Индустриальным паркам обещана компенсация
Федеральные власти объявили о финансовой поддержке индустриальных парков (ИП) и технопарков в России с 2022 года. Задача — подогреть интерес потенциальных инвесторов к созданию ИП. Однако в ситуации неопределенности инвесторы вряд ли потянутся в индустриальные и технопарки.
В августе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, по которому частные инвесторы смогут компенсировать половину затрат, создавая частные ИП и технопарки. Выплаты позволят компенсировать затраты на создание и модернизацию инфраструктуры, закупку оборудования, подключение к инженерным сетям и погашение кредитов. Максимальный размер компенсации от государства — 60 тыс. рублей за 1 кв. м площади зданий технопарка, или до 15 млн рублей за 1 га территории индустриального парка. Выплаты растянутся на пятнадцать лет. При этом обязательное условие — войти в реестр ИП Минпромторга. Но создавать такой парк инвесторы должны были начать не раньше 2020 года.
Как пояснил глава Минпромторга Денис Мантуров, компенсация напрямую зависит от эффективности деятельности управляющей компании парка: «Если на построенную площадку пришли резиденты, начали промышленное производство и, соответственно, платят налоговые, таможенные платежи в федеральный бюджет, то инвестор получает возврат этих платежей резидентов в форме компенсации».
Успешное начало года
Создание индустриальных парков — вполне успешные проекты: в противном случае в этот сегмент государство бы не заходило.
По данным Минпромторга, в России действует и создается более 360 ИП, и более 250 из них — частные. В отчете Ассоциации индустриальных парков России за 2021 год указано: «Предварительные исследования результатов работы отрасли индустриальных парков в 2020–2021 году позволяют говорить о том, что пандемия не вызвала спад спроса на услуги индустриальных парков и рост инвестиций продолжается. На предстоящие годы мы оцениваем спрос на индустриальные парки как высокий во всех регионах России».
В Москве и Московской области насчитываются десятки ИП, часть из которых находится в стадии формирования. При этом в Московской области, например, активно развиваются ИП в формате Light Industrial, заполняемость растет, что позволяет региональным властям согласовывать новые проекты ИП. К почти шести ИП добавится еще примерно три десятка, проекты которых уже прошли согласование.
В Петербурге и Ленинградской области цифры скромнее. По данным IPG.Estate, до 2020 года в обоих регионах действовали восемнадцать ИП, заполнение которых шло медленно. «В 2020 году рынок ощутил острый дефицит предложения на рынке складской и индустриальной недвижимости, и клиенты начали активно инвестировать в землю. Это и отложенный спрос клиентов, которые годами изучали рынок и подбирали варианты, и инвесторы, решившие вложить средства в покупку земли, чтобы минимизировать инфляционные потери. Число сделок по аренде и покупке земельных участков в парках увеличилось в 2,5 раза (5–6 сделок в год на один ИП). На сегодняшний день ряд ключевых парков в Петербурге и Ленобласти имеют очень высокий уровень заполненности резидентами», — уточнил Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнер IPG.Estate.
Попутно стоит отметить: ИП на территории Петербурга не имеют налоговых льгот — в отличие от ИП Ленобласти и целого ряда других регионов.
Обязательное условие
Чтобы получать государственную помощь, ИП должен быть включен в реестр Минпромторга и получить официальный статус индустриального парка/технопарка. Хотя Максим Соболев, руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург», уверяет, что в реестр попасть несложно, считанные ИП Петербурга и Ленобласти состоят там, в основном — государственные, находящиеся под управлением АО «Леноблинновации».
«Получение статуса индустриального парка — достаточно трудоемкий процесс, задача, которая требует большого количества ресурсов», — констатирует Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International.
По его словам, за последние два года — при серьезном дефиците вакантных площадей и низком уровне ввода — сложился «рынок арендодателя», и вопрос привлечения арендаторов путем предложения дополнительных льгот как резиденту ИП не стоит и не мотивирует владельцев индустриальных парков заниматься получением соответствующей документации. При этом льготы и преференции, которые дает своим резидентам ИП с соответствующим статусом, не для всех арендаторов стоят на первом месте — ключевыми параметрами при выборе площадки остаются арендная ставка и локация.
«Говоря обобщенно, действенность тех или иных мер поддержки во многом зависит от их доступности. Так, к примеру, на фоне достаточно большого количества представленных в Петербурге и Ленинградской области индустриальных парков далеко не всех из них входят в официальный реестр. Т. е. всем незафиксировавшим статус индустриального парка инвесторам придется обходиться своими силами. Вместе с этим уже сам факт такого серьезного движения власти навстречу бизнесу более чем оптимистичен. Условие же внесения в реестр можно рассматривать как стремление мотивировать владельцев индустриальных парков к их развитию», — прокомментировал Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris.
Инициатива властей одобрена
Разного рода программы господдержки для ИП действовали и раньше, продолжают действовать и теперь — возможно, не подразумевающие крупных субсидий. Интерес со стороны ИП к таким программа всегда был.
«Одним из основных типов резидента для индустриальных парков являются производственные компании, которым часто требуются большие объемы электроснабжения. С учетом этого достаточно востребованной выглядит возможность государственной поддержки в целевом повышении уровня энерговооруженности ИП, ориентированных на промышленный сегмент», — говорит Александр Шевелев.
По подсчетам участников рынка, обещанных средств вполне хватит, чтобы закрыть одну из статей расходов — например, оплатить подключение к инженерным сетям.
«Компенсация 50% затрат — позитивная инициатива, так как основной объем инвестиций приходится на инфраструктуру индустриального парка. Но, беря во внимание все факторы, которые должны быть учтены при реализации проекта (подведенные коммуникации, удобная резидентам и сотрудникам ИП локация, качественные дороги), трудно предположить, будет ли действенна данная задумка», — сомневается Филипп Чайка.
Сомнения разделяет Евгений Титаренко: «В рамках постановления, насколько мне известно, пока не определен объем бюджетного финансирования, то есть сейчас непонятно, какая доля проектов сможет получить компенсацию. Кроме того, механизм отбора проектов, которые могут претендовать на подобную помощь, достаточно сложен, парки должны демонстрировать очень высокую эффективность. Таким образом, инициатива полезная, но дьявол, как всегда, кроется в деталях».
В режиме неопределенности
Компенсация половины расходов — дело хорошее, говорят участники рынка, однако не в сегодняшних условиях. И вряд ли новые проекты частных индустриальных парков будут востребованы, полагает Филипп Чайка. Резиденты в первую очередь выбирают парки в локации с хорошей доступностью, желательно ближе к КАД, полной и понятной инженерной обеспеченностью, развитой дорожно-транспортной инфраструктурой.
«В условиях высокой стоимости земли и строительства реальные меры поддержки от государства в виде компенсации части затрат могли бы послужить стимулом для девелоперов и инвесторов подумать о вложении средств в индустриальный парк и/или получение статуса как такового. Однако поддержка должна быть реальной. Бизнесу от государства нужен хорошо проработанный продукт, который решит проблему высокой стоимости земли, подключения к энергоресурсам, высокой стоимости кредитного финансирования», — отметил Евгений Титаренко.
Деньги, как известно, любят тишину. «Чтобы инвестировать, нужна определенность, которой сейчас нет», — констатирует Максим Соболев. И добавляет: «Сейчас нам всем нужна моральная поддержка».
В Ленобласти компания Henkel открыла завод по выпуску сухих строительных смесей. Немецкие производители считают, что предприятие поможет им закрепить свою долю в данном сегменте на рынке СЗФО.
В городе Тосно Ленинградской области 11 сентября немецкий химико-промышленный концерн Henkel открыл завод по производству сухих строительных смесей (ССС). Он расположился на территории действующего предприятия по выпуску бытовых и промышленных клеев, в том числе под брендом «Момент».
Инвестиции в проект составили 10 млн евро. Предприятие будет выпускать 26 видов продукции под торговой маркой CERESIT. Объем производства составит 80 тыс. т продукции в год с перспективой увеличения до 125 тыс. т. Уровень локализации сырьевых компонентов (песок, щебень и т. д.) составит более 90%. На заводе будут работать в две смены около 45 сотрудников.
Новое производство ССС для Henkel – шестое в России. В настоящее время аналогичные заводы открыты в Коломне, Ставрополе, Ульяновске, Челябинске и Новосибирске.
Представители немецкого концерна считают, что новая производственная точка поможет им закрепить свое присутствие в сегменте ССС на рынке Северо-Запада. По их словам, на данный момент они входят в топ-5 компаний по объемам реализуемой продукции в данном сегменте в СЗФО. Ориентироваться в продажах предполагается как на строительные и дорожные организации, так и на частных лиц, реализация смесей для которых будет проходить через DIY-торговые сети.
По словам корпоративного старшего вице-президента строительного направления подразделения Adhesive Technologies компании Henkel Марка Дорна, выбор новой локации в производстве ССС неслучаен. В Ленобласти компания успешно работает 25 лет, в регионе и в соседнем Петербурге идет активное строительство, кроме того, комфортна инвестиционная обстановка. Новое предприятие оптимизирует внутренние логистические потоки и сократит время доставки продукции потребителям.
Первый заместитель председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Антон Финогенов отметил, что появление такого производства усиливает конкурентные преимущества 47-го региона и всего СЗФО в строительной отрасли.
«Сухие строительные смеси – это тот продукт, где логистическое плечо очень важный компонент себестоимости. Соответственно, данный фактор будет способствовать дальнейшему развитию здоровой конкуренции в среде производителей. Для нас очень важно, чтобы хорошие ценовые условия на материалы были в промышленном, жилищном и индивидуальном строительстве», – подчеркнул он.
Напомним, в настоящее время в Петербургской агломерации открыты производства ССС компании «Крепс», «Петролит», «Ремикс», YES, Knauf и др. Потребление сухих строительных смесей, отмечали некоторые предприниматели, после 2014 года «просело» и только в прошлом году начало вновь расти. В настоящее время покупателями наиболее востребованы универсальные бюджетные смеси.
Александр Зайцев, генеральный директор Henkel Bautechnik (подразделение компании, выпускающее материалы для ремонта и строительства), сообщил, что с начала года в целом по России рынок сухих смесей прибавил 2–3%.
«Для нашей отрасли это позитивно. По итогам второго полугодия мы ожидаем небольшую просадку, но все же останемся в плюсе. Более качественная положительная динамика должна вернуться в начале следующего года. Все игроки рынка заинтересованы сделать свой продукт более качественным и удобным в использовании. Конкуренция в данном направлении будет расти», – добавил он.
Группа компаний «УНИСТО Петросталь» продала жилой комплекс «Аннинский Парк» в Ломоносовском районе Ленобласти компании «Монолит» из Дагестана – вместе с обязательствами перед дольщиками и долгами.
Новый игрок на рынке жилищного строительства получил в собственность компанию «Квартал» – застройщика проекта, а также компании, владеющие расположенными рядом со строящимся комплексом земельными участками, – ООО «Новый Дом» и ООО «Третий Квартал».
ГК «УНИСТО Петросталь» готова выступать на проекте консультантом – и только, в других качествах она здесь больше не появится.
«Новому инвестору был продан фактически весь проект КОТ – со всеми объектами, инфраструктурой и долгами», – пояснил исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Андрей Бровин.
По его словам, основную часть задолженности компании составляют долги перед дольщиками; обязательства перед другими кредиторами и партнерами – текущего характера.
Компания «Монолит» появилась на объекте в июне текущего года, с помощью Правительства Ленобласти. Она позиционировалась как новый инвестор и подрядчик на проекте. За ГК «УНИСТО Петросталь» оставались функции авторского и технического надзора за проектом. Однако уже тогда было известно, что после достройки объектов новый инвестор получит полный контроль над проектом. Завершение начатых корпусов оценивалось в 1,7 млрд рублей.
Строительство ЖК «Аннинский Парк» началось в 2013 году. Планировалось построить десять 12-этажных домов – 220 тыс. кв. м жилья, детские сады, школу и прочее. Работы остановились в начале 2018 года в связи с кризисом ликвидности в ГК «УНИСТО Петросталь».
С приходом компании «Монолит» они возобновились. Если на момент остановки проекта были проданы 200 квартир, то сегодня, как официально сообщает компания, заключены 479 договоров долевого участия.
Расторгнуты 35 ДДУ, но выплаченных денег дольщики по ним не получили. Новый застройщик планирует вернуть этих покупателей в проект, для чего идут переговоры о конвертации денежных требований обратно в ДДУ. Первая сделка уже состоялась.
Компания «Монолит» возобновила строительство корпуса 5, вот-вот приступит к возведению корпуса 2. Проект будет продолжен без изменений – в рамках выданных разрешений на строительство.
Каждый из участников сделки решает собственные проблемы. У «УНИСТО Петросталь» они обозначились в прошлом году – застройщик начал распродавать активы. В частности, на продажу выставлялись склад около станции метро «Московские Ворота», строительный комбинат «Муринский» во Всеволожском районе Ленобласти.
Однако средств для погашения обязательств оказалось недостаточно, и в начале 2019 года иски к структурам ГК «УНИСТО Петросталь» подали банки «Санкт-Петербург» (779 млн рублей) и «Александровский» (44,6 млн рублей).
Продажа проекта «Аннинский Парк» позволит продолжить строительство ЖК «Тридевяткино Царство» и погасить некоторые обязательства.
По расчетам областного правительства, прибыль в ЖК «Аннинский парк» может составить около 700 млн рублей. Однако учредитель ООО «Монолит» Нуцалхан Исмаилов не считает проект суперудачным: «ЖК «Аннинский Парк» для нас проект доходный, но с низкой маржинальностью. Он важен не столько как источник прибыли, сколько как стартовый проект в регионе. Используя опыт, полученный при строительстве ЖК «Аннинский Парк», мы планируем в дальнейшем развивать и другие проекты, активно выходить на рынок недвижимости региона».
Между тем «УНИСТО Петросталь» по подобной схеме может пристроить в надежные руки еще один проект – апартаменты в Петербурге, на Сытнинской улице, 9–11. Недавно застройщик объявил, что ищет партнера-инвестора.