Господдержка стройотрасли – мера временная (Дайджест событий 28 марта-3 апреля)
Власти продолжают придумывать новые меры поддержки строительного комплекса. Но большинство из них более локальны, направленные на поддержку определенных программ. Конечно, есть исключения. Особенно, если для реализации той или иной меры необходимо госфинансирование.
Большинство новых мер поддержки ограничены – по крайней мере, пока, временными рамками. Они действуют до конца текущего года.
Дорожные карты...
Ряд документов, подписанных за последнюю неделю, посвящен проблемным объектам, взаимоотношениям застройщиков и дольщиков, а также аренде земельнрых участков под строительство.
- До конца 2022 года вводится мораторий на включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев. Объекты будут заносится в реестр долгостроев после 1 января 2023 года. А до конца текущего года контролирующие органы не смогут обращаться в суд, чтобы наложить запрет на привлечение средств дольщиков. Также до 31 декабря 2022 года вводится мораторий на начисление неустойки, пени, убытков и других штрафных санкций при нарушении договоров участия в долевом строительстве со стороны застройщиков. По уплате процентов, возмещению убытков и выполнению других финансовых санкций, требования о которых были предъявлены до опубликования данного постановления, девелоперы получили отсрочку до конца года.
- Утверждена дорожная карта по достройке незавершенных объектов. К середине лета появится реестр, в который попадут недостроенные объекты с финансированием из бюджетов всех уровней и просроченными договорами аренды земли. К концу года предполагается разработать регламент продажи таких объектов на торгах.
- Правительство РФ подготовило документ, который позволит заключать госконтракты на весь комплекс работ – от проектирования до сдачи под ключ. Норма будет действовать до конца 2023 года.
- С 1 апреля введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов. Он будет действовать полгода и касается и организаций, и граждан, включая ИП.
- До конца 2022 года правительство РФ вводит обязательный досудебный порядок устранения недоделок в новостройках. В частности, можно изменить срок передачи квартиры – правда, по соглашению сторон. Если в готовой квартире нет существенных нарушений, но обнаружены недостатки, то они указываются в передаточном акте и бесплатно устраняются застройщиком за 60 дней. Если есть существенные, составляется акт осмотра с участием эксперта, по результатам которого дольщик имеет право не подписывать акт приемки и потребовать безвозмездного устранения недоделок или возврата денег с процентами. Если стороны не договорятся, придется идти в суд.
- Минстрой РФ пообещало отложить введение обязательного 3D-моделирования государственных строек. Пока на год. Информационные модели, которые являются более широким понятием, чем 3D-модели, будут сохранены в неизменном виде.
- В Москве сохранена текущая ставка аренды за землю. Арендаторы получат беспроцентную отсрочку на шесть месяцев по аренде и плате за изменение вида разрешенного использования земли за второй квартал этого года. Для девелоперов, которые получили землю без торгов, арендная ставка в рамках прогрессирующей шкалы сохранится в следующем году. При строительстве новых промышленных предприятий арендная плата за землю будет снижена до 1 рубля в год.
- В Москве сократится количество проверок на стройках: большинство плановых отменяется, внеплановые – ограничиваются.
- В Петербурге в случае просрочки арендных платежей до конца 2022 года не будут начисляться пени. Условие распространяется на договоры аренды нежилых объектов и земли, на размещение нестационарных торговых объектов, инвестиционные договоры и договоры аренды участков на инвестусловиях, а также иные договоры, обладающие признаком инвестиционных, заключенные с КИО.
…деньги…
Многие меры поддержки строительной отрасли необходимо обеспечить финансированием. В первую очередь это касается субсидирования кредитов для застройщиков.
- Власти выделяют 35 млрд рублей на субсидирование банковских кредитов застройщиков до 15%. Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что ряд банков приостановили выдачу кредитов застройщикам. Хотя граждане внесли на эскроу-счета 3,2 трлн рублей, на стройки направлено 2,6 трлн. Остальные средства лежат на счетах в банках.
- Правительство выделило 20 млрд рублей на поддержку инвестиционных проектов в области промышленности. Льготные займы получат предприятия, которые занимаются разработкой перспективных технологий и производством продукции, способной заменить зарубежные аналоги. Средства из резервного фонда правительства будут направлены в Фонд развития промышленности, который затем предоставит предприятиям льготные займы.
- Правительство Москвы предоставит 10 млрд рублей Московскому фонду поддержки промышленности и предпринимательства. Средства предназначены для субсидирования процентных ставок по кредитам на реализацию инвестиционных проектов строительства объектов нежилого назначения в Москве.
- Правительство увеличило аванс по госконтрактам в 2022 году с 30% до 50-90%. Правило распространяется на госконтракты, финансируемые из федерального бюджета. Регионы могут принять аналогичные решения самостоятельно. Выплаты авансовых платежей будут проводиться с казначейским сопровождением, при авансе менее 50% деньги будут сразу поступать на банковские счета компаний.
- В Москве авансовый платеж по госконтрактам увеличен до 70%.
- Власти Петербурга проиндексируют контракты с застройщиками. Заявление есть, подробностей – нет.
- В феврале 2022 года средний размер ипотечного займа вырос до 4,03 млн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средний размер выданных кредитов увеличился на 39,4%.
…не стволы, но…
Строительный рынок сегодня страдает от отсутствия нужных стройматериалов – или по их присутствию, но по слишком высокой цене. Между тем, на рынок выходят новые технологии, которые в числе прочих достоинств, наверное, смогут повлиять на себестоимость строительства. Пока неясно, в какую именно сторону.
- Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин заявил, что стоимость стройматериалов в стране начала снижаться. Снижение уже составило 9%. Однако до снижения цены уже выросли, по разным оценкам, - до 50%.
- С начала марта цены на металл, по оценке Минстрой РФ, сократились на 10%. Теперь власти определят пул компаний, которые будут «покупать металл с допустимой наценкой». Видимо, речь идет о сравнительно небольшой наценке. В этот процесс будут вовлечены дистрибьюторы, торговые дома, металлосервисные предприятия, которые получат аккредитацию. ФАС проконтролирует цены поставок. Почему нельзя закупать металл у производителя, остается не ясным.
- Специалисты Пермского национального исследовательского политехнического университета предложили использовать дорожные покрытия на основе полиуретана и композитов из щебня. Эта технология позволяет улучшить сцепление колес автотранспорта с дорожным покрытием при гололёде. Технология полностью готова к внедрению.
- Компания Modulbau совершила пилотный монтаж сантехнического модуля на одном из строительных объектов. Это санузел заводской готовности со всей отделкой, инженерными коммуникациями и установленным оборудованием. Применение готовых СТМ, снижает проектные и строительные риски в 12 раз, финансовые затраты на контроль качества в четыре раза, на логистику в пять раз, а на управление процессами утилизации – почти в 40 раз.
- Компания «Северсталь» запустила производство запчастей для собственного оборудования на новом 3D-принтере. Оборудование предназначено для выпуска облегченных топологически-оптимизированных деталей для агрегатов Череповецкого металлургического комбината – форсунок, плунжеров, сопел и других. Детали производятся из металлического порошка по технологии по SLM (Selective laser melting — инновационная технология производства сложных изделий посредством лазерного плавления металлического порошка).
- По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), по итогам квартала объем продаж квартир в новостройках Петербурга будет сопоставим со средними значениями на рынке. Доля ипотечных сделок снизилась с 81% в феврале до 64%, треть сделок в марте заключалась со 100-процентной оплатой. При этом застройщики ведут себя по-разному: одни повышают цены на всякий случай, другие – по плану, третьи – заморозили цены.
«Искренне ваш»
- Шведский девелопер Bonava возобновил продажи квартир во всех ЖК в Петербурге и Ленинградской области.
- Французский гостиничный оператор Accor заявил, что продолжит работу в России несмотря на убытки и призывы прекратить деятельность. Как заявил гендиректор Accor Себастьен Базен, Accor никогда ещё не закрывал свои отели в зонах конфликта. В России у группы 55 отелей.
- Российский офис международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield объявил о выходе из состава глобальной группы и продолжит работу в независимом статусе под новым названием. Принципы и подходы к реализации клиентских проектов не изменятся. География проектов команды сохранится как в России, так и в странах СНГ, и расширится за их пределы.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
Федеральные власти предпринимают решительные шаги для решения ключевых проблем строительной отрасли. Вслед за реформированием системы привлечения средств в жилищное домостроение и созданием новой схемы достройки проблемных объектов Минстрой взялся за вопрос жилых самостроев.
Точное число самостроев в России (как, впрочем, и долгостроев) не известно, наверное, никому. Очевидно, что речь идет как минимум о тысячах объектов. Самой распространенной причиной признания зданий незаконными постройками является возведение объектов, не соответствующих функциональному назначению земли (прежде всего, многоквартирных домов на территориях, предназначенных под ИЖС), а также при отсутствии необходимой разрешительной документации.
Не против, при условии…
Вопрос о необходимости легализации самостроев был поднят в ходе совместного заседания правлений Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» и Ассоциации «НП «Опора». Член президиума и председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отметил, что таких объектов много как в Краснодарском крае, так и в других регионах. «В них проживают люди, получены свидетельства о собственности. Если все порушить, это может вызвать социальную напряженность», – подчеркнул он.
Отметим, что ранее с аналогичным предложением к Правительству РФ обратился руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем неповинные граждане лишаются своих квартир», – отмечает он в обращении на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По мнению Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы (такая «амнистия», разумеется, возможна лишь для тех объектов, которые построены до принятия решения об «амнистии» и в которых в настоящее время проживают люди).
Глава Минстроя Владимир Якушев, присутствовавший на мероприятии «Опоры России», поддержал эту инициативу, уточнив, что это и позиция Правительства РФ в целом. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан, – заявил он. – Но это должна быть совместная работа региональных властей и федерального министерства, нужно вместе искать пути». При этом, по словам министра, важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
Не слишком забытое старое
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты в целом позитивно оценивают позицию федеральных властей. «Такой подход можно только приветствовать, причем по обоим пунктам – и относительно легализации таких зданий, и в смысле того, что необходимо произвести их тщательную техническую проверку на предмет соответствия объектов строительным нормам и требованиям», – говорит Михаил Голубев, инвестор и девелопер проекта «Никитинская усадьба» – одного из самых известных в Петербурге самостроев.
По его словам, отнюдь не все девелоперы, объекты которых попали в категорию самостроев, являются какими-то злоумышленниками или мошенниками. «Нередки случаи, когда проекты стали заложниками постоянно меняющихся на строительном рынке «правил игры». Принимаются новые законы, вносятся бесконечные поправки. И вот проект, который еще вчера соответствовал всем юридическим нормам, сегодня оказывается за рамками правового поля», – отмечает предприниматель.
При этом юристы считают, что, в сущности, в позиции властей нет ничего радикально нового. Однако политическая воля властей, видимо, скажется на судебной практике.
«Глава Минстроя, по сути, предлагает вернуться к старым нормам о самовольных постройках, действовавшим до 2006 года, – по крайней мере, в том, что касается жилой недвижимости. Первоначальная редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускала признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство, при условии, что ему предоставлен земельный участок, а также если постройка безопасна и не нарушает прав третьих лиц. В такой редакции норма действовала более 10 лет. Была наработана определенная судебная практика по различным аспектам рассмотрения подобных исков. Безопасность объектов определялась на основании судебных экспертиз», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Михаил Голубев подчеркивает, что по-настоящему важно именно проверить, соответствует ли возведенный объект строительным нормам и требованиям, смогут ли люди жить безопасно. «Если речь идет именно о мошенниках, они вполне могли сэкономить и на качестве строительства. Такие объекты, безусловно, легализовывать нельзя. Совершенно очевидно, что несоответствие юридическим нюансам и опасность для жизни человека – это разные вопросы», – говорит он.
По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмилы Степановой, при наличии необходимых механизмов в законодательстве встречается в правоприменительной практике целый ряд позиций, усложняющих возможность признания права на самовольную постройку. «Например, судами выработан подход, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений. Соответственно, в настоящее время для достижения обозначенных Минстроем целей в корректировке нуждается именно правоприменительная практика, а не законодательство», – отмечает эксперт.
Юристы полагают также, что позиция Минстроя России не должна стать стимулом для появления новых самостроев. «С одной стороны, перспектива возведения самовольной постройки может стать менее пугающей при учете возможных последствий, но с другой, суд – это всегда риск, и большинству застройщиков такая схема не покажется привлекательной. Кроме того, норму всегда можно сформулировать таким образом, чтобы оставить власти возможность для маневра. Например, указать, что суд (или другой уполномоченный орган) обязан учитывать добросовестность застройщика или какие-либо иные оценочные категории», – отмечает Елена Крестьянцева.
Кстати
Между тем в начале апреля вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов подписал принятый ЗакСом закон, наделяющий правительство города полномочиями по принятию решений о сносе самовольной постройки. Ранее снести самострои можно было только по решению суда. Как отмечают в Смольном, нововведение позволит Петербургу эффективно защищать свои права. Принятые изменения будут способствовать эффективному использованию земельных участков и позволят создать благоприятные условия для улучшения инвестклимата.
На публичных слушаниях жители Калининского района раскритиковали проект строительства второй очереди спортивного комплекса Nova Arena в зеленой зоне.
В администрации Калининского района прошли публичные слушания по вопросу расширения зоны строительства второй очереди спорткомплекса Nova Arena на территории Муринского парка.
Год назад проект нового спортивного объекта был презентован компаний «Анна Нова» на ПМЭФ 2018. Объект должен быть возведен на участке в 1,8 га рядом с действующим спорткомплексом инвестора в зеленой зоне между Северным проспектом и проспектом Луначарского. В начале апреля этого года компания получила разрешение на строительство нового здания.
Однако инвестору-застройщику предоставленной в июле прошлого года территории оказалась мало. Он предложил расширить зону строительства вширь на 9,6 метров. По словам начальника отдела инвестиционного развития компании «Анна Нова» Самвела Григоряна, отклонение от изначально заданных параметров необходимо для реализации всех запланированных объектов на участке. В частности, компания кроме пятиэтажного здания хочет построить футбольное поле. «Возведение спортивных объектов регламентируется определенными стандартами. Кроме того, нам нужен дополнительный отступ из-за особенности почв», - сообщил он.
Депутат ЗакСа Петербурга, лидер фракции «Яблоко» Борис Вишневский отметил, что проект изначально должен был делаться в заданных параметрах с соблюдением всех градостроительных ограничений зоны. Парламентарий добавил, что он, в целом, против любого строительства в данной зеленой зоне. «Осенью ко мне поступило несколько десятков обращений местных жителей, которые требовали вернуть участок, где планируется стройка, в состав парка. Нами были поданы поправки в закон о ЗНОП, но их не стали рассматривать, потому что участок не прошел инвентаризацию. Подали заявку на инвентаризацию, но, не дожидаясь ее рассмотрения, Смольный выдал разрешение на строительство, а теперь пытается дать еще и разрешение на отклонение», - добавил народный избранник.
Лидер движения «Красивый Петербург» Красимир Врански рассказал, что несколько тысяч подписей уже было собрано против строительства спортивного объекта в Муринском парке. «Регулярно местные жители хотят согласовать акции против застройки зеленой зоны. Но только за апрель месяц нам отказали в проведении четырех митингов. Муринский парк надо сохранить», - подчеркнул он.
В защиту зеленой зоны выступили многие местные жители, пришедшие на публичные слушания. По их словам, Муринский парк - это единственная зона отдыха, находящаяся в пределах шаговой доступности. Люди считают, что строительство нового спортивного комплекса не только уничтожит березовую рощу, но и сведет к минимуму благоустройство парка, которое началось два года назад.
Граждане высказали множество претензий к уже работающему спортивному комплексу Nova Arena. Услуги спорткомплекса нельзя отнести к бюджетным, их стоимость начинается от 5,5 тыс. рублей за час, а цена годового абонемента достигает 180 тыс. рублей. Петербуржцы считают, что и новый объект будет работать для вип-персон, а не для обычных граждан. Также жители ближайших домов пожаловались на громкую музыку, которая регулярно доносится из здания спорткомплекса и стадиона в летнее время. Наиболее радикально настроенные граждане предложили властям города снести работающий спортобъект в Муринском парке, а также две прилегающие к нему автостоянки, одна из которых, как выяснилось, является незаконной.
Все замечания и пожелания жителей Гражданки были зафиксированы в итоговом протоколе публичных слушаний. Предполагается, что их мнения будут учтены при рассмотрении вопроса о расширении участка, которое принимается на заседании правительства в Смольном.
В случае одобрения отклонений от действующих границ строительства «Анна Нова» направит архитектурный проект на рассмотрение Градсовета. Эскиз спорткомплекса был показан на публичных слушаниях. Граждане тут же окрестили его «крематорием» и «гробом с оранжевой лентой».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: