Индустриальным паркам обещана компенсация
Федеральные власти объявили о финансовой поддержке индустриальных парков (ИП) и технопарков в России с 2022 года. Задача — подогреть интерес потенциальных инвесторов к созданию ИП. Однако в ситуации неопределенности инвесторы вряд ли потянутся в индустриальные и технопарки.
В августе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, по которому частные инвесторы смогут компенсировать половину затрат, создавая частные ИП и технопарки. Выплаты позволят компенсировать затраты на создание и модернизацию инфраструктуры, закупку оборудования, подключение к инженерным сетям и погашение кредитов. Максимальный размер компенсации от государства — 60 тыс. рублей за 1 кв. м площади зданий технопарка, или до 15 млн рублей за 1 га территории индустриального парка. Выплаты растянутся на пятнадцать лет. При этом обязательное условие — войти в реестр ИП Минпромторга. Но создавать такой парк инвесторы должны были начать не раньше 2020 года.
Как пояснил глава Минпромторга Денис Мантуров, компенсация напрямую зависит от эффективности деятельности управляющей компании парка: «Если на построенную площадку пришли резиденты, начали промышленное производство и, соответственно, платят налоговые, таможенные платежи в федеральный бюджет, то инвестор получает возврат этих платежей резидентов в форме компенсации».
Успешное начало года
Создание индустриальных парков — вполне успешные проекты: в противном случае в этот сегмент государство бы не заходило.
По данным Минпромторга, в России действует и создается более 360 ИП, и более 250 из них — частные. В отчете Ассоциации индустриальных парков России за 2021 год указано: «Предварительные исследования результатов работы отрасли индустриальных парков в 2020–2021 году позволяют говорить о том, что пандемия не вызвала спад спроса на услуги индустриальных парков и рост инвестиций продолжается. На предстоящие годы мы оцениваем спрос на индустриальные парки как высокий во всех регионах России».
В Москве и Московской области насчитываются десятки ИП, часть из которых находится в стадии формирования. При этом в Московской области, например, активно развиваются ИП в формате Light Industrial, заполняемость растет, что позволяет региональным властям согласовывать новые проекты ИП. К почти шести ИП добавится еще примерно три десятка, проекты которых уже прошли согласование.
В Петербурге и Ленинградской области цифры скромнее. По данным IPG.Estate, до 2020 года в обоих регионах действовали восемнадцать ИП, заполнение которых шло медленно. «В 2020 году рынок ощутил острый дефицит предложения на рынке складской и индустриальной недвижимости, и клиенты начали активно инвестировать в землю. Это и отложенный спрос клиентов, которые годами изучали рынок и подбирали варианты, и инвесторы, решившие вложить средства в покупку земли, чтобы минимизировать инфляционные потери. Число сделок по аренде и покупке земельных участков в парках увеличилось в 2,5 раза (5–6 сделок в год на один ИП). На сегодняшний день ряд ключевых парков в Петербурге и Ленобласти имеют очень высокий уровень заполненности резидентами», — уточнил Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнер IPG.Estate.
Попутно стоит отметить: ИП на территории Петербурга не имеют налоговых льгот — в отличие от ИП Ленобласти и целого ряда других регионов.
Обязательное условие
Чтобы получать государственную помощь, ИП должен быть включен в реестр Минпромторга и получить официальный статус индустриального парка/технопарка. Хотя Максим Соболев, руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург», уверяет, что в реестр попасть несложно, считанные ИП Петербурга и Ленобласти состоят там, в основном — государственные, находящиеся под управлением АО «Леноблинновации».
«Получение статуса индустриального парка — достаточно трудоемкий процесс, задача, которая требует большого количества ресурсов», — констатирует Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International.
По его словам, за последние два года — при серьезном дефиците вакантных площадей и низком уровне ввода — сложился «рынок арендодателя», и вопрос привлечения арендаторов путем предложения дополнительных льгот как резиденту ИП не стоит и не мотивирует владельцев индустриальных парков заниматься получением соответствующей документации. При этом льготы и преференции, которые дает своим резидентам ИП с соответствующим статусом, не для всех арендаторов стоят на первом месте — ключевыми параметрами при выборе площадки остаются арендная ставка и локация.
«Говоря обобщенно, действенность тех или иных мер поддержки во многом зависит от их доступности. Так, к примеру, на фоне достаточно большого количества представленных в Петербурге и Ленинградской области индустриальных парков далеко не всех из них входят в официальный реестр. Т. е. всем незафиксировавшим статус индустриального парка инвесторам придется обходиться своими силами. Вместе с этим уже сам факт такого серьезного движения власти навстречу бизнесу более чем оптимистичен. Условие же внесения в реестр можно рассматривать как стремление мотивировать владельцев индустриальных парков к их развитию», — прокомментировал Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris.
Инициатива властей одобрена
Разного рода программы господдержки для ИП действовали и раньше, продолжают действовать и теперь — возможно, не подразумевающие крупных субсидий. Интерес со стороны ИП к таким программа всегда был.
«Одним из основных типов резидента для индустриальных парков являются производственные компании, которым часто требуются большие объемы электроснабжения. С учетом этого достаточно востребованной выглядит возможность государственной поддержки в целевом повышении уровня энерговооруженности ИП, ориентированных на промышленный сегмент», — говорит Александр Шевелев.
По подсчетам участников рынка, обещанных средств вполне хватит, чтобы закрыть одну из статей расходов — например, оплатить подключение к инженерным сетям.
«Компенсация 50% затрат — позитивная инициатива, так как основной объем инвестиций приходится на инфраструктуру индустриального парка. Но, беря во внимание все факторы, которые должны быть учтены при реализации проекта (подведенные коммуникации, удобная резидентам и сотрудникам ИП локация, качественные дороги), трудно предположить, будет ли действенна данная задумка», — сомневается Филипп Чайка.
Сомнения разделяет Евгений Титаренко: «В рамках постановления, насколько мне известно, пока не определен объем бюджетного финансирования, то есть сейчас непонятно, какая доля проектов сможет получить компенсацию. Кроме того, механизм отбора проектов, которые могут претендовать на подобную помощь, достаточно сложен, парки должны демонстрировать очень высокую эффективность. Таким образом, инициатива полезная, но дьявол, как всегда, кроется в деталях».
В режиме неопределенности
Компенсация половины расходов — дело хорошее, говорят участники рынка, однако не в сегодняшних условиях. И вряд ли новые проекты частных индустриальных парков будут востребованы, полагает Филипп Чайка. Резиденты в первую очередь выбирают парки в локации с хорошей доступностью, желательно ближе к КАД, полной и понятной инженерной обеспеченностью, развитой дорожно-транспортной инфраструктурой.
«В условиях высокой стоимости земли и строительства реальные меры поддержки от государства в виде компенсации части затрат могли бы послужить стимулом для девелоперов и инвесторов подумать о вложении средств в индустриальный парк и/или получение статуса как такового. Однако поддержка должна быть реальной. Бизнесу от государства нужен хорошо проработанный продукт, который решит проблему высокой стоимости земли, подключения к энергоресурсам, высокой стоимости кредитного финансирования», — отметил Евгений Титаренко.
Деньги, как известно, любят тишину. «Чтобы инвестировать, нужна определенность, которой сейчас нет», — констатирует Максим Соболев. И добавляет: «Сейчас нам всем нужна моральная поддержка».
Технологии создания виртуальной реальности, информационных моделей зданий (BIM), BigData – все эти инновации вошли в круг интересов строительного комплекса относительно недавно и осваивались крайне поступательно. Но охватившая мир пандемия коронавируса, повлекшая необходимость соблюдения социальных дистанций, для многих компаний ускорила внедрение «строительной цифры».
Необходимость применения цифровых технологий в строительной отрасли и новые возможности, появляющиеся у профессионалов за счет их применения, стали темой состоявшейся 20 мая online-дискуссии, модератором которой выступил Управляющий партнер MITSAN CONSULTING, член Экспертного совета НОСТРОЙ Дмитрий Желнин.
«Цифровые технологии, электронный документооборот и системы онлайн-общения в последнее время активно входят в обиход нашей жизни, а также в практику ведения всех бизнес-процессов», - отметил вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палаты Антон Мороз, открывая мероприятие.
Обращаясь с приветственным словом к участникам, среди которых были собственники и руководители подразделений девелоперских, строительных, инвестиционных структур, Антон Мороз подчеркнул, что цифровизация сейчас так активно развивается не только из-за эпидемии COVID-19, но и в связи с переходом на новый технологический уровень взаимоотношений участников всех экономических процессов, и сегмент строительства – не исключение.
Действительно, многие застройщики сейчас развивают сервисы онлайн-продаж с использованием специализированных VR-каналов и с уклоном на электронные системы рекламы своих проектов, уже запущены первые онлайн-продажи и регистрации сделок с использованием ипотечных кредитов, применяются BIM-технологии.
По мнению Антона Мороза, «цифра» должна объединить в единое пространство всех участников строительного процесса, от органов власти субъектов и экспертизы до заказчиков, подрядчиков и саморегулируемых организаций.
«Мы решили проработать вопрос возможности выстраивания информационной платформы и сервисов НОСТРОЙ и их дальнейшего совместного использования в системе электронного Правительства России, - отметил вице-президент нацобъединения, - а также договорились о том, чтобы отработать комплекс предложений, где нужно в первую очередь реализовывать цифровые и электронные технологии».
«В первую очередь, совещания в виртуальной реальности с использованием BIM модели позволяют быстрее согласовать проект как внутри команды проектировщиков, так и с внешними подрядчиками и заказчиками», - пояснил генеральный директор VR Concept Денис Захаркин.
Говоря об эффективности применения технологий виртуальной реальности в архитектурно-строительной отрасли, он обратил внимание собравшихся на то, что именно визуализация в масштабе 1:1 еще не построенного задания позволяет выявить ошибки на ранних этапах проектирования, проверить удобство эксплуатации, а также увидеть, как объект будет вписан в окружающую среду.
В свою очередь генеральный директор Planoplan Олег Кельник рассказал о том, как при помощи интерактивных планировок и 3D-туров, интегрированных в сценарии продаж можно «подогреть» клиента и уменьшить срок принятия решения клиентом в 2 раза, а также показал на реальных цифрах, сколько на самом деле стоят виджеты и как их можно быстро окупить.
«Сегодня VR это современный инструмент, который является не только яркой презентацией недвижимости, но и служит новым каналом для ее продаж», - акцентировал внимание аудитории президент VR/AR компании Modum Lab Дмитрий Кириллов.
Представляя продукт по ипотечному сервису в виртуальной реальности, созданный его компанией совместно с ВТБ, он отметил, что многопользовательские симуляции позволяют объединить on-line консультантов от застройщика и пользователей, выбирающих недвижимость для покупки.
«Решение позволяет в реальном времени выбрать объект недвижимости, оценить отделку, увидеть придомовую территорию, понять масштабы квартиры и удобство планировки, рассчитать ипотеку. При помощи VR-проекта ВТБ успешно закрывает сразу несколько задач: маркетинг и реклама, продажи, коммуникация и взаимодействие с застройщиками», - заверил собравшихся Дмитрий Кириллов.
По завершении выступления спикеров и активной дискуссии участников организаторы анонсировали следующее мероприятие. Вебинар «3 Парадокса и 3 волшебные таблетки для продажи недвижимости во время пандемии» серии «О недвижимости доступно» пройдет 27 мая 2020 года.
Справка:
Серия встреч, посвященная обсуждениям актуальных вопросов в сфере недвижимости, организована компанией Mitsan Consulting, Агентством Городской Центр Недвижимости и Объединением строителей Санкт-Петербурга.
Проходит при активном участии НОСТРОЙ, СРО «Петровское объединение строителей» и «Строительный Комплекс Ленинградской Области».
Информационное сопровождение серии вебинаров осуществляет портал ASN-Info и газета «Строительный Еженедельник».
Архитектурной мастерской «Рейнберга и Шарова» на Градостроительном совете был представлен проект реконструкции станции метро «Политехническая».
Внешний облик павильона вызвал дискуссию у членов Градостроительного совета. Отметим, что проект отличает снос существующего павильон метро, интеграция в новый торгово-офисного комплекса с механизированной парковкой, а рядом расположены здания исторически сложившегося ансамбля площади Иоффе.
В ходе обсуждения представители КГИОП поддержали рабочую версию проекта, при этом было подчеркнуто, что реконструкция объекта будет проводиться на средства инвестора (ООО «ШЕЛ»), а не из бюджета.
В результате точку в дискуссии поставил Председатель КГА Владимир Григорьев, задав членам Совета вопрос: «А можно ли сносить Сперанского?».
Напомним, что подземный зал существующего павильона метро «Политехническая» был выполнен в том числе по проекту Бориса Сперанского.
В итоге проект отправлен на доработку.