Три аргумента в пользу потепления
В октябре эксперты констатировали признаки потепления на рынке недвижимости. Они очевидны, но предаваться чрезмерному оптимизму, по мнению специалистов, не стоит. Цена вопроса слишком велика: выживание строительного комплекса зависит от реального, а не идеального потребителя.
Признак первый: растут продажи
С середины лета экспертное сообщество отмечало два разнонаправленных фактора: 1) спрос на рынке недостаточен, и это грозит разорением как строительным компаниям, так и производителям стройматериалов, и 2) предложение качественных объектов тает, и это чревато новым взлетом цен.
Между тем цифры, представляемые теми же экспертами, не отражали никакой тенденции к перелому: предложение на рынке росло; объемы продаж оставались скудными; между ценами предложения и ценами продаж сохранялся зазор; во всех сегментах цены медленно, но неуклонно снижались. Оптимизм, который демонстрировался на форумах и выставках в сентябре, мало оправдывался в действительности. Как ни уверяли аудиторию в том, что «падать дальше некуда», сползание цен продолжалось. В коммерческой недвижимости в Петербурге, по данным заместителя директора ГУИОН Сергея Грибовского, цены за год в среднем упали в 2 раза. На первичном рынке жилья в III квартале 2009 г., по данным главы департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, цены снизились еще на 4%. Кризисный застой закономерно сказался на объемах ввода жилья: за три квартала по сравнению с показателями 2008 г. он снизился на 43%.
Цифра в 1,1 млн. квадратных метров построенного в этом году жилья, озвученная заместителем главы Комитета по строительству Алексеем Кайдаловым, не впечатляет: за год планировалось возвести 2,3 млн. кв. м. Однако в комитете ближайшие перспективы оценивают с оптимизмом. Для этого, как свидетельствует свежая статистика, есть некоторые основания.
Во-первых, в конце лета – начале осени 2009 г. покупательский спрос на рынке жилья, наконец, активизировался, и достаточно заметно: если во II квартале в новостройках было куплено 330 тысяч кв. м жилья, то в III квартале – уже 420 тысяч. Ожидания «второй волны» кризиса, а также девальвации рубля, активно распространявшиеся в прессе в начале лета, не оправдались – напротив, рубль начал укрепляться.
Воодушевленные застройщики начали отменять скидки и повышать цены в сегментах наиболее высокого спроса. На третьей неделе октября впервые зафиксирован прирост цен на первичном рынке в рублях. Это произошло, по данным GED Analytics, лишь на рынках Москвы и Петербурга. При этом повышение на 0,5% в столице и на 0,2% в Петербурге, по оценке московского агентства, объясняют ростом активности продаж самой дешевой и малогабаритной недвижимости и соответственно, сокращением объема предложения самых востребованных 1-комнатных квартир.
Те же данные приводит Екатерина Марковец, хотя статистика москвичей и петербуржцев расходится: GED Analytics оценивает средневзвешенную цену на первичном рынке Петербурга в 68,8 тысяч рублей, а АРИН – в 74,4 тысячи.
На круглом столе в ИА Росбалт осеннюю активизацию на рынке объясняли, в том числе, активными действиями городского правительства, которое поддержало строителей введением временного моратория на инвестиционные платежи, а также инициировало практику проектного финансирования (ПФ).
Однако, как известно, число объектов, строящихся на основе ПФ, составляет единицы. К тому же они заведомо затратны, поскольку концепция подразумевает строгое соблюдение закона №214-ФЗ, а для этого строительной компании требуются существенные дополнительные расходы на штат специалистов, которые, вместе с уплатой НДС, требуемой действующей редакцией закона, закладываются в цену. Между тем «поправка Хинштейна», предполагающая отмену НДС вместе с ужесточением применения закона, пока, по словам А.Кайдалова, «застряла в Госдуме между первым и вторым чтениями».
«Погоду» на рынке делает покупатель именно дешевого жилья. Его доля в объеме предложения, по оценке Стройкомитета, действительно, сокращается, в связи с чем ряд компаний отменяет скидки и даже повышает цены. Московские специалисты между тем предостерегают от «головокружения от успехов»: по данным GED Analytics, застройщики, поднявшие цены в предыдущие недели, уже столкнулись с падением интереса к своим объектам.
В бизнес- и премиум-классе поводов для оптимизма нет: по данным Е.Марковец, здесь падение цен в III квартале составило 6% и 5%. У застройщиков есть основания и далее рассчитывать на покупателя эконом-класса. На него полагаются и в Стройкомитете, хоть это и противоречит принципиальной позиции распространения действия ФЗ-214 на все объекты города. По данным вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Павла Созинова, доля компаний, работающая в соответствии с этим законом, по-прежнему не превышает 15%.
Как рассказала АСН-инфо глава пресс-службы группы компаний ЛЭК Инна Малиновская, на одном из своих объектов компания вскоре завершит переоформление сделок по 214-ФЗ. Но этот объект как раз не из дешевых. А всего строящихся домов у компании 50.
Если не гнаться одновременно за реальным количеством и юридическим качеством, в IV квартале застройщики действительно смогут существенно нарастить темы ввода. Возможно, расчеты Стройкомитета сдать до конца 2009 г. еще 1,2 млн. кв. м жилья и не являются утопией – если практика будет соответствовать ветру рыночной «оттепели» в дешевом сегменте.
Признак второй: тает бартер
Еще одна интересная цифра, хотя и отражающая состояние рынка скорее косвенно, была приведена председателем совета директоров ГК «Гласс-Дизайн» Александром Мулякаевым. По его словам, доля бартера в расчетах между застройщиками и подрядчиками сегодня в среднем составляет порядка 30%, в то время как в начале года достигала 70-80%.
Бартеру тогда в Смольном обещали дать решительный бой. Но бороться с рынком мены так же трудно, как с дождем или ветром. Кризисы ликвидности всегда оборачиваются расцветом бартера. Вместо применения суровых мер строительным компаниям дали заработать – в частности, на выполнении президентского указа об улучшении жилищных условий ветеранов.
Так, у ООО «ГДСК» город приобрел для этих целей сразу 700 квартир в доме на Ленинском пр. Дом строился по заказу военных, а им однокомнатные квартиры не понадобились. В IV квартале, как рассказала Е.Марковец, ООО «ГДСК» начнет строительство нового дома. Новые объекты закладывают, по ее словам, также «ЛенСпецСМУ», «Мегалит», «Сигма» и «Сэтл Сити». Это еще один показатель «таяния льдов».
По данным АРИН, владельцы законсервированных объектов сегодня активно ищут способы их завершения. Ищут партнеров на условиях раздела продаж, ищут непрофильных инвесторов, ищут участников проектного финансирования.
Активизируется процесс изменения проектов с понижением класса строящегося жилья. И.Малиновская рассказала, что в 3 из 5 объектов ЛЭК, позиционированных ранее в бизнес-классе, компания осуществила реконцепцию. Квартиры, минимальная стоимость которых составляла 5 млн. рублей, были перепланированы в студии площадью до 45 кв. м. И клиент, по ее словам, отреагировал еще в апреле этого года, когда общая статистика продаж не внушала особого оптимизма.
Признак третий: оживились «спекулянты»
В трех комплексах ЛЭК, подвергшихся реконцепции, в последнее время появились клиенты, покупающие по несколько квартир сразу. И хотя слово «спекулянт» в нашем быту продолжает звучать с оттенком осуждения, нельзя не признать, что появление «инвестиционных покупателей» - один из возможных признаков возрождения рынка, того самого «таяния льда», которого так долго ждали.
О существовании «инвестиционных покупок» сообщают и другие участники рынка. Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко отметил, что хотя это явление и нельзя охарактеризовать как ярко выраженный рыночный тренд, проседание цен вызвало интерес к таким «инвестициям». Стимулирует его и стабилизация курса валют, снизившая интерес к валютной спекуляции.
В то же время, эксперты не видят оснований преувеличивать значение этого фактора. Владимир Спарак , заместитель генерального директора АРИН отмечает: «Говоря о покупке инвестиционных квартир, я бы не сказал, что есть какой-то особо мощный всплеск в этом направлении. Подобные приобретения пока единичны. Сейчас есть такие обращения как: «У нас есть 3 млн. рублей. Во что их вложить?». Но до кризиса таких их было значительно больше. Причины этого в том, что сейчас у людей нет значительного притока денег. Если раньше была задача «вырастить» деньги, то сейчас эти вложения идут в режиме «сохранить».
Константин Черемных
Правительство города окончательно утвердило проект ЗАО «Балтийская жемчужина» по строительству 1 млн кв. метров жилья и всей необходимой инфраструктуры в Юго-Западной Приморской части. Решено, что «инвестор с китайскими корнями» построит в рамках проекта инфраструктуру на сумму $200 млн, а также 63 тыс. кв. метров социальных объектов и подарит все это городу. Площадку для начала работ власти собираются освободить к концу этого года.
ЗАО «Балтийская жемчужина», учрежденная группой китайских инвестиционных компаний, получило территорию площадью 208 га, ограниченную Петергофским шоссе, побережьем Финского залива, Дудергофским каналом и магистралью №8. Участок является пустырем с древесно-кустарниковой растительностью, на котором расположены опоры ЛЭП, автостоянка и сооружения яхт-клуба «Балтиец». Здесь расположены памятники истории и культуры местного значения: трасса Петергофской дороги (XVII – середина XVIII веков) и Матисов канал (1800 год). К границам района прилегают территории памятников, «оказывающих влияние на формирование планировочной структуры»: усадьбы Миниха и Демидова, а также дача Воронцова «Новознаменка».
Проект планировки Юго-Западной Приморской части выполнил «Петербургский НИПИград». Жилые кварталы запроектированы вдоль каналов. В центре комплекса у пересечения Матисова и Безымянного каналов разместится общественный центр жилого района. Здесь появятся поликлиники, станция «Скорой помощи», магазины, рестораны, бытовые комплексы, рынок, детская школа искусств, дом детского творчества, бани, плавательный бассейн, спортивные залы и т.д. К 2015 году планируется построить станцию метрополитена. С западной стороны к центру будет примыкать общественно-деловая зона.
Торгово-коммерческая зона представлена двумя планировочными узлами. В южном торгово-коммерческом узле (кварталы №10, 11, 12 – на пересечении Петергофского шоссе и оси Матисова канала) разместятся торговые и развлекательные комплексы, супермаркеты, центры фирменной торговли, рестораны, кафе, выставочные залы, офисные здания, гостиницы. В Северном коммерческом центре (кварталы 1 и 2, выходящие к акватории Финского залива) будут преобладать гостиницы и доходные дома.
В границах рекреационной зоны расположатся сады, скверы, бульвары и «коммерческий парк». Рекреационные функции будут выполнять акватория Финского залива и каналы. Зона «коммерческого парка» разместится в юго-восточной части комплекса, в квартале 12 (площадь более 4 га) и будет примыкать к Дудергофскому каналу и Петергофскому шоссе. В парковой среде планируется возведение развлекательных объектов.
По информации КГА территория жилых кварталов составит 83,6 га, общественная застройка – 31,9 га, улично-дорожная сеть – 40 га, под зелеными насаждениями окажется 33,2 га. Строительный процесс будет разбит на две очереди. Первая будет введена в строй в течение 66 месяцев, вторая – в течение 90. Объем нового строительства в целом составит 1432,059 тыс. кв. м (первая очередь – 434,466 тыс. кв. м). Объем жилищного строительства – 1062 тыс. кв. м общей площади (в том числе первая очередь – 306,6 тыс. кв. м). Объем строительства общественно-деловых и социальных объектов составит 370,059 тыс. кв. м (в том числе в рамках первой очереди – 127,866 тыс. кв. м), из которого общественный центр жилого района составит 62,640 тыс. кв. м, гостиничный комплекс – 68,966 тыс. кв. м, коммерческие центры – 150 тыс. кв. м (первая очередь – 100 тыс. кв. м); площадь объектов обслуживания составит 88,453 тыс. кв. м (первая очередь – 27,866 тыс. кв. м). Проектом предусматривается строительство многоэтажных жилых домов в кварталах №4, 6, 7, 8, 9 общей площадью 944,6 тыс. кв. м. В кварталах №3, 4, 7, 8 предлагается размещение таунхаузов общей площадью 117,4 тыс. кв. м.
Инвестор проведет мероприятия «по восстановлению и реконструкции Дудергофского и Матисова каналов с расчисткой акваторий от мусора, растительных и донных отложений, будет сделано обеспечение минимальных глубин, профилирование русел со спрямлением береговой линии, берегоукрепление, а также рекультивация нарушенных территорий, выторфовка». Запланирован вывоз свалки бытовых отходов и замена загрязненного грунта. Сегодня экологическая обстановка в микрорайоне оценивается специалистами как удовлетворительная.
По информации КГИОП, примыкающая к Петергофскому шоссе территория шириной 120 метров имеет статус зоны охраняемого ландшафта, поэтому требуется устройство аллеи вдоль магистрали. Регулирование градостроительной деятельности на территории квартала относится к компетенции КГА, исключение составляет лишь часть территории парка, примыкающей к зоне охраняемого ландшафта и 75-метровая полоса по берегам Матисова канала.
Данный проект уникален не только объемами строительства, но и условиями, на которых инвестор вкладывает деньги. Обычно строители возводят лишь жилье, а строительство дорог, другой инфраструктуры, социальных объектов перекладывают на плечи города. В данном случае все это компания делает сама, а построенные социальные и инфраструктурные объекты передаст в собственность города.
Естественно, что для столь крупного и щедрого инвестора власти обеспечили максимально благоприятный административный режим. В частности, в ударном темпе завершены все согласования. За какие-то полгода оформлены согласования, необходимые для преодоления этапа изыскательских работ. В спешном порядке под планы инвестора скорректировано и архитектурно-планировочное решение территории. Ну и главное, властям, похоже, удается сделать то, что до сих пор всегда становилось непреодолимым препятствием для любого инвестиционного проекта. С будущей строительной площадки удается выселить крупную и организованную группу владельцев недвижимости. В данном случае против проекта протестовали члены яхт-клуба «Балтиец». Они занимают участок на основании истекающего временного договора аренды. Яхтсмены соглашались с тем, что их юридические права весьма зыбки, но выражали готовность отстаивать свои постройки до конца. Когда власти стали настаивать на выселении – яхтсмены потребовали в качестве компенсации другой земельный участок и $30 млн в придачу. Однако, в результате, власти обошлись только предоставлением участка и обещанием углубить фарватер напротив этой территории. Кроме того, Валентина Матвиенко, губернатор Петербурга поручила подобрать участки для тех граждан, которые в рамках яхт-клуба оборудовали себе гаражи. По подсчетам властей, таковых 200 человек.
Ирина БАРЧУК, Григорий ПЕСКОВ
Очередной конфликт в рамках так называемой «уплотнительной застройки» зафиксирован АСН-Инфо в одном из кварталов Малой Охты. Дело дошло суда.Санкт-Петербург постепенно становится ареной для баталий между «широким кругом общественности», строительными компаниями и представителями власти. Яблоком раздора стала уплотнительная застройка, которая, по мнению многих петербуржцев, способна нанести значительный урон и внешнему облику города и самим горожанам.
«Наш город – не музей, он должен расти и развиваться», – говорят застройщики. «Но какой ценой?!» – восклицает общественность.
В этой ситуации правительственные чиновники, несущие ответственность за облик Северной Пальмиры, оказываются практически между молотом и наковальней. С одной стороны, нужно выполнять наказ Президента РФ о строительстве доступного (или не очень доступного) жилья и пополнять городской бюджет. С другой – Санкт-Петербург, чьи памятники охраняются ЮНЕСКО, а виды привлекают туристов со всего мира, нельзя застраивать, руководствуясь только соображениями сиюминутной выгоды. Развивать, сохраняя, получается далеко не всегда. Даже председатель КГИОП Вера Дементьева неоднократно говорила о том, что многие недавно построенные объекты не вписываются в стиль города.
Существует высотный регламент, обсуждается новый проект охранных зон, принят закон «Об охране зеленых насаждений», вступил в силу новый Градостроительный Кодекс. Казалось бы, делается все возможное, чтобы избежать конфликтов. Между тем, митинги в защиту Петербурга от застройщиков проходят регулярно, и скоро станут еще одной достопримечательностью города. А некоторые особо активные граждане, не удовлетворяясь сотрясанием воздуха на улицах, идут в суд, чтобы там отстаивать свою точку зрения.
Именно так решили поступить жители 26 квартала Малой Охты, когда узнали, что на территории сквера, находящегося рядом с их домами будет построен 13-этажный дом. Ответчиком по этому делу выступает Правительство Санкт-Петербурга. Еще одна заинтересованная сторона – ЗАО «Петербургстрой-Skanska», выступающее в качестве застройщика спорной территории.
22 сентября 2004 года было опубликовано постановление №1152 Правительства Санкт-Петербурга, разрешающее проектирование и строительство высотного жилого дома на участке между «ГМА им. Адмирала С.О. Макарова» и домами 9б по ул. Стахановцев и 84б по Малоохтинскому проспекту.
Жители высказались против этого проекта на том основании, что новое здание нарушит ансамбль пятиэтажек в стиле «сталинский ампир» и будет претендовать на роль архитектурной доминанты в панораме, открывающейся от Александро-Невской Лавры. Но, как известно, трактовать имеющие место факты можно диаметрально противоположно.
Инициативная группа жильцов свои протесты основывает на том, что согласно приказу №15 от 20.02.2001 года председатели КГИОП, ансамбль домов 82-96 по Малоохтинскому проспекту и набережной Большой Невы был внесен в «Список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную ценность». Проектируемая новостройка не вписывается в высотный регламент территории 3.5 (42,6 метров вместо максимально допустимых 32) и по стилю не соответствует окружающим постройкам. Жители считают, основываясь на данных, полученных от специалистов Бюро генплана КГА, что высотное здание должно определяться не как «внутриквартальная застройка», а как «здание по уличному фронту».
Со своей стороны, ЗАО «Петербургстрой-Skanska» называет свой проект именно «внутриквартальной застройкой», соответствующей высотному регламенту на данной территории, и ни о каких нарушениях речи идти не может. «Наша позиция изначально строилась на полном соблюдении законодательных норм, всех правил подготовки инвестиционно-тендерной и разрешительной документации, которая существует в Российской Федерации и Санкт-Петербурге», – считает директор по развитию компании Олег Барков.
Еще одним камнем преткновения явился сквер, часть которого должна превратиться в стройплощадку. Жители утверждают, что этот сквер еще по генеральному плану 1937 года планировался как рекреационная зона, застройщик же, основываясь на том же генплане, говорит о том, что на этом месте планировалась застройка, осуществление которой было не выполнено.
«Наш квартал находится на пересечение напряженнейших магистралей города. Малоохтинский проспект, где собственно и находятся эти здания, – это магистраль федерального значения, по которой в Россию въезжает весь скандинавский транзит. Вторая магистраль – Заневский проспект, по которому идет грузовой транспорт через Неву. И вот в этом экологически напряженном районе собираются снести около 200 деревьев, – говорит Татьяна Красавина, представляющая в суде жителей 26 квартала. – Мы считаем, что это преступление, потому что зелень в нашем квартале является не декором, а эколого-акустической защитой жителей. И это преступно в контексте тех демократичных законов, которые приняты в последнее время, в частности, закона «Об охране зеленых насаждений». Поскольку помощи от муниципалитета добиться было невозможно, мы затратили на благоустройство сквера 300 тысяч рублей».
Руководством к действию для людей, населяющих близлежащие дома, послужило распоряжение правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2003 года № 23-рп «О сохранении и развитии объектов благоустройства в Санкт-Петербурге». Предполагалось, что участку будет придан статус рекреационной зоны общего пользования с запретом на капительное строительство. Однако данный сквер так и не получил подобного статуса, т.к. все благоустройство было проведено без соответствующего разрешения КГА, а администрация Красногвардейского района отказала в согласовании произведенных работ.
Таким образом, на участке, занимаемом сейчас сквером, можно начинать капитальное строительство на абсолютно законных основаниях. При возведении нового дома не нарушаются даже строительные нормы по озеленению. В законе Санкт-Петербурга от 21 мая 2004 года №254-38 «Об охране зеленых насаждений» говорится: «Если обеспеченность муниципального округа зелеными насаждениями составляет меньше 6 кв. м на одного жителя или доступность зеленых насаждений для жителей ближайших к месту уничтожения зеленых насаждений жилых домов превышает 300 метров, то компенсационное озеленение проводится в двукратном объеме теми же или более ценными породами на территории данного муниципального округа» (ст.7, п.2). Из этого следует заключить, что, несмотря на загазованность района, о которой говорят жители, нормы не нарушаются. По данным «Петербургстрой-Skanska» площадь зеленых насаждений на участке составляет 8,5 кв. метров на человека.
Есть только одно «но». Дело в том, что между городским законом и гигиеническими нормами существует значительное противоречие. Шесть кв. метров, прописанные в законе, – это более чем в три раза меньше той цифры, которую называет Управление садово-парковым хозяйством Санкт-Петербурга, – 21 кв. метр. Но в этом несоответствии, опять же, нет вины застройщика.
К сожалению, не удалось выслушать позицию третьей стороны – ответчика. Представители правительства Санкт-Петербурга в резкой форме отказались от любых комментариев по данному вопросу, более того, они посчитали, что сами их имена являются судебной тайной. Это достаточно странно, ведь Смольным неоднократно декларировалась максимальная открытость в делах, касающихся вопросов строительства.
Перед началом судебного заседания мы попросили Олега Баркова сделать прогноз относительно решения, которое вынесет суд по этому вопросу. «Мы убеждены на сто процентов, что решение будет принято в нашу пользу», – ответил он. И оказался прав. Иск жителей 26 квартала Малой Охты был отклонен. Однако жители не собираются примиряться с поражением и будут обжаловать решение Красногвардейского районного суда в городском суде.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо