Универсиада в Екатеринбурге дала старт новой локации
Полным ходом в Новокольцовском районе Екатеринбурга, столицы Урала, идет строительство Деревни XXXII Всемирных летних студенческих игр (далее — Деревня) —Универсиады, которые пройдут в 2023 году. После окончания Игр Деревня станет частью целого района Екатеринбурга, Новокольцовского.
Всего в программе Универсиады планируется задействовать 24 объекта, часть из них строится сейчас. Самым крупным объектом станет Деревня Универсиады.
На конец февраля Деревня была готова примерно на 60% по данным губернаторской проверки объекта. Все работы должны завершиться к маю 2023 года.
В феврале в Екатеринбурге работала инспекция Международной федерации студенческого спорта (FISU), проверяя готовность городских объектов к Универсиаде. Это был уже третий визит инспекторов FISU. «В Екатеринбурге мы не в первый раз и уже тесно сотрудничаем с организационным комитетом. Нам удалось выстроить эффективное взаимодействие с коллегами из оргкомитета на основе прозрачного и прямого общения. Мы знакомы с работой и профессиональными навыками наших российских коллег, поэтому искренне верим в успешное проведение всемирных летних студенческих игр в Екатеринбурге в 2023 году», — отметил Марк Ванденплас, директор департамента летних игр FISU.
Единоначалие
Заказчиком работ на территории Деревни выступает Управление капстроительства Свердловской области. В мае 2020 года и. о. председателя Правительства РФ Андрей Белоусов утвердил единственным застройщиком АО «Синара-Девелопмент». Согласно документу, компания получила право привлекать подрядчиков, однако 30% всех работ должна выполнить сама. В частности, «Синара-Девелопмент» возводит Дворец водных видов спорта.
Часть работ выполняет Группа ЛСР — ей поручено строительство общежитий. По более ранней информации, на строительстве Деревни работают более полусотни субподрядчиков.
На других объектах Универсиады работают — по государственным контрактам, «Стройтэк» (Центр художественной гимнастики), СК «Интег» (Дворец дзюдо), а также компании, занимающиеся сооружением инженерных сетей и подключением будущих объектов.
С прицелом на будущее
Деревня разместится на территории района Новокольцовский, вблизи Международного выставочного центра «Екатеринбург-ЭКСПО». Окончательный выбор места сделан после того, как проект одобрил Президент РФ Владимир Путин.
Общая площадь Деревни — 53 га, одиннадцать из них займут общежития совокупной площадью почти 230 тыс. кв. м. Будет построено пять 15-этажных зданий на 4020 юнитов, рассчитанных на два-три человека. По данным властей, здесь будут проживать 11 585 человек в период Универсиады.
В марте 2023 года запланирована сдача Дворца водных видов спорта. Его трибуны вместят 5289 зрителей.
После Универсиады объекты Деревни послужат основой кампуса УрФУ.
«У всех объектов проработан режим наследия. В общежитиях после Игр будут жить студенты УрФУ, в общественном центре создадут электронную библиотеку, аудитории, зал для конференций и т. д. Медицинский центр станет поликлиникой Новокольцовского района. Каждый житель Екатеринбурга сможет заниматься спортом во Дворце водных видов спорта — уникальном плавательном комплексе для всего Урало-Сибирского региона с одним детским и тремя профессиональными бассейнами. Два из них (демонстрационный и тренировочный) имеют олимпийский размер — 52,5х25 метра, а прыжковый бассейн будет оснащен комплексом из десяти вышек и трамплинов разной высоты», — прокомментировал Тимур Уфимцев, генеральный директор «Синара-Девелопмент».
Миллиардные вложения
Финансируют строительство всех объектов Универсиады, включая Деревню, федеральный и региональный бюджеты. По информации сайта «Ведомости Урал», расходы на строительство всех объектов Универсиады, включая Деревню, превысили 90 млрд рублей.
Летом прошлого года Михаил Ходоровский, генеральный директор Группы «Синара», озвучил цифру по итогам экспертизы — 34 млрд рублей. По словам Тимура Уфимцева, на строительство Деревни уже потрачено более 19 млрд рублей.
В начале года председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление, согласно которому Свердловская область получит межбюджетный трансфер на компенсацию средств, потраченных на выполнение проектных и изыскательских работ по объектам капитального строительства Деревни Универсиады, в объеме 914,6 млн рублей.
Все контракты на строительство были заключены раньше и, по крайней мере, частично, оплачены.
По некоторым данным, стоимость проекта Дворца водных видов спорта оценивается в 14 млрд рублей. Ранее Сергей Швиндт, вице-губернатор Свердловской области, объявил, что Дворец останется в собственности региона: 67% затрат на строительство уже оплатил федеральный бюджет, к концу года эта доля составит 99%.
Строительный процесс
По словам Тимура Уфимцева, строительная готовность Деревни Универсиады в настоящий момент превышает 60%. «На площадке сейчас работает 1548 человек и 107 единиц техники. Сроки завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию установлены в государственных контрактах, и компания намерена выполнить свои обязательства», — подчеркнул он.
Сложностей строителям хватает. Площадка Деревни располагается в заболоченной местности. Ранее Сергей Швиндт сообщал: на площадку пришлось завезти 1,5 млн кубометров скального грунта.
Данил Значков, заместитель генерального директора по проекту «Универсиада «Синары-Девелопмент», рассказал: в XVIII — XIX веках на месте стройплощадки находилось озеро Карасье, которое стало обрастать торфом и сапропелью (водоросли. — Ред.) еще пару веков назад. По свидетельству историков, торф наряду с золотом здесь добывали еще в XIX веке. Продолжили добывать и в СССР, для чего озеро осушили.
Для строительства торф плюс сапропель — сложные грунты. Чтобы вывести воду со стройплощадки, пришлось прорыть целую сеть канав. В результате площадка просела на полметра, и скальные грунты были досыпаны до проектных отметок. Только после этого началось строительство.
Кроме этих проблем, случились и другие. Например, пришел ковид. Однако, по словам, Тимура Уфимцева, он не нарушил планов застройщика.
В 2021 году произошло ощутимое удорожание стройматериалов. При этом стоимость контрактов по строительству объектов Деревни Универсиады не пересматривалась, хотя металлических конструкций в проекте предостаточно. «Все вопросы решаются в рабочем порядке. В настоящее время специалисты компании "Синара-Девелопмент" анализируют изменения на рынке скорее даже не стройматериалов, а спецоборудования для организации соревнований по требованиям FISU. После чего будет приниматься решение о дальнейших действиях», — прокомментировал Тимур Уфимцев.
Однако известно, что «Синара» поддержала проект собственными средствами.
«У нас большой опыт в строительстве, и мы применяем только самые надежные и проверенные временем технологии. Что касается объектов Деревни Универсиады, FISU четко зафиксированы требования к объектам, которые будут принимать соревнования: спортивные технологии, обеспечение безопасности и т. д. Компания строго выполняет техническое задание», — заключил Тимур Уфимцев.
Драйвер районного масштаба
Деревня станет частью нового района Екатеринбурга, Новокольцовского. Группа «Синара», ранее построившая часть выставочных павильонов «Екатеринбург-ЭКСПО», в дальнейшем планирует развивать прилегающую территорию в 600 га.
В Новокольцовском также построят новые корпуса для двух институтов УрФУ и специализированного учебно-научного центра (СУНЦ). Предполагается, что к 2030 году в районе возведут 600 тыс. кв. м жилья. Промышленно-логистический кластер объединит экологически чистые производства и инженерные объекты. «У района Новокольцовский — перспективное будущее и именно Деревня Универсиады станет той платформой, на которой вырастет современный район Екатеринбурга», — рассказал Тимур Уфимцев.
Объем инвестиций в проект предварительно оценивается в 1 млрд долларов.
Перспективы у района хорошие. Уже сегодня действуют транспортные магистрали, связывая Новокольцовский с другими районами города, а неподалеку расположены два десятка промышленных и логистических предприятий.
Помимо этого, к Универсиаде запланировано строительство выезда к Кольцовскому тракту (Россельбану), очистные сооружения на участке в границах Сибирского тракта — ЕКАД — Кольцовского тракта и улицы Чистой, продолжение Александровского бульвара от улицы Центральной до Кольцовского тракта, а также реконструкция Новокольцовской улицы от Сибирского тракта до Александровского бульвара.
Сумма государственных контрактов на эти цели составила более 1,1 млрд рублей. Все работы завершатся уже после Универсиады, осенью 2024 года.
На аукцион выставлены 2 га земли с расположенными на них зданиями в историческом центре Санкт-Петербурга. Мнения экспертов о дальнейшей судьбе участка разошлись.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже имущественного комплекса АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького», расположенного по адресу: Мельничная улица, д. 4, лит. А. В лот входят четыре нежилых здания общей площадью 17,4 тыс. кв. м (на сегодняшний день 5,7 тыс. из них сдается в аренду) с двумя смежными земельными участками, общей площадью 1,9 га.
Согласно ПЗЗ, территория, на которой находятся здания, по функциональному назначению относится к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов (ТД 1-2_1) и может использоваться как для размещения коммерческих объектов (офисов и торговли), так и для жилищного строительства.
Район, где расположены здания, по оценке экспертов РАД, обладает высоким инвестиционным потенциалом. В непосредственной близости уже начаты работы по редевелопменту бывших промышленных участков под общественно-деловую застройку. Так, на соседней территории уже расположены бизнес-центры «Мельник» и «Премиум». Территорию завода «Газаппарат» также планируется застроить объектами общественно-делового и торгового назначения.
«Территория имеет высокий потенциал для реализации проекта строительства современного жилого комплекса и объектов коммерческого назначения, в том числе гостиниц. Здания, расположенные на участках, не являются историческими и не относятся к объектам наследия, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации возможно использование площадки под арендный бизнес. По предварительным подсчетам, площадь квартир в новом комплексе может составить порядка 30 тыс. кв. м», – считает руководитель Департамента продаж РАД Юлия Акимова.
Начальная цена составляет почти 956,6 млн рублей; минимальная – 478,3 млн. Торги пройдут 13 августа посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа.
У экспертов разные взгляды на оценку лота РАДом. Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина считает ее адекватной. «Стоимость продажи земли может составлять порядка 60 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она. А по оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость находится ближе к нижней границы цены и составляет 500–600 млн рублей.
Нет общего взгляда у специалистов и на будущее участка, у которого есть и плюсы, и минусы. «С одной стороны, участок расположен вблизи от Старо-Невского проспекта, Невы, с другой – промышленное окружение. Территория подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов. При согласовании изменения условно разрешенного вида использования, половину участка можно застроить жильем. При этом на нем сейчас расположены достаточно крепкие капитальные строения, поэтому можно пойти и по пути их реконструкции», – говорит Анна Сигалова.
«Имущественный комплекс находится недалеко от центра города и потенциально может быть востребован под офисную или гостиничную функцию. Причем в последнем варианте, с учетом масштабов, наиболее целесообразным будет проект апарт-отеля», – со своей стороны, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
А Екатерина Заволокина считает наиболее рациональным возведение в локации жилья. «Целесообразнее использовать эту территорию для строительства жилого комплекса, поскольку по сравнению, например, с офисами жилищные проекты реализуются быстрее, а значит, скорость возврата инвестиций выше. Локация для подобного строительства удачная, территория находится относительно недалеко от центра города, рядом с рекой. Однако, несмотря на то, что уже запущены работы по редевелопменту близлежащих участков, пока что по-прежнему окружение проекта – это бывшие промпредприятия, что может отразиться на цене будущих квартир», – предупреждает она.
Мнение
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Главный вопрос в том, что решит новый собственник: сохранить или снести здания. В первом случае есть возможность начать получать арендный доход в короткие сроки после приобретения недвижимости. Во втором – более эффективно использовать территорию и увеличить полезную площадь в разы.
Как известно, Фонд защиты дольщиков законодательно наделен правом достраивать долгострои с целью решения проблем пострадавших дольщиков. Видимо, федеральные власти подсчитали примерную общую стоимость этих работ, поскольку Минстрой РФ разработал и вынес на обсуждение проект Постановления Правительства РФ, согласно которому часть проблемных объектов можно вообще не достраивать.
Вместо этого Фонд защиты дольщиков будет наделен правом ограничиться денежной компенсацией обманутым гражданам. Причем проект Постановления касается только случаев, если застройщик – банкрот.
Фонд сможет отказаться от финансирования достройки в ряде случаев: если пострадавшим дольщикам надо выплатить меньше или столько же денег, сколько потребуется на завершение объекта; если на достройку объекта потребуется больше трех лет; и если в регионе сформирован местный фонд защиты дольщиков.
Чтобы выбрать форму помощи дольщикам, Фонду предстоит учесть сведения, размещенные в Единой информационной системе. Например, сформирован ли уже реестр требований к застройщику-банкроту, каков размер этих требований, известна ли стоимость земли, какова степень готовности незавершенного объекта и т. д.
По оценке экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», основные положения документа должны поспособствовать решению проблемы обманутых дольщиков.
Как отмечает советник и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко, сама по себе идея финансирования мероприятий при банкротстве застройщика, в том числе по завершению строительства за счет средств Фонда защиты прав дольщиков, не нова. «Проект призван «заменить» действующее Постановление Правительства РФ № 1234 от 07.10.2017 и содержит более детальное регулирование порядка принятия Фондом решения о финансировании или решения о нецелесообразности финансирования», – отмечает она.
По словам эксперта, более детальное регулирование процедуры принятия Фондом защиты дольщиков решения о финансировании и оснований отказа приведет к большей прозрачности и прогнозируемости соответствующих решений Фонда, что является позитивным моментом.
Руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова отмечает, что долгое время ситуация с объектами, где на достройку дома требовалось значительное дополнительное финансирование, оставалась очень сложной, практически непреодолимой: пострадавшие дольщики попадали в финансовую и правовую ловушки с непонятными перспективами. «Данная инициатива Минстроя РФ, скорее всего, повлияет на положение участников долевого строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков, позитивно, так как она предусматривает разрешение сложных ситуаций – порядок возмещения дольщикам», – считает она.
Вопрос, насколько выгодна пострадавшим дольщикам выплата компенсации, не имеет однозначного ответа. «Действительно, выплата денег позволяет мгновенно снять с большого количества лиц статус обманутых дольщиков. Что касается выгоды дольщиков от этого, то все будет зависеть от выбора объектов аналогов для определения стоимости квадратного метра. Пока проект не вносит ясности в критерии выбора», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«При выплате компенсации за счет средств компенсационного фонда гражданин получает денежные средства в размере не менее цены квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве. При этом сумма компенсации определяется расчетным путем как произведение общей площади квартиры (но не более 120 кв. м) и рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения. Гражданин в любом случае вернет себе уплаченную стоимость квартиры. Вопрос о том, что выгоднее – деньги или квартира, – на наш взгляд, зависит, в частности, от цен на рынке в данный момент, от конкретной локации, где расположена «несостоявшаяся» квартира гражданина», – добавляет Арина Довженко.
Мнение
Юлия Арустамова, руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы:
– Появление права на получение компенсации позволит дольщикам покинуть проекты-долгострои с неопределенной перспективой, перестать быть заложниками ситуации, когда застройщик – банкрот. Максимальная сумма возмещения рассчитывается на основе официальной стоимости квадратного метра в регионе на дату покупки. При этом площадь квартиры, за которую можно получить деньги, не должна превышать 120 кв. м. Конечно, это ограничение компенсации влияет на удовлетворенность дольщика. При этом опыт прошлых лет показывает, что лучше иметь хотя бы такую возможность, позволяющую покинуть бесперспективный проект не с пустыми руками.