Льготная ипотека призвана двинуть спрос
На фоне роста ключевой ставки для поддержания спроса на рынке жилого строительства Правительство РФ утвердило новые условия льготной ипотеки на первичном рынке. Новая программа вступила в силу 1 апреля и продлится до 1 июля 2022 года. Однако эксперты ожидают лишь короткого всплеска спроса.
По госпрограмме ставка увеличена с 7 до 12%, кредитный лимит для всех категорий заемщиков вырос с 3 млн до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн рублей — в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области.
Условия программ семейной (до 6% годовых), дальневосточной (2%) и сельской ипотеки (3%) остались прежними.
Как заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, на обеспечение льготных программ из бюджета планируется выделить 70–80 млрд рублей. Параллельно для сохранения ставок по уже предоставленным кредитам — еще 220–240 млрд рублей.
Премьер-министр Михаил Мишустин пообещал, что Правительство РФ и впредь будет поддерживать льготные ипотечные программы.
12% — много или мало?
Эксперты «Коллиерз Интернешнл» подсчитали: при первоначальном взносе в 15% и теле кредита до 12 млн рублей максимальная стоимость квартиры составляет примерно 14 млн рублей. Доля подходящих вариантов на рынке новостроек Москвы — 30%, 10,5 тыс. квартир.
По словам Веры Стефан, коммерческого директора ASTERUS, для столицы сумма в 12 млн рублей незначительна: можно купить квартиру стоимостью 14,118 млн рублей — студию или небольшую однокомнатную квартиру. При средней цене квадратного метра в 350 тыс. рублей — примерно 40 кв. м. При этом средняя цена новостроек старой Москвы на начало года — 422 тыс. рублей за кв. м, и за первый квартал она значительно выросла. «Если говорить о Новой Москве или Подмосковье, то тут, конечно, эта программа актуальна. В Петербурге и Ленинградской области эта госпрограмма также будет востребована в силу более низких цен по сравнению со столицей», — добавила Вера Стефан.
На первичном рынке Петербурга новым условиям соответствует около 79% предложения — 28,8 тыс. квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Из них 88% приходится на массовый сегмент.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на рынке Петербурга и пригородов в классе масс-маркет в новый лимит на уровне 12 млн рублей попадают почти 100% студий и однокомнатных квартир, около 80–90% двухкомнатных, около 40–50% предложения квартир с тремя и более комнатами.
Вечный двигатель
На протяжении многих лет ипотека выступает главным драйвером на рынке жилья. А льготные программы ощутимо повышают спрос. По данным Банка России, в январе-феврале 2022 года объем ипотечного кредитования на первичном рынке накопленным итогом составил 321,0 млрд рублей — на 41,7% больше, чем год назад (226,5 млрд). В том числе в феврале показатель выше на 39,1% по сравнению с февралем 2021 года.
С увеличением максимальной суммы кредита эксперты ожидают дальнейшего увеличения объема ипотечного кредитования.
«В марте мы уже зафиксировали тренд на перераспределение клиентского спроса в сторону программ с господдержкой. В сравнении с февралем ВТБ нарастил их выдачу на треть. Решение Правительства модернизировать льготную ипотеку значительно усилит этот эффект. В ближайшие три месяца ВТБ может увеличить объем продаж по всем госпрограммам на 40%. По нашим оценкам, во втором квартале общерыночные выдачи ипотеки в этом сегменте покажут схожие темпы», — прокомментировал Евгений Дячкин, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ.
По прогнозу ВТБ, доля сделок с участием ипотеки в объеме продаж вырастет до 80%.
«Программа будет точно пользоваться спросом. Если сейчас там половина ипотеки выдавалась по льготам, то я думаю, что уровень льготной ипотеки достигнет 75–80%», — заявил Андрей Костин, президент-председатель правления ВТБ.
По словам Сергея Хромова, генерального директора ООО «Город-спутник Южный», в Петербурге в 2021 году более 70% квартир в новостройках продавалось с ипотекой. При этом Петербург стал одним из лидеров в стране по объему выдачи льготной ипотеки — 13% от общего объема ипотечных сделок по России.
Намечается стабилизация
Власти признали строительную отрасль локомотивом экономики и необходимость поддержать ее. Для рынка жилого строительства нужна поддержка спроса. Льготная ипотека становится фактически единственным инструментом этой поддержки. По мнению участников рынка, роста спроса не предвидится, но можно говорить о стабилизации.
«Главное в сложное время — поддержать устойчивый спрос в отрасли. А этого можно достичь в том числе стабилизацией в сфере ипотеки», — уверен Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), называет решение Правительства по новым условиям льготной ипотеки и сохранении ставок по программе «необходимой и своевременной мерой, которая поддержит покупательскую способность граждан и позволит отрасли эффективно функционировать в текущих условиях».
«Безусловно, сохранение льготной ипотеки и увеличение суммы лимита кредитования поддержат спрос, но его настройка требует внимательного подхода, необходимо обязательное регулирование данного вопроса, чтобы не допустить резкого повышения цен», — предостерегает Сергей Хромов.
Помимо этого, Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», указывает на неоднозначность утверждения о сохранении спроса: «Относительно 2020–2021 гг. спрос снизится, относительно 2018–2019 гг., когда не было льготной ипотеки, но и ставок под 20% тоже не было, спрос, вполне вероятно, удастся сохранить».
По мнению Алексея Муравьева, директора по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT, льготная ипотека однозначно сохранит спрос на рынке недвижимости: «Не на том же уровне, что был в 2019–2021 гг. ввиду общего роста цен на жилье, но сохранит. Кроме того, данное решение может привести к временному всплеску покупательского спроса».
«Безусловно, ставка по льготной ипотеке в 12% годовых отчасти поддержит спрос на жилую недвижимость на российском рынке. С учетом выросшей более чем в два раза ключевой ставки и процентами по кредитам льготная ипотека, по сути, станет практически безальтернативной возможностью купить квартиру с помощью заемных средств. Брать кредиты по 22–25% годовых люди не будут», — комментирует Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Елена Гутман, руководитель управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», напоминает, что часть людей осталась без работы. «Но для потенциальных покупателей, которые продолжают работать и имеют устойчивый доход, будет, безусловно, привлекательно воспользоваться льготной ипотекой», — добавила она.
На новых условиях
Участники рынка полагают большой пользой для рынка увеличение максимального размера кредита до 12 млн рублей в четырех крупных регионах. «Увеличение максимального размера кредита также положительно скажется на рынке. В предыдущий лимит, установленный на уровне 3 млн рублей, попадало мало объектов на первичном рынке, и выбор для покупателей был небольшим. Теперь же под условия программы льготной ипотеки попадает значительная часть квартир в наших проектах», — говорит Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС.
Сергей Нюхалов считает лимит в 12 млн рублей логичным: лимиты до 3 млн рублей были бы не столь эффективны для сохранения покупательской активности, а более крупные кредиты меньше востребованы на рынке и статут дополнительным бременем для бюджета.
Вместе с тем новую ставку в 12% участники рынка воспринимают философски. «Конечно, 12% годовых это немало. Но и сумма кредита увеличилась до 12 млн рублей. А это значительно расширяет круг людей, которые смогут позволить себе покупку квартиры. Ранее мы имели хорошие условия кредитования при займе до 3 млн рублей, но свыше 3 млн выходили на те же 11–12%», — рассуждает Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».
«Ставка в 12% довольно низка относительно инфляции. Примерно такой же уровень ипотечных ставок мы наблюдали после 2014 года, когда программы госсубсидирования утвердили, и они только входили в обиход. Тогда данная инициатива помогла не просесть рынку и дала новый толчок развитию отрасли», — указывает Алексей Муравьев.
Сергей Софронов рассчитывает на снижение ключевой ставки и перспективу рефинансирования ипотечных займов.
Иван Носов напоминает: «Еще несколько лет назад такой уровень ставок был средним для российского рынка недвижимости. Не стоит забывать, что программа "Семейная ипотека" сохранена в прежней редакции, что также является существенным подспорьем для рынка».
По мнению Сергея Степанова, директора по продажам Объединения «Строительный трест», повышение ставки до 12% сократит количество сделок. Но оставленная без изменений ставка по семейной ипотеке поможет сохранить спрос со стороны этой категории покупателей.
Гладко было на бумаге…
В то же время участники рынка не ожидают вау-эффекта от продления программы льготной ипотеки. Например, ожидается сокращение предложения. «На фоне нестабильной геополитической ситуации, серьезной инфляции, роста себестоимости строительства и оттока рабочей силы из стран ближнего зарубежья не стоит ожидать снижения стоимости квадратного метра. Эти же факторы оказывают влияние и на темпы вывода новых проектов — они явно замедлятся», — полагает Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.
Сокращение предложения — хотя бы теоретически, должно привести к росту цен.
По мнению Веры Стефан, зависимость застройщиков от входящего потока выручки благодаря проектному финансированию минимальна, и необходимости снижать цены нет. К тому же рост цен на стройматериалы не остановлен, что ведет к увеличению себестоимости строительства.
Есть проблема и с уровнем доходов граждан. Вера Стефан подсчитала: при ставке 12% ежемесячный платеж при максимальном сроке в 30 лет составит примерно 123,3 тыс. рублей, что немало для средней московской семьи. «По итогам 2020 года среднедушевой доход составлял около 77 тыс. рублей в месяц. Если взять семью из трех человек и вычесть НДФЛ, получим доход домохозяйства 201,7 тыс. руб./кв. м. Т. е. даже среднего дохода не хватит, чтобы обслуживать ипотечный кредит (по требованиям банков, платеж по ипотеке должен составлять не более 40–50%. Если взять 45%, то получим требуемый семейный доход в размере 274 тыс. рублей на руки».
«Интересно, что суммы кредита хватит на покупку самых маленьких площадей, которые и так купили бы, потому что они самые доступные по бюджету», — добавила Вера Стефан.
Николая Гражданкина, начальника отдела продаж «Отделстрой», кроме того, беспокоит проседание вторичного рынка. «Приобретая квартиру в новостройке, многие используют средства от продажи имеющейся недвижимости. Если они не смогут продать имеющуюся квартиру, то и новую купить тоже не смогут. В текущих условиях льготная ипотека будет способствовать продаже студий и однокомнатных квартир в новостройках», — полагает он.
Помимо того, программа действует до 1 июля 2022 года. Короткий срок провоцирует потенциальных покупателей незамедлительно бежать за новой квартирой. Таким образом, рынок может получить временный всплеск спроса, который затем просядет. По некоторым оценкам, на 20–30%.
Руслан Сухий ожидает кратковременного эффекта от новой программы — по его мнению, важен первоначальный взнос: «Сейчас для роста числа сделок с недвижимостью существенным ограничением является не столько сама ставка, сколько размер первоначального взноса по кредиту. Во многих банках он составляет порядка 20–30%. С учетом колоссально выросших за последние два года цен — это очень существенная сумма для большинства граждан, для многих просто неподъемная».
По его словам, сейчас банки находятся в очень уязвимой позиции. Выдав ипотечный кредит с первоначальным взносом в 10%, они рискуют получить на баланс отрицательный актив. Если цены на недвижимость пойдут вниз на 10–20%, а такого варианта Руслан Сухий не исключает, заемщик не сможет оплачивать ипотеку, и банк вынужден будет фиксировать у себя убытки.
«Предполагаю, что многие банки при ставке в 12% просто выставят заградительное ограничение в виде 30–50% первоначального взноса, чтобы сократить свои риски в момент турбулентности на рынке. Ипотечных программ по льготной ставке со сниженным первоначальным взносом мы в ближайшее время не увидим, что неминуемо приведет к падению спроса на квартиры. Мой прогноз: в ближайшие три-четыре месяца за счет льготной ставки по ипотеке и людей, которые забрали из банков свои сбережения и сейчас активно ищут способ вложить их в бетон, спрос сохранится на уровне 2021 года. Далее неминуемо нас ждет резкое сокращение спроса и затишье на рынке», — резюмировал Руслан Сухий.
Сами-сами
Льготные ипотечные программы — не единственный способ поддержать спрос. Одновременно с обновленной программой застройщики и банки пытаются стимулировать его, снижая ставки по льготным программам и предлагая рассрочки. «После объявления о мерах поддержки ведущие застройщики начали анонсировать и совместные ипотечные программы с банками. Setl Group предложит дисконт от процентной ставки по льготной ипотеке до 4% на период строительства объекта, который реализуется по схеме эскроу», — рассказывает Ольга Трошева.
По словам Юлии Ружицкой, генерального директора АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»), для покупателя массового сегмента новостроек комфортный уровень ставки составляет 7%. Застройщики продолжат дополнительно субсидировать ипотечную ставку. Льготный график платежей по сниженной ставке может устанавливаться на год-два, в отдельных случаях на весь срок.
Например, ГК «ПСК» предлагает ипотеку на апартаменты со ставкой под 6,2% на первый год на четырех объектах, где строительство завершится в течение года.
«В ретроспективе ставку 12% на первичном рынке мы видели не так давно, в 2016 году. И это было приемлемым уровнем для поддержания рынка. Да, в последние годы ставка снижалась, обеспечивая рост количества ипотечных сделок, но одновременно с этим росли и цены. По сути, сейчас происходит откат к прежним условиям по ставке, но повлечет ли это за собой снижение цен для поддержания спроса? Вопрос пока открытый.
Здесь много факторов, и главный фактор — себестоимость строительства. Если девелоперы смогут удержать себестоимость строительства и обеспечить импортозамещение, сохранив при этом темпы строительства, то значительного снижения цен мы не увидим. Увидим дальнейшее развитие субсидированных программ от застройщиков, которые могут обеспечить ставку ниже 10%, возможно на уровне 7–8%. При таких ставках сохранится спрос на первичную недвижимость», — рассуждает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам ЮИТ в России.
Есть еще что поддержать
Участники рынка знают иные меры поддержки спроса. Так, Алексей Муравьев в качестве стимула называет маркетинговые акции и «вкусные» ценовые предложения в разрезе цена-качество от застройщиков: они традиционно влияют на всплески покупательской активности, хотя в значительно меньшей степени, нежели льготные ставки по ипотечному кредитованию.
Многие застройщики говорят о необходимости расширять льготные ипотечные программы и условия по ним. Сергей Нюхалов называет локомотивом активности на рынке новостроек семейную ипотеку. «На наш взгляд, ее аудиторию важно расширять», — уверен он.
По мнению Лилии Алексашиной, эффективным методом поддержки спроса может стать льготная ипотека со ставкой 10% и ниже.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, сторонник избирательного подхода к кредитованию: «"Здоровая" ипотечная ставка должна быть на уровне 6–8%. Понятно, что невозможно распространить такую низкую ставку на все строящееся жилье. Но есть и другой путь. Мне видится логичным введение дифференцированных субсидируемых ставок для проектов и жилья разного типа. Для дополнительных мер поддержки со стороны Правительства должны быть составлены реестры проектов, которые возводятся с учетом современных требований к качеству жилья, к его энергоэффективности, к соответствию ESG-стандартам».
Сергей Софронов полагает, что дополнительные варианты стимуляции могут быть найдены в субсидированных программах, предлагаемых банками и застройщиками с низкой ставкой на первый год-три кредитования. «Эти программы также могут быть интересны покупателям с прицелом на дальнейшее рефинансирование», — добавил он.
«С другой стороны, необходимо создать для застройщиков условия, стимулирующие их стоить больше жилья, увеличивая объем предложения. Одной из таких мер могло бы стать введение государственного регулирования цен на стройматериалы. В настоящий момент застройщики работают в условиях постоянного ростра себестоимости строительства, стараясь при этом продавать квартиры по текущим ценам. Фиксированные государством цены на несколько лет вперед на ключевые материалы — арматуру, стекло, песок, кирпич, бетон, сыпучие материалы — сделали бы положение девелоперов более стабильным, дали бы им возможность эффективно планировать свои проекты, рассчитывать их финансовую составляющую. Это в какой-то мере стабилизировало бы цены на недвижимость», — полагает Руслан Сухий.
Кроме того, застройщики в качестве меры поддержки говорят о поэтапном раскрытии счетов эскроу либо начислении на эти счета процентов как на банковские вклады. Обсуждение по теме эскроу-счетов идет давно, но подвижек пока не случилось.
Однако главным стимулом, полагают участники рынка, должен стать рост доходов граждан. Помимо выгодных ставок по ипотеке на спрос на квартиры влияет множество факторов; в первую очередь реальные доходы населения, напоминает Руслан Сухий. Он отмечает падение доходов, из-за чего многие откажутся от покупки квартир и ипотеки из-за неуверенности в будущем. Это работа для властей, и немедленно доходы не поднять.
«Увеличение лимита при ставке 12% снова открывает Москву для ипотечного кредитования. В таких условиях спрос вырастет. Но ограниченно: условия не позволят воспользоваться ипотекой клиентам с невысоким месячным доходом. Ждем поворота в сторону траншевой ипотеки, это даст людям с невысокой покупательской способностью, которые составляют основу пирамиды спроса, возможность включиться в рынок», — отмечает Сергей Ковалев, маркетолог ГК «Бэсткон».
«На мой взгляд, сейчас большее значение имеют перспективы изменения доходов населения, дальнейшая политика банков в отношении одобрения и выдачи ипотечных кредитов. Как с точки зрения уровня одобрения кредитов банками, так и в отношении размера первоначального взноса», — заключил Сергей Хромов.
Потребительский экстремизм дольщиков будет процветать по-прежнему: пока Минстрой РФ и Госдума разрабатывали поправки в законодательство, которые должны блюсти баланс интересов застройщиков и дольщиков, Роспотребнадзор предложил свои поправки в закон о защите прав потребителей. Размер неустойки составит 3% от общей цены договора за каждый день.
Законопроект Роспотребнадзора касается разных сфер услуг – предоставления связи, транспортных и медицинских. Документ уже прошел общественное обсуждение.
Статистика в пользу дольщиков
Институт развития строительной отрасли в прошлом году провел опрос застройщиков: с многочисленными претензиями и судебными исками сталкивались почти 70% компаний, почти 50% получили претензии по поводу качества сданного жилья, для 45% судебные иски вылились в серьезную проблему.
За 2018-2019 годы дольщики отсудили у застройщиков более 6,5 млрд рублей по 3,7 тыс. исков – за задержку сдачи объекта или по претензиям к качеству строительства.
Средняя сумма неустойки – 300 тыс. рублей. Но есть и другой опыт. Так, компания «Дальпитерстрой» в 2017 году выплатила 600 млн рублей в пользу тысячи дольщиков, еще почти столько же – в 2018-м.
Им все мало
Роспотребнадзор счел недостаточным неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования. Эта норма действует с декабря 2004 года и не учитывает методику расчета штрафов и пеней на основе ключевой ставки Центробанка, появившейся в 2016 году.
В пояснительной записке указано: действующие размеры неустойки «не покрывают законного интереса потребителя», который при задержке сдачи объекта «вынужден не только принимать на себя риски, связанные с изменениями в правоотношении с застройщиком, но и претерпевать негативные последствия».
Рассматривая дела, суды руководствуются законом о защите прав потребителей, а не о защите прав дольщиков.
Но суды, как правило, встают на сторону дольщиков. Застройщикам приходится платить.
При этом размер неустойки не получится снизить по суду. Сегодня суд может сократить размер выплат, но чиновники Роспотребнадзора сочли, что «при произвольном существенном снижении неустойки она лишается своего экономического смысла».
По новым правилам, застройщику придется выплачивать пени дольщику – частному лицу, в размере 3% от цены договора за каждый месяц просрочки; 3% от общей цены договора за каждый день просрочки при нарушении срока устранения недостатков.
По некоторым оценкам, размер неустойки составит более 1000% годовых.
А потребительского экстремизма, полагают власти, вообще не существует. Даже нельзя допустить, что потребитель стремится получить необоснованную выгоду, указано в пояснительной записке.
Между тем известны случаи, когда размер требований превышал размер внесенных дольщиком средств. Были также прецеденты, когда, получив неустойку, потребитель вновь шел в ту же компанию и покупал квартиру на полученную сумму. Застройщики знают также о покупках квартир в проблемных домах с целью получить потом неустойку.
Стандартная ситуация
События обычно разворачиваются так. Застройщик не может вовремя сдать объект, не всегда по своей вине – обстоятельства бывают разные. Понятно, что дольщики волнуются. И тут появляются юристы, которые помогают гражданам писать заявления и выступают в суде. Если появляется целая группа таких дольщиков, застройщик вынужден выплачивать несколько миллионов рублей. Эти средства могли бы пойти на продолжение строительства, устранение недоделок и проч. Выплата неустойки оборачивается замедлением строительства, и срок сдачи отодвигается еще и еще.
Именно поэтому застройщики называли такой алгоритм потребительским экстремизмом.
Нередко массовые выплаты ведут к банкротству компании – таким образом в процедуру банкротства попала в прошлом году компания «Леонтьевский мыс». Многие застройщики, уже покинувшие рынок, также столкнулись с потребительским экстремизмом. В результате некоторые объекты до сих пор не достроены.
Неторопливое законотворчество
На рассмотрении в Госдуму в конце декабря 2019 года попали два законопроекта, запрещающие взыскивать с застройщика неустойку на стадии строительства, а также снижать ее при уступке права требования третьим лицам (подразумевались юридические компании, разоряющие застройщиков через суды).
Никита Стасишин, заместитель главы Минстрой РФ, осенью прошлого года в ходе пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс» пояснил: нередко требования дольщиков по устранению недоделок в десять и больше раз превышает реальную стоимость работ. Происходит это с подачи юристов, который получает часть прибыли. Поэтому в закон о защите прав потребителя нужны поправки. Видимо, чиновник подразумевал другие поправки – не те, что предлагает Роспотребнадзор, а выстраивающие баланс во взаимоотношениях застройщика и дольщика.
Массовое недовольство застройщиков поддержал НОСТРОЙ, предложивший «Рекомендации по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений».
Ранее президент НОСТРОЙ Антон Глушков отметил: потребительский экстремизм имеет и положительный эффект – качество строительства улучшается.
Однако документ Роспотребнадзора уже готов, а другие законопроекты куда-то делись – наверное, утонули в море споров.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: «Хочется отметить, что часто просрочка сдачи дома случается не по вине застройщика. Например, дом готов, а монополисты не выполняют техусловия (по подключению к коммуникациям). Бывают и другие причины, по которым сроки ввода уже готовых новостроек затягиваются. Поэтому требовать неустойку с застройщика, тем более такую высокую, не обоснованно.
У нашей компании имидж надежного застройщика, всегда строящегося свои дома в срок. Кроме того, мы оперативно заселяем наши новостройки и быстро выдаем свидетельства о собственности на квартиры. Поэтому к нам в этом смысле претензий не возникает.
А что касается законопроекта, то хотелось бы, чтобы законодатели подумали и об ответных мерах по защите интересов застройщика, который мог бы получать неустойку за просрочку дольщиком платежей по рассрочке. Сейчас она несоразмерно мала, а механизм ее получения очень трудоемкий. Предлагаю тогда уж тоже повысить ее до 3% за каждый день просрочки оплаты».
Одной из проблем, которую в полной мере обнажила пандемия коронавируса, стала кадровая зависимость российской строительной отрасли от трудовых мигрантов. Ограничение на въезд в страну вызвало немало сложностей на стройплощадках.
«Требуются на работу»
После прихода пандемии в Россию Правительство РФ издало Распоряжение № 635-р от 16 марта 2020 года «О временном ограничении въезда в РФ иностранных граждан…». Поскольку активный строительный сезон в это время еще не начался, а многие трудовые мигранты на зиму уехали на родину, строительная отрасль быстро столкнулась с нехваткой кадров, особенно среди рабочих профессий.
«В 2020 году в нашей компании, как и во многих других в строительном секторе, наблюдался дефицит трудового ресурса. Отток рабочей силы из числа приезжих из других регионов РФ и стран ближнего зарубежья несколько осложнил ситуацию с подбором кадров рабочих специальностей, в частности, монолитчиков, кровельщиков и каменщиков», — рассказывает заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрей Паньков.
С ним соглашается генеральный директор «Строй крафт» Николай Большаков. «До принятия мер по ограничению въезда на территорию РФ иностранных граждан в связи с распространением коронавирусной инфекции мы не испытывала нехватки рабочих строительных специальностей. Дефицит трудовых мигрантов образовывался по мере развития компании, увеличения объемов строительства в период ограничительных мер и достиг своего пика к последнему кварталу 2020 года», — отмечает он.
В итоге застройщики выкручивались как могли. Главным образом, конечно, путем найма на работу россиян с предложением большей заработной платы. «Надо отметить, что за последний год ожидания по заработной плате у подсобных рабочих выросли минимум на 30%», — констатирует вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский.
Как бы то ни было, большинство компаний так или иначе справились с проблемой. Об этом свидетельствуют в целом неплохие итоги прошлого года как в Петербурге и Ленобласти, так и в России в целом. «Возникшие в прошлом году проблемы привели к необходимости выработки дополнительных мер по привлечению трудовых ресурсов. С начала 2021 года ситуация на рынке труда для нашей компании стабилизировалась и дефицита квалифицированных кадров мы не ощущаем», — отмечает Андрей Паньков.
Тем не менее для многих вопрос сохраняет актуальность. «Мы живем сегодня в условиях режима ограничений на завоз иностранной рабочей силы на российские стройки. Скорее всего, ограничения будут действовать до осени, может, и далее, до конца года», — говорит координатор Ассоциации НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров.
Уровень дефицита
Вопрос о том, сколько именно трудовых мигрантов не хватает сегодня России, остается открытым. Дело в том, что из общего числа въехавших в РФ из основных стран-доноров рабочей силы (прежде всего — Узбекистан, Таджикистан и Киргизия) сложно вычленить приехавших на заработки. А из них — тех, кто будет работать именно на стройке.
Это положение хорошо иллюстрируют цифры Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленобласти, которые приводит заместитель директора СПб ГАУ «Центр трудовых ресурсов» Лидия Ефимова. «Если по итогам доковидного 2019 года при въезде через пункты пропуска, находящиеся на территории Петербурга, в качестве цели визита работу назвали 360 тыс. человек, то в 2020-м — только около 70 тыс. — на 81% меньше. В то же время в прошлом году оформлено 163,8 тыс. патентов на работу, что меньше чем в 2019-м всего на 32%», — отмечает она.
По оценке вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, курирующего строительную отрасль, дефицит трудовых мигрантов в целом по стране может достигать 1,5–2 млн человек. Московские власти говорили о нехватке в столичном Стройкомплексе как минимум 20 тыс. работников.
«Мы попросили Союз строительных организаций собрать информацию от крупных застройщиков, работающих в регионе, сколько человек им требуется для соблюдения графиков работ на начатых и планируемых объектах в этом году. По данным компаний, им необходимо свыше 15 тыс. человек. Мы также запросили подрядчиков на строительстве социальных объектов», — рассказывает заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Алгоритм задан
Многочисленные просьбы российских компаний обеспечить хоть какой-то механизм допуска трудовых мигрантов на стройки после январского поручения Президента России Владимира Путина были услышаны в Правительстве РФ. «Оно выпустило Распоряжение № 372-р от 16 февраля 2021 года, на основании которого был разработан четкий алгоритм привлечения иностранных рабочих, и он уже приносит первые результаты в Петербурге и в Ленобласти», — отмечает Александр Вахмистров.
Однако для того, чтобы работодатель мог воспользоваться утвержденным алгоритмом, ему требуется соответствовать определенному набору требований и выполнить ряд условий. Во-первых, необходимо подтвердить статус крупной компании с устойчивыми финансовыми возможностями: штат — более 250 сотрудников, а годовая выручка — свыше 2 млрд рублей. Во-вторых, застройщик не должен иметь долгов по зарплате и налогам. Кроме того, он обязуется взять на себя ответственность по обеспечению сотрудников жильем с учетом действующих санитарно-эпидемиологических норм и оформить их на работу официально. А после завершения проекта принимающая компания обязана организовать выезд рабочих в страну постоянного проживания. Это только основные требования, хотя существует и ряд второстепенных.
Помимо этого, каждый застройщик должен пройти ряд процедур. Надо утвердить свой запрос на рабочую силу в межведомственных комиссиях региональных органов власти, после чего он направляется в Минтруда РФ (оттуда информация идет в Минцифры РФ). После согласования с ним, а также органами внутренних дел, которые оформляют приглашения на въезд, можно браться за поиск рабочей силы. Затем работодатели формируют поименный список нанимаемых работников. А местные органы власти — информируют Оперштаб, Минтранс РФ, Росавиацию о готовности организовать вылет. Потом идет проверка меддокументов, наличие отрицательных тестов на ковид и пр. Наконец, по прибытии в Россию перед началом работы обязателен 14-дневный карантин. Это механизм в самых общих чертах. Полное описание заняло бы объем примерно во всю эту статью.
Алгоритм этот оценивается по-разному. «Разработан понятный механизм по привлечению мигрантов, люди уже пользуются им, и мигранты приезжают на стройки. Мы видим, что решение этого вопроса зависит от многих факторов, не в последнюю очередь — санитарно-эпидемиологической обстановки. Поэтому мы с пониманием относимся к предпринимаемым мерам», — отмечает Михаил Москвин.
Глава Комитета по труду и занятости населения Петербурга Дмитрий Чернейко считает, что это, безусловно, позитивный шаг. «Это, может быть, несколько осложняет процесс, но, с другой стороны, мы, наконец, по-настоящему переходим к тому, что можно назвать организованным набором иностранной рабочей силы. И теперь те, кто везет сюда работников, — за них и отвечают», — говорит он, обещая, что «вставлять палки в колеса» при согласовании лимитов привлечения трудовых мигрантов никто не будет.
Сами строители просят, с одной стороны, снизить планки «финансовой устойчивости», чтобы привлекать иностранных работников могли не только самые крупные компании, а с другой — упростить алгоритм в целом.
«Несмотря на возникшие у строительных компаний сложности мы, наконец, начали осваивать так называемый "организованный набор", предполагающий полноценную ответственность тех, кто завозит иностранных граждан, за благополучное пребывание здесь их работников. На сегодняшний день в Петербурге разрешение на ввоз мигрантов получило пять организаций. Это крупные компании, и я уверен, что идея начинать обкатку алгоритма именно с самых больших холдингов верна. В то же время мы понимаем, что механизм требует корректировки и уточнений, поэтому такая работа будет продолжаться. При этом хочу отметить, что запускать процесс подготовки документов к завозу так необходимых многим рабочих рук лучше начинать сейчас, не дожидаясь послаблений требований к работодателю», — говорит Александр Вахмистров.
По мнению Николая Большакова, утвержденный алгоритм незначительно стабилизировал положение компании в части возможности привлечения трудовых мигрантов. «Предложенный порядок является "нововведением", и на начальном этапе его применения требует чрезмерных временных и организационных затрат. Надеемся, что по мере его использования он будет доработан властями и поможет решить проблему нехватки трудовых мигрантов в строительной отрасли», — отмечает он.
Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова обращает внимание на то, что выполнение предъявленных требований влечет дополнительные финансовые затраты, и весьма немалые. «Среди них — оплата дороги рабочим-иностранцам туда и обратно, соблюдение всех карантинным мер и прочее. А все это увеличивает себестоимость строительства, ведет к очередному росту цен на недвижимость и, в конечном итоге, ударит по карману покупателей», — прогнозирует она.
Ключевая проблема
Эксперты единодушно отмечают, что идеальным решением кадрового вопроса может стать только привлечение на стройплощадку россиян. «Восполнение дефицита рабочих строительных специальностей является сложным процессом в виду "непрестижности" профессий рабочих строительных специальностей среди граждан РФ», — констатирует Николай Большаков.
Примечательно, что ситуацию не меняет даже увеличение оплаты труда. «Зарплаты рабочих поднялись из-за дефицита где-то на 50%, а где-то — в два раза. Но, даже платя в два раза большую зарплату, собрать людей крайне сложно», — признает Марат Хуснуллин.
По мнению Надежды Калашниковой, для решения кадровой проблемы на стройках в первую очередь нужно повышать привлекательность рабочих специальностей в глазах россиян. «Также бывает, что у человека есть желание — но нет необходимых навыков. Да, сейчас Правительство планирует создать учебные центры по кадровой подготовке и переподготовке специалистов. Но сработает эта мера только в довольно долгой перспективе: на рынок труда выпускники подобных центров смогут выйти не раньше, чем через 2–3 года. Поэтому сегодняшнюю проблему это вряд ли решит. Потому пока основным вариантом остается привлечение иностранных наемных рабочих», — отмечает она.
Николай Большаков считает, что сейчас для решения проблемы необходимо отменить наложенные ранее ограничения с переводом части процедур касательно уведомления принимающей стороной о прибытии иностранного гражданина, о заключении и расторжении трудовых и гражданско-правовых договоров в цифровой формат.
«Без трудовых мигрантов не обойтись — это факт. В свое время, при строительстве "Газпром-Арены", была поставлена амбициозная задача по максимуму привлечь на стройку петербуржцев. Три месяца на всех станциях метро висели объявления о наборе рабочих. В итоге не набрали и двадцати человек! Причем заработная плата предлагалась более чем конкурентная. Пора прекратить заниматься популизмом и строить искусственные преграды. Необходимо открыть границы для рабочих. Если люди умеют и хотят работать — зачем вводить какие-то нелепые ограничения? Система патентов вполне жизнеспособна, вакцина от КОВИДа вполне действенна, все исходные данные для успешного решения проблемы — налицо», — заключает Виталий Никифоровский.