. «Власть должна подать хороший пример и продемонстрировать желание», — заключил Наталенко.
Главгосэкспертиза России выдала положительное заключение по проекту строительства первой очереди Университетского комплекса Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО Хайпарк) в городе-спутнике Южный. Строительство должно начаться в этом году.
Проект стал лауреатом XVIII Международного архитектурного фестиваля «Зодчество», организованного Союзом архитекторов России при поддержке Правительства Москвы и Минстроя РФ, и получил премию Владимира Татлина — высшую награду раздела «Проекты» и золотой знак фестиваля. Помимо этого, проект создается с использованием подхода устойчивого развития в строительстве и отвечает требованиям системы «Green Zoom Университеты и кампусы».
Подобное в подобном
Главная отличительная особенность проекта — комплексное использование самых современных, инновационных и эффективных решений. «При работе над такими масштабными и сложными проектами самая большая трудность обычно заключается в том, чтобы найти взаимопонимание с заказчиком. ИТМО Хайпарк стал в этом смысле приятным исключением — у нас с руководством ИТМО единое видение университета XXI века. Это стало понятно с первых шагов, с технического задания, в котором заказчик поставил во главу угла создание всепроникающей системы, целой иерархии общественных пространств для межличностных и кросс-дисциплинарных коммуникаций, социализации, сотворчества», — рассказывает Антон Яр-Скрябин, партнер Архитектурного бюро «Студия 44», главный архитектор проекта ИТМО Хайпарк.
«Важным и во многом уникальным решением при проектировании объектов ИТМО Хайпарк стало создание единых функциональных и композиционных пространств, общественных зон как между блоками учебного корпуса, так и в общежитиях. Также можно отметить решения по цифровизации кампуса, где запланированы офисы для консультации и приема студентов с использованием удаленных сервисов», — говорит главный специалист Управления объектов гражданского назначения Главгосэкспертизы Павел Крутяков.
Примечательно, что ИТМО Хайпарк призван заложить ключевой тренд для всего проекта города-спутника Южный. «Он должен стать образцом высокотехнологичного, максимально комфортного, экономичного и удобного места для проживания, работы, учебы и развития жителей. Тем более что первый резидент, ИТМО Хайпарк, в смысле инноваций и современных технологических решений задает нам высокую планку», — отмечает генеральный директор ООО «Город-спутник Южный» Сергей Хромов.
«Объекты ИТМО Хайпарк первые в ряду современных университетских кампусов, которые, я уверен, появятся в России. Нам очень важно использовать самые современные разработки в области технологий, материалов, энергосбережения, которые могут в дальнейшем быть применены при строительстве других инноцентров», — подчеркивает генеральный директор АО «ИТМО Хайпарк» Андрей Назаров.
По словам Сергея Хромова, сейчас идет разработка концепции «Город как сервис», в рамках которой будут внедрены инновационные системы информирования. «Это, например, "умные парковки" для быстрого и удобного поиска парковочных мест и автоматизации процесса постановки автомобиля на стоянку. В городе-спутнике Южный будут применены современные технологии, позволяющие осуществлять контроль состояния и управление элементами инженерной инфраструктуры (энерго- и водоснабжением) и минимизировать эксплуатационные издержки. Возможно применение решений для индивидуального автоматического погодного регулирования. Это позволит экономить до 30% тепловой энергии при внедрении этих систем. Экономить электроэнергию будем за счет светодиодного уличного освещения, датчиков движения и др., что позволит снизить стоимость энергопотребления до 90%», — рассказывает он.
В целом…
«В составе ИТМО Хайпарк — несколько функциональных кластеров: учебный, научный, жилой (общежития), спортивный, зона прогрессивных производств, Центр делового управления (Бизнес-инкубатор и Национальный центр урбанистики). Под строительство выделена территория около 90 га вблизи железнодорожной платформы Лесное (29-й км). Поскольку кампус станет частью города-спутника, его градообразующим фактором и драйвером развития, генплан комплекса подчинен идее открытости университета городскому сообществу, "проницаемости контура" кампуса», — рассказывает Антон Яр-Скрябин.
По его словам, главная особенность этого проекта в том, что он всеми планировочными и архитектурными средствами поощряет всевозможные виды коммуникации — между студентами, преподавателями, учеными, горожанами и пр. «Это такой гигантский "коммуникационный коллайдер", ускоряющий социализацию и профессиональное становление учащихся, способствующий научным открытиям на стыке различных дисциплин», — отмечает архитектор.
Первая очередь строительства будет реализована в два этапа. Сначала построят главный учебный корпус, четыре здания общежития № 1 на 618 мест и улично-дорожную сеть. На втором этапе — еще три здания общежития № 2 на 463 места. Главный учебный корпус общей площадью 30 тыс. кв. м — это ансамбль из девяти зданий. Он объединен общей крышей в форме гигантского диска, на котором разместят спортивные зоны, а по контуру будет выстроена беговая дорожка.
«Размещение спортивных зон и бегового трека на кровле служит хорошим дополнением к общей концепции проекта, обеспечивая свежий воздух и хороший вид на студенческий городок во время занятий спортом. Располагая их на кровле здания, а не на уровне земли, университет сокращает площадь застраиваемых территорий и повышает эффективность использования земельного участка», — считает директор Научно-исследовательского института устойчивого развития в строительстве Вера Бурцева.
Помимо преподавательских, учебных аудиторий, главный корпус будет включать множество коворкингов для проектной и индивидуальной работы, фабрику-лабораторию для экспресс-прототипирования научных разработок, цифровую библиотеку, фуд-корт, парковки для каршеринга и кикшеринга.
«Наличие и доступность шеринговых сервисов даст возможность студентам и гостям ИТМО быстрее перемещаться и делает автомобиль более доступным. Каршеринг, со своей стороны, повышает эффективность использование машины, сокращает потребности в личном транспорте и, как следствие, снижает нагрузку на окружающую среду», — отмечает Вера Бурцева.
…и в частностях
По словам Антона Яр-Скрябина, в узловой точке схождения коммуникаций комплекса расположен главный учебный корпус. «Внешне он производит впечатление агломерата функциональных блоков различной формы и назначения. Но при взгляде изнутри это впечатление развеивается, поскольку в интерьере принцип единого перетекающего пространства образования реализован с полнотой и последовательностью, беспрецедентными не только для отечественной, но и для зарубежной практики последних десятилетий», — говорит он.
Композиционное ядро главного учебного корпуса — конференц-зал, который похож на лестницу: это наклонная плоскость, в которую интегрирована система зрительских рядов, проходов, ступеней, лестничных маршей и горизонтальных площадок-подиумов многофункционального назначения. «Лестница» — это и вертикальная коммуникация, и самая большая аудитория, и читальный зал библиотеки, и рекреация — бельведер, откуда сквозь стеклянную стену открывается впечатляющий вид на парк.
«Естественный свет жизненно необходим для поддержания физического и психологического здоровья человека. Остекленные кровли атриумов таким образом выполняют сразу две функции: повышают комфортность пребывания в помещении и сокращают потребление энергоресурсов на дополнительное освещении в дневное время», — считает Вера Бурцева.
Заметной особенностью здания станет атриум-трансформер, который легко превращается в конгресс-зал на 2000 человек. «Именно с конференц-залом связаны самые серьезные возникшие технические сложности. Дело в том, что его расчетная высота — 17–18 м, а на площадке будущего строительства действует высотный регламент, по которому здания не могут быть выше 15 м. В итоге мы нашли решение: конференц-зал постепенно уходит на 4,5–5 м ниже уровня земли. Соответственно, и отметки озелененной поверхности центрального парка плавно понижаются в направлении учебного корпуса на 4,5–5 м», — рассказывает Антон Яр-Скрябин.
По словам Веры Бурцевой, трансформируемое пространство атриума является отличным примером функциональной гибкости. «Это решение отражает динамику жизни учебных заведений, позволяя легко и быстро переоборудовать помещение в зависимости от нужд. Не менее важен и экологический аспект. Очень важно уметь найти баланс между эффективностью использования материальных и строительных ресурсов, потребностями университета и стоимостью жизненного цикла здания», — отмечает она.
Экосоставляющие
Экологический фактор, как уже стало ясно из вышесказанного, — вообще один из ключевых в проекте. «Прежде всего надо сказать о том, что наш кампус спланирован по модели "тотального парка": здания студенческих общежитий свободно "разбросаны" по его территории. В парке предусмотрена система велосипедных дорожек и крытых галерей, ведущих от общежитий и научных центров к учебному корпусу. Энергоэффективность заложена в самой архитектуре — в компоновке помещений и обширных плоскостях остекления, которые в совокупности обеспечивают отличную инсоляцию естественным светом. В проекте предусмотрены и солнечные батареи на кровлях, и рециркуляция дождевых вод, и рекуперация тепла в вентиляционных системах, и автоматизированный мониторинг воздушной среды. Все это соответствует золотому уровню стандарта устойчивого развития в строительстве Green Zoom», — подчеркивает Антон Яр-Скрябин.
Недавно Главгосэкспертиза дала положительное заключение на проект энергоцентра кампуса. Он будет обеспечивать тепло- и холодоснабжение главного учебного корпуса и общежитий. Энергоцентр состоит из трех блоков: хладоцентра производительностью 4 МВт, автономной котельной мощностью 14,4 МВт и дизель-генераторной установки мощностью 281 кВт — резервного источника электроснабжения информационно-телекоммуникационного оборудования кампуса.
«Создание энергоцентр отвечает "Green Zoom Университеты и кампусы" в части наличия на объекте автономной генерации ресурсов. Так, например, "холод" для систем кондиционирования будет обеспечивать абсорбционная холодильная машина на природном газе, что позволит сократить потребление электроэнергии, снизить эксплуатационные затраты, а также способствовать декарбонизации объекта в целом», — отмечает Антон Яр-Скрябин.
Таким образом, все пространство ИТМО Хайпарк обустроят по стандарту «Green Zoom Университеты и кампусы» с использованием энергосберегающих технологий. Например, дождевая вода будет проходить локальную очистку и храниться в резервуарах. Ее можно использовать для уборки тротуаров или полива деревьев и кустарников.
Вера Бурцева отмечает важность такого рационального использования водных ресурсов. «При строительстве мы вмешиваемся в натуральный гидрологический баланс участка. С одной стороны, мы снижаем площадь водопроницаемой поверхности, с другой — обычно удаляем дождевые стоки на станции очистки, вследствие чего растет нагрузка на очистные сооружения. Использование дождевых стоков для технических нужд позволит сократить использование воды питьевого качества и частично вернет влагу обратно в грунт», — говорит она.
Строительство «зеленых» научно-технологических центров становится устойчивым мировым трендом. Так, например, давно работает Ассоциация азиатских «зеленых» кампусов, в которую входит более 300 университетов. Ассоциация активно разрабатывает стандарты устойчивого развития в строительстве и помогает внедрять передовые технологии в практику азиатских зданий Высшей школы. Россия не исключение, и в скором времени у нас в стране появится передовой, современный научно-технологический центр ИТМО Хайпарк с золотым сертификатом «Green Zoom Университеты и кампусы».