Три аргумента в пользу потепления
В октябре эксперты констатировали признаки потепления на рынке недвижимости. Они очевидны, но предаваться чрезмерному оптимизму, по мнению специалистов, не стоит. Цена вопроса слишком велика: выживание строительного комплекса зависит от реального, а не идеального потребителя.
Признак первый: растут продажи
С середины лета экспертное сообщество отмечало два разнонаправленных фактора: 1) спрос на рынке недостаточен, и это грозит разорением как строительным компаниям, так и производителям стройматериалов, и 2) предложение качественных объектов тает, и это чревато новым взлетом цен.
Между тем цифры, представляемые теми же экспертами, не отражали никакой тенденции к перелому: предложение на рынке росло; объемы продаж оставались скудными; между ценами предложения и ценами продаж сохранялся зазор; во всех сегментах цены медленно, но неуклонно снижались. Оптимизм, который демонстрировался на форумах и выставках в сентябре, мало оправдывался в действительности. Как ни уверяли аудиторию в том, что «падать дальше некуда», сползание цен продолжалось. В коммерческой недвижимости в Петербурге, по данным заместителя директора ГУИОН Сергея Грибовского, цены за год в среднем упали в 2 раза. На первичном рынке жилья в III квартале 2009 г., по данным главы департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, цены снизились еще на 4%. Кризисный застой закономерно сказался на объемах ввода жилья: за три квартала по сравнению с показателями 2008 г. он снизился на 43%.
Цифра в 1,1 млн. квадратных метров построенного в этом году жилья, озвученная заместителем главы Комитета по строительству Алексеем Кайдаловым, не впечатляет: за год планировалось возвести 2,3 млн. кв. м. Однако в комитете ближайшие перспективы оценивают с оптимизмом. Для этого, как свидетельствует свежая статистика, есть некоторые основания.
Во-первых, в конце лета – начале осени 2009 г. покупательский спрос на рынке жилья, наконец, активизировался, и достаточно заметно: если во II квартале в новостройках было куплено 330 тысяч кв. м жилья, то в III квартале – уже 420 тысяч. Ожидания «второй волны» кризиса, а также девальвации рубля, активно распространявшиеся в прессе в начале лета, не оправдались – напротив, рубль начал укрепляться.
Воодушевленные застройщики начали отменять скидки и повышать цены в сегментах наиболее высокого спроса. На третьей неделе октября впервые зафиксирован прирост цен на первичном рынке в рублях. Это произошло, по данным GED Analytics, лишь на рынках Москвы и Петербурга. При этом повышение на 0,5% в столице и на 0,2% в Петербурге, по оценке московского агентства, объясняют ростом активности продаж самой дешевой и малогабаритной недвижимости и соответственно, сокращением объема предложения самых востребованных 1-комнатных квартир.
Те же данные приводит Екатерина Марковец, хотя статистика москвичей и петербуржцев расходится: GED Analytics оценивает средневзвешенную цену на первичном рынке Петербурга в 68,8 тысяч рублей, а АРИН – в 74,4 тысячи.
На круглом столе в ИА Росбалт осеннюю активизацию на рынке объясняли, в том числе, активными действиями городского правительства, которое поддержало строителей введением временного моратория на инвестиционные платежи, а также инициировало практику проектного финансирования (ПФ).
Однако, как известно, число объектов, строящихся на основе ПФ, составляет единицы. К тому же они заведомо затратны, поскольку концепция подразумевает строгое соблюдение закона №214-ФЗ, а для этого строительной компании требуются существенные дополнительные расходы на штат специалистов, которые, вместе с уплатой НДС, требуемой действующей редакцией закона, закладываются в цену. Между тем «поправка Хинштейна», предполагающая отмену НДС вместе с ужесточением применения закона, пока, по словам А.Кайдалова, «застряла в Госдуме между первым и вторым чтениями».
«Погоду» на рынке делает покупатель именно дешевого жилья. Его доля в объеме предложения, по оценке Стройкомитета, действительно, сокращается, в связи с чем ряд компаний отменяет скидки и даже повышает цены. Московские специалисты между тем предостерегают от «головокружения от успехов»: по данным GED Analytics, застройщики, поднявшие цены в предыдущие недели, уже столкнулись с падением интереса к своим объектам.
В бизнес- и премиум-классе поводов для оптимизма нет: по данным Е.Марковец, здесь падение цен в III квартале составило 6% и 5%. У застройщиков есть основания и далее рассчитывать на покупателя эконом-класса. На него полагаются и в Стройкомитете, хоть это и противоречит принципиальной позиции распространения действия ФЗ-214 на все объекты города. По данным вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Павла Созинова, доля компаний, работающая в соответствии с этим законом, по-прежнему не превышает 15%.
Как рассказала АСН-инфо глава пресс-службы группы компаний ЛЭК Инна Малиновская, на одном из своих объектов компания вскоре завершит переоформление сделок по 214-ФЗ. Но этот объект как раз не из дешевых. А всего строящихся домов у компании 50.
Если не гнаться одновременно за реальным количеством и юридическим качеством, в IV квартале застройщики действительно смогут существенно нарастить темы ввода. Возможно, расчеты Стройкомитета сдать до конца 2009 г. еще 1,2 млн. кв. м жилья и не являются утопией – если практика будет соответствовать ветру рыночной «оттепели» в дешевом сегменте.
Признак второй: тает бартер
Еще одна интересная цифра, хотя и отражающая состояние рынка скорее косвенно, была приведена председателем совета директоров ГК «Гласс-Дизайн» Александром Мулякаевым. По его словам, доля бартера в расчетах между застройщиками и подрядчиками сегодня в среднем составляет порядка 30%, в то время как в начале года достигала 70-80%.
Бартеру тогда в Смольном обещали дать решительный бой. Но бороться с рынком мены так же трудно, как с дождем или ветром. Кризисы ликвидности всегда оборачиваются расцветом бартера. Вместо применения суровых мер строительным компаниям дали заработать – в частности, на выполнении президентского указа об улучшении жилищных условий ветеранов.
Так, у ООО «ГДСК» город приобрел для этих целей сразу 700 квартир в доме на Ленинском пр. Дом строился по заказу военных, а им однокомнатные квартиры не понадобились. В IV квартале, как рассказала Е.Марковец, ООО «ГДСК» начнет строительство нового дома. Новые объекты закладывают, по ее словам, также «ЛенСпецСМУ», «Мегалит», «Сигма» и «Сэтл Сити». Это еще один показатель «таяния льдов».
По данным АРИН, владельцы законсервированных объектов сегодня активно ищут способы их завершения. Ищут партнеров на условиях раздела продаж, ищут непрофильных инвесторов, ищут участников проектного финансирования.
Активизируется процесс изменения проектов с понижением класса строящегося жилья. И.Малиновская рассказала, что в 3 из 5 объектов ЛЭК, позиционированных ранее в бизнес-классе, компания осуществила реконцепцию. Квартиры, минимальная стоимость которых составляла 5 млн. рублей, были перепланированы в студии площадью до 45 кв. м. И клиент, по ее словам, отреагировал еще в апреле этого года, когда общая статистика продаж не внушала особого оптимизма.
Признак третий: оживились «спекулянты»
В трех комплексах ЛЭК, подвергшихся реконцепции, в последнее время появились клиенты, покупающие по несколько квартир сразу. И хотя слово «спекулянт» в нашем быту продолжает звучать с оттенком осуждения, нельзя не признать, что появление «инвестиционных покупателей» - один из возможных признаков возрождения рынка, того самого «таяния льда», которого так долго ждали.
О существовании «инвестиционных покупок» сообщают и другие участники рынка. Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко отметил, что хотя это явление и нельзя охарактеризовать как ярко выраженный рыночный тренд, проседание цен вызвало интерес к таким «инвестициям». Стимулирует его и стабилизация курса валют, снизившая интерес к валютной спекуляции.
В то же время, эксперты не видят оснований преувеличивать значение этого фактора. Владимир Спарак , заместитель генерального директора АРИН отмечает: «Говоря о покупке инвестиционных квартир, я бы не сказал, что есть какой-то особо мощный всплеск в этом направлении. Подобные приобретения пока единичны. Сейчас есть такие обращения как: «У нас есть 3 млн. рублей. Во что их вложить?». Но до кризиса таких их было значительно больше. Причины этого в том, что сейчас у людей нет значительного притока денег. Если раньше была задача «вырастить» деньги, то сейчас эти вложения идут в режиме «сохранить».
Константин Черемных
Объединение авиационных предприятий «АТ-Альянс» начинает реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья. Первыми проектами «АТ-Альянс» в Петербурге станут жилой комплекс на берегу Финского залива Северо-Приморской части и жилой дом на Крестовском острове. Оба этих проекта до недавнего времени реализовывались
ЗАО «Петербургстрой-Сканска».Иностранные и московские девелоперы с каждым годом уделяют все больше внимания строительному рынку Санкт-Петербурга. Даже оставляя в стороне проект строительства квартала «Балтийская жемчужина», которому оказывается особое содействие со стороны петербургских властей, в городе сейчас реализуется или готовится к реализации несколько крупных инвестиционно-строительных проектов, например, российско-финский проект на Фермском шоссе, есть планы израильских инвесторов по застройке территории на Пулковском шоссе. С другой стороны, петербургские строительные компании осваивают новые российские рынки и реализуют проекты за границей. Процесс круговорота инвесторов приводит к исчезновению с арены строительных действий одних компаний и появлению других.
Все про всех знают все
Шведский концерн Skanska, открывший свое представительство в России в 1994 году, к 2007 году подвел черту под пребыванием в нашей стране. Процесс исхода начался еще полтора года назад, когда было продано ЗАО «Сканска Строй», но в то время руководство компании называло этот процесс диверсификацией бизнеса. Тогдашний генеральный директор ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Виталий Вотолевский в августе 2005 года заявил, что «никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное». Тем не менее, в этом году состоялась сделка, в результате которой два наиболее известных объекта «Петербургстрой-Скански» – жилой комплекс на берегу Финского залива в квартале 66А Северо-Приморской части общей площадью 75 тыс. кв. метров и жилой дом на Крестовском острове (Морской пр., 28) площадью 13 тыс. кв. метров – приобрели нового хозяина.
Права на объекты шведского концерна Skanska в Санкт-Петербурге были переданы московской Управляющей компании «АТ-Альянс», которая в будущем планирует расширение адресной программы в Северной столице. Реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья компания оценивает в 0 млн.
Городские власти уже поставлены в известность о сделке между Skanska и «АТ-Альянсом». «Шведы собираются уходить, и они нам об этом объявили. Я в курсе и контролирую ситуацию, – прокомментировал происходящее вице-губернатор Александр Вахмистров. – Строительство на объектах, которые остались за «Петербургстроем», продолжается, и городские власти отслеживают этот процесс. Уверен, что вся эта ситуация не повлияет ни на дольщиков, ни на начатые проекты».
«Наутилус» снова на плаву
Как сообщили в Управляющей компании, «АТ-Альянс» решил полностью переработать проект застройки квартала 66 Северо-Приморской части, известный под названием «Наутилус», поскольку проект пятилетней давности не соответствует реалиям сегодняшнего рынка. Проектировщик на доработку проекта будет выбираться на основе заказного международного конкурса. Для участия в нем приглашены две западные и две отечественные проектные организации.
«Мы намерены использовать в этом проекте самые передовые технологии высотного строительства, поскольку хотим значительно перешагнуть высоту в 100 метров. Планируется заложить в проект развитую социальную инфраструктуру, а на берегу построить яхт-клуб высокого уровня. Важно, что причалы этого клуба будут находиться до места прохождения трассы Западного скоростного диаметра, а это снимает ограничения по высоте швартующихся здесь яхт. То есть мы планируем реализовать проект, аналогов которому в Петербурге нет», – говорит генеральный директор управляющей компании «АТ-Альянс» Алексей Чичерин. Сейчас ведутся подготовительные работы на строительной площадке: вывозятся огромные объемы старых железобетонных конструкций – несанкционированная свалка, обнаруженная на территории застройки.
Проект на Морском пр., 28 также претерпел существенные изменения. При сохранении архитектурного решения были существенно улучшены потребительские характеристики, применяемые технологии и материалы, что позволило улучшить качество проекта и перевести в сегмент элитного жилья. Проект сейчас находится на согласовании у председателя КГА Александра Викторова.
Кроме того, в группу «АТ-Альянс» вошел застройщик жилого квартала «Новая Скандинавия» ЗАО «Озерки». «Новая Скандинавия» – квартал малоэтажной застройки на берегу Нижнего Большого Суздальского озера. Проект уже можно считать состоявшимся. Первая очередь квартала площадью 33,45 тыс. кв. метров была завершена в 2006 году. В стадии строительства находятся объекты площадью 25 тыс. кв. метров. «АТ-Альянс» планирует в ближайшие четыре года построить здесь еще 50 тыс. кв. метров.
Выгодное отлиЧие
Специально для реализации жилищных проектов в Петербурге было создано ООО «АТ-Альянс Девелопмент». Компания планирует работать в сегменте жилья высокой комфортности и элитного. Вышеуказанные проекты станут первыми, но отнюдь не последними – «АТ-Альянс Девелопмент» уже ведет работу по другим участкам в Петербурге для объектов как жилого, так и коммерческого назначения. Планируется строительство бизнес-центра класса «А».
«У петербургского рынка жилья огромный потенциал. Спрос превышает ликвидное предложение. Цены здесь ниже московских, но в ближайшие годы мы ожидаем их роста, – комментирует начало девелоперской деятельности в Петербурге Алексей Чичерин. – Это обусловлено несколькими причинами: во-первых, в Петербурге уже несколько лет наблюдается стабильный экономический рост, во-вторых, в регионе – сильный предсказуемый губернатор, в-третьих, здесь реализуют проекты крупные иностранные инвесторы («Ниссан», «Тойота»), а также происходит перевод в Санкт-Петербург штаб-квартир ведущих компаний».
Если еще полтора года назад многие аналитики рынка недвижимости говорили, что спрос в Санкт-Петербурге недостаточен для существовавшего объема предложения, то квартирный дефицит прошлого года показал, что городу необходимо большее количество жилья, чем вводится в течение последних лет. Появление сторонних, не петербургских инвесторов способно повлиять на состояние рынка. «Серьезной причиной нашего интереса к петербургскому рынку является то, что приобрести участок под строительство здесь проще и дешевле, чем в Москве, а конкуренция ниже», – считает директор Управляющей компании «АТ-Альянс».
Не исключено, что появлением в Петербурге новых инвесторов процесс повышения открытости городского строительного рынка не ограничится. Следующим этапом может стать приход подрядчиков из других регионов и из-за рубежа. Как недавно отметил вице-губернатор Михаил Осеевский, в Северной столице не хватает подрядных строительных организаций. Поэтому для повышения темпов строительства необходимо привлечение подрядчиков из других регионов, а возможно, и стран.
В Комитете по градостроительству и архитектуре 7 февраля состоялось очередное заседание Комиссии по Правилам землепользования и застройки, которая рассмотрела несколько вопросов. На Комиссии обсуждался вопрос высотного регламента, в частности, в зоне ОЗ (охранная зона КГИОП) и в зонах ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2 (зоны регулируемой застройки).Работа над проектом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга завершается. Проведены общественные слушания, в адрес Комиссии внесено множество поправок. На последнем заседании среди прочих рассматривался вопрос высотного регламента.
Так, в ОЗ и ЗРЗ-1 высоты будут определяться в основном с учетом ранее действующего постановления №648 с небольшими отклонениями в большую или меньшую сторону.
Относительно ЗРЗ-2 специалисты склоняются к мнению, что здесь возможны локальные высотные повышения, принятые на основе процедур общественного согласия. Консультации специалистов будут продолжены с учетом мнения юристов.
На вопросы «Строительного Еженедельника» о работе над формированием высотного регламента отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, прежде всего, давайте определимся с самым главным – высотное регулирование нужно Петербургу или нет? Ведь охранная зона и так определяет высоту сооружений, а в других местах решение о строительстве принимается не кулуарно.
– Я считаю, что высотное регулирование нужно обязательно. Поэтому я и предложил 5 лет назад ввести в обиход понятие «высотный регламент», потому что отсутствие каких-либо правил работы приводит только к хаосу. Принцип «до основанья мы разрушим, а затем» – никогда не был эффективен. Вспомним активно меняющееся в последние годы законодательство в строительной сфере. Хоть раз новый закон дал возможность нормально работать? Нет, потому что своим выходом отменял предыдущие правила, но отсутствием подзаконных актов перечеркивал саму возможность работать. Так и здесь – да, высотный регламент требует корректировки, чем мы сейчас и занимаемся в рамках разработки новых правил застройки. Но ни в коем случае нельзя его отменять.
– Можно ли говорить о том, что на последнем совещании Комиссии по Правилам землепользования и застройки речь шла как раз о корректировке в части увеличения доли участия общественности в принятии решений?
– Общественные обсуждения проходят при реализации проектов уже давно, это не новость. На последнем заседании мы говорили о регламентировании высотности в разных зонах застройки, определенных Генеральным планом города. Сегодня общественность принимает очень активное участие в обсуждении градостроительных преобразований, зачастую выходя с транспарантами, не разобравшись в ситуации, когда возможен спокойный диалог и решение проблемы. Если у наших граждан столько энергии, желания и сил для участия в строительстве города – мы только будем рады. Сейчас в городе просто буря эмоций по поводу планируемой реализации проекта «Газпром-сити» – горожане ругают власть, политики используют в своей предвыборной гонке… И никто при этом не думает о том, что, во-первых, эта территория однозначно требует регенерации, а во-вторых – проекта же еще нет! Вот появится проект с общественной функцией – жители и решат, нужен им такой проект или нет.
– А как же Правила застройки и входящий в них высотный регламент? Где они действуют, а в каких случаях будет решать общественность?
– Правила действуют везде. Просто в определенных зонах они предусматривают участие общественности. Основная идея высотного регламента – регулирование панорамных видов. Это значит, что новые сооружения не должны нарушать сложившиеся за 300 лет жизни города исторические панорамы. И именно в таком ключе на очередном заседании Комиссии по правилам землепользования и застройки мы обсуждали проект высотного регламента, который войдет в новые правила застройки. Можно назвать 6 секторов, так называемых воздушных перспектив – видовых пространств, которые не могут быть «перечеркнуты» новыми объектами. Это Адмиралтейство, Исаакиевский собор, Александро-Невская лавра, Петропавловский собор, Смольный собор и стрелка Васильевского острова. Определены пространства протяженностью 6 километров, которые должны быть незыблемы для строительства выше установленного регламента.
Как я уже говорил, в соответствии с Генеральным планом города определены зоны высотного регулирования. Прежде всего, это «охранная зона» – исторический центр города, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь не может идти речь ни о каком строительстве – только реставрация, реконструкция, регенерация, возможно, строительство мансард. И высотное регулирование здесь очень жесткое – как и в действующем сегодня временном регламенте застройки.
Затем идет зона регулирования застройки 1, где также очень жестко определена возможная высотность, однако возможно новое строительство – «фоновое». И зона регулирования застройки 2, где определены «рекомендованные» параметры высотности и допускаются от них отклонения – создание доминант. Инструментом для этого должна служить процедура общественного согласия – соответствующее решение должен принять Градостроительный совет, Совет по культурному наследию, а также жители Петербурга на общественных слушаниях.
Что же касается городских территорий, которые находятся далеко от центра города и не попадают в зоны высотного регулирования, то здесь будут даже места, где не только можно, но и нужно строить высотные объекты – так называемые кластеры. Однако здесь при отсутствии градостроительных ограничений есть ограничения функциональные: например, малоэтажное строительство в Пушкине, а также ограничения технические: как, например, при строительстве аэропорта.
Таким образом, мы возвращаемся к основной идее высотного регулирования – сохранение и создание нового. Но при этом должны быть четкие правила работы, которые не могут быть отменены.
– Как Вы полагаете, появится ли в городе большое количество небоскребов? И проиграет от этого облик Петербурга или выиграет?
– Большое количество в ближайшие годы не появится – это просто технически невозможно. Кроме того, Зона регулирования застройки 2 представляет собой определенное количество локальных пятен за пределами, соответственно, Зоны регулирования застройки 1. Грубо говоря – у нас не так много места не на окраинах для строительства небоскребов и иных масштабных объектов. А создание новых, современных объектов, общественных, деловых, развлекательных центров – просто необходимо. Ведь все жители хотели бы жить в комфортных условиях, хорошо зарабатывать, иметь интересную работу, карьеру, условия труда, парковку для своей машины, саму машину, в конце концов. Мы все хотим жить достойно. И уровень жизни сегодня в среднем неплохой. Но ведь чем это все обеспечивается? Развитием города, его экономики, в частности, привлечением инвестиций, «пиаром» в хорошем смысле города как европейской столицы, как центра деловой активности – города, с которым можно работать, у которого есть потенциал. Не случайно именно строительство является сегодня одним из наиболее активно развивающихся направлений экономики Петербурга, прочно занимая третье место по перечислению в бюджет города средств после торговли и промышленности. Пора понять, что мы живем не только в городе-музее, но и крупном мегаполисе. Разве в случае консервации города-музея и запрета вообще что-либо менять возможно будет создать тот уровень жизни горожан, о котором я сказал? Дальнейшее развитие такого уникального города, как Санкт-Петербург, должно идти параллельно по двум направлениям – сохранение культурного наследия и новое строительство. Конечно, мы должны сохранять шедевры архитектуры, созданные зодчими на протяжении трех столетий, но и современные архитекторы, несомненно, достойны того, чтобы их имена вошли в историю. Ведь город не был построен в том виде, в котором мы его знаем, ровно 300 лет назад. Все эти столетия Петербург рос, строился, изменялся. И наверняка не один объект, вошедший сегодня в список памятников архитектуры, в свое время в ходе строительства встречал сопротивление. Поэтому мы и проводили общественные обсуждения проекта Правил застройки, создаем общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры.