Льготная ипотека призвана двинуть спрос
На фоне роста ключевой ставки для поддержания спроса на рынке жилого строительства Правительство РФ утвердило новые условия льготной ипотеки на первичном рынке. Новая программа вступила в силу 1 апреля и продлится до 1 июля 2022 года. Однако эксперты ожидают лишь короткого всплеска спроса.
По госпрограмме ставка увеличена с 7 до 12%, кредитный лимит для всех категорий заемщиков вырос с 3 млн до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн рублей — в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области.
Условия программ семейной (до 6% годовых), дальневосточной (2%) и сельской ипотеки (3%) остались прежними.
Как заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, на обеспечение льготных программ из бюджета планируется выделить 70–80 млрд рублей. Параллельно для сохранения ставок по уже предоставленным кредитам — еще 220–240 млрд рублей.
Премьер-министр Михаил Мишустин пообещал, что Правительство РФ и впредь будет поддерживать льготные ипотечные программы.
12% — много или мало?
Эксперты «Коллиерз Интернешнл» подсчитали: при первоначальном взносе в 15% и теле кредита до 12 млн рублей максимальная стоимость квартиры составляет примерно 14 млн рублей. Доля подходящих вариантов на рынке новостроек Москвы — 30%, 10,5 тыс. квартир.
По словам Веры Стефан, коммерческого директора ASTERUS, для столицы сумма в 12 млн рублей незначительна: можно купить квартиру стоимостью 14,118 млн рублей — студию или небольшую однокомнатную квартиру. При средней цене квадратного метра в 350 тыс. рублей — примерно 40 кв. м. При этом средняя цена новостроек старой Москвы на начало года — 422 тыс. рублей за кв. м, и за первый квартал она значительно выросла. «Если говорить о Новой Москве или Подмосковье, то тут, конечно, эта программа актуальна. В Петербурге и Ленинградской области эта госпрограмма также будет востребована в силу более низких цен по сравнению со столицей», — добавила Вера Стефан.
На первичном рынке Петербурга новым условиям соответствует около 79% предложения — 28,8 тыс. квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Из них 88% приходится на массовый сегмент.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на рынке Петербурга и пригородов в классе масс-маркет в новый лимит на уровне 12 млн рублей попадают почти 100% студий и однокомнатных квартир, около 80–90% двухкомнатных, около 40–50% предложения квартир с тремя и более комнатами.
Вечный двигатель
На протяжении многих лет ипотека выступает главным драйвером на рынке жилья. А льготные программы ощутимо повышают спрос. По данным Банка России, в январе-феврале 2022 года объем ипотечного кредитования на первичном рынке накопленным итогом составил 321,0 млрд рублей — на 41,7% больше, чем год назад (226,5 млрд). В том числе в феврале показатель выше на 39,1% по сравнению с февралем 2021 года.
С увеличением максимальной суммы кредита эксперты ожидают дальнейшего увеличения объема ипотечного кредитования.
«В марте мы уже зафиксировали тренд на перераспределение клиентского спроса в сторону программ с господдержкой. В сравнении с февралем ВТБ нарастил их выдачу на треть. Решение Правительства модернизировать льготную ипотеку значительно усилит этот эффект. В ближайшие три месяца ВТБ может увеличить объем продаж по всем госпрограммам на 40%. По нашим оценкам, во втором квартале общерыночные выдачи ипотеки в этом сегменте покажут схожие темпы», — прокомментировал Евгений Дячкин, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ.
По прогнозу ВТБ, доля сделок с участием ипотеки в объеме продаж вырастет до 80%.
«Программа будет точно пользоваться спросом. Если сейчас там половина ипотеки выдавалась по льготам, то я думаю, что уровень льготной ипотеки достигнет 75–80%», — заявил Андрей Костин, президент-председатель правления ВТБ.
По словам Сергея Хромова, генерального директора ООО «Город-спутник Южный», в Петербурге в 2021 году более 70% квартир в новостройках продавалось с ипотекой. При этом Петербург стал одним из лидеров в стране по объему выдачи льготной ипотеки — 13% от общего объема ипотечных сделок по России.
Намечается стабилизация
Власти признали строительную отрасль локомотивом экономики и необходимость поддержать ее. Для рынка жилого строительства нужна поддержка спроса. Льготная ипотека становится фактически единственным инструментом этой поддержки. По мнению участников рынка, роста спроса не предвидится, но можно говорить о стабилизации.
«Главное в сложное время — поддержать устойчивый спрос в отрасли. А этого можно достичь в том числе стабилизацией в сфере ипотеки», — уверен Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), называет решение Правительства по новым условиям льготной ипотеки и сохранении ставок по программе «необходимой и своевременной мерой, которая поддержит покупательскую способность граждан и позволит отрасли эффективно функционировать в текущих условиях».
«Безусловно, сохранение льготной ипотеки и увеличение суммы лимита кредитования поддержат спрос, но его настройка требует внимательного подхода, необходимо обязательное регулирование данного вопроса, чтобы не допустить резкого повышения цен», — предостерегает Сергей Хромов.
Помимо этого, Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», указывает на неоднозначность утверждения о сохранении спроса: «Относительно 2020–2021 гг. спрос снизится, относительно 2018–2019 гг., когда не было льготной ипотеки, но и ставок под 20% тоже не было, спрос, вполне вероятно, удастся сохранить».
По мнению Алексея Муравьева, директора по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT, льготная ипотека однозначно сохранит спрос на рынке недвижимости: «Не на том же уровне, что был в 2019–2021 гг. ввиду общего роста цен на жилье, но сохранит. Кроме того, данное решение может привести к временному всплеску покупательского спроса».
«Безусловно, ставка по льготной ипотеке в 12% годовых отчасти поддержит спрос на жилую недвижимость на российском рынке. С учетом выросшей более чем в два раза ключевой ставки и процентами по кредитам льготная ипотека, по сути, станет практически безальтернативной возможностью купить квартиру с помощью заемных средств. Брать кредиты по 22–25% годовых люди не будут», — комментирует Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Елена Гутман, руководитель управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», напоминает, что часть людей осталась без работы. «Но для потенциальных покупателей, которые продолжают работать и имеют устойчивый доход, будет, безусловно, привлекательно воспользоваться льготной ипотекой», — добавила она.
На новых условиях
Участники рынка полагают большой пользой для рынка увеличение максимального размера кредита до 12 млн рублей в четырех крупных регионах. «Увеличение максимального размера кредита также положительно скажется на рынке. В предыдущий лимит, установленный на уровне 3 млн рублей, попадало мало объектов на первичном рынке, и выбор для покупателей был небольшим. Теперь же под условия программы льготной ипотеки попадает значительная часть квартир в наших проектах», — говорит Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС.
Сергей Нюхалов считает лимит в 12 млн рублей логичным: лимиты до 3 млн рублей были бы не столь эффективны для сохранения покупательской активности, а более крупные кредиты меньше востребованы на рынке и статут дополнительным бременем для бюджета.
Вместе с тем новую ставку в 12% участники рынка воспринимают философски. «Конечно, 12% годовых это немало. Но и сумма кредита увеличилась до 12 млн рублей. А это значительно расширяет круг людей, которые смогут позволить себе покупку квартиры. Ранее мы имели хорошие условия кредитования при займе до 3 млн рублей, но свыше 3 млн выходили на те же 11–12%», — рассуждает Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».
«Ставка в 12% довольно низка относительно инфляции. Примерно такой же уровень ипотечных ставок мы наблюдали после 2014 года, когда программы госсубсидирования утвердили, и они только входили в обиход. Тогда данная инициатива помогла не просесть рынку и дала новый толчок развитию отрасли», — указывает Алексей Муравьев.
Сергей Софронов рассчитывает на снижение ключевой ставки и перспективу рефинансирования ипотечных займов.
Иван Носов напоминает: «Еще несколько лет назад такой уровень ставок был средним для российского рынка недвижимости. Не стоит забывать, что программа "Семейная ипотека" сохранена в прежней редакции, что также является существенным подспорьем для рынка».
По мнению Сергея Степанова, директора по продажам Объединения «Строительный трест», повышение ставки до 12% сократит количество сделок. Но оставленная без изменений ставка по семейной ипотеке поможет сохранить спрос со стороны этой категории покупателей.
Гладко было на бумаге…
В то же время участники рынка не ожидают вау-эффекта от продления программы льготной ипотеки. Например, ожидается сокращение предложения. «На фоне нестабильной геополитической ситуации, серьезной инфляции, роста себестоимости строительства и оттока рабочей силы из стран ближнего зарубежья не стоит ожидать снижения стоимости квадратного метра. Эти же факторы оказывают влияние и на темпы вывода новых проектов — они явно замедлятся», — полагает Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.
Сокращение предложения — хотя бы теоретически, должно привести к росту цен.
По мнению Веры Стефан, зависимость застройщиков от входящего потока выручки благодаря проектному финансированию минимальна, и необходимости снижать цены нет. К тому же рост цен на стройматериалы не остановлен, что ведет к увеличению себестоимости строительства.
Есть проблема и с уровнем доходов граждан. Вера Стефан подсчитала: при ставке 12% ежемесячный платеж при максимальном сроке в 30 лет составит примерно 123,3 тыс. рублей, что немало для средней московской семьи. «По итогам 2020 года среднедушевой доход составлял около 77 тыс. рублей в месяц. Если взять семью из трех человек и вычесть НДФЛ, получим доход домохозяйства 201,7 тыс. руб./кв. м. Т. е. даже среднего дохода не хватит, чтобы обслуживать ипотечный кредит (по требованиям банков, платеж по ипотеке должен составлять не более 40–50%. Если взять 45%, то получим требуемый семейный доход в размере 274 тыс. рублей на руки».
«Интересно, что суммы кредита хватит на покупку самых маленьких площадей, которые и так купили бы, потому что они самые доступные по бюджету», — добавила Вера Стефан.
Николая Гражданкина, начальника отдела продаж «Отделстрой», кроме того, беспокоит проседание вторичного рынка. «Приобретая квартиру в новостройке, многие используют средства от продажи имеющейся недвижимости. Если они не смогут продать имеющуюся квартиру, то и новую купить тоже не смогут. В текущих условиях льготная ипотека будет способствовать продаже студий и однокомнатных квартир в новостройках», — полагает он.
Помимо того, программа действует до 1 июля 2022 года. Короткий срок провоцирует потенциальных покупателей незамедлительно бежать за новой квартирой. Таким образом, рынок может получить временный всплеск спроса, который затем просядет. По некоторым оценкам, на 20–30%.
Руслан Сухий ожидает кратковременного эффекта от новой программы — по его мнению, важен первоначальный взнос: «Сейчас для роста числа сделок с недвижимостью существенным ограничением является не столько сама ставка, сколько размер первоначального взноса по кредиту. Во многих банках он составляет порядка 20–30%. С учетом колоссально выросших за последние два года цен — это очень существенная сумма для большинства граждан, для многих просто неподъемная».
По его словам, сейчас банки находятся в очень уязвимой позиции. Выдав ипотечный кредит с первоначальным взносом в 10%, они рискуют получить на баланс отрицательный актив. Если цены на недвижимость пойдут вниз на 10–20%, а такого варианта Руслан Сухий не исключает, заемщик не сможет оплачивать ипотеку, и банк вынужден будет фиксировать у себя убытки.
«Предполагаю, что многие банки при ставке в 12% просто выставят заградительное ограничение в виде 30–50% первоначального взноса, чтобы сократить свои риски в момент турбулентности на рынке. Ипотечных программ по льготной ставке со сниженным первоначальным взносом мы в ближайшее время не увидим, что неминуемо приведет к падению спроса на квартиры. Мой прогноз: в ближайшие три-четыре месяца за счет льготной ставки по ипотеке и людей, которые забрали из банков свои сбережения и сейчас активно ищут способ вложить их в бетон, спрос сохранится на уровне 2021 года. Далее неминуемо нас ждет резкое сокращение спроса и затишье на рынке», — резюмировал Руслан Сухий.
Сами-сами
Льготные ипотечные программы — не единственный способ поддержать спрос. Одновременно с обновленной программой застройщики и банки пытаются стимулировать его, снижая ставки по льготным программам и предлагая рассрочки. «После объявления о мерах поддержки ведущие застройщики начали анонсировать и совместные ипотечные программы с банками. Setl Group предложит дисконт от процентной ставки по льготной ипотеке до 4% на период строительства объекта, который реализуется по схеме эскроу», — рассказывает Ольга Трошева.
По словам Юлии Ружицкой, генерального директора АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»), для покупателя массового сегмента новостроек комфортный уровень ставки составляет 7%. Застройщики продолжат дополнительно субсидировать ипотечную ставку. Льготный график платежей по сниженной ставке может устанавливаться на год-два, в отдельных случаях на весь срок.
Например, ГК «ПСК» предлагает ипотеку на апартаменты со ставкой под 6,2% на первый год на четырех объектах, где строительство завершится в течение года.
«В ретроспективе ставку 12% на первичном рынке мы видели не так давно, в 2016 году. И это было приемлемым уровнем для поддержания рынка. Да, в последние годы ставка снижалась, обеспечивая рост количества ипотечных сделок, но одновременно с этим росли и цены. По сути, сейчас происходит откат к прежним условиям по ставке, но повлечет ли это за собой снижение цен для поддержания спроса? Вопрос пока открытый.
Здесь много факторов, и главный фактор — себестоимость строительства. Если девелоперы смогут удержать себестоимость строительства и обеспечить импортозамещение, сохранив при этом темпы строительства, то значительного снижения цен мы не увидим. Увидим дальнейшее развитие субсидированных программ от застройщиков, которые могут обеспечить ставку ниже 10%, возможно на уровне 7–8%. При таких ставках сохранится спрос на первичную недвижимость», — рассуждает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам ЮИТ в России.
Есть еще что поддержать
Участники рынка знают иные меры поддержки спроса. Так, Алексей Муравьев в качестве стимула называет маркетинговые акции и «вкусные» ценовые предложения в разрезе цена-качество от застройщиков: они традиционно влияют на всплески покупательской активности, хотя в значительно меньшей степени, нежели льготные ставки по ипотечному кредитованию.
Многие застройщики говорят о необходимости расширять льготные ипотечные программы и условия по ним. Сергей Нюхалов называет локомотивом активности на рынке новостроек семейную ипотеку. «На наш взгляд, ее аудиторию важно расширять», — уверен он.
По мнению Лилии Алексашиной, эффективным методом поддержки спроса может стать льготная ипотека со ставкой 10% и ниже.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, сторонник избирательного подхода к кредитованию: «"Здоровая" ипотечная ставка должна быть на уровне 6–8%. Понятно, что невозможно распространить такую низкую ставку на все строящееся жилье. Но есть и другой путь. Мне видится логичным введение дифференцированных субсидируемых ставок для проектов и жилья разного типа. Для дополнительных мер поддержки со стороны Правительства должны быть составлены реестры проектов, которые возводятся с учетом современных требований к качеству жилья, к его энергоэффективности, к соответствию ESG-стандартам».
Сергей Софронов полагает, что дополнительные варианты стимуляции могут быть найдены в субсидированных программах, предлагаемых банками и застройщиками с низкой ставкой на первый год-три кредитования. «Эти программы также могут быть интересны покупателям с прицелом на дальнейшее рефинансирование», — добавил он.
«С другой стороны, необходимо создать для застройщиков условия, стимулирующие их стоить больше жилья, увеличивая объем предложения. Одной из таких мер могло бы стать введение государственного регулирования цен на стройматериалы. В настоящий момент застройщики работают в условиях постоянного ростра себестоимости строительства, стараясь при этом продавать квартиры по текущим ценам. Фиксированные государством цены на несколько лет вперед на ключевые материалы — арматуру, стекло, песок, кирпич, бетон, сыпучие материалы — сделали бы положение девелоперов более стабильным, дали бы им возможность эффективно планировать свои проекты, рассчитывать их финансовую составляющую. Это в какой-то мере стабилизировало бы цены на недвижимость», — полагает Руслан Сухий.
Кроме того, застройщики в качестве меры поддержки говорят о поэтапном раскрытии счетов эскроу либо начислении на эти счета процентов как на банковские вклады. Обсуждение по теме эскроу-счетов идет давно, но подвижек пока не случилось.
Однако главным стимулом, полагают участники рынка, должен стать рост доходов граждан. Помимо выгодных ставок по ипотеке на спрос на квартиры влияет множество факторов; в первую очередь реальные доходы населения, напоминает Руслан Сухий. Он отмечает падение доходов, из-за чего многие откажутся от покупки квартир и ипотеки из-за неуверенности в будущем. Это работа для властей, и немедленно доходы не поднять.
«Увеличение лимита при ставке 12% снова открывает Москву для ипотечного кредитования. В таких условиях спрос вырастет. Но ограниченно: условия не позволят воспользоваться ипотекой клиентам с невысоким месячным доходом. Ждем поворота в сторону траншевой ипотеки, это даст людям с невысокой покупательской способностью, которые составляют основу пирамиды спроса, возможность включиться в рынок», — отмечает Сергей Ковалев, маркетолог ГК «Бэсткон».
«На мой взгляд, сейчас большее значение имеют перспективы изменения доходов населения, дальнейшая политика банков в отношении одобрения и выдачи ипотечных кредитов. Как с точки зрения уровня одобрения кредитов банками, так и в отношении размера первоначального взноса», — заключил Сергей Хромов.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отмечает день рождения. К этому событию «Строительный Еженедельник» решил подготовить небольшой рассказ о повседневных заботах главы региона, его визитах в разные районы области.
В этой публикации мы отразили только некоторые события из многообразной и разноплановой деятельности Александра Дрозденко, произошедшие лишь за последние несколько месяцев. Почти все они связаны с развитием строительного комплекса, возведением жилья, реализацией инвестпроектов, созданием социальной и транспортной инфраструктуры региона.
Александр Дрозденко побывал на заводе «Лексор» в пос. Федоровское Тосненского района.
За год из 7-8 тыс. тонн отработанных покрышек предприятие выпускает 5−6 тыс. тонн крошки. Из нее завод производит резиновую плитку и резиновые покрытия, применяемые на детских площадках и спортивных объектах. Основные потребители продукции — Москва, Санкт-Петербург, Подмосковье и Ленобласть.
«Это хороший пример экологичного и безотходного производства. Мы разработаем порядок субсидирования таких предприятий, которые занимаются переработкой шин, пластика, стекла, металла. Это позволит и поддержать производства, и решить вопрос с утилизацией части бытовых отходов», — отметил Александр Дрозденко.
В рамках рабочей поездки в Ломоносовский район Александр Дрозденко посетил школу в пос. Новоселье, построенную компанией «Строительный трест» в составе ЖК NEWПИТЕР.
Новая общеобразовательная школа рассчитана на 550 учеников. В трехэтажном здании общей площадью 11,3 тыс. кв. м, помимо классных комнат, есть библиотека, спортивный и актовый залы, медицинский кабинет и столовая. На пришкольной территории созданы игровые площадки с турниками, столами для игры в настольный теннис, построен современный стадион с беговыми дорожками, ямой для прыжков в длину и полосой препятствий.
«Обычно у нас в школах по традиции есть только стадион. Здесь мы видим несколько стадионов для разных видов спорта, беговые дорожки, секторы для сдачи норм ГТО и занятий на свежем воздухе. Ребятишкам в теплое время будет чем заняться на перемене», — отметил Александр Дрозденко.
Введен в эксплуатацию объезд Гатчины — реконструированный участок федеральной трассы Р-23 Петербург — Псков — Невель — граница с Белоруссией (Киевское шоссе). В торжественной церемонии запуска движения приняли участие глава Минтранса РФ Евгений Дитрих и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.
«Стало хорошей традицией каждые три месяца запускать новые участки федеральных трасс в области. Для нас принципиально важно, что продолжают выполняться все договоренности касательно создания на территории области безопасных и скоростных магистралей», — отметил глава региона.
К работам дорожники приступили в 2014 году. Движение по первому этапу протяженностью 12,4 км было открыто Президентом России Владимиром Путиным осенью 2017 года (с опережением графика на год). Второй этап работ — реконструкцию объезда Гатчины протяженностью 10,6 км до дер. Большие Колпаны — удалось завершить за четыре месяца до даты, указанной в госконтракте. Трасса расширена с двух полос до шести, реконструировано пять путепроводов.
В Доме правительства Ленобласти прошла церемония инаугурации Александра Дрозденко — официального вступления в должность губернатора. Ему были вручены удостоверение об избрании главой региона и символ власти — губернаторская цепь, после чего он принес присягу.
«Мы оказались единственным регионом Северо-Запада, у которого не допущено падение доходной части бюджета, и по итогам восьми месяцев этого года мы показали рост на 5% к уровню прошлого. Это говорит о том, что стратегия, которую мы выбрали на развитие Ленобласти, работает и дает свой результат», — отметил глава региона.
Он подчеркнул также, что в ближайшие пять лет регион будет продолжать работать над социально-экономическим развитием и основой этой работы станет новый закон о социальных гарантиях: «В этом законе — наши задачи в экономике, социальной сфере, в развитии инженерной инфраструктуры, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты и так далее. Мы ставим перед собой амбициозные цели, которых должны достигнуть в ближайшие три-пять лет».
1 сентября Александр Дрозденко встретил в новой школе в Буграх, которая открылась рядом с ЖК «Энфилд» компании «Арсенал-недвижимость».
Современная школа рассчитана на 950 мест. «Сейчас во всех новых ленинградских школах есть интерактивные доски, Wi-Fi, современные лаборатории и многое другое. Все это обеспечивает нашим школьникам высокий уровень знаний», — подчеркнул губернатор.
В здании, кроме учебных классов, расположен актовый зал на 570 мест с оборудованной сценой, имеются библиотека с медиацентром, игровая комната с мягкой мебелью, обособленный медпункт и столовая. Для занятий спортом предусмотрен блок спортивных помещений с тремя спортзалами, предназначенными для проведения спортивных игр и гимнастики, силовых тренировок, занятий хореографией, отдельный зал оборудован реабилитационными брусьями и гребными тренажерами.
В канун Дня Победы Александр Дрозденко посетил открытие нового музейного комплекса «Дом авиаторов» во Всеволожске.
В тестовом режиме он начал работу полгода назад. «Нам было очень важно посмотреть на реакцию и взрослых, и детей, и ветеранов на музей. Во время тестового режима мы очень много внесли изменений: появилась интерактивная зона, возможность у маленьких посетителей музея не только посмотреть, но и потрогать. Мы сразу говорили, что музей может быть "живой"», — рассказал губернатор.
Интерактивная экспозиция представляет собой макеты самолетов, полноразмерные макеты авиабомб, скульптуры летчиков в полной аутентичной летной экипировке, интерактивные карты боевых действий и элементы военного быта авиаторов.
Компания «ЛенРусСтрой», привлеченная властями Ленобласти, достроила ЖК «Белый сад», брошенный прежним застройщиком. На новоселье после ввода долгостроя в Малом Верево приехал Александр Дрозденко.
Жилье в доме получил 91 пострадавший дольщик. Стройка в 2013 году остановилась на стадии котлована. Власти региона смогли привлечь компанию-«донора», которая, переделав всю проектную документацию, фактически построила дом с нуля.
Глава региона осмотрел площадку у дома, зашел в квартиру, которую получает молодая семья, отметил качество строительства и отделки. «Я хочу сказать спасибо нашим партнерам, которые помогают нам без прямого бюджетного финансирования достраивать дома», — отметил он.
Усть-Луга станет одним из ключевых инфраструктурных объектов для увеличения российского грузооборота. Об этом говорилось на совещании, которое провели глава Минтранса РФ Евгений Дитрих и Александр Дрозденко.
«У нас есть возможность забрать все экспортные потоки в наши порты. С учетом реализующихся проектов Усть-Луга становится крупнейшим транспортным хабом в Европе. Еще одна точка, которая активно развивается, — это порт Приморск», — сказал глава региона.
Он подчеркнул, что Минтрансом РФ поставлена задача по синхронизации грузопотоков в Усть-Лугу, а также напомнил, что все проекты терминалов, которые сегодня реализуются в порту, получили поддержку Правительства Ленобласти в виде налоговых льгот.
ДК в Приозерске (культурный центр «Карнавал») откроется после реновации до конца года. Александр Дрозденко посетил объект в ходе рабочей поездки по Приозерскому району.
«Пять лет назад этот объект был в плачевном состоянии: тогда стоял вопрос — строить новый ДК или реставрировать старый? Я предложил попробовать восстановить старый. Как видите, получилось. Сохранены интерьер, лепнина, люстры из Гусь-Хрустального, сохранена стилистика "советского ампира"», — подчеркнул он.
Общая стоимость работ по реновации объекта составляет почти 170 млн рублей, при этом из областного бюджета было выделено 113,9 млн.
Больница в Сертолово начала работать. В церемонии открытия первой очереди больнично-поликлинического комплекса приняли участие глава Минздрава РФ Михаил Мурашко и Александр Дрозденко.
На первом этапе за 3,2 млрд рублей, выделенных из областного бюджета, возведена современная поликлиника для детей и взрослых с лечебно-диагностическим отделением.
«Мы очень хотели, чтобы эта поликлиника получилась современной и высокотехнологичной. Область заявила проект строительства рядом с этим поликлиническим комплексом детской областной клинической больницы», — сказал губернатор.
Завершается строительство Ледовой арены в Светогорске. Во время рабочей поездки по Выборгскому району Александр Дрозденко оценил ход работ.
«Мы ставим задачей — обеспечить каждый населенный пункт, в зависимости от численности жителей, определенным набором спортивных объектов, чтобы везде у людей был доступ к занятиям физкультурой, спортом, была возможность тренироваться, соревноваться, посмотреть на то, как соревнуются другие. Жители Светогорска ждут появления ледовой арены, и хорошо, что ее строительство ведется такими хорошими темпами», — отметил он.
Физкультурно-оздоровительный комплекс с катком общей площадью более 3 тыс. кв. м предназначен для индивидуальных физкультурно-оздоровительных и учебно-тренировочных занятий и спортивных и культурно-массовых мероприятий.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
https://m.asninfo.ru/tag/den-rozhdeniya-aleksandra-drozdenko-2020
Сколько раз инвестор готов платить за разработку эскизного проекта одного и того же здания? Оказалось, много. Иногда из-за неточного технического задания, а иногда — из-за того, что архитектор не учел технические особенности участка и нового строительства. Как защитить заказчика от траты лишних денег, времени и нервов, разбирались в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва».
Проблема № 1 — дорогостоящие ошибки
С проблемой переплаты сталкиваются не только новички рынка, но и опытные участники. Например, компании «ПСН» пришлось значительно увеличить затраты на проектирование третьей очереди ЖК «Домашний» из-за некачественно выполненного эскизного проекта.
Так получилось, что авторы эскизного проекта забыли учесть инсоляцию. В итоге при проектировании вместо трех зданий высотой 29, 21 и 29 этажей получились две 31-этажные башни и одна в 17 этажей. «Да, количество этажей вроде бы сохранилось, но сами понимаете, что внутри все абсолютно по-другому, включая площади квартир на этажах, — рассказывает Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO, которая занималась проектированием третьей очереди ЖК "Домашний" и получила в качестве исходных данных эскизный проект. — Заказчик, наверно, испытал одно из самых плохих чувств — разочарование. Я уже не говорю о том, что было потрачено дополнительное время, дополнительные деньги на то, чтобы привести документацию во вменяемый вид».
Проблема № 2 — амбиции заказчика
Однако не всегда вина за неверную документацию ложится исключительно на плечи архитекторов. Зачастую выполнить работу верно мешают амбиции заказчика, который формулирует техническое задание тремя словами — «сделайте мне красиво», не понимая, что красота и желание заказчика в данном вопросе, увы, не главное.
«Очень часто заказчик делает 2−3 и сколько угодно эскизных проектов, потому что красоту, которую сделал архитектор и которая очень понравилась инвестору, не приняла градостроительная комиссия. Все пропало, и проект нужно делать заново, — приводит пример Ольга Смоленская, директор и главный архитектор проектного объединения "УНИКУМ"». А не принимают эскиз, потому что будущий объект может по многим параметрам не соответствовать нормативам. Такое случается, когда в разработке эскизного проекта задействован только архитектор без специалиста по пожарной безопасности, генпланиста, технолога, конструктора, инженеров всех основных инженерных разделов и визуализатора.
Заказчик действительно не всегда понимает важность работы над эскизным проектом, соглашаются в GENPRO. «Здание — это не просто стены. Мы все хотим, чтобы у нас горел свет, чтобы было тепло, чтобы из крана текла горячая вода. Парадоксально, но заказчики об этом знают не всегда, — говорит Анастасия Остапенкова. — У заказчиков очень прагматичный подход к проектированию: важны только цифры продаваемых метров, количество машино-мест и квартирография, которую им подсказали маркетологи, а все остальное остается за скобками».
«Но если вдруг мы не будем учитывать инженерные решения при создании эскизного проекта, то потом что произойдет? Поедет вся планировка. Если мы здание сразу не расположим правильно на генеральном плане, то эскиз окажется неверным. То есть его придется значительно переделывать на стадии проектирования и заново проходить эскизную стадию», — добавляет Ольга Смоленская. И именно это произошло с ЖК «Домашний», о котором мы рассказывали выше.
Решение 1 — комплексный подход
Эксперты рынка сходятся во мнении, что заказчику есть смысл потратить чуть больше средств на начальном этапе, подключив к работе не только архитекторов, но и генпланистов, инженеров различных направлений и конструкторов, чтобы заложить в основу проекта изначально правильную финансовую модель, а в итоге и сэкономить — не переделывая по 25 раз одно и то же здание.
Проблема № 3 — смена курса
А бывают случаи, когда переделывать эскиз заново приходится из-за того, что заказчик вдруг решил поменять концепцию будущего объекта. И эта проблема не обходит стороной ни малые проекты, ни гигантские, вроде парка «Зарядье» в Москве и Судебного квартала в Санкт-Петербурге.
Архитектор Никита Осадов указывает, что в этих случаях инвестор платит не то, что дважды, а по 4−5 раз. И, к сожалению, это становится печальной практикой.
«С точки зрения рациональности это очень странная история. Да и смена концепции — это не всегда плюс, — говорит Никита Осадов. — Вспомните парк "Зарядье" в Москве, который первоначально планировался как крупный деловой центр. Было разработано множество проектов, знаковые архитектурные силы были задействованы. Тем не менее спустя десять лет проектных работ было принято решение (компромиссное, но в чем-то неудачное) по созданию парка. Когда столько ресурсов потрачено на разработку разных подходов, все выглядит очень странно. Похожая история сейчас с Судебным кварталом в Санкт-Петербурге, который тоже превратился в парк».
Если смене курса подвержены мегапроекты, то что говорить о небольших ЖК. «Сейчас рынок жилья и сам продукт меняется очень быстро — люди хотят большего и лучшего за те же самые деньги, — соглашается Марина Сергеева, архитектор студии Никиты Маликова. — Поэтому часто бывает, что проект ЖК или благоустройства устаревает даже в процессе проектирования и требует пересмотра. А это дополнительные затраты на корректировку документации».
Решение 2 — искусство диалога и компромисса
Архитектура сегодня превратилась в искусство диалога и компромисса в поисках обоснованных взаимовыгодных решений.
Олег Манов из архитектурной мастерской FUTURA-ARCHITECTS считает, что единственно верный подход к решению данной проблемы — не жалеть времени на обсуждение задумки инвестора и всех частей технического задания. Это избавит от головной боли и переплат в будущем.
«Часто слышу от молодых коллег, что они не понимают архитекторов, которые готовы идти на поводу у заказчика. Понятно, что у инвестора есть свое мнение, но мы просто обязаны объяснять и доказывать, как сделать правильно, в том числе и для экономики проекта в целом, потому что от решения архитектора очень часто зависит и будущая стоимость объекта», — говорит Олег Манов. Аналогично и при смене концепции — не нужно сразу соглашаться с заказчиком, что эскиз бесполезный, а стоит искать варианты для решения новой задачи.