Санкции меняют строительный рынок
Спецоперация российских войск на Украине обернулась санкциями со стороны целого ряда стран. Санкции сказались на многих сферах жизни, включая строительный рынок и рынок жилья. Правительство РФ, заявлявшее о готовности к санкциям, теперь принимает спешные меры для поддержания нормальной жизни в стране.
ЧАСТЬ I. УХОДЯ — УХОДИ
Почти одновременно с началом спецоперации многие компании с участием иностранного капитала заявили о своем уходе с российского рынка. Однако через несколько дней часть заявителей пошла на попятную. Кроме того, некоторые компании объявили о «приостановке» своей деятельности, объясняя это не столько политическими мотивами, сколько логистикой и запретами на ввоз в Россию комплектующих.
Смотрите, кто ушел!
По некоторым данным, об уходе с российского рынка заявило около 300 компаний. Среди них, разумеется, компании, так или иначе связанные с рынком недвижимости.
Прекращает работу в России шведская девелоперская компания Bonava, которая «не видит долгосрочных условий для ведения жилищного строительства в Санкт-Петербурге», однако свои обязательства перед дольщиками обещает исполнить.
О приостановке деятельности на российском рынке проинформировали несколько иностранных архитектурных бюро: Herzog & de Meuron (Швейцария), Zaha Hadid Architects (Великобритания), Foster + Partners (Великобритания), MVRDV (Голландия), David Chipperfield Architects (Великобритания).
В Herzog & de Meuron заявили о приостановке работы «в связи с военной спецоперацией на Украине». «Мы глубоко потрясены и опечалены конфликтом, который происходит на Украине. Мы приостановили два наших текущих проекта в России», — отметило руководство Zaