Господдержка стройотрасли – мера временная (Дайджест событий 28 марта-3 апреля)
Власти продолжают придумывать новые меры поддержки строительного комплекса. Но большинство из них более локальны, направленные на поддержку определенных программ. Конечно, есть исключения. Особенно, если для реализации той или иной меры необходимо госфинансирование.
Большинство новых мер поддержки ограничены – по крайней мере, пока, временными рамками. Они действуют до конца текущего года.
Дорожные карты...
Ряд документов, подписанных за последнюю неделю, посвящен проблемным объектам, взаимоотношениям застройщиков и дольщиков, а также аренде земельнрых участков под строительство.
- До конца 2022 года вводится мораторий на включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев. Объекты будут заносится в реестр долгостроев после 1 января 2023 года. А до конца текущего года контролирующие органы не смогут обращаться в суд, чтобы наложить запрет на привлечение средств дольщиков. Также до 31 декабря 2022 года вводится мораторий на начисление неустойки, пени, убытков и других штрафных санкций при нарушении договоров участия в долевом строительстве со стороны застройщиков. По уплате процентов, возмещению убытков и выполнению других финансовых санкций, требования о которых были предъявлены до опубликования данного постановления, девелоперы получили отсрочку до конца года.
- Утверждена дорожная карта по достройке незавершенных объектов. К середине лета появится реестр, в который попадут недостроенные объекты с финансированием из бюджетов всех уровней и просроченными договорами аренды земли. К концу года предполагается разработать регламент продажи таких объектов на торгах.
- Правительство РФ подготовило документ, который позволит заключать госконтракты на весь комплекс работ – от проектирования до сдачи под ключ. Норма будет действовать до конца 2023 года.
- С 1 апреля введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов. Он будет действовать полгода и касается и организаций, и граждан, включая ИП.
- До конца 2022 года правительство РФ вводит обязательный досудебный порядок устранения недоделок в новостройках. В частности, можно изменить срок передачи квартиры – правда, по соглашению сторон. Если в готовой квартире нет существенных нарушений, но обнаружены недостатки, то они указываются в передаточном акте и бесплатно устраняются застройщиком за 60 дней. Если есть существенные, составляется акт осмотра с участием эксперта, по результатам которого дольщик имеет право не подписывать акт приемки и потребовать безвозмездного устранения недоделок или возврата денег с процентами. Если стороны не договорятся, придется идти в суд.
- Минстрой РФ пообещало отложить введение обязательного 3D-моделирования государственных строек. Пока на год. Информационные модели, которые являются более широким понятием, чем 3D-модели, будут сохранены в неизменном виде.
- В Москве сохранена текущая ставка аренды за землю. Арендаторы получат беспроцентную отсрочку на шесть месяцев по аренде и плате за изменение вида разрешенного использования земли за второй квартал этого года. Для девелоперов, которые получили землю без торгов, арендная ставка в рамках прогрессирующей шкалы сохранится в следующем году. При строительстве новых промышленных предприятий арендная плата за землю будет снижена до 1 рубля в год.
- В Москве сократится количество проверок на стройках: большинство плановых отменяется, внеплановые – ограничиваются.
- В Петербурге в случае просрочки арендных платежей до конца 2022 года не будут начисляться пени. Условие распространяется на договоры аренды нежилых объектов и земли, на размещение нестационарных торговых объектов, инвестиционные договоры и договоры аренды участков на инвестусловиях, а также иные договоры, обладающие признаком инвестиционных, заключенные с КИО.
…деньги…
Многие меры поддержки строительной отрасли необходимо обеспечить финансированием. В первую очередь это касается субсидирования кредитов для застройщиков.
- Власти выделяют 35 млрд рублей на субсидирование банковских кредитов застройщиков до 15%. Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что ряд банков приостановили выдачу кредитов застройщикам. Хотя граждане внесли на эскроу-счета 3,2 трлн рублей, на стройки направлено 2,6 трлн. Остальные средства лежат на счетах в банках.
- Правительство выделило 20 млрд рублей на поддержку инвестиционных проектов в области промышленности. Льготные займы получат предприятия, которые занимаются разработкой перспективных технологий и производством продукции, способной заменить зарубежные аналоги. Средства из резервного фонда правительства будут направлены в Фонд развития промышленности, который затем предоставит предприятиям льготные займы.
- Правительство Москвы предоставит 10 млрд рублей Московскому фонду поддержки промышленности и предпринимательства. Средства предназначены для субсидирования процентных ставок по кредитам на реализацию инвестиционных проектов строительства объектов нежилого назначения в Москве.
- Правительство увеличило аванс по госконтрактам в 2022 году с 30% до 50-90%. Правило распространяется на госконтракты, финансируемые из федерального бюджета. Регионы могут принять аналогичные решения самостоятельно. Выплаты авансовых платежей будут проводиться с казначейским сопровождением, при авансе менее 50% деньги будут сразу поступать на банковские счета компаний.
- В Москве авансовый платеж по госконтрактам увеличен до 70%.
- Власти Петербурга проиндексируют контракты с застройщиками. Заявление есть, подробностей – нет.
- В феврале 2022 года средний размер ипотечного займа вырос до 4,03 млн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средний размер выданных кредитов увеличился на 39,4%.
…не стволы, но…
Строительный рынок сегодня страдает от отсутствия нужных стройматериалов – или по их присутствию, но по слишком высокой цене. Между тем, на рынок выходят новые технологии, которые в числе прочих достоинств, наверное, смогут повлиять на себестоимость строительства. Пока неясно, в какую именно сторону.
- Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин заявил, что стоимость стройматериалов в стране начала снижаться. Снижение уже составило 9%. Однако до снижения цены уже выросли, по разным оценкам, - до 50%.
- С начала марта цены на металл, по оценке Минстрой РФ, сократились на 10%. Теперь власти определят пул компаний, которые будут «покупать металл с допустимой наценкой». Видимо, речь идет о сравнительно небольшой наценке. В этот процесс будут вовлечены дистрибьюторы, торговые дома, металлосервисные предприятия, которые получат аккредитацию. ФАС проконтролирует цены поставок. Почему нельзя закупать металл у производителя, остается не ясным.
- Специалисты Пермского национального исследовательского политехнического университета предложили использовать дорожные покрытия на основе полиуретана и композитов из щебня. Эта технология позволяет улучшить сцепление колес автотранспорта с дорожным покрытием при гололёде. Технология полностью готова к внедрению.
- Компания Modulbau совершила пилотный монтаж сантехнического модуля на одном из строительных объектов. Это санузел заводской готовности со всей отделкой, инженерными коммуникациями и установленным оборудованием. Применение готовых СТМ, снижает проектные и строительные риски в 12 раз, финансовые затраты на контроль качества в четыре раза, на логистику в пять раз, а на управление процессами утилизации – почти в 40 раз.
- Компания «Северсталь» запустила производство запчастей для собственного оборудования на новом 3D-принтере. Оборудование предназначено для выпуска облегченных топологически-оптимизированных деталей для агрегатов Череповецкого металлургического комбината – форсунок, плунжеров, сопел и других. Детали производятся из металлического порошка по технологии по SLM (Selective laser melting — инновационная технология производства сложных изделий посредством лазерного плавления металлического порошка).
- По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), по итогам квартала объем продаж квартир в новостройках Петербурга будет сопоставим со средними значениями на рынке. Доля ипотечных сделок снизилась с 81% в феврале до 64%, треть сделок в марте заключалась со 100-процентной оплатой. При этом застройщики ведут себя по-разному: одни повышают цены на всякий случай, другие – по плану, третьи – заморозили цены.
«Искренне ваш»
- Шведский девелопер Bonava возобновил продажи квартир во всех ЖК в Петербурге и Ленинградской области.
- Французский гостиничный оператор Accor заявил, что продолжит работу в России несмотря на убытки и призывы прекратить деятельность. Как заявил гендиректор Accor Себастьен Базен, Accor никогда ещё не закрывал свои отели в зонах конфликта. В России у группы 55 отелей.
- Российский офис международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield объявил о выходе из состава глобальной группы и продолжит работу в независимом статусе под новым названием. Принципы и подходы к реализации клиентских проектов не изменятся. География проектов команды сохранится как в России, так и в странах СНГ, и расширится за их пределы.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
Пока еще значительная часть жилых комплексов достраивается по старой схеме, без проектного финансирования и эскроу-счетов, и вопрос о наилучшей стратегии для дольщиков, объекты которых столкнулись со сложностями и не введены в срок, остается актуальным.
Когда какой-либо девелопер попадает в сложную ситуацию, работы на стройплощадке идут медленно, а сроки сдачи сорваны, горячие головы среди дольщиков часто предлагают застройщика обанкротить и получить «свою долю» при разделе его имущества. Однако эксперты называют банкротство — самой крайней мерой, адекватной, только когда совершенно очевидно, что дом построен не будет.
Трудности бывают разные
Юристы говорят, что если не сданные вовремя объекты находятся в высокой стадии готовности, если на них, пусть и низкими темпами, но идут работы, если по другим объектам компании хоть и были задержки, но в итоге они все-таки были сданы, — лучше потерпеть и дождаться, когда застройщик преодолеет проблемы. Важен и такой фактор — идет ли девелопер на контакт с дольщиками, готов ли назвать причины проблем и пути их решения.
«Если застройщик вовремя не исполняет своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, для начала стоит оценить обстоятельства, послужившие причиной неисполнения. Возможно у девелопера временные сложности, связанные, например, с вводом здания в эксплуатацию, или споры с подрядчиками, что затягивает сроки сдачи объекта», — отмечает партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» Borenius Russia Арина Довженко.
О том же говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «Если работы по достройке объекта хоть медленно, но ведутся, то требовать банкротства дольщикам неразумно. Любая банкротная процедура для застройщика влечет приостановку строительства ориентировочно на год (пока будет введена процедура, приняты необходимые решения и т. п.)», — констатирует он.
В общем, при возникновении проблем у застройщика дольщикам целесообразно, с одной стороны, не впадать в панику, с другой — держать руку на пульсе, внимательно оценивая то, что происходит. Можно ориентироваться на поведение контрагентов девелопера: обычно в компаниях имеются квалифицированные юристы, и те понимают, в какой ситуации точка невозврата уже пройдена, и надо принимать решительные меры по банкротству девелопера.
«Чаще всего банкротство инициируют крупные кредиторы застройщика, например, кредитные организации или подрядчики. Как правило, интерес дольщиков больше направлен на получение квартиры, нежели банкротство застройщика, т. к. процедура банкротства обычно длится достаточно долго и является не самым оптимальным решением проблемы дольщика», — говорит Арина Довженко.
Жди своей очереди
Еще один момент, на который обращают внимание юристы, — сложность и протяженность во времени процедуры банкротства и удовлетворения требований истцов.
По словам арбитражной управляющей, члена СРО Ассоциация «Сибирская Гильдия Антикризисных управляющих» Светланы Захаровой, по общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве 127-ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеет удовлетворение требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.
«Таким образом, денежные требования дольщика, перед которым застройщик не выполнил обязательство по передаче жилого помещения, подлежат удовлетворению в третью очередь. Если же у дольщика есть требование, например, о ранее присужденной судом сумме неустойки — это будет четвертая очередь», — добавляет Арина Довженко.
По словам Дмитрия Некрестьянова, самым неразумным для дольщика является расторжение ДДУ с застройщиком в предбанкротном состоянии, так как денег у застройщика нет, а при расторжении ДДУ дольщик утрачивает право на получение жилья после его достройки, т. е. имеет риск утраты всего. «Если дом не сдан вовремя, то в самом начале (при отсутствии признаков банкротства) можно попробовать вернуть деньги с отказом от ДДУ, если признаки банкротства появились, то надо следить за процедурой, включаться в реестр требований на квартиры и не выходить в денежные кредиторы», — отмечает он.
Эксперт констатируют, что после признания компании банкротом начинается очень долгая и сложная процедура учета претензий (в этот момент очень важно успеть предъявить свои требования), решения вопроса о способе достройки дома. Это может быть создание жилищно-строительного кооператива с участием дольщиков, передача долгостроя иному инвестору на тех или иных условиях, достройка с привлечением средств федерального Фонда защиты дольщиков. В какие сроки это будет сделано — сказать сложно, а определить сроки ввода объекта — тем более. Также существует вариант выплаты денежной компенсации в форме возврата вложенных денег. Это, принимая во внимание рост цены на новостройки Петербурга в прошлом году на уровне порядка 30%, — тоже вариант не слишком привлекательный.
«Все вышеизложенное потребует большого количества времени, нервов и денежных средств. Поэтому, перед тем как требовать банкротства, необходимо трезво оценить ситуацию: действительно ли застройщик окончательно заморозил строительство? Не навредите ли вы себе своими действиями? Не будет ли ваше заявление о банкротстве застройщика необратимым?» — говорит Светлана Захарова.
Отсудить свое
В связи с этим эксперты рекомендуют не торопиться обрушивать на застройщика, столкнувшегося с проблемами, банкротные и иные иски. Просто потому, что это отвлекает финансовые ресурсы девелопера от достройки объекта. Тем более что заняться отстаиванием своих нарушенных прав можно и после сдачи ЖК в эксплуатацию.
«Дольщик может обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение сроков передачи жилья. Дольщик имеет право требовать неустойку в том числе и за несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения, а также наличия строительных недостатков в переданном помещении. Все эти требования дольщик может предъявлять как к застройщику, так и в суд до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Практика удовлетворения требований дольщиков считается положительной», — говорит Арина Довженко.
По словам Светланы Захаровой, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, пени уплачивается в двойном размере.
Скончался Владимир Михайлович Гольман — выдающийся петербургский строитель, один из основателей городского отраслевого сообщества, экс-президент старейшей профессиональной общественной организации «Союзпетрострой», многолетний депутат Законодательного собрания Северной столицы.
В. М. Гольман родился в Ленинграде 1 марта 1934 года. В 1957 году окончил Ленинградский инженерно-строительный институт по специальности «промышленное и гражданское строительство». В 1962 году окончил экономический факультет Ленинградского государственного университета.
Трудовой путь начал мастером строительного участка в тресте № 3 Главленинградстроя. Прошел по всем ступеням профессионального роста. В 1969 году назначен управляющим трестом № 18 «Ленуниверситетстрой». С 1986 года работал заместителем начальника Главленинградстроя, а затем начальником Главного управления по жилищному и социальному строительству Ленстройкомитета. В 1990–1998 годах — генеральный директор АО «Ленстройжилсервис».
Под его руководством осуществлена комплексная застройка Кронштадта, освоены намывные территории на Васильевском острове (400 га) и Юго-Западе (400 га), возведены комплекс зданий университета в Петергофе, выставочный комплекс Ленэкспо, ВНИИ Галургии, ПТУ сталепрокатного завода, ВНИИ ветеринарной энтомологии и арахнологии (Ломоносов), ВНИИ метеорологии им. Д. И. Менделеева (Ломоносов), Невское ПКБ (здание ФРС на Шкиперском протоке), Синявинская птицефабрика.
Одновременно активно участвовал в общественно-политической деятельности. В 1969–1986 годах избирался депутатом Петродворцового совета, в 1994–2012 годах — депутатом городского ЗакС первого, второго, третьего и четвертого созывов.
Вел активную профессиональную общественную деятельность. Президент Союза строительных компаний Санкт-Петербурга «Союзпетрострой» в 1995–2018 годах.
Почетный академик Российской академии наук. В 1995 году за заслуги в области строительства ему присвоено почетное звание «Заслуженный строитель России». Награжден орденами: «Знак Почета» (1965, 1971 годы), «Октябрьской Революции» (1981), «Трудового Красного Знамени» (1986), «Дружбы» (1999), «За заслуги перед Отечеством» 4-й степени и двадцатью медалями. Удостоен более 60 грамот государственного значения, ведомственных знаков отличия и памятных наград.
Александр Беглов, губернатор Санкт-Петербурга
Ушел из жизни Владимир Михайлович Гольман. Выражаю глубокие соболезнования его родным, близким, друзьям и коллегам.
С именем Владимира Михайловича связаны яркие страницы в истории Ленинграда — Санкт-Петербурга. Мы знали его как талантливого строителя, активного политического и общественного деятеля.
На счету В. М. Гольмана — важные объекты, возведенные в нашем городе и Ленинградской области. Среди них — здания университета в Петергофе, выставочный комплекс Ленэкспо, Синявинская птицефабрика, различные жилые кварталы.
На протяжении четырех созывов Владимир Гольман был депутатом Законодательного собрания Санкт-Петербурга. В эти годы он многое сделал для разработки и совершенствования законодательства о жилищном строительстве в новых условиях.
Вместе с коллегами Владимир Михайлович создал и длительное время возглавлял профессиональное объединение «Союзпетрострой», плодотворно трудился в Градостроительном совете при Правительстве Санкт-Петербурга.
В. М. Гольман пользовался огромным авторитетом в строительном сообществе. Человек энергичный, деятельный, инициативный и глубоко преданный родному городу — таким мы его знали.
Светлая память.
Вячеслав Макаров, председатель Законодательного собрания Санкт-Петербурга
От имени депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга выражаю искренние, глубокие соболезнования родным, близким и коллегам Владимира Михайловича Гольмана.
Санкт-Петербург понес тяжелую утрату. Ушел из жизни один из основателей петербургского парламента, яркий и талантливый политик, ветеран строительной отрасли, настоящий гражданин, полностью посвятивший себя служению Отечеству и родному городу. Владимир Михайлович был удивительно светлым человеком — личностью огромного масштаба. Он по праву пользовался громадным авторитетом и уважением коллег, доверием и поддержкой избирателей. При его личном участии были приняты законы, во многом определившие развитие Санкт-Петербурга. Именно его подпись стоит на договоре об образовании Парламентской Ассоциации Северо-Запада России.
Мы всегда ощущали его поддержку в решении самых сложных вопросов. На любом посту Владимир Михайлович стремился приносить пользу Санкт-Петербургу, его жителям и всей стране. Его заслуги перед Россией отмечены высокими государственными наградами и почетными званиями.
Память о Владимире Михайловиче Гольмане навсегда сохранится в наших сердцах!
Владимир Яковлев, экс-губернатор Петербурга, президент Российского союза строителей
Многотысячный коллектив Российского союза строителей скорбит о смерти известного в стране строителя Владимира Михайловича Гольмана.
Владимира Михайловича отличали высочайший профессионализм, яркий талант и огромная трудоспособность в работе на благо России и строительного сообщества. Он являлся признанным авторитетом в области строительства, о чем свидетельствует почетное звание заслуженного строителя Российской Федерации. Разработанная им в 90-е годы схема строительства жилья с долевым участием граждан легла в основу нынешнего законодательства, ставшего новой ступенью в эволюции жилищного строительства в России.
Уважение и доверие петербуржцев к твердой гражданской позиции, проявленной Владимиром Михайловичем в служении интересам нашего Санкт-Петербурга в качестве депутата Законодательного собрания, позволило ему четырежды избираться в состав высшего законодательного органа государственной власти Санкт-Петербурга.
Уход из жизни Владимира Михайловича — это огромная потеря для его семьи, друзей и профессионального сообщества, коллектива Союза «Союзпетрострой», созданного его трудом и энергией.
От имени Правления Российского союза строителей и от себя лично выражаю искренние соболезнования родным и близким, коллективу Союза «Союзпетрострой»
Александр Вахмистров, экс-вице-губернатор Петербурга, президент СРО А «Объединение строителей СПб»
Знал Владимира Михайловича много лет и всегда удивлялся его активной жизненной позиции, настойчивости и мудрости в принятии решений, широте души. Всю жизнь этот замечательный трудолюбивый человек посвятил строительству, с честью носил почетное звание заслуженного строителя Российской Федерации, прошел путь от мастера, начальника участка, прораба до самых высоких руководящих постов, был депутатом петербургского Законодательного собрания четырех созывов и пользовался непререкаемым авторитетом в профессиональном строительном сообществе, среди депутатов городского парламента, в деловых и правительственных кругах.
При его непосредственном участии в Ленинграде — Петербурге возводилось огромное количество новых объектов: в их числе выставочный комплекс Ленэкспо, гостиница «Прибалтийская», студенческий городок ЛГУ.
Светлая память о Владимире Михайловиче, талантливом руководителе и прекрасном человеке навсегда сохранится в памяти тех, кто был с ним знаком.
Выражаю искренние соболезнования его родным и близким, коллегам и друзьям.
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, вице-президент РСС в СЗФО
Владимир Гольман останется в нашей памяти строителем Ленинграда. С его именем связано освоение намыва на Васильевском острове, строительство Ленэкспо, застройка Кронштадта и множество других знаковых проектов.
Он не только строил, но и последовательно защищал интересы коллег-строителей, будучи депутатом городского парламента и возглавляя «Союзпетрострой».
Выражаем соболезнования родным и близким Владимира Михайловича. Это большая потеря для нашего города.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Ушел из жизни Владимир Михайлович Гольман, Человек-Строитель.
Больно.
С этим сложно смириться, потому что он был из породы тех людей, которые, кажется, должны быть всегда, потому что они — не просто люди, но символы и глыбы!
Пройдя путь от обычного мастера до руководителя крупных строительных трестов, Гольман построил тот советский Ленинград, который мы знаем, — школы, кинотеатры, жилые дома, студенческий городок в Петродворце и выставочный комплекс Ленэкспо на Васильевском острове.
Затем, будучи президентом Союза строительных компаний Петербурга «Союзпетрострой» и старейшим депутатом петербургского ЗакСа первых четырех созывов, Гольман последовательно и неуклонно защищал интересы строительной отрасли.
Но главное, Владимир Михайлович был невероятно притягательным человеком в личном общении. Он очень тонко чувствовал людей, к каждому мог найти индивидуальный подход, всегда был щедр и исключительно галантен.
Гольман — человек-Эпоха!
В нашей памяти он навсегда останется полным энергии и молодецкого задора, искрометного юмора и высочайшего профессионализма!
Александр Гутман, генеральный директор АО «Монолитстрой»
50 лет работы вместе с Владимиром Михайловичем показали его как исключительно порядочного человека, профессионала величайшего уровня. Прекрасный организатор, даже в самых сложных ситуациях уверенно решающий все проблемы. Вне рабочего времени, несмотря на высокие должности, он всегда был равным среди равных.
Я многому научился у него и всегда в трудные минуты вспоминал его оптимизм и уверенность в решении проблем. Такого человека невозможно забыть, он останется в сердце на долгие-долгие годы.