Ленобласть подставляет плечо стройке – в пределах полномочий
В условиях санкций Ленинградская область, кроме федеральных мер поддержки строительной отрасли, реализует региональные – на уровне местного законодательства. Меры региональной поддержки перечислил Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ в ходе пресс-конференции «Меры поддержки строительной отрасли в Ленинградской области».
Все решения областное правительство принимало после консультаций с застройщиками и подрядчиками. Часть предложений передана федеральным властям, и некоторые из них уже вошли в пакет поддержки строительной отрасли.
Задача властей – поддержать спрос и предложение на рынке жилого строительства. Кроме льготного ипотечного кредитования пока иных мер поддержки спроса не предложено. Предложений для поддержания застройщиков много, но пока они не все приняты. Кроме того, многие меры поддержки предполагают изменения в региональных законодательствах. Ленобласть оперативно старается принимать свои законодательные акты.
В ближайшее время будет принят документ, который позволит сократить сроки рассмотрения генпланов поселений, ПЗЗ и прочих градостроительных документов. «Мы сами себе сократили сроки рассмотрения документов и публичных слушаний», - отметил Барановский.
Так, при согласовании генпланов сроки сокращены до десяти дней. Если за это время претензий не поступает – генплан считается согласованным.
По его словам, многие застройщики настаивали на этом. Документ касается, в частности, достройки проблемных объектов. Сегодня в области 35 объектов завершают надежные застройщики, еще за 108 отвечает Фонд защиты прав дольщиков. Для особо крупных объектов процедуры сокращаются.
Вообще обойтись без общественных обсуждений власти области намерены при реализации проектов комплексного развития и в программах расселения аварийного фонда. «В отдаленных районах нет рынка вторичного жилья. Строятся новые дома из бюджета. Стройка занимает год, а согласования – два года. Недопустимые сроки», - прокомментировал Барановский.
Однако, по его словам, остается «лазейка в случае социальной напряженности в отдельных случаях выйти на обсуждение».
Кроме того, регион намерен сделать более открытой деятельность Градсовета.
Госстройнадзор будет выдавать разрешения в «облегченном» варианте. Жесткие требования остаются всего по трем параметрам: коэффициент застройки, красные линии, разрешенное использование участка. Помимо этого, упрощается ввод проблемных объектов. Ведомство будет обращать отдельное внимание на наличие парковки и озеленение – и то, если это фигурирует в проектной документации.
И при итоговой проверке сокращается перечень требований.
Также на уровне региона уже действует документ, позволяющий заключать контракт с единственным поставщиком.
Многофункциональный торгово-развлекательный центр регионального масштаба «Питерлэнд» открылся летом 2012 года на Приморском проспекте, 72, в Приморском районе Санкт-Петербурга. Эксперты называют проект сложным и неординарным.
«Питерлэнд» расположился в Пьяной гавани на побережье Финского залива, рядом с парком 300-летия Петербурга. Комплекс построен по проекту архитектора Евгения Подгорнова, главы студии «Интерколумниум». В начале 2000-х он спроектировал многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс на участке в 8 га общей площадью 190 тыс. кв. м по заказу компании «Стремберг». Инвестор намеревался построить аттракционы, аквапарк, кафе, магазины, боулинг, каток, детский комплекс и 30-этажный отель с вертолетной площадкой на крыше, организовать причал для катеров и яхт, парковки.
Однако кризис 2008 года и иные факторы внесли изменения и в сам проект, и в сроки его ввода. В результате на участке в 6 га появились пятиэтажный ТРК общей площадью 180 тыс. кв. м (торговая площадь – 80 тыс. кв. м) и парковка на 1,3 тыс. автомобилей. Стоимость проекта – 320 млн долларов. Генподрядчиком на строительстве «Питерлэнда» выступала компания «ТОР».
