«К стандарту есть много принципиальных вопросов»
Не успел вступить в действие с 1 ноября 2021 года обновленный ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие», как Росстандарт уже в декабре продлил действие прежнего ГОСТ 23166-99 до 1 января 2024 года. Таким образом, на оконном рынке в течение двух лет будут сосуществовать два основополагающих стандарта. О том, чем и как будет руководствоваться отрасль в ближайшее время, рассуждает руководитель отдела строительного консалтинга profine RUS Александр Артюшин.
— Александр Николаевич, насколько ГОСТ 23166-99 нуждался в обновлениях и в каких, на ваш взгляд?
— ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» вступил в действие в 2000 году. Разработчиками этого стандарта являлись Управление стандартизации, технического нормирования и сертификации Госстроя России, ГП Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве Госстроя России, ГНИиПП «Научстандартдом-Гипролеспром» с участием фирмы ЗАО «КБЕ Оконные технологии». Документ был внесен в Росстандарт Госстроем России.
Разработчики очень ответственно и объективно подошли к теме стандарта, и в результате получился документ, который был принят всеми участниками рынка: системодателями ПВХ и алюминиевых профилей, производителями оконных конструкций из ПВХ и алюминиевых профилей, деревянных оконных блоков, корпоративными и частными потребителями, экспертами. ГОСТ23166-99 — это стандарт, разработанный профессионалами для профессионалов, что и объясняет его длительное существование в оконной отрасли. Но ничто не стоит на месте: меняется архитектура, изменяются размеры оконных блоков, растут нагрузки, обновляются требования к надежности и безопасности изделий, появляются новые технические решения. Конечно, в стандарте учет новых реальностей должен быть отражен в новом качестве и новых требованиях, предъявляемых к оконным блокам.
— На новую редакцию ГОСТ производители светопрозрачных конструкций отреагировали неоднозначно. Какие положения этого документа вызвали у вас, как у одного из ведущих производителей светопрозрачных конструкций, больше всего вопросов?
— Есть много принципиальных вопросов к данному стандарту. Как можно требовать исполнения положений данного документа, если он сам не соответствует требованиям, предъявляемым к документу такого ранга как ГОСТ?
ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» не соответствует целому ряду основополагающих ГОСТов в области стандартизации. Разработчики заявляют, что это не их вина — виноваты эксперты Росстандарта, которые это пропустили. Замечательно! Получается, что разрабатывается стандарт, изначально не соответствующий требованиям основополагающих нормативов, и теперь в этом виноваты эксперты.
Любой стандарт описывает параметры качества или требования, предъявляемые к конкретному продукту. Причем они должны быть наиболее важными, определяющими и достижимыми, но с минимальными значениями, чтобы не сдерживать развитие техники и не оказывать отрицательного влияния на экономику. В обновленном стандарте конкретный продукт не предусмотрен. В нем смешано все что возможно, приведены требования, которые производитель выполнить не может в принципе, но на него возлагается ответственность за их соблюдение. Например, выполнить порог с терморазрывом в случае деревянных дверей, получить от производителя гарантии безопасной эксплуатации и невыпадения из окна, учесть планировочные решения помещений и т. д. и т. п.
Интересная маленькая, но довольно типичная деталь: ГОСТ называется «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные…», но требования к параметру «светопропускание» в стандарте отсутствует. Зато есть требование обязательного испытания по этому показателю. Зачем? Искусственно загружать испытательные центры?
Никто толком не может объяснить, какова необходимость в обязательном порядке комплектовать оконные блоки стеклопакетами с триплексом или закаленным стеклом, а в балконные двери устанавливать врезные замки? Авторы ГОСТа объясняют, что так безопасней. Конечно, это увеличит продажи отдельных позиций, но какова будет стоимость таких конструкций? Кстати, ГОСТ 23166-99 совсем не запрещает такую комплектацию. Это опции по желанию. Но зачем включать эти элементы в обязательную комплектацию?
Вообще, анализировать положения этого документа можно долго и печально. И нормально работать по нему невозможно.
— ГОСТ 23166-21 вступил в силу в ноябре прошлого года, но уже в декабре стало известно, что Росстандарт продлил действие ГОСТ 23166-99 до 1 января 2024 года для «обеспечения переходного периода при производстве и оценке соответствия светопрозрачных ограждающих конструкций». Каким образом, по вашему мнению, будет регулироваться рынок в этот период при двух одновременно действующих ГОСТах?
— Само решение Росстандарта уже говорит о том, что с разработкой и принятием ГОСТа не все в порядке. Слишком много вопросов у участников строительного рынка к этому стандарту. Как могут одновременно существовать два совершенно разных ГОСТ 23166, никто пока объяснить не может. ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» предъявляет требования по качеству к изделиям, которые изготовлены и поставляются потребителям. ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные…», судя по названию стандарта, должен предъявлять требования к уже установленным изделиям, и он отменяет действие ГОСТ 23166-99. Как работать в такой ситуации заказчикам, проектировщикам, производителям, дилерам — совершенно непонятно. По крайней мере, мне ничего не известно об официальных разъяснениях по этому поводу.
Неясно также, что содержится за положением Приказа Росстандарта № 1813-ст от 17 декабря 2021 года, связанного с «обеспечением переходного периода при производстве и оценке соответствия светопрозрачных ограждающих конструкций». Так называемый переходный период уже был: приказ о введении в действие обновленного стандарта с 1 ноября 2021 года был подписан Росстандартом в мае 2021 года. За полгода переходного периода участники могли подготовиться к новым требованиям и с 1 ноября работать по новому стандарту. Другое дело, что подавляющее большинство участников рынка вообще ничего не знали об этом документе, так как они не принимали участие в его разработке и обсуждении, их просто поставили перед фактом.
Что означает предлагаемый органом стандартизации новый переходный период длительностью два года? Переходный период к работе по стандарту, который не соответствует требованиям основополагающих стандартов?
— Специалисты «профайн РУС» намерены принять активное участие в переработке ГОСТ. Ваша компания решением Минстроя России вошла в состав ПК 24 «Блоки оконные и дверные…». Какими будут первые шаги в этой работе?
— Да, по вопросам относительно этого стандарта, которые волнуют строительную отрасль, мы обращались в различные профильные инстанции. По итогам общего совещания в Минстрое с участием разработчиков стандарта, нашей компании, застройщиков, профильных институтов и ФАУ «ФЦС» было принято решение об обращении в Росстандарт и отзыве ГОСТ 23166-2021 на принципиальную переработку, а также о включении представителей нашей компании и участников совещания в редакционную группу по переработке этого стандарта. Росстандрат отреагировал корректировкой майского приказа и продлением действия прежнего ГОСТа, а в итоге — одновременным действием обоих стандартов. Наши запросы к разработчику стандарта ПК24 по регламенту совместной работы подкомитета упорно остаются без ответов. Будем работать дальше.
— Известно, что Технический комитет 465 «Строительство» в 2022 году планирует начать масштабную работу по созданию СП на окна. Как будут коррелироваться между собой эти разработки?
— Прежде чем приступить к разработке Свода правил, требуется принципиально переработать ГОСТ 23166-2021 до соответствия требуемым нормам и до возможности работать по нему. Если этого не произойдет, а разработка СП будет проводиться так же кулуарно, как в случае с ГОСТ 23166-2021, то ничего хорошего участникам строительного рынка это не принесет. Рынок будет и дальше лихорадить, а оконные блоки/конструкции будут обходиться потребителям все дороже и дороже.
В Генплане Петербурга официально появится зона среднеэтажной застройки. Где именно – пока не ясно. Участники рынка радоваться не торопятся. Они говорят, что покупатели на этажность жилья смотрят мало. Успех проекта по-прежнему определяют локация и цена.
Комиссия по подготовке изменений в Генплан Петербурга согласовала появление в городе нового вида застройки – среднеэтажной (4ЖД). Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные – до 4 этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет.
В зоне 4ЖД можно будет строить дома высотой до 6 этажей (а не 8, как разрешает классификатор Минэкономразвития). Какие именно районы города охватит зона 4ЖД, пока не ясно. Не исключено, что в нее попадет территория исторического центра, где сейчас разрешена многоэтажная застройка. В частности, Петроградская сторона.
Утвердят новую зону в процессе корректировки нынешнего Генплана, который действителен до 2021 года. Но законную силу изменение получит только в новой редакции Генплана. А пока напишут территориальные регламенты в ПЗЗ, где уточнят режим использования земли.
Участники рынка говорят, что само по себе введение новой зоны не является ни полезным, ни плохим. Но вопрос в том, как она будет применяться и зачем вообще это делать. «Продекларировано, что среднеэтажной застройкой будет считаться строительство до 6 этажей. Но это противоречит федеральному законодательству (в котором – до 8). Так что будет риск споров (особенно для объектов от 6 до 8 этажей), поскольку непонятно, какие нормативы и СНиП к ним применять. Кроме того, пока не приведут ПЗЗ в соответствие с Генпланом, будет период, когда у определенного числа участков будет несоответствие градостроительных документов между собой. Так что риск оспаривания проектов градозащитниками в этот период значительно возрастет. Поэтому я не очень понимаю текущей целесообразности создавать зону среднеэтажной застройки. Особенно в том виде, который предлагается», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Девелоперы тоже отнеслись к инициативе настороженно. «Нужно смотреть на конкретный список территорий, где будет введено среднеэтажное строительство. В центральных районах города высотность и так ограничена, это зона регулируемой застройки с очень жесткими правилами. Но не исключаю, что по ряду участков действительно требуется пересмотр высотных норм. Со стороны кажется, что снизить высотность было бы логичнее вне центра. Но целесообразность массового среднеэтажного строительства вне центра остается спорным вопросом. Во-первых, любой застройщик столкнется с повышением себестоимости, а большинство покупателей не смогут позволить себе приобретать квартиры со стоимостью на 30–50% выше, чем в многоэтажных новостройках. А во-вторых, ускоренное увеличение площади жилых кварталов потребует больше социальной, транспортной и другой инфраструктуры, а это означает дополнительные затраты не только на их возведение, но и содержание», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами «СПБ Реновации» Дмитрий Михалев.
С коллегами согласна директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко. «Нам прекрасно известно, что ограничение высотности зданий и так введено в ПЗЗ, но не в этажах, а в метрах. И это обоснованно, так как этаж может быть, к примеру, и пятиметровым. При этом в историческом центре высотность регулируется отдельным порядком, установленном КГИОП. Значение такого регулирования в охраняемых зонах исторической застройки – в сохранении композиционного пространства нашего города», – отмечает она. По ее словам, анализ текущего спроса показывает, что проекты малоэтажного строительства, допустим, в Приморском, Колпинском и Пушкинском районах востребованы меньше, чем многоэтажное жилье в том же Красносельском или Красногвардейском районах. «При этом к среднеэтажной застройке те же требования, к примеру, по озеленению прилегающей территории и количеству машино-мест, а также характеристикам самого здания. Но для покупателя этажность не так важна. При выборе будущей квартиры решающими становятся другие параметры – локация, планировка, сопутствующая инфраструктура, школы и детские сады рядом, транспортная доступность. А этажность – уже дело очень индивидуальных предпочтений», – отмечает Ольга Михальченко.
Аналогичное мнение у генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» Константина Матыцына. «Сильнее всего на спрос влияют локация проекта и цена. Например, 25-этажный проект в Приморском районе наверняка будет продаваться хорошо, если с другими характеристиками проекта все будет хотя бы на «четыре с минусом». А шестиэтажка в Ленобласти может быть мало востребована из-за одного-двух просчетов в концепции или маркетинге. Будет ли востребована среднеэтажка в Девяткино? Да, за справедливую цену. Рентабельно ли это для застройщика? Рентабельность высотного проекта выше», – заключил он.
Разработан новый порядок назначения и увольнения руководителей региональных органов, которые занимаются надзором за долевым строительством жилья. Ротацию этих функционеров теперь будет контролировать федеральный центр в лице Минстроя, а не власти субъектов РФ.
Проект постановления Правительства РФ о новом порядке согласования и назначения региональных чиновников на руководящие должности в органах, которые контролируют долевое строительство, на днях опубликован на федеральном портале нормативных актов. Следующий шаг – его общественные обсуждения, которые продлятся до 24 сентября текущего года. Согласно этому документу, теперь назначать на должность и освобождать от нее «контролеров долевки» будет Минстрой РФ. Но кандидата на пост будет предлагать руководитель субъекта РФ.
Порядок простой. Губернатор выбирает кандидата и представляет его с соответствующими рекомендациями заместителю министра строительства и ЖКХ РФ. Документы претендента в течение 10 дней изучают в министерстве. Параллельно идет собеседование с самим кандидатом, необходимое для оценки его профессиональных качеств. Замминистра делает выводы, которые, в виде рекомендаций, ложатся на стол главы ведомства. И уже он решает – согласовать кандидатуру или нет. Если решение положительное – готовится соответствующее решение. А если нет – в адрес губернатора летит письмо об отказе.
Порядок изменен в соответствии с требованием 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который был скорректирован 1 июля 2018 года. Кроме того, новый порядок соответствует положению о Минстрое, в котором говорится, что утверждать руководителей органов исполнительной власти субъектов РФ в области государственной экспертизы, а также в области контроля за градостроительной деятельностью можно только с согласия профильного министра. «Документ направлен на дальнейшее укрепление вертикали власти», – говорится в пояснении к документу.
Напомним, что до сих пор в Петербурге контроль за «долевкой» осуществлял Комитет по строительству во главе с председателем, которого, как известно, назначали на должность (или увольняли) решением городского правительства после обращения туда профильного вице-губернатора.
«Новый порядок перевел эту процедуру (назначение и увольнение) с регионального уровня на федеральный. Цель, очевидно, заключается в усилении контроля за строительной сферой и приведении федеральной отраслевой политики к единообразию», – говорит старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридического бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. По ее словам, с одной стороны, назначение чиновника Минстроем снизит прямое подчинение руководителя органа контроля за строительством региональным властям, что должно предотвратить возможности их злоупотреблений при взаимодействии с застройщиками. «С другой стороны – сейчас и федеральная политика в отношении «долевки» такая жесткая, что вряд ли это как-то качественно улучшит ситуацию для застройщиков», – рассуждает специалист
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области:
– Мы знакомы с предложениями о новом порядке согласования глав Госстройнадзора и к нему готовы. Это говорит о той высокой степени внимания, которое уделяет федеральный центр проблематике контроля за стройкой и расходованием средств. Отмечу, что проект документа оставляет последнее слово о принятии кадровых решений за главой региона.