Индустриальным паркам обещана компенсация
Федеральные власти объявили о финансовой поддержке индустриальных парков (ИП) и технопарков в России с 2022 года. Задача — подогреть интерес потенциальных инвесторов к созданию ИП. Однако в ситуации неопределенности инвесторы вряд ли потянутся в индустриальные и технопарки.
В августе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, по которому частные инвесторы смогут компенсировать половину затрат, создавая частные ИП и технопарки. Выплаты позволят компенсировать затраты на создание и модернизацию инфраструктуры, закупку оборудования, подключение к инженерным сетям и погашение кредитов. Максимальный размер компенсации от государства — 60 тыс. рублей за 1 кв. м площади зданий технопарка, или до 15 млн рублей за 1 га территории индустриального парка. Выплаты растянутся на пятнадцать лет. При этом обязательное условие — войти в реестр ИП Минпромторга. Но создавать такой парк инвесторы должны были начать не раньше 2020 года.
Как пояснил глава Минпромторга Денис Мантуров, компенсация напрямую зависит от эффективности деятельности управляющей компании парка: «Если на построенную площадку пришли резиденты, начали промышленное производство и, соответственно, платят налоговые, таможенные платежи в федеральный бюджет, то инвестор получает возврат этих платежей резидентов в форме компенсации».
Успешное начало года
Создание индустриальных парков — вполне успешные проекты: в противном случае в этот сегмент государство бы не заходило.
По данным Минпромторга, в России действует и создается более 360 ИП, и более 250 из них — частные. В отчете Ассоциации индустриальных парков России за 2021 год указано: «Предварительные исследования результатов работы отрасли индустриальных парков в 2020–2021 году позволяют говорить о том, что пандемия не вызвала спад спроса на услуги индустриальных парков и рост инвестиций продолжается. На предстоящие годы мы оцениваем спрос на индустриальные парки как высокий во всех регионах России».
В Москве и Московской области насчитываются десятки ИП, часть из которых находится в стадии формирования. При этом в Московской области, например, активно развиваются ИП в формате Light Industrial, заполняемость растет, что позволяет региональным властям согласовывать новые проекты ИП. К почти шести ИП добавится еще примерно три десятка, проекты которых уже прошли согласование.
В Петербурге и Ленинградской области цифры скромнее. По данным IPG.Estate, до 2020 года в обоих регионах действовали восемнадцать ИП, заполнение которых шло медленно. «В 2020 году рынок ощутил острый дефицит предложения на рынке складской и индустриальной недвижимости, и клиенты начали активно инвестировать в землю. Это и отложенный спрос клиентов, которые годами изучали рынок и подбирали варианты, и инвесторы, решившие вложить средства в покупку земли, чтобы минимизировать инфляционные потери. Число сделок по аренде и покупке земельных участков в парках увеличилось в 2,5 раза (5–6 сделок в год на один ИП). На сегодняшний день ряд ключевых парков в Петербурге и Ленобласти имеют очень высокий уровень заполненности резидентами», — уточнил Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнер IPG.Estate.
Попутно стоит отметить: ИП на территории Петербурга не имеют налоговых льгот — в отличие от ИП Ленобласти и целого ряда других регионов.
Обязательное условие
Чтобы получать государственную помощь, ИП должен быть включен в реестр Минпромторга и получить официальный статус индустриального парка/технопарка. Хотя Максим Соболев, руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург», уверяет, что в реестр попасть несложно, считанные ИП Петербурга и Ленобласти состоят там, в основном — государственные, находящиеся под управлением АО «Леноблинновации».
«Получение статуса индустриального парка — достаточно трудоемкий процесс, задача, которая требует большого количества ресурсов», — констатирует Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International.
По его словам, за последние два года — при серьезном дефиците вакантных площадей и низком уровне ввода — сложился «рынок арендодателя», и вопрос привлечения арендаторов путем предложения дополнительных льгот как резиденту ИП не стоит и не мотивирует владельцев индустриальных парков заниматься получением соответствующей документации. При этом льготы и преференции, которые дает своим резидентам ИП с соответствующим статусом, не для всех арендаторов стоят на первом месте — ключевыми параметрами при выборе площадки остаются арендная ставка и локация.
«Говоря обобщенно, действенность тех или иных мер поддержки во многом зависит от их доступности. Так, к примеру, на фоне достаточно большого количества представленных в Петербурге и Ленинградской области индустриальных парков далеко не всех из них входят в официальный реестр. Т. е. всем незафиксировавшим статус индустриального парка инвесторам придется обходиться своими силами. Вместе с этим уже сам факт такого серьезного движения власти навстречу бизнесу более чем оптимистичен. Условие же внесения в реестр можно рассматривать как стремление мотивировать владельцев индустриальных парков к их развитию», — прокомментировал Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris.
Инициатива властей одобрена
Разного рода программы господдержки для ИП действовали и раньше, продолжают действовать и теперь — возможно, не подразумевающие крупных субсидий. Интерес со стороны ИП к таким программа всегда был.
«Одним из основных типов резидента для индустриальных парков являются производственные компании, которым часто требуются большие объемы электроснабжения. С учетом этого достаточно востребованной выглядит возможность государственной поддержки в целевом повышении уровня энерговооруженности ИП, ориентированных на промышленный сегмент», — говорит Александр Шевелев.
По подсчетам участников рынка, обещанных средств вполне хватит, чтобы закрыть одну из статей расходов — например, оплатить подключение к инженерным сетям.
«Компенсация 50% затрат — позитивная инициатива, так как основной объем инвестиций приходится на инфраструктуру индустриального парка. Но, беря во внимание все факторы, которые должны быть учтены при реализации проекта (подведенные коммуникации, удобная резидентам и сотрудникам ИП локация, качественные дороги), трудно предположить, будет ли действенна данная задумка», — сомневается Филипп Чайка.
Сомнения разделяет Евгений Титаренко: «В рамках постановления, насколько мне известно, пока не определен объем бюджетного финансирования, то есть сейчас непонятно, какая доля проектов сможет получить компенсацию. Кроме того, механизм отбора проектов, которые могут претендовать на подобную помощь, достаточно сложен, парки должны демонстрировать очень высокую эффективность. Таким образом, инициатива полезная, но дьявол, как всегда, кроется в деталях».
В режиме неопределенности
Компенсация половины расходов — дело хорошее, говорят участники рынка, однако не в сегодняшних условиях. И вряд ли новые проекты частных индустриальных парков будут востребованы, полагает Филипп Чайка. Резиденты в первую очередь выбирают парки в локации с хорошей доступностью, желательно ближе к КАД, полной и понятной инженерной обеспеченностью, развитой дорожно-транспортной инфраструктурой.
«В условиях высокой стоимости земли и строительства реальные меры поддержки от государства в виде компенсации части затрат могли бы послужить стимулом для девелоперов и инвесторов подумать о вложении средств в индустриальный парк и/или получение статуса как такового. Однако поддержка должна быть реальной. Бизнесу от государства нужен хорошо проработанный продукт, который решит проблему высокой стоимости земли, подключения к энергоресурсам, высокой стоимости кредитного финансирования», — отметил Евгений Титаренко.
Деньги, как известно, любят тишину. «Чтобы инвестировать, нужна определенность, которой сейчас нет», — констатирует Максим Соболев. И добавляет: «Сейчас нам всем нужна моральная поддержка».
Реализация положений нового законопроекта Минтранса РФ может ввести в оборот довольно внушительный массив земель, расположенных в непосредственной близости от аэропортов. Эксперты считают, что территории эти могут быть востребованы под застройку, в том числе и жилую, но вряд ли класс возводимых объектов будет высоким.
Минтранс РФ разработал законопроект о новом порядке установления приаэродромных территорий (ПАТ), который предполагает их существенное сокращение. Согласно документу, при строительстве на этих землях не потребуется дополнительных согласований.
Напомним, что в октябре 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный и Воздушный кодексы, прописанные в Законе 135-ФЗ. В соответствие с ними ПАТ стали зонами с особыми условиями использования территорий. Максимальный размер – до 30 км от аэродрома (что на практике, конечно, не соблюдается, поскольку в эту черту попадают давно застроенные территории). В рамках ПАТ устанавливаются семь подзон – от самой жесткой первой (где разрешено строить только объекты аэропорта) до седьмой, где можно строить все, кроме жилья, если уровень шумов и загрязняющих веществ не превышает норму.
Новый законопроект предполагает сокращение подзон до шести, а в седьмой, намного превышающей по размерам остальные, разрешение (с оговорками) в том числе и жилищного строительства. По мысли инициаторов законопроекта его положения должны упростить процесс достижения договоренности между аэропортами и властями регионов об установлении границ ПАТ.
Как отмечает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова, законопроектом Минтранс России пытается решить вопрос о самой большой и спорной территории вокруг аэропорта – седьмой подзоне. «В законопроекте предусмотрена возможность застраивать приаэродромную территорию. Документ откладывает установление границ седьмой подзоны до 2025 года. Это существенный фактор, который повлияет на интересы девелоперов. На текущий момент отлагательное условие необходимо для разрешения уже существующих конфликтов между аэродромами, застройщиками и органами муниципальной власти», – считает она.
Между тем востребованность земель, которые потенциально могут быть введены в оборот, с точки зрения развития жилищного девелопмента достаточно спорна. По крайней мере, в Санкт-Петербурге.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что применительно к Северной столице речь может идти только о территориях вблизи аэропорта «Пулково» в Московском районе города. «А это один из самых престижных районов города, новостройки которого традиционно весьма востребованы на рынке», – напоминает она.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем рынка Московского района на 1 июля 2019 года составлял 915 тыс. кв. м (10% от общего объема рынка города). Объем спроса за первое полугодие 2019 года составил 220 тыс. кв. м (13% от объема продаж в границах Петербурга). Средняя цена 1 кв. м жилья в сегменте «масс-маркет» – 121,4 тыс. рублей (на 11% выше средней стоимости «метра» по городу).
«Привлекательность локации, на мой взгляд, может перевесить минусы, связанные с близостью к аэропорту. Рядом с КАДом, например, тоже высокий уровень шума и повышенная загазованность. Но это не останавливает ни девелоперов, ни покупателей жилья», – отмечает Ольга Трошева, добавляя, впрочем, что негативные факторы могут оказать влияние на классность возводимых объектов.
Юлия Арустамова настроена более скептически. «Возведенные объекты могут оказаться в зоне высокого уровня шумов и загрязняющих веществ, что повлияет на спрос и заинтересованность покупателей жилья. Привлекательность данных территория для девелопмента очень низкая, чаще всего на приаэродномной территории возводят недорогие жилые комплексы», – считает она.
Федеральные власти намерены всерьез взяться за легализацию объектов самовольного строительства. Вопрос на самом высоком уровне был поднят еще весной. И вот теперь власти перешли от слов к действию – в Минстрое РФ создается рабочая группа по легализации самостроев.
Напомним, весной руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор обратился к Правительству РФ с призывом легализовать самострои. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем не повинные граждане лишаются своих квартир», – отмечал он в письме на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По словам Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы. Идею поддержала организация малого и среднего предпринимательства «Опора России».
Не нашлось возражений и у властей. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан», – заявил глава Минстроя Владимир Якушев, подчеркнув при этом, что важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
И вот теперь объявлено, что в Минстрое РФ создается межведомственная рабочая группа по вопросам применения правовых механизмов легализации объектов недвижимости, признанных по решению суда самовольными постройками, но являющимися безопасными для проживания граждан. Ее возглавит директор правового департамента ведомства Олег Сперанский.
На совещании в Минстрое, в котором приняли участие представители ВЦНСП, «Опоры» и Генпрокуратуры, принято решение обобщить и проанализировать имеющуюся информацию о самостроях в различных регионах РФ и практику применения законодательства в отношении таких объектов. Координацией деятельности рабочей группы займется ВЦНСП.
В первую очередь предполагается составить список таких объектов и структурировать их по категориям. «Граждане, которые попали в такую сложную ситуацию, могут предоставить в ВЦНСП информацию о проблемных объектах, признанных судами самостроями и подлежащих сносу, с предоставлением всей необходимой документации», – сообщил Александр Моор.
Эксперты считают идею актуальной. «Такая инициатива в целом не противоречит положениям законодательства. На сегодняшний день статья 222 ГК РФ содержит соответствующую процедуру легализации самовольной постройки», – говорит советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко.
Однако, по ее словам, процедура является общей как для нежилых, так и для жилых зданий. «Одной из проблем легализации самовольных построек является то, что право собственности на нее может быть признано при соблюдении определенных условий только за лицом, которому принадлежат права на земельный участок под постройкой. В ситуации с жилым самостроем не всегда собственники жилых помещений (квартир) обладают соответствующими правами на землю», – говорит эксперт.
Еще одной проблемой является то, что, согласно действующей редакции ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка может быть легализована только в случае соответствия параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. «В случае с жилыми самостроями это означает, что владельцы (граждане) должны будут за свой счет осуществить работы по приведению параметров дома в соответствие с текущими требованиями закона. Однако в случае, когда жилая самовольная постройка фактически не несет угрозы жизни или здоровью граждан, такое требование представляется избыточным. Таким образом, для упрощения механизма легализации самовольных построек необходимо вносить соответствующие изменения в ст. 222 ГК», – резюмирует Арина Довженко.
Мнение
Советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко:
– Проблема актуальна, подтверждением чему является довольно пристальное внимание законодателя к ст. 222 ГК РФ, которая содержит определение понятия «самовольная постройка»: в данную статью периодически вносятся уточнения, в связи с чем потенциально может меняться квалификация того или иного объекта.