По мнению экспертов рынка, дополнительным драйвером для сооружения комплекса стала жилищная застройка – поблизости компания «ЛенСпецСМУ» возводила ЖК «Золотая гавань», компания «Петербургстрой Skanska» – ЖК «Наутилус».
Изюминки и фишки
Главной фишкой проекта был и остается аквапарк – он начал работать еще до официального открытия ТРЦ. На момент открытия это был самый и большой и, по мнению экспертов, интересный аквапарк в России – и один из крупнейших в Европе. Его площадь составляет 25 тыс. кв. м. Проект включает множество аттракционов разной степени экстрима: горки, волновой бассейн, реки с течением и проч.
Другая уникальная особенность проекта – купол аквапарка. Его конструкцию разработал ЦНИИСК – Центральный научно-исследовательский институт строительных конструкций им. В. А. Кучеренко (Москва). Это самый большой купол из клееных деревянных конструкций в России, а возможно, и в мире. Купол собран из 60 элементов и покрыт трехслойной тефлоновой пленкой, которая не накапливает пыль, снег и воду, зато пропускает ультрафиолет. Сначала планировалось изготовить купол из металла или бетона, но затем было выбрано легкое дерево.
Также в комплексе построен уникальный энергоблок, который вырабатывает электроэнергию, тепло и энергию, потребляемую для охлаждения.
Продолжение следует
Сегодня, по оценке консультанта проекта Анастасии Балмочных, работавшей в период строительства ТРЦ в компании JLL, «Питерлэнд» входит в число лучших торгово-развлекательных комплексов Петербурга.
Сейчас четыре этажа ТРЦ занимают магазины, рестораны, детский развлекательный центр, мультиплекс «Формула Кино», спортивные площадки, фудкорт, а также видовая терраса. Еженедельно в комплексе проходят развлекательные мероприятия, включая концерты и выставки. По оценке Colliers International (Россия), развлекательная часть в комплексе занимает более 60% арендопригодных площадей.
Накануне Чемпионата мира по футболу 2018 года на пятом этаже «Питерлэнда» открылся небольшой четырехзведочный отель на 27 номеров площадью 4 тыс. кв. м – пилотный проект будущей гостиницы, которая должна составить единый комплекс с торгово-развлекательным центром. Как пояснял ранее гендиректор компании «Стремберг» Александр Кожин, он решил вернуться к ранее запланированному строительству отеля на 550 номеров с объемом инвестиций 50 млн евро, а отработать технологии – на мини-отеле в ТРЦ.
На месте, где ранее планировалось разместить отель, было даже подготовлено свайное поле. Однако проект пришлось отложить, а на этом месте организовать наземную парковку.
Мнение
Борис Юшенков, независимый эксперт:
– Когда появился «Питерлэнд», это было круто по архитектуре и масштабу. Поначалу проблемным моментом была транспортная доступность, но теперь есть станция метро «Беговая». Место – очень важный параметр для торговых комплексов.
Дмитрий Грошев, руководитель группы компаний TTIN GROUP – «Tермотех»:
– Наша компания на объекте выполняла работы по проектированию, поставке оборудования и монтажу системы водяного напольного отопления в комфорт-зонах вокруг основного бассейна, зонах бань и хаммамах – всего 8 тыс. кв. м. До нас никто не проектировал и не монтировал подобных систем в аквапарках на таких больших площадях. Да и по сей день таких площадей с системами водяных теплых полов, системами отопления, комфорт-зонами – в аквапарках на таких больших площадях нет. Системы позволяют поддерживать оптимальную температуру в помещениях, а также температуру пола в зонах бассейнов, в зонах вокруг бассейнов, купелей, на балконе, в зоне отдыха, в банях и хаммамах, раздевалках, комнатах отдыха, санузлах и технических помещениях. Регулирование и управление осуществляется системой автоматики, посредством установленных термостатов по температуре воздуха и температуре пола.
После ажиотажа 2018 года спрос на квартиры в новостройках Петербурга и Ленобласти постепенно приходит к «базовым» показателям.
По данным ЦИАН, за III квартал 2019 года спрос на новостройки упал на 15% относительно аналогичного периода 2018 года. Количество сделок в Петербурге сократилось на 7%, в Ленобласти – на 36%.
По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», в III квартале в Петербурге и ближних районах области продан 1 млн кв. м строящегося жилья, за девять месяцев – 3,2 млн кв. м, что на 300 тыс. кв. м меньше, чем за тот же период 2018 года.
Как отмечают аналитики ЦИАН, довольно значительный объем продаж приходится на первую десятку крупных компаний – и в Петербурге (64%), и в Ленобласти (60%). Но в области вместе со снижением спроса сократилась и концентрация продаж: относительно III квартала 2018 года – с 68% до 60%.
По итогам квартала, на топ-10 застройщиков по объему продаж в Петербурге пришлось 12 тыс. сделок по договорам долевого участия, в Ленобласти – 2,7 тыс. сделок.
Вместе со спросом сокращается выручка застройщиков. Так, в течение квартала совокупная выручка компаний уменьшилась на 12%, а в годовом выражении – на 10% (со 105 млрд рублей до 94,6 млрд), относительно предыдущего квартала – на 12%.
При этом совокупная выручка застройщиков Петербурга по итогам III квартала 2019 года относительно того же периода 2018 года сократилась на 5% – с 86,4 млрд рублей до 81,7 млрд. Относительно II квартала 2019-го объем выручки сократился на 10%.
В Ленобласти наблюдается более существенное сокращение – на 31% относительно III квартала прошлого года и на 20% относительно предыдущего квартала.
«Уровень выручки сокращается медленнее, чем число сделок», – отмечают при этом аналитики ЦИАН.
Однако крупные петербургские компании уверенно рапортуют об увеличении продаж. Так, Группа «Эталон» сообщает о росте продаж на 26% по итогам девяти месяцев, до 55,8 млрд рублей, а также о росте относительно аналогичного периода 2018 года – на 10%. Согласно предварительному отчету компании, выросло также количество заключенных контрактов – на 13% в годовом выражении.
Но есть нюанс: пророст продаж обеспечило слияние с московской компанией «Лидер Инвест», благодаря которой застройщик получил сразу несколько столичных проектов. И если, например, денежные поступления по итогам трех кварталов в Москве выросли на 77%, то в Петербурге – лишь на 4%. И это при росте средней цены «квадрата» на 15%.
«Группа ЛСР» работает не только в Петербурге, но также в Москве и Екатеринбурге. И драйвером роста бизнеса стали также столичные проекты. За девять месяцев 2019 года продано 551 тыс. кв. м на сумму 57 млрд рублей. При этом объем реализованной недвижимости сократился относительно прошлого года – тогда за три квартала было продано 620 тыс. кв. м. Рост средней цены «метра» составил 17%.
Пожалуй, действительно серьезное улучшение результатов демонстрирует холдинг Setl Group. Компания сообщила, что за десять месяцев объем продаж вырос на 47,8% в денежном выражении и составил 79,3 млрд рублей, объем проданных площадей – на 25,4% (продано 647 тыс. кв. м).
«В III квартале в Петербурге и пригородной зоне был продан уже ставший традиционным миллион «квадратов», – комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Если исключить ажиотажные годы, такой объем спроса за квартал можно считать нормой. В прошлом году из-за ожидания роста цен в связи с переходом застройщиков на эскроу и из-за реального увеличения стоимости жилья спрос был ажиотажным».
При этом эксперты отмечают некоторое оживление рынка в массовом сегменте, обычное для начала осени, что ведет к росту цен. По словам гендиректора ГК Active Якова Волкова, некоторые застройщики уже анонсировали повышение цен в ближайшее время, и это их реакция на хороший спрос.
По расчетам Ольги Трошевой, по итогам 2019 года объем спроса превысит 4 млн кв. м, а рост средних цен в массовом сегменте достигнет 8%.