Индустриальным паркам обещана компенсация
Федеральные власти объявили о финансовой поддержке индустриальных парков (ИП) и технопарков в России с 2022 года. Задача — подогреть интерес потенциальных инвесторов к созданию ИП. Однако в ситуации неопределенности инвесторы вряд ли потянутся в индустриальные и технопарки.
В августе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, по которому частные инвесторы смогут компенсировать половину затрат, создавая частные ИП и технопарки. Выплаты позволят компенсировать затраты на создание и модернизацию инфраструктуры, закупку оборудования, подключение к инженерным сетям и погашение кредитов. Максимальный размер компенсации от государства — 60 тыс. рублей за 1 кв. м площади зданий технопарка, или до 15 млн рублей за 1 га территории индустриального парка. Выплаты растянутся на пятнадцать лет. При этом обязательное условие — войти в реестр ИП Минпромторга. Но создавать такой парк инвесторы должны были начать не раньше 2020 года.
Как пояснил глава Минпромторга Денис Мантуров, компенсация напрямую зависит от эффективности деятельности управляющей компании парка: «Если на построенную площадку пришли резиденты, начали промышленное производство и, соответственно, платят налоговые, таможенные платежи в федеральный бюджет, то инвестор получает возврат этих платежей резидентов в форме компенсации».
Успешное начало года
Создание индустриальных парков — вполне успешные проекты: в противном случае в этот сегмент государство бы не заходило.
По данным Минпромторга, в России действует и создается более 360 ИП, и более 250 из них — частные. В отчете Ассоциации индустриальных парков России за 2021 год указано: «Предварительные исследования результатов работы отрасли индустриальных парков в 2020–2021 году позволяют говорить о том, что пандемия не вызвала спад спроса на услуги индустриальных парков и рост инвестиций продолжается. На предстоящие годы мы оцениваем спрос на индустриальные парки как высокий во всех регионах России».
В Москве и Московской области насчитываются десятки ИП, часть из которых находится в стадии формирования. При этом в Московской области, например, активно развиваются ИП в формате Light Industrial, заполняемость растет, что позволяет региональным властям согласовывать новые проекты ИП. К почти шести ИП добавится еще примерно три десятка, проекты которых уже прошли согласование.
В Петербурге и Ленинградской области цифры скромнее. По данным IPG.Estate, до 2020 года в обоих регионах действовали восемнадцать ИП, заполнение которых шло медленно. «В 2020 году рынок ощутил острый дефицит предложения на рынке складской и индустриальной недвижимости, и клиенты начали активно инвестировать в землю. Это и отложенный спрос клиентов, которые годами изучали рынок и подбирали варианты, и инвесторы, решившие вложить средства в покупку земли, чтобы минимизировать инфляционные потери. Число сделок по аренде и покупке земельных участков в парках увеличилось в 2,5 раза (5–6 сделок в год на один ИП). На сегодняшний день ряд ключевых парков в Петербурге и Ленобласти имеют очень высокий уровень заполненности резидентами», — уточнил Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнер IPG.Estate.
Попутно стоит отметить: ИП на территории Петербурга не имеют налоговых льгот — в отличие от ИП Ленобласти и целого ряда других регионов.
Обязательное условие
Чтобы получать государственную помощь, ИП должен быть включен в реестр Минпромторга и получить официальный статус индустриального парка/технопарка. Хотя Максим Соболев, руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург», уверяет, что в реестр попасть несложно, считанные ИП Петербурга и Ленобласти состоят там, в основном — государственные, находящиеся под управлением АО «Леноблинновации».
«Получение статуса индустриального парка — достаточно трудоемкий процесс, задача, которая требует большого количества ресурсов», — констатирует Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International.
По его словам, за последние два года — при серьезном дефиците вакантных площадей и низком уровне ввода — сложился «рынок арендодателя», и вопрос привлечения арендаторов путем предложения дополнительных льгот как резиденту ИП не стоит и не мотивирует владельцев индустриальных парков заниматься получением соответствующей документации. При этом льготы и преференции, которые дает своим резидентам ИП с соответствующим статусом, не для всех арендаторов стоят на первом месте — ключевыми параметрами при выборе площадки остаются арендная ставка и локация.
«Говоря обобщенно, действенность тех или иных мер поддержки во многом зависит от их доступности. Так, к примеру, на фоне достаточно большого количества представленных в Петербурге и Ленинградской области индустриальных парков далеко не всех из них входят в официальный реестр. Т. е. всем незафиксировавшим статус индустриального парка инвесторам придется обходиться своими силами. Вместе с этим уже сам факт такого серьезного движения власти навстречу бизнесу более чем оптимистичен. Условие же внесения в реестр можно рассматривать как стремление мотивировать владельцев индустриальных парков к их развитию», — прокомментировал Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris.
Инициатива властей одобрена
Разного рода программы господдержки для ИП действовали и раньше, продолжают действовать и теперь — возможно, не подразумевающие крупных субсидий. Интерес со стороны ИП к таким программа всегда был.
«Одним из основных типов резидента для индустриальных парков являются производственные компании, которым часто требуются большие объемы электроснабжения. С учетом этого достаточно востребованной выглядит возможность государственной поддержки в целевом повышении уровня энерговооруженности ИП, ориентированных на промышленный сегмент», — говорит Александр Шевелев.
По подсчетам участников рынка, обещанных средств вполне хватит, чтобы закрыть одну из статей расходов — например, оплатить подключение к инженерным сетям.
«Компенсация 50% затрат — позитивная инициатива, так как основной объем инвестиций приходится на инфраструктуру индустриального парка. Но, беря во внимание все факторы, которые должны быть учтены при реализации проекта (подведенные коммуникации, удобная резидентам и сотрудникам ИП локация, качественные дороги), трудно предположить, будет ли действенна данная задумка», — сомневается Филипп Чайка.
Сомнения разделяет Евгений Титаренко: «В рамках постановления, насколько мне известно, пока не определен объем бюджетного финансирования, то есть сейчас непонятно, какая доля проектов сможет получить компенсацию. Кроме того, механизм отбора проектов, которые могут претендовать на подобную помощь, достаточно сложен, парки должны демонстрировать очень высокую эффективность. Таким образом, инициатива полезная, но дьявол, как всегда, кроется в деталях».
В режиме неопределенности
Компенсация половины расходов — дело хорошее, говорят участники рынка, однако не в сегодняшних условиях. И вряд ли новые проекты частных индустриальных парков будут востребованы, полагает Филипп Чайка. Резиденты в первую очередь выбирают парки в локации с хорошей доступностью, желательно ближе к КАД, полной и понятной инженерной обеспеченностью, развитой дорожно-транспортной инфраструктурой.
«В условиях высокой стоимости земли и строительства реальные меры поддержки от государства в виде компенсации части затрат могли бы послужить стимулом для девелоперов и инвесторов подумать о вложении средств в индустриальный парк и/или получение статуса как такового. Однако поддержка должна быть реальной. Бизнесу от государства нужен хорошо проработанный продукт, который решит проблему высокой стоимости земли, подключения к энергоресурсам, высокой стоимости кредитного финансирования», — отметил Евгений Титаренко.
Деньги, как известно, любят тишину. «Чтобы инвестировать, нужна определенность, которой сейчас нет», — констатирует Максим Соболев. И добавляет: «Сейчас нам всем нужна моральная поддержка».
Законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика, не получил поддержки. По мнению экспертов, он противоречит самой «идеологии» внедряемой системы финансирования жилищного строительства.
Напомним, в конце прошлого года сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». По мысли инициаторов поправок, это должно было позволить дольщикам получать средства, которые можно было бы использовать на ремонт или покупку мебели.
Уже тогда большинство экспертов расценило инициативу как элемент популизма. «Наша организация сразу же подготовила резко отрицательный отзыв на этот законопроект. Он попал в Администрацию Президента, и Главное правовое управление, в свою очередь, дало негативное заключение. Так что, думаю, документ даже не дойдет до рассмотрения в Госдуме РФ», – сообщил генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» внедряемой схемы привлечения средств в жилищное строительство. «Банки, размещая деньги дольщиков на счетах эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она.
Столь же отрицательно идею восприняли и в банковской среде. «Поправка существенно повлияла бы на стоимость кредита. Сейчас в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» (это та ставка, которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу) и «специальная» (она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей). При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость – чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит. Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остатка долга, то процентная ставка снижается дальше и при определенных обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых. Если бы законодательно было принято решение о начислении процентов на остатки дольщикам, то у застройщика была бы только «базовая» процентная ставка – и текущая схема по удешевлению проектного финансирования в принципе перестала бы действовать», – комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Столь единодушная позиция экспертов различных направлений нашла понимание в нижней палате российского парламента. Сначала отклонить законопроект рекомендовал Комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. А на днях аналогичную позицию высказал и Комитет Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Аргументация была аналогична той, которая высказывалась экспертами рынка: за счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу, банки предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам. Если же заставить банки выплачивать проценты по таким счетам, то в конечном итоге они будут вынуждены поднять стоимость кредита. С этим согласился и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев. Он отметил, что банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. А если ввести начисление процентов, то банки поднимут вопрос о финансировании поддержания счетов.
Таким образом, в данном случае думцы прислушались к мнению экспертного сообщества, решив не осложнять и без того непростую жизнь застройщиков.
Об объединении субъектов РФ речь пока не идет, но регионам предстоит более тесное сближение и выравнивание условий жизни. Проблему обсудили участники первого заседания Координационного совета Петербурга и Ленобласти в сфере социально-экономического развития.
По словам вице-губернатора Петербурга Владимира Княгинина, намечена повестка дня на будущее. Готовилась платформа для встречи с участием глав обоих регионов – чтобы обсуждать вопросы предметно. Также решено создать президиум Координационного совета – рабочий орган, для которого уже определены шесть направлений деятельности, включающие несколько десятков вопросов. Главная задача сегодня – сближать регионы по уровню обеспеченности, добавил вице-губернатор Петербурга Евгений Елин.
Транспортная интеграция – среди приоритетных направлений, которые обсуждают члены совета. В частности, область предложила городу объединиться для реализации проектов транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе железнодорожных станций. В частности, это будущие ТПУ в районе станций «Сертолово», «Всеволожская», «Мельничный ручей», «Гатчина», «Токсово», «Ивановская», «Нева». Ленобласть пока не получила конкретного ответа на запрос о продлении линий метрополитена со строительством ТПУ на базе станций в Кудрово, Буграх и Янино.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти – председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Дмитрия Ялова, раньше такие узлы разрабатывались под существующие транспортные потоки, теперь новые маршруты надо создавать под ТПУ. Кроме того, необходимо транспортные потоки синхронизировать с новой застройкой.
Владимир Княгинин пояснил: ежедневно из Петербурга в Ленобласть по делам и на работу ездят примерно 100 тыс. человек, более 300 тыс. человек – из области в город. И мобильность будет только расти. Сейчас более 600 диспетчеров координируют работу общественного транспорта. Если увеличатся транспортные потоки, необходимо переходить на цифровую базу, чтобы дирижировать ими. Кроме того, добавил он, необходимо синхронизировать и согласовать транспортные маршруты.
Также вице-губернатор считает необходимым согласовывать строительство любых объектов на территориях, расположенных у границы Петербурга и Ленобласти, – появление новых объектов не всегда хорошо сказывается на «соседях».
Евгений Елин указал на разные правила игры для застройщиков – при том, что и в городе, и в области зачастую работают одни и те же компании. Правила для них необходимо унифицировать.
«Генплан Петербурга меняем, нас ожидают большие транспортные изменения… Грядет реформа железнодорожного транспорта», – заявил он также. По его словам, железнодорожный транспорт переходит на принципиально новый уровень – скоростное движение.
Участники заседания выясняли, учитывает ли концепция «РЖД» перспективное строительство и нет ли конфликтов по дорожным объектам. Железнодорожникам поручено выяснить возможность размещения вокзальных комплексов и ТПУ, определиться с собственностью на землю.
Дмитрий Ялов отметил, что совет попросил АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» определиться с основными ТПУ, вокруг которых необходимо сосредоточить и железные, и шоссейные дороги.
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Сегодня и жители области ездят в Петербург, и жители мегаполиса – в Ленобласть. Я предлагаю строить транспортные развязки на границе двух субъектов за счет бюджетов обоих регионов и РФ.
Александр Беглов, губернатор Санкт-Петербурга:
– Цель интеграционного плана города и области – синхронизировать нашу деятельность в области социальной политики, экологии, образования, здравоохранения, транспортной инфраструктуры, сезонной миграции жителей.