Индустриальным паркам обещана компенсация
Федеральные власти объявили о финансовой поддержке индустриальных парков (ИП) и технопарков в России с 2022 года. Задача — подогреть интерес потенциальных инвесторов к созданию ИП. Однако в ситуации неопределенности инвесторы вряд ли потянутся в индустриальные и технопарки.
В августе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, по которому частные инвесторы смогут компенсировать половину затрат, создавая частные ИП и технопарки. Выплаты позволят компенсировать затраты на создание и модернизацию инфраструктуры, закупку оборудования, подключение к инженерным сетям и погашение кредитов. Максимальный размер компенсации от государства — 60 тыс. рублей за 1 кв. м площади зданий технопарка, или до 15 млн рублей за 1 га территории индустриального парка. Выплаты растянутся на пятнадцать лет. При этом обязательное условие — войти в реестр ИП Минпромторга. Но создавать такой парк инвесторы должны были начать не раньше 2020 года.
Как пояснил глава Минпромторга Денис Мантуров, компенсация напрямую зависит от эффективности деятельности управляющей компании парка: «Если на построенную площадку пришли резиденты, начали промышленное производство и, соответственно, платят налоговые, таможенные платежи в федеральный бюджет, то инвестор получает возврат этих платежей резидентов в форме компенсации».
Успешное начало года
Создание индустриальных парков — вполне успешные проекты: в противном случае в этот сегмент государство бы не заходило.
По данным Минпромторга, в России действует и создается более 360 ИП, и более 250 из них — частные. В отчете Ассоциации индустриальных парков России за 2021 год указано: «Предварительные исследования результатов работы отрасли индустриальных парков в 2020–2021 году позволяют говорить о том, что пандемия не вызвала спад спроса на услуги индустриальных парков и рост инвестиций продолжается. На предстоящие годы мы оцениваем спрос на индустриальные парки как высокий во всех регионах России».
В Москве и Московской области насчитываются десятки ИП, часть из которых находится в стадии формирования. При этом в Московской области, например, активно развиваются ИП в формате Light Industrial, заполняемость растет, что позволяет региональным властям согласовывать новые проекты ИП. К почти шести ИП добавится еще примерно три десятка, проекты которых уже прошли согласование.
В Петербурге и Ленинградской области цифры скромнее. По данным IPG.Estate, до 2020 года в обоих регионах действовали восемнадцать ИП, заполнение которых шло медленно. «В 2020 году рынок ощутил острый дефицит предложения на рынке складской и индустриальной недвижимости, и клиенты начали активно инвестировать в землю. Это и отложенный спрос клиентов, которые годами изучали рынок и подбирали варианты, и инвесторы, решившие вложить средства в покупку земли, чтобы минимизировать инфляционные потери. Число сделок по аренде и покупке земельных участков в парках увеличилось в 2,5 раза (5–6 сделок в год на один ИП). На сегодняшний день ряд ключевых парков в Петербурге и Ленобласти имеют очень высокий уровень заполненности резидентами», — уточнил Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнер IPG.Estate.
Попутно стоит отметить: ИП на территории Петербурга не имеют налоговых льгот — в отличие от ИП Ленобласти и целого ряда других регионов.
Обязательное условие
Чтобы получать государственную помощь, ИП должен быть включен в реестр Минпромторга и получить официальный статус индустриального парка/технопарка. Хотя Максим Соболев, руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург», уверяет, что в реестр попасть несложно, считанные ИП Петербурга и Ленобласти состоят там, в основном — государственные, находящиеся под управлением АО «Леноблинновации».
«Получение статуса индустриального парка — достаточно трудоемкий процесс, задача, которая требует большого количества ресурсов», — констатирует Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International.
По его словам, за последние два года — при серьезном дефиците вакантных площадей и низком уровне ввода — сложился «рынок арендодателя», и вопрос привлечения арендаторов путем предложения дополнительных льгот как резиденту ИП не стоит и не мотивирует владельцев индустриальных парков заниматься получением соответствующей документации. При этом льготы и преференции, которые дает своим резидентам ИП с соответствующим статусом, не для всех арендаторов стоят на первом месте — ключевыми параметрами при выборе площадки остаются арендная ставка и локация.
«Говоря обобщенно, действенность тех или иных мер поддержки во многом зависит от их доступности. Так, к примеру, на фоне достаточно большого количества представленных в Петербурге и Ленинградской области индустриальных парков далеко не всех из них входят в официальный реестр. Т. е. всем незафиксировавшим статус индустриального парка инвесторам придется обходиться своими силами. Вместе с этим уже сам факт такого серьезного движения власти навстречу бизнесу более чем оптимистичен. Условие же внесения в реестр можно рассматривать как стремление мотивировать владельцев индустриальных парков к их развитию», — прокомментировал Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris.
Инициатива властей одобрена
Разного рода программы господдержки для ИП действовали и раньше, продолжают действовать и теперь — возможно, не подразумевающие крупных субсидий. Интерес со стороны ИП к таким программа всегда был.
«Одним из основных типов резидента для индустриальных парков являются производственные компании, которым часто требуются большие объемы электроснабжения. С учетом этого достаточно востребованной выглядит возможность государственной поддержки в целевом повышении уровня энерговооруженности ИП, ориентированных на промышленный сегмент», — говорит Александр Шевелев.
По подсчетам участников рынка, обещанных средств вполне хватит, чтобы закрыть одну из статей расходов — например, оплатить подключение к инженерным сетям.
«Компенсация 50% затрат — позитивная инициатива, так как основной объем инвестиций приходится на инфраструктуру индустриального парка. Но, беря во внимание все факторы, которые должны быть учтены при реализации проекта (подведенные коммуникации, удобная резидентам и сотрудникам ИП локация, качественные дороги), трудно предположить, будет ли действенна данная задумка», — сомневается Филипп Чайка.
Сомнения разделяет Евгений Титаренко: «В рамках постановления, насколько мне известно, пока не определен объем бюджетного финансирования, то есть сейчас непонятно, какая доля проектов сможет получить компенсацию. Кроме того, механизм отбора проектов, которые могут претендовать на подобную помощь, достаточно сложен, парки должны демонстрировать очень высокую эффективность. Таким образом, инициатива полезная, но дьявол, как всегда, кроется в деталях».
В режиме неопределенности
Компенсация половины расходов — дело хорошее, говорят участники рынка, однако не в сегодняшних условиях. И вряд ли новые проекты частных индустриальных парков будут востребованы, полагает Филипп Чайка. Резиденты в первую очередь выбирают парки в локации с хорошей доступностью, желательно ближе к КАД, полной и понятной инженерной обеспеченностью, развитой дорожно-транспортной инфраструктурой.
«В условиях высокой стоимости земли и строительства реальные меры поддержки от государства в виде компенсации части затрат могли бы послужить стимулом для девелоперов и инвесторов подумать о вложении средств в индустриальный парк и/или получение статуса как такового. Однако поддержка должна быть реальной. Бизнесу от государства нужен хорошо проработанный продукт, который решит проблему высокой стоимости земли, подключения к энергоресурсам, высокой стоимости кредитного финансирования», — отметил Евгений Титаренко.
Деньги, как известно, любят тишину. «Чтобы инвестировать, нужна определенность, которой сейчас нет», — констатирует Максим Соболев. И добавляет: «Сейчас нам всем нужна моральная поддержка».
Эффективность мер поддержки строительного рынка стала лейтмотивом Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE. Девелоперы, банкиры и чиновники обсудили перспективы рынка.
Профессионалы согласились, что главное - это не объем средств, а их направление в точки, где они дают наибольшую отдачу. Также много внимания было уделено трансформации спроса и предложения. И важно, что сейчас, когда неизвестно – будет или нет осенняя волна пандемии, люди дела всерьез работают над долгосрочными программами, которые будут работать многие годы.
Кредитный драйвер
Пленарная сессия была названа осторожно «Девелопмент без страха: что поддержит рынок?».
Вопрос оказался риторическим. Задавший тон дискуссии министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев четко обозначил – государство.
Пандемия стала серьезным вызовом. Правительство РФ вызов приняло и выработало для поддержки экономики ряд мер, естественно они затронули и ключевой сектор - строительство.
Среди нескольких практически реализованных способов, министр выделил субсидированные ставки по кредитам – как для застройщиков, так и ипотечным, для конечных заемщиков.
Владимир Якушев сравнил ситуацию с 2015 годом, когда были апробированы аналогичные меры по сохранению устойчивости жилищного строительства в период антироссийских санкций. Тогда, напомнил он, ситуация была очень серьезной, к тому же и ставка ЦБ была повышена. Однако даже в этих условиях субсидированная ставка по ипотеке сработала. И сегодня эта же мера доказала свою эффективность.
По кредитам ставка сейчас 6,5%, она дала возможность в 2020 году поддержать спрос. Благодаря ей покупатели могут прилично сэкономить. Люди это реально чувствуют и реагируют соответствующим образом.
«Сейчас идет дискуссия, продолжится ли эта программа в дальнейшем. Пока срок ее окончания 1 ноября текущего года. Мы оценим и решим – продолжим это или нет. Позиция Минстроя и ЖКХ – эту меру желательно бы сохранить. Тут, правда не все зависит от нашего ведомства, конечно. Есть ведь и объективные возможности государственного бюджета. Но мы будем предлагать пойти на продление», - сказал Владимир Якушев.
Заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Артем Федорко полностью поддержал министра. Ипотека под 6,5% годовых, плюс спецпрограммы (для Дальнего Востока, для многодетныхсемей) - все это работает и определяет атмосферу на строительном рынке.
«Сегодня в сегменте нового жилья из всей массы ипотечных кредитов 80% выдаются на льготных условиях. По отношению к соответствующему периоду 2019 года на 3% годовых упала ставка по ипотеке. В июле 2020 года был зафиксирован абсолютный рекорд месячной выдачи ипотечных кредитов - 46 тысяч договоров, это значит на 50% больше, чем год назад», - подчеркнул Артем Федорко. Успешно работает программа поддержки кредитов, которые берут застройщики по линии Минстроя. По этой программе банкам направлено 1 млрд. руб., потом банки транслировали средства строительным компаниям. Нужно отметить, что за помощью по этой линии обратились 170 застройщиков из 39 субъектов РФ.
В стране сейчас, по данным информационной системы, которая управляется ДОМ.РФ, возводится 100 млн. кв. м жилья. Есть все предпосылки к тому, чтобы в 2021 году объем увеличится до 105 млн. кв. м и даже более.
При этом уже сейчас более 40% жилых домов возводятся по эскроу, и эта доля все время, естественно, растет. «Ни один дом, который строится по новому механизму, не стал проблемным», – отметил Артем Федорко. В выступлении он назвал это важнейшим результатом реформы.
Мода на комфорт
Отдельно на дискуссии обсудили создание комфортной среды. Причем это касается как микрорайонов многоэтажной городской застройки, так и территорий под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Сейчас в стране возводится 40 млн. кв. м индивидуальных домов, доля этого класса увеличивается. И Минстрой прорабатывает меры поддержки ИЖС.
Как рассказал Владимир Якушев, мейнстримом становятся комплексное развитие территорий и современные подходы к планированию. «Работа по созданию комфортной социальной среды для жителей – это навсегда! Люди уже почувствовали вкус к достойной жизни», - обратил внимание министр. Такая мода не проходит.
Даже небольшая квартира, но в зеленом микрорайоне, с хорошей транспортной доступностью, в доме с безопасным двором лучше, чем более просторная, но без этих преимуществ. Согласно данным госорганов, даже переселенцы из аварийных (!) зданий не хотят покидать обжитую территорию, если им предлагают жилье в районах, где соцобъекы запланированы, но еще не построены.
Совместно с ДОМ.РФ министерство разработало стандарт социального развития территорий, но он пока носит рекомендательный характер.
Владимира Якушева поддержал Артем Федорко: «Стандарты комплексного развития территорий, которые мы разрабатывали с Минстроем, - это точка, где совпадают интересы граждан, бизнеса и государства». Комфортное жилье лучше и дороже продается. Нужно ли внедрять их принудительно?
Возможно, все определит невидимая рука рынка. Но уже сейчас микрорайоны с великолепной планировкой построены и возводятся в Пензе, Красноярске, Тюмени, Воронеже.
«Есть стереотип, что комфортное жилье только в Москве и Санкт-Петербурге, но это не так!», - завершил министр выступление.
В регионах и у соседей
Как всегда на подобных встречах важно сверить часы.
О своем опыте рассказала генеральный директор ООО «Суварнедвижимость» (Республика Татарстан) Эльвира Галяутдинова.
Она подтвердила положительную роль господдержки на примере холдинга, в руководстве которым она участвует. За короткое время доля продаж с использованием ипотеки выросла с 60% до 90%.
«Компании нашего холдинга создают объекты разных классов и назначений. Это жилье различного уровня, транспортные развязки, школы. Работая с конечным потребителем, мы видим, как растут запросы покупателей жилья. Видим, что люди хотят не просто общественных территорий, а «концептуальных пространств». Люди хотят участвовать в выработке решений о судьбе кварталов, где они живут, в частности, касающиеся архитектурных решений общественных зданий», - обобщила она опыт.
По словам спикера, в период пандемии требования покупателей жилья выросли. Причем это затрагивает и сегмент доступного жилья. Люди хотят гибких многофункциональных пространств, а также создания точек приложения трудовых ресурсов неподалеку от дома.
Мэр Кишинева Ион Чебан рассказал о трансформации столицы Молдовы. Благодаря содействию российских коллег в возглавляемом им городе начали разработку плана пространственного развития. В Кишиневе сегодня живет 900 тысяч человек. При этом градостроительные вопросы оказались, очевидно, запушенными. Достаточно сказать, что предыдущий генплан Кишинева был создан еще в советское время.
«Сегодня мы рассчитываем с помощью специалистов из России, Румынии, Франции создать современную документацию», - сказал мэр.
Приоритеты уже определены – консервация исторического центра Кишинева при условии его преображения. Сердце города надо сделать удобным для жизни, привлечь туристов, пандемия не вечна. Помимо этого, необходимо прописать судьбу для 18 пригородов (каждый по 3 тыс. га), а также современных районов столицы, чтобы развитие шло через строительство жилья с одновременным созданием социальной инфраструктуры.
Итак, можно сделать вывод, что государственная поддержка, меры регулирования застройки городов, а так же банковские кредиты остаются теми вечными моторами, что позволяют двигаться вперед рынку недвижимости. Так было всегда, и так останется, несмотря на все социальные и природные катаклизмы.
На строительной площадке жилого комплекса «Белый Остров» состоялась торжественная церемония заливки фундамента. Новый экологичный проект бизнес-класса в Приморском районе Санкт-Петербурга возводит «БАЗИС-СПБ» — дочерняя компания международной корпорации BAZIS-A.
В угол дома при заливке фундамента были заложены три монеты — российский рубль, казахский тенге и исторический рубль — они стали символом и пожеланием процветания и богатства жителям дома.
«Состоялся самый важный момент строительства — мы заложили основу нашего нового комплекса. Для нас это торжественный момент, ведь именно фундамент определяет надежность, прочность и долговечность дома», — подчеркнул генеральный директор «БАЗИС-СПБ» Александр Игнатов.
«БАЗИС-СПб» представляет в России бизнес-интересы международной корпорации BAZIS-A — крупнейшего застройщика Казахстана, который работает на строительном рынке с 1991 года. В Петербурге компания специализируется на проектировании и строительстве домов бизнес-класса, которые отличает функциональность, технологичность, эстетичность и продуманная внутренняя среда.
Инновационность
Застройщик заложил в проект ЖК «Белый Остров» экологичный образ жизни современной семьи, умеющей активно проживать настоящий момент, осмысленно подходя к вопросу использования своих и природных ресурсов, и отвечать духу технологичного времени.
«Белый Остров» — пример новаторского подхода к строительству жилых зданий: большое внимание застройщик уделил энергоэффективности, экологичности и эргономичности комплекса.
Статус энергоэффективного и экологичного комплекса подтверждается международной сертификацией Leed. «Белый Остров» — первый в Петербурге и второй в России комплекс, проходящий сертификацию по этому стандарту.
«БАЗИС-СПБ» — одна из немногих компаний в городе, использующая в своей работе методы информационного моделирования (BIM-технологии), которые помогают рационально использовать ресурсы так, чтобы повысить прочность, долговечность, энергоффективность и эргономичность дома.
Рациональность
Жилая часть комплекса будет состоять из четырех корпусов, объединённых стилобатом. В комплексе запроектированы «умные» планировки, отличающиеся вариативностью (уникальные для каждой секции) и эргономичностью (продумано рациональное использование каждого квадратного метра). В четырех корпусах представлено 535 квартир: от просторных 30-метровых студий до четырёхкомнатных вариантов. В квартирах предусмотрены прачечные, гардеробные, террасы.
Локация
Проект реализуется в рамках редевелопмента участка в исторической части Приморского района Петербурга по адресу: Белоостровская улица, 9.
Жилой комплекс возводится в районе с развитой транспортной, развивающейся социальной, торговой и развлекательной инфраструктурой. Жители ЖК «Белый Остров» благодаря удачной локации, будут иметь в пешей доступности всё необходимое для комфортной жизни: школы, детские сады, торговые центры и магазины, рестораны, медицинские учреждения, а также многочисленные парки и скверы.
Территория комплекса спроектирована с учетом обеспечения максимального удобства будущих жильцов. Внутреннее пространство ЖК «Белый Остров» будет полностью пешеходным, организованным по принципу «двор без машин». Здесь разместятся детские площадки, прогулочные зоны, украшенные современными элементами уличного декора, цветниками, малыми архитектурными формами. Своя зелёная зона сделает дом островком спокойствия, а двор — местом полноценного отдыха и общения с соседями.
Планируемый ввод ЖК «Белый Остров» в эксплуатацию — III квартал 2023 года.