Господдержка стройотрасли – мера временная (Дайджест событий 28 марта-3 апреля)
Власти продолжают придумывать новые меры поддержки строительного комплекса. Но большинство из них более локальны, направленные на поддержку определенных программ. Конечно, есть исключения. Особенно, если для реализации той или иной меры необходимо госфинансирование.
Большинство новых мер поддержки ограничены – по крайней мере, пока, временными рамками. Они действуют до конца текущего года.
Дорожные карты...
Ряд документов, подписанных за последнюю неделю, посвящен проблемным объектам, взаимоотношениям застройщиков и дольщиков, а также аренде земельнрых участков под строительство.
- До конца 2022 года вводится мораторий на включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев. Объекты будут заносится в реестр долгостроев после 1 января 2023 года. А до конца текущего года контролирующие органы не смогут обращаться в суд, чтобы наложить запрет на привлечение средств дольщиков. Также до 31 декабря 2022 года вводится мораторий на начисление неустойки, пени, убытков и других штрафных санкций при нарушении договоров участия в долевом строительстве со стороны застройщиков. По уплате процентов, возмещению убытков и выполнению других финансовых санкций, требования о которых были предъявлены до опубликования данного постановления, девелоперы получили отсрочку до конца года.
- Утверждена дорожная карта по достройке незавершенных объектов. К середине лета появится реестр, в который попадут недостроенные объекты с финансированием из бюджетов всех уровней и просроченными договорами аренды земли. К концу года предполагается разработать регламент продажи таких объектов на торгах.
- Правительство РФ подготовило документ, который позволит заключать госконтракты на весь комплекс работ – от проектирования до сдачи под ключ. Норма будет действовать до конца 2023 года.
- С 1 апреля введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов. Он будет действовать полгода и касается и организаций, и граждан, включая ИП.
- До конца 2022 года правительство РФ вводит обязательный досудебный порядок устранения недоделок в новостройках. В частности, можно изменить срок передачи квартиры – правда, по соглашению сторон. Если в готовой квартире нет существенных нарушений, но обнаружены недостатки, то они указываются в передаточном акте и бесплатно устраняются застройщиком за 60 дней. Если есть существенные, составляется акт осмотра с участием эксперта, по результатам которого дольщик имеет право не подписывать акт приемки и потребовать безвозмездного устранения недоделок или возврата денег с процентами. Если стороны не договорятся, придется идти в суд.
- Минстрой РФ пообещало отложить введение обязательного 3D-моделирования государственных строек. Пока на год. Информационные модели, которые являются более широким понятием, чем 3D-модели, будут сохранены в неизменном виде.
- В Москве сохранена текущая ставка аренды за землю. Арендаторы получат беспроцентную отсрочку на шесть месяцев по аренде и плате за изменение вида разрешенного использования земли за второй квартал этого года. Для девелоперов, которые получили землю без торгов, арендная ставка в рамках прогрессирующей шкалы сохранится в следующем году. При строительстве новых промышленных предприятий арендная плата за землю будет снижена до 1 рубля в год.
- В Москве сократится количество проверок на стройках: большинство плановых отменяется, внеплановые – ограничиваются.
- В Петербурге в случае просрочки арендных платежей до конца 2022 года не будут начисляться пени. Условие распространяется на договоры аренды нежилых объектов и земли, на размещение нестационарных торговых объектов, инвестиционные договоры и договоры аренды участков на инвестусловиях, а также иные договоры, обладающие признаком инвестиционных, заключенные с КИО.
…деньги…
Многие меры поддержки строительной отрасли необходимо обеспечить финансированием. В первую очередь это касается субсидирования кредитов для застройщиков.
- Власти выделяют 35 млрд рублей на субсидирование банковских кредитов застройщиков до 15%. Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что ряд банков приостановили выдачу кредитов застройщикам. Хотя граждане внесли на эскроу-счета 3,2 трлн рублей, на стройки направлено 2,6 трлн. Остальные средства лежат на счетах в банках.
- Правительство выделило 20 млрд рублей на поддержку инвестиционных проектов в области промышленности. Льготные займы получат предприятия, которые занимаются разработкой перспективных технологий и производством продукции, способной заменить зарубежные аналоги. Средства из резервного фонда правительства будут направлены в Фонд развития промышленности, который затем предоставит предприятиям льготные займы.
- Правительство Москвы предоставит 10 млрд рублей Московскому фонду поддержки промышленности и предпринимательства. Средства предназначены для субсидирования процентных ставок по кредитам на реализацию инвестиционных проектов строительства объектов нежилого назначения в Москве.
- Правительство увеличило аванс по госконтрактам в 2022 году с 30% до 50-90%. Правило распространяется на госконтракты, финансируемые из федерального бюджета. Регионы могут принять аналогичные решения самостоятельно. Выплаты авансовых платежей будут проводиться с казначейским сопровождением, при авансе менее 50% деньги будут сразу поступать на банковские счета компаний.
- В Москве авансовый платеж по госконтрактам увеличен до 70%.
- Власти Петербурга проиндексируют контракты с застройщиками. Заявление есть, подробностей – нет.
- В феврале 2022 года средний размер ипотечного займа вырос до 4,03 млн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средний размер выданных кредитов увеличился на 39,4%.
…не стволы, но…
Строительный рынок сегодня страдает от отсутствия нужных стройматериалов – или по их присутствию, но по слишком высокой цене. Между тем, на рынок выходят новые технологии, которые в числе прочих достоинств, наверное, смогут повлиять на себестоимость строительства. Пока неясно, в какую именно сторону.
- Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин заявил, что стоимость стройматериалов в стране начала снижаться. Снижение уже составило 9%. Однако до снижения цены уже выросли, по разным оценкам, - до 50%.
- С начала марта цены на металл, по оценке Минстрой РФ, сократились на 10%. Теперь власти определят пул компаний, которые будут «покупать металл с допустимой наценкой». Видимо, речь идет о сравнительно небольшой наценке. В этот процесс будут вовлечены дистрибьюторы, торговые дома, металлосервисные предприятия, которые получат аккредитацию. ФАС проконтролирует цены поставок. Почему нельзя закупать металл у производителя, остается не ясным.
- Специалисты Пермского национального исследовательского политехнического университета предложили использовать дорожные покрытия на основе полиуретана и композитов из щебня. Эта технология позволяет улучшить сцепление колес автотранспорта с дорожным покрытием при гололёде. Технология полностью готова к внедрению.
- Компания Modulbau совершила пилотный монтаж сантехнического модуля на одном из строительных объектов. Это санузел заводской готовности со всей отделкой, инженерными коммуникациями и установленным оборудованием. Применение готовых СТМ, снижает проектные и строительные риски в 12 раз, финансовые затраты на контроль качества в четыре раза, на логистику в пять раз, а на управление процессами утилизации – почти в 40 раз.
- Компания «Северсталь» запустила производство запчастей для собственного оборудования на новом 3D-принтере. Оборудование предназначено для выпуска облегченных топологически-оптимизированных деталей для агрегатов Череповецкого металлургического комбината – форсунок, плунжеров, сопел и других. Детали производятся из металлического порошка по технологии по SLM (Selective laser melting — инновационная технология производства сложных изделий посредством лазерного плавления металлического порошка).
- По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), по итогам квартала объем продаж квартир в новостройках Петербурга будет сопоставим со средними значениями на рынке. Доля ипотечных сделок снизилась с 81% в феврале до 64%, треть сделок в марте заключалась со 100-процентной оплатой. При этом застройщики ведут себя по-разному: одни повышают цены на всякий случай, другие – по плану, третьи – заморозили цены.
«Искренне ваш»
- Шведский девелопер Bonava возобновил продажи квартир во всех ЖК в Петербурге и Ленинградской области.
- Французский гостиничный оператор Accor заявил, что продолжит работу в России несмотря на убытки и призывы прекратить деятельность. Как заявил гендиректор Accor Себастьен Базен, Accor никогда ещё не закрывал свои отели в зонах конфликта. В России у группы 55 отелей.
- Российский офис международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield объявил о выходе из состава глобальной группы и продолжит работу в независимом статусе под новым названием. Принципы и подходы к реализации клиентских проектов не изменятся. География проектов команды сохранится как в России, так и в странах СНГ, и расширится за их пределы.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
Российский аукционный дом (РАД) готовится к продаже участков Сбербанка на намывных территориях Васильевского острова. Продают 6 га под жилье и социальные объекты. Актив оценен в 1,5 млрд рублей.
РАД выставил на продажу четыре земельных участка на намыве Васильевского острова. Участки общей площадью 6 га (4 га – под жилье, 2 га – под объект образования) находятся на намыве рядом с проектами «Лидер групп» и «Группы ЛСР». Пока они в собственности девелопера территории, компании «Терра Нова», и заложены по кредиту Сбербанка. Актив оценен в 1,5 млрд рублей (из них 440 млн рублей нужно внести в виде задатка, но собственник готов предоставить рассрочку на выплату остальной суммы на 2 года). Аукционная площадка до 9 декабря текущего года собирает предложения с потенциальных покупателей в виде заявок. Победителя определят 19 декабря.
По оценке директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, на участках можно построить около 90 тыс. кв. м жилых и около 10 тыс. кв. м коммерческих площадей. «Принимая во внимание то, что это южная часть намыва, которая застраивается преимущественно в сегментах «эконом» и «комфорт», где сейчас довольно высока конкуренция, можно сказать, что стоимость актива в 1,5 млрд рублей выглядит рыночной и вряд ли изменится», – считает она.
«Намыв – пока спорная локация. Поэтому приобретать участки можно под будущие проекты, которые выйдут на рынок через 3–5 лет, когда район будет активно развиваться и уже будут построены инженерия, социальная инфраструктура, дороги, появятся магазины. Пока же тема не очень интересна. Сомневаюсь, что будет высокий спрос», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Напомним, что «Терра Нова» до последнего времени была подконтрольна структурам, связанным с депутатом Госдумы РФ Виталием Южилиным. С 2006 года компания занималась намывом на Васильевском острове. Но минувшей весной вынужденно перешла под контроль Сбербанка, который ее активно кредитовал.
Кстати
На данный момент образовано только 170 га из 365 га. Около 33 га занял пассажирский порт «Морской фасад». В перспективе на намыве будет построено 2 млн кв. м жилья и 1,8 млн кв. м коммерческой недвижимости. Здесь будут жить 60 тыс. человек. Сама «Терра Нова» объекты на намыве не строит. Но она продала участки крупным компаниям –GloraxDevelopment, Seven Suns Development, «Лидер Групп», «Группе ЛСР». Пока, по данным «Петербургской Недвижимости», на намыве построено 47,8 тыс. кв. м жилья (13% от объема первичного рынка Василеостровского района). Но действуют разрешения на строительство более 400 тыс. кв. м жилых домов на намыве. В собственности самой «Терра Новы» оставалось около 20 га (в том числе 6 га, которые сейчас продает РАД).
Городской суд повторно рассмотрел в апелляции дело о строительстве ЖК «Планетоград» на Пулковских высотах. Теперь суд считает, что разрешение на его строительство минувшей весной было отменено незаконно.
Информацию о победе в повторной апелляции обнародовал партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, представлявший в суде сторону девелопера «Планетограда» – компании Setl City. По его словам, заседание длилось 4 часа и закончилось победой застройщика. «Вернуть к жизни разрешение на строительство после проигрыша первой и второй судебной инстанции, выигрыша кассации и повторной апелляции – это круто», – написал Дмитрий Некрестьянов с соцсетях. От других комментариев он отказался.
А в Setl City лишь коротко заявили, что удовлетворены возвращением данного дела из эмоциональной плоскости в правовую.
Напомним, что речь идет о проекте развития территории площадью в 240 га на Пулковских высотах, которой уже несколько лет владеет израильская компания «Моргал Инвестментс». В 2015 году в проект в качестве партнера вошла компания SetlCity, заявив, что построит к 2030 году на 167 га четыре малоэтажных квартала, где будет 1,4 млн кв. м жилья и сопутствующая инфраструктура. Стоимость проекта тогда оценивалась в 116 млрд рублей. Проект планировки территории «Планетограда» был подписан губернатором Петербурга в конце 2014 года. Первая очередь стартовала летом 2015 года. Но началась дискуссия о том, что строительство жилья около Пулковской обсерватории может помешать астрономическим наблюдениям. Спор перешел в судебную плоскость и продолжается почти два года.
Сначала Куйбышевский районный суд, куда обратились градозащитники, выступающие против жилищной застройки, постановил, что разрешение на строительство девелопер получил незаконно. В марте этого года данное решение поддержал городской суд Петербурга. Реализация проекта была приостановлена, и девелопер, который уже почти построил первую очередь нового жилого квартала, был вынужден вернуть деньги более чем 600 дольщикам, успевшим купить там жилье. Застройщик обратился в коллегию городского суда, и она решила вернуть дело на повторное рассмотрение в апелляцию. Но это, судя по всему, не конец. Оппоненты проекта обещают продолжить борьбу.
Но пока они проигрывают. Попытка оспорить утвержденный Правительством Петербурга проект планировки территории кварталов вокруг обсерватории также оказалась неудачной. В мае апелляционная коллегия Верховного суда подтвердила его законность.
«Законность выдачи разрешения на строительство является следствием вопроса оценки правомерности утверждения городским правительством проекта планировки территории. Верховный суд в апелляционном определении от 23 мая 2018 года указал, что нарушения процедуры принятия проекта планировки территории, на которые ссылались заявители в суде, не являются существенными и не могли привести к нарушению прав горожан и нормального использования объекта культурного наследия – Пулковской обсерватории. Вынесенное решение городского суда после его предыдущей отмены определением Верховного суда представляется логичным», – рассуждает управляющий партнер Адвокатского бюро Санкт-Петербурга «Румянцев Лигал» Осип Румянцев.
Кстати
На днях также стало известно, что руководство РАН передало в отделение физических наук РАН план переноса наблюдений из Петербурга в другие регионы РФ, с более благоприятными астроклиматическими условиями. И хотя это решение никак не связано с судебным противостоянием в Петербурге, но оно также подтверждает, что строительство жилого комплекса работе обсерватории помешать не должно.