Льготная ипотека призвана двинуть спрос
На фоне роста ключевой ставки для поддержания спроса на рынке жилого строительства Правительство РФ утвердило новые условия льготной ипотеки на первичном рынке. Новая программа вступила в силу 1 апреля и продлится до 1 июля 2022 года. Однако эксперты ожидают лишь короткого всплеска спроса.
По госпрограмме ставка увеличена с 7 до 12%, кредитный лимит для всех категорий заемщиков вырос с 3 млн до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн рублей — в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области.
Условия программ семейной (до 6% годовых), дальневосточной (2%) и сельской ипотеки (3%) остались прежними.
Как заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, на обеспечение льготных программ из бюджета планируется выделить 70–80 млрд рублей. Параллельно для сохранения ставок по уже предоставленным кредитам — еще 220–240 млрд рублей.
Премьер-министр Михаил Мишустин пообещал, что Правительство РФ и впредь будет поддерживать льготные ипотечные программы.
12% — много или мало?
Эксперты «Коллиерз Интернешнл» подсчитали: при первоначальном взносе в 15% и теле кредита до 12 млн рублей максимальная стоимость квартиры составляет примерно 14 млн рублей. Доля подходящих вариантов на рынке новостроек Москвы — 30%, 10,5 тыс. квартир.
По словам Веры Стефан, коммерческого директора ASTERUS, для столицы сумма в 12 млн рублей незначительна: можно купить квартиру стоимостью 14,118 млн рублей — студию или небольшую однокомнатную квартиру. При средней цене квадратного метра в 350 тыс. рублей — примерно 40 кв. м. При этом средняя цена новостроек старой Москвы на начало года — 422 тыс. рублей за кв. м, и за первый квартал она значительно выросла. «Если говорить о Новой Москве или Подмосковье, то тут, конечно, эта программа актуальна. В Петербурге и Ленинградской области эта госпрограмма также будет востребована в силу более низких цен по сравнению со столицей», — добавила Вера Стефан.
На первичном рынке Петербурга новым условиям соответствует около 79% предложения — 28,8 тыс. квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Из них 88% приходится на массовый сегмент.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на рынке Петербурга и пригородов в классе масс-маркет в новый лимит на уровне 12 млн рублей попадают почти 100% студий и однокомнатных квартир, около 80–90% двухкомнатных, около 40–50% предложения квартир с тремя и более комнатами.
Вечный двигатель
На протяжении многих лет ипотека выступает главным драйвером на рынке жилья. А льготные программы ощутимо повышают спрос. По данным Банка России, в январе-феврале 2022 года объем ипотечного кредитования на первичном рынке накопленным итогом составил 321,0 млрд рублей — на 41,7% больше, чем год назад (226,5 млрд). В том числе в феврале показатель выше на 39,1% по сравнению с февралем 2021 года.
С увеличением максимальной суммы кредита эксперты ожидают дальнейшего увеличения объема ипотечного кредитования.
«В марте мы уже зафиксировали тренд на перераспределение клиентского спроса в сторону программ с господдержкой. В сравнении с февралем ВТБ нарастил их выдачу на треть. Решение Правительства модернизировать льготную ипотеку значительно усилит этот эффект. В ближайшие три месяца ВТБ может увеличить объем продаж по всем госпрограммам на 40%. По нашим оценкам, во втором квартале общерыночные выдачи ипотеки в этом сегменте покажут схожие темпы», — прокомментировал Евгений Дячкин, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ.
По прогнозу ВТБ, доля сделок с участием ипотеки в объеме продаж вырастет до 80%.
«Программа будет точно пользоваться спросом. Если сейчас там половина ипотеки выдавалась по льготам, то я думаю, что уровень льготной ипотеки достигнет 75–80%», — заявил Андрей Костин, президент-председатель правления ВТБ.
По словам Сергея Хромова, генерального директора ООО «Город-спутник Южный», в Петербурге в 2021 году более 70% квартир в новостройках продавалось с ипотекой. При этом Петербург стал одним из лидеров в стране по объему выдачи льготной ипотеки — 13% от общего объема ипотечных сделок по России.
Намечается стабилизация
Власти признали строительную отрасль локомотивом экономики и необходимость поддержать ее. Для рынка жилого строительства нужна поддержка спроса. Льготная ипотека становится фактически единственным инструментом этой поддержки. По мнению участников рынка, роста спроса не предвидится, но можно говорить о стабилизации.
«Главное в сложное время — поддержать устойчивый спрос в отрасли. А этого можно достичь в том числе стабилизацией в сфере ипотеки», — уверен Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), называет решение Правительства по новым условиям льготной ипотеки и сохранении ставок по программе «необходимой и своевременной мерой, которая поддержит покупательскую способность граждан и позволит отрасли эффективно функционировать в текущих условиях».
«Безусловно, сохранение льготной ипотеки и увеличение суммы лимита кредитования поддержат спрос, но его настройка требует внимательного подхода, необходимо обязательное регулирование данного вопроса, чтобы не допустить резкого повышения цен», — предостерегает Сергей Хромов.
Помимо этого, Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», указывает на неоднозначность утверждения о сохранении спроса: «Относительно 2020–2021 гг. спрос снизится, относительно 2018–2019 гг., когда не было льготной ипотеки, но и ставок под 20% тоже не было, спрос, вполне вероятно, удастся сохранить».
По мнению Алексея Муравьева, директора по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT, льготная ипотека однозначно сохранит спрос на рынке недвижимости: «Не на том же уровне, что был в 2019–2021 гг. ввиду общего роста цен на жилье, но сохранит. Кроме того, данное решение может привести к временному всплеску покупательского спроса».
«Безусловно, ставка по льготной ипотеке в 12% годовых отчасти поддержит спрос на жилую недвижимость на российском рынке. С учетом выросшей более чем в два раза ключевой ставки и процентами по кредитам льготная ипотека, по сути, станет практически безальтернативной возможностью купить квартиру с помощью заемных средств. Брать кредиты по 22–25% годовых люди не будут», — комментирует Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Елена Гутман, руководитель управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», напоминает, что часть людей осталась без работы. «Но для потенциальных покупателей, которые продолжают работать и имеют устойчивый доход, будет, безусловно, привлекательно воспользоваться льготной ипотекой», — добавила она.
На новых условиях
Участники рынка полагают большой пользой для рынка увеличение максимального размера кредита до 12 млн рублей в четырех крупных регионах. «Увеличение максимального размера кредита также положительно скажется на рынке. В предыдущий лимит, установленный на уровне 3 млн рублей, попадало мало объектов на первичном рынке, и выбор для покупателей был небольшим. Теперь же под условия программы льготной ипотеки попадает значительная часть квартир в наших проектах», — говорит Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС.
Сергей Нюхалов считает лимит в 12 млн рублей логичным: лимиты до 3 млн рублей были бы не столь эффективны для сохранения покупательской активности, а более крупные кредиты меньше востребованы на рынке и статут дополнительным бременем для бюджета.
Вместе с тем новую ставку в 12% участники рынка воспринимают философски. «Конечно, 12% годовых это немало. Но и сумма кредита увеличилась до 12 млн рублей. А это значительно расширяет круг людей, которые смогут позволить себе покупку квартиры. Ранее мы имели хорошие условия кредитования при займе до 3 млн рублей, но свыше 3 млн выходили на те же 11–12%», — рассуждает Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».
«Ставка в 12% довольно низка относительно инфляции. Примерно такой же уровень ипотечных ставок мы наблюдали после 2014 года, когда программы госсубсидирования утвердили, и они только входили в обиход. Тогда данная инициатива помогла не просесть рынку и дала новый толчок развитию отрасли», — указывает Алексей Муравьев.
Сергей Софронов рассчитывает на снижение ключевой ставки и перспективу рефинансирования ипотечных займов.
Иван Носов напоминает: «Еще несколько лет назад такой уровень ставок был средним для российского рынка недвижимости. Не стоит забывать, что программа "Семейная ипотека" сохранена в прежней редакции, что также является существенным подспорьем для рынка».
По мнению Сергея Степанова, директора по продажам Объединения «Строительный трест», повышение ставки до 12% сократит количество сделок. Но оставленная без изменений ставка по семейной ипотеке поможет сохранить спрос со стороны этой категории покупателей.
Гладко было на бумаге…
В то же время участники рынка не ожидают вау-эффекта от продления программы льготной ипотеки. Например, ожидается сокращение предложения. «На фоне нестабильной геополитической ситуации, серьезной инфляции, роста себестоимости строительства и оттока рабочей силы из стран ближнего зарубежья не стоит ожидать снижения стоимости квадратного метра. Эти же факторы оказывают влияние и на темпы вывода новых проектов — они явно замедлятся», — полагает Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.
Сокращение предложения — хотя бы теоретически, должно привести к росту цен.
По мнению Веры Стефан, зависимость застройщиков от входящего потока выручки благодаря проектному финансированию минимальна, и необходимости снижать цены нет. К тому же рост цен на стройматериалы не остановлен, что ведет к увеличению себестоимости строительства.
Есть проблема и с уровнем доходов граждан. Вера Стефан подсчитала: при ставке 12% ежемесячный платеж при максимальном сроке в 30 лет составит примерно 123,3 тыс. рублей, что немало для средней московской семьи. «По итогам 2020 года среднедушевой доход составлял около 77 тыс. рублей в месяц. Если взять семью из трех человек и вычесть НДФЛ, получим доход домохозяйства 201,7 тыс. руб./кв. м. Т. е. даже среднего дохода не хватит, чтобы обслуживать ипотечный кредит (по требованиям банков, платеж по ипотеке должен составлять не более 40–50%. Если взять 45%, то получим требуемый семейный доход в размере 274 тыс. рублей на руки».
«Интересно, что суммы кредита хватит на покупку самых маленьких площадей, которые и так купили бы, потому что они самые доступные по бюджету», — добавила Вера Стефан.
Николая Гражданкина, начальника отдела продаж «Отделстрой», кроме того, беспокоит проседание вторичного рынка. «Приобретая квартиру в новостройке, многие используют средства от продажи имеющейся недвижимости. Если они не смогут продать имеющуюся квартиру, то и новую купить тоже не смогут. В текущих условиях льготная ипотека будет способствовать продаже студий и однокомнатных квартир в новостройках», — полагает он.
Помимо того, программа действует до 1 июля 2022 года. Короткий срок провоцирует потенциальных покупателей незамедлительно бежать за новой квартирой. Таким образом, рынок может получить временный всплеск спроса, который затем просядет. По некоторым оценкам, на 20–30%.
Руслан Сухий ожидает кратковременного эффекта от новой программы — по его мнению, важен первоначальный взнос: «Сейчас для роста числа сделок с недвижимостью существенным ограничением является не столько сама ставка, сколько размер первоначального взноса по кредиту. Во многих банках он составляет порядка 20–30%. С учетом колоссально выросших за последние два года цен — это очень существенная сумма для большинства граждан, для многих просто неподъемная».
По его словам, сейчас банки находятся в очень уязвимой позиции. Выдав ипотечный кредит с первоначальным взносом в 10%, они рискуют получить на баланс отрицательный актив. Если цены на недвижимость пойдут вниз на 10–20%, а такого варианта Руслан Сухий не исключает, заемщик не сможет оплачивать ипотеку, и банк вынужден будет фиксировать у себя убытки.
«Предполагаю, что многие банки при ставке в 12% просто выставят заградительное ограничение в виде 30–50% первоначального взноса, чтобы сократить свои риски в момент турбулентности на рынке. Ипотечных программ по льготной ставке со сниженным первоначальным взносом мы в ближайшее время не увидим, что неминуемо приведет к падению спроса на квартиры. Мой прогноз: в ближайшие три-четыре месяца за счет льготной ставки по ипотеке и людей, которые забрали из банков свои сбережения и сейчас активно ищут способ вложить их в бетон, спрос сохранится на уровне 2021 года. Далее неминуемо нас ждет резкое сокращение спроса и затишье на рынке», — резюмировал Руслан Сухий.
Сами-сами
Льготные ипотечные программы — не единственный способ поддержать спрос. Одновременно с обновленной программой застройщики и банки пытаются стимулировать его, снижая ставки по льготным программам и предлагая рассрочки. «После объявления о мерах поддержки ведущие застройщики начали анонсировать и совместные ипотечные программы с банками. Setl Group предложит дисконт от процентной ставки по льготной ипотеке до 4% на период строительства объекта, который реализуется по схеме эскроу», — рассказывает Ольга Трошева.
По словам Юлии Ружицкой, генерального директора АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»), для покупателя массового сегмента новостроек комфортный уровень ставки составляет 7%. Застройщики продолжат дополнительно субсидировать ипотечную ставку. Льготный график платежей по сниженной ставке может устанавливаться на год-два, в отдельных случаях на весь срок.
Например, ГК «ПСК» предлагает ипотеку на апартаменты со ставкой под 6,2% на первый год на четырех объектах, где строительство завершится в течение года.
«В ретроспективе ставку 12% на первичном рынке мы видели не так давно, в 2016 году. И это было приемлемым уровнем для поддержания рынка. Да, в последние годы ставка снижалась, обеспечивая рост количества ипотечных сделок, но одновременно с этим росли и цены. По сути, сейчас происходит откат к прежним условиям по ставке, но повлечет ли это за собой снижение цен для поддержания спроса? Вопрос пока открытый.
Здесь много факторов, и главный фактор — себестоимость строительства. Если девелоперы смогут удержать себестоимость строительства и обеспечить импортозамещение, сохранив при этом темпы строительства, то значительного снижения цен мы не увидим. Увидим дальнейшее развитие субсидированных программ от застройщиков, которые могут обеспечить ставку ниже 10%, возможно на уровне 7–8%. При таких ставках сохранится спрос на первичную недвижимость», — рассуждает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам ЮИТ в России.
Есть еще что поддержать
Участники рынка знают иные меры поддержки спроса. Так, Алексей Муравьев в качестве стимула называет маркетинговые акции и «вкусные» ценовые предложения в разрезе цена-качество от застройщиков: они традиционно влияют на всплески покупательской активности, хотя в значительно меньшей степени, нежели льготные ставки по ипотечному кредитованию.
Многие застройщики говорят о необходимости расширять льготные ипотечные программы и условия по ним. Сергей Нюхалов называет локомотивом активности на рынке новостроек семейную ипотеку. «На наш взгляд, ее аудиторию важно расширять», — уверен он.
По мнению Лилии Алексашиной, эффективным методом поддержки спроса может стать льготная ипотека со ставкой 10% и ниже.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, сторонник избирательного подхода к кредитованию: «"Здоровая" ипотечная ставка должна быть на уровне 6–8%. Понятно, что невозможно распространить такую низкую ставку на все строящееся жилье. Но есть и другой путь. Мне видится логичным введение дифференцированных субсидируемых ставок для проектов и жилья разного типа. Для дополнительных мер поддержки со стороны Правительства должны быть составлены реестры проектов, которые возводятся с учетом современных требований к качеству жилья, к его энергоэффективности, к соответствию ESG-стандартам».
Сергей Софронов полагает, что дополнительные варианты стимуляции могут быть найдены в субсидированных программах, предлагаемых банками и застройщиками с низкой ставкой на первый год-три кредитования. «Эти программы также могут быть интересны покупателям с прицелом на дальнейшее рефинансирование», — добавил он.
«С другой стороны, необходимо создать для застройщиков условия, стимулирующие их стоить больше жилья, увеличивая объем предложения. Одной из таких мер могло бы стать введение государственного регулирования цен на стройматериалы. В настоящий момент застройщики работают в условиях постоянного ростра себестоимости строительства, стараясь при этом продавать квартиры по текущим ценам. Фиксированные государством цены на несколько лет вперед на ключевые материалы — арматуру, стекло, песок, кирпич, бетон, сыпучие материалы — сделали бы положение девелоперов более стабильным, дали бы им возможность эффективно планировать свои проекты, рассчитывать их финансовую составляющую. Это в какой-то мере стабилизировало бы цены на недвижимость», — полагает Руслан Сухий.
Кроме того, застройщики в качестве меры поддержки говорят о поэтапном раскрытии счетов эскроу либо начислении на эти счета процентов как на банковские вклады. Обсуждение по теме эскроу-счетов идет давно, но подвижек пока не случилось.
Однако главным стимулом, полагают участники рынка, должен стать рост доходов граждан. Помимо выгодных ставок по ипотеке на спрос на квартиры влияет множество факторов; в первую очередь реальные доходы населения, напоминает Руслан Сухий. Он отмечает падение доходов, из-за чего многие откажутся от покупки квартир и ипотеки из-за неуверенности в будущем. Это работа для властей, и немедленно доходы не поднять.
«Увеличение лимита при ставке 12% снова открывает Москву для ипотечного кредитования. В таких условиях спрос вырастет. Но ограниченно: условия не позволят воспользоваться ипотекой клиентам с невысоким месячным доходом. Ждем поворота в сторону траншевой ипотеки, это даст людям с невысокой покупательской способностью, которые составляют основу пирамиды спроса, возможность включиться в рынок», — отмечает Сергей Ковалев, маркетолог ГК «Бэсткон».
«На мой взгляд, сейчас большее значение имеют перспективы изменения доходов населения, дальнейшая политика банков в отношении одобрения и выдачи ипотечных кредитов. Как с точки зрения уровня одобрения кредитов банками, так и в отношении размера первоначального взноса», — заключил Сергей Хромов.
Как известно, Указом Президента РФ Владимира Путина неделя с 30 марта по 3 апреля объявлена нерабочей в целях борьбы с распространением коронавируса. Но правило предусматривает исключения. Именно к ним отнесли себя многие строительные компании и предприятия стройиндустрии.
«Все стройки и производства ПИК будут работать в две полных рабочих смены для обеспечения сроков строительства. Как системообразующая компания РФ и производство непрерывного цикла, ПИК получил все необходимые разрешения в органах власти», - сообщили в Группе ПИК.
С аналогичными заявлениями выступил еще ряд застройщиков и производителей стройматериалов. Некоторые никаких публичных оповещений делать не стали, а просто продолжили работу, невзирая на Указ. «Строительный Еженедельник» спросил у экспертов, насколько это корректно. По ряду вопросов специалисты разошлись во мнениях.
«Строительный Еженедельник»: На какие строительные организации и предприятия стройиндустрии не распространяется этот указ?
Алексей Люкшин, к.ю.н., проект «Адвокат Строителя»: Полагаю, не распространяется на те организации и предприятия, у которых действительно объективный непрерывный технологический цикл. Не субъективный (мы же разоримся!), а объективный. То есть, остановив предприятие, его не запустить без несоразмеримых материальных потерь.
В действующем Трудовом кодексе к «непрерывно действующим организациям», работодателям отнесены предприятия, приостановка работы у которых в выходные дни невозможна по производственно-техническим и организационным условиям регулируются (абз. 3 ст. 111 ТК РФ). И, как мы уже привыкли, сам термин в законе не закреплен.
К работодателям, приостановка работы у которых в выходные дни невозможна по производственно-техническим и организационным условиям в различных источниках и позициях судов относятся, в том числе: электростанции, телефонные станции, магазины, транспортные организации и т.д. То есть можно говорить, что к непрерывно действующим организациям относятся компании, которые не могут ни на один день остановить свои работы без нарушения своих производственных циклов. Или, для компании остановка невозможно в силу технических проблем.
Можно предположить, что если Правилами внутреннего трудового распорядка и Положением об оплате труда установлен суммированный учет рабочего времени и непрерывный характер деятельности, то на организацию не распространяются «карантинные выходные». При этом, важно будет доказать, что и ранее, до эпидемии, предприятие не закрывалось на выходные, в том числе на длинные (новогодние каникулы). То есть, если никогда предприятие не закрывалось на выходные по причине непрерывного производственного цикла, то и сейчас не должно быть закрытым.
Арина Довженко, cоветник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius: 26 марта Минтруд РФ разъяснил, что к непрерывно действующим организациям относятся также строительные организации, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей, а равно организации, осуществляющие деятельность по строительству, эксплуатации дорог, мостов и тоннелей. Кроме того, организация-работодатель, попадающая в список, вправе самостоятельно определять, какие ее работники будут работать на нерабочей неделе.
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting: В Постановлении Правительства РФ, конкретизирующем положения Указа от 25 марта, среди исключений говорится и о «строительных организациях, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей». Под это положение, на мой взгляд, может попасть любая строительная организация, поскольку остановка деятельности любой стройплощадки потенциально может привести с таким угрозам – в том случае, если работы были остановлены без правильной консервации или в ходе каких-либо важных производственных процессов. В первую очередь, к таким исключением можно отнести компании, которые сейчас в спешном порядке возводят вирусные больницы в разных регионах России.
«СЕ»: С юридической точки зрения, предприятия, перечисленные в п. 2 Указа, «имеют право» не останавливать работу или «не имеют права» останавливать?
Арина Довженко: Дословно, на такие организации не распространяется Указ Президента. Можно обратиться к ст. 113 ТК РФ, согласно которой «в нерабочие праздничные дни допускается производство работ, приостановка которых невозможна по производственно-техническим условиям (непрерывно действующие организации), работ, вызываемых необходимостью обслуживания населения, а также неотложных ремонтных и погрузочно-разгрузочных работ». Однако в приведенной статье речь идет о нерабочих праздничных днях, в то время как Указом Президента установлены нерабочие, то есть выходные дни. Но логика ТК РФ аналогична по привлечению работников к работе в выходные дни: такое привлечение допускается без их согласия в ряде случаев (например, для выполнения неотложных работ в условиях чрезвычайных обстоятельств).
В поручении Правительства РФ от 26 марта указано, что на соответствующие организации (согласно Указу Президента) рекомендуется не распространять нерабочий день. Таким образом, представляется, что соответствующие компании имеют право не останавливать работу.
Дмитрий Желнин: Исходя из того, что в Указе сказано, что на такие предприятия не распространяется его действие, логично предположить, что предприятия живут тем же порядком, что жили раньше. То есть для них этого Указа как бы нет и они руководствуются своими внутренними правилами и имеют право, например, принять решение о роспуске части сотрудников (например, офисных работников, юристов, бухгалтеров и пр.), которые не безусловно необходимы для их работы в течение этой недели.
Алексей Люкшин: Про «право» в Указе ничего не сказано. Небрежность юридической техники при принятии этого указа повлияла и на этот вопрос. В Указе не говорится про остановку предприятия, сказано про объявление нерабочих дней. В общем, если это считать именно «выходными днями, то можно применить нормы ст. 152-153 ТК РФ о возможности привлечения работников к работе в выходные и праздничные дни в порядке, предусмотренном законом с оплатой в двойном размере. Но Указ принят не для объявления выходных, а в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории РФ. Увы, это новая для нас всех реальность, и боюсь, что наказание для непослушных может быть жестким, с использованием ответственности отнюдь не административной. В общем, не советую играть с этим.
«СЕ»: Можно ли считать строительно-монтажные работы – «непрпрывно действующими» (подп. «а», п. 2. Указа)? Ведь остановка строительства без корректно проведенной консервации может повлиять на качество уже возведенных конструкций.
Арина Довженко: Как уже говорилось, к непрерывно действующим организациям относятся строительные организации, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей. Согласно в п. 4 ст. 52 ГрК РФ, при необходимости прекращения строительных работ или их приостановления более чем на шесть месяцев должна быть обеспечена консервация объекта. Одной из целей консервации является обеспечение безопасности объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды (Постановление Правительства РФ №802 от 30.09.2011). Исходя из этой логике, на наш взгляд, возможен аргумент о том, что приостановка любых работ по строительству объекта капитального строительства нуждается в дополнительных мероприятиях для обеспечения безопасности людей; а, значит, что строительство может продолжаться в нерабочую неделю. Отметим, что данную логику, строго формально, нельзя применить к строительно-монтажным работам, например, по установке оборудования.
Алексей Люкшин: Если и ранее, не останавливали работу даже на выходные, и тем более на новогодние каникулы, причем именно по технологическим причинам, а не по экономическим, или договорным, то можно не останавливать. Но, бремя доказывания невозможности остановки никто не снимает.
«СЕ»: Какие ремонтные работы можно признать «неотложными» (подп. «д», п. 2 Указа)?
Дмитрий Желнин: На мой взгляд, здесь подразумеваются срочные работы, связанные с ликвидацией каких-то техногенных или природных катастроф. В этом случае компании работают несмотря на наличие Указа.
Арина Довженко: С учетом анализа судебной практики, можно сделать вывод, что это работы, которые вызваны неотложной необходимостью, работы, без которых какой-либо объект не может дальше существовать и использоваться в предусмотренных целях. В судебной практике бытует подход, что неотложные работы не должны быть направлены исключительно на улучшение объекта, и не должны иметь целью увеличение извлекаемой прибыли.
Неотложными работами также являются те, приостановление которых может привести к гибели или повреждению объекта строительства. Суды указывают, что работы, направленные на предотвращение аварийной ситуации, тоже неотложные.
«СЕ»: Можно ли не останавливать предприятия по производству стройматериалов на основании того, что подп. «в» п. 2 Указа разрешает не прекращать работы «организаций, обеспечивающих население… товарами первой необходимости», а в Перечне товаров первой необходимости п. 14 – «Строительные и отделочные материалы и инструменты», а п. 15 – «Санитарно-технические изделия»?
Арина Довженко: В Письме Минпромторга РФ от 27 марта № ЦС-21568/15 приведен перечень товаров первой необходимости, в который, в том числе, входят указанные позиции. Однако в перечень товаров первой необходимости, утвержденный Однако в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 27 марта № 762-р указанные позиции не вошли. Представляется, что список из Постановления Правительства должен иметь приоритет.
«СЕ»: В п. 5 Указа оговаривается, что СМИ должны «обеспечить численность работников, обеспечивающих с 30 марта по 2 апреля их функционирование». Нужно тли предприятиям стройиндустрии составлять подобные списки, если они намерены продолжить работать в этот период? Вообще, нужно ли таким организациям как-то обосновывать свою позицию и уведомлять власти о своем решении?
Дмитрий Желнин: Ни Указе Президента, ни в Постановлении Правительства РФ от 26 марта, ни в рекомендациях Минтруда никакие приказы по численности сотрудников, работающих в непрерывно действующих организациях не значатся.
Арина Довженко: Указ Президента и акты, принятые в его развитие, не устанавливают обязанность работодателей уведомлять госорганы.
Алексей Люкшин: Полагаю, если ваша компания на 100% является непрерывной, то уведомить с обоснованием полезно. В остальных случаях, это может помочь в будущем, но может и нет.
«СЕ»: Какие меры возможны в отношении тех, компаний, которые не выполнили Указ президента, в т.ч. если они неправильно его трактовали?
Алексей Люкшин: Неправильно трактовать тут сложно. Ответственность вплоть до уголовной, тем более она усилена. Но, это скорее для тех, чьи сотрудники вышли на работу заразились или заразили, что привело к госпитализации и не дай бог, к смерти.
Арина Довженко: На текущий момент не установлена таргетированная ответственность за нарушение Указа Президента. Тем не менее, мы не можем исключить потенциальную возможность привлечения к ответственности по ст. 5.27 КоАП за нарушение работодателем прав работников при привлечении к работе в выходные дни.
Дмитрий Желнин: Насколько я знаю, сейчас прорабатываются меры дисциплинарного воздействия. Думаю в ближайшее время мы увидим и поправки КоАП, и в Уголовный кодекс. Меры наказания, которые сейчас обсуждаются, предполагаются достаточно суровые – до 300 тыс. – для физлиц и до нескольких миллионов – для юрлиц. Добавлю также, что хотя сейчас различным надзорным органам нано распоряжение приостановить проверки, вопрос соблюдения антиэпидимических мер будет контролироваться очень строго.
Перепланировка – вопрос, имеющий высокую актуальность для большого числа петербуржцев. При этом в Северной столице сохраняется совершенно ненормальная ситуация в этой сфере, в значительной степени связанная с позицией, занятой районными межведомственными комиссиями (МВК).
Проблему обсудили эксперты на недавнем заседании рабочей группы «Развитие предпринимательства, совершенствование таможенного администрирования, поддержка экспорта» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге.
Председатель Комиссии по строительству Петербургского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», основатель проекта Росперепланировка.рф Глеб Лукьянов подчеркнул, что в последнее время можно наблюдать немало позитивных перемен в работе органов власти. В значительной степени это стало результатом начала инициированной майскими указами Президента РФ Владимира Путина реализации национальных проектов, касающихся разных сфер жизни российского общества. В частности, положительные изменения видны и в области строительства жилья и создания комфортных условий для проживания граждан, включая упрощение ведения бизнеса в этом сегменте экономики. Так, в Петербурге сокращены сроки экспертизы проектной документации и инженерных изысканий до 22 дней, сроки выдачи разрешения на строительство – до 7 дней, продолжают снижаться сроки ввода возведенных объектов в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и пр.
«При этом ни указ Президента, ни его послание Федеральному Собранию, ни нацпроекты никак не отразились на работе 18 районных петербургских МВК. Ситуация в этой сфере на протяжении последних 15–20 лет только ухудшается», – отмечает Глеб Лукьянов.
По его словам, перевод объекта в нежилой фонд превратился просто в нерешаемую задачу, а согласование проекта перепланировки квартиры или нежилого помещения – стало занятием на годы. «Создается впечатление, что представители МВК живут в каком-то своем мире, где будто бы «защищают интересы граждан». Между тем в реальности от их проволочек люди только страдают. Несложное действие по согласованию перепланировки стало недоступной для большинства населения услугой. Накопилось серьезное недовольство предпринимательского сообщества. Расселение коммунальных квартир и квартир на первом этаже частными инвесторами с целью последующего коммерческого использования практически остановлено. Согласование элементарных вещей (в частности, создания дополнительных удобств, например, ванны в квартире, где ее не было) превращается в “битву за Берлин”», – подчеркивает эксперт.
По словам Глеба Лукьянова, есть и «обратная сторона медали»: сложность легально согласовать перепланировку породила самовольную деятельность в этой сфере. «Позиция МВК в итоге привела к формированию колоссального теневого рынка. По данным журналистских расследований, доля самовольных перепланировок составляет 90%. А ведь каждый такой случай – прямое нарушение норм безопасности, риск для жизни людей. Ненадлежащая работа МВК, например, Центрального района проявилась в известном конфликте на улице Рубинштейна. При этом попробуйте обратится в МВК с вопросом о законности перепланировки, происходящей в вашем доме. Вам либо не ответят, либо сообщат о защите частной информации. Какая может быть защита, когда под тобой гастарбайтеры ломают несущие стены?» – возмущается он.
Специалист отметил также, что в ходе антикоррупционной экспертизы Распоряжения Жилищного комитета от 22.01.2018 № 39-р «Об утверждении Административного регламента» Прокуратурой Петербурга выявлен коррупциогенный фактор, создающий возможность произвольного выбора норм, подлежащих применению.
Подводя итог, Глеб Лукьянов на заседании рабочей группы «Развитие предпринимательства, совершенствование таможенного администрирования, поддержка экспорта» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге внес комплексное предложение по внесению изменений в региональное законодательство, в целях снижения административных барьеров в работе МВК и выводу перепланировок, ремонтов помещений в правовое поле, в том числе:
- переход на цифровое взаимодействие, например через портал Единой системы строительного комплекса Петербурга (essk.gov.spb.ru);
- включение в регламент единого исчерпывающего перечня замечаний, исключающего возможность МВК многократно отклонять проекты перепланировки и переустройства, предъявляя различные основания, все новые и новые замечания, и разбивать один недостаток на великое множество мелких замечаний, тем самым бесконечно затягивая сроки согласования;
- сокращение сроков рассмотрения проектов перепланировки и переустройства за счет электронного взаимодействия («межведа») до 5 дней, а выдачи разрешения на проведение перепланировки – до 3 рабочих дней;
- введение в состав МВК с правом решающего голоса представителей общественных организаций (Общественный Совет по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга, «ОПОРА РОССИИ», аппарат бизнес-омбудсмена и пр.).
Кроме того, Глеб Лукьянов предложил выдавать разрешение на производство перепланировки не на имя владельца помещения, а на конкретную выбранную им строительную организацию, имеющую соответствующий допуск СРО (а при необходимости – лицензию Минкультуры РФ), и обязать собственников страховать гражданскую ответственность за вред имуществу третьих лиц (соседей) на все время строительно-отделочных работ до ввода объекта в эксплуатацию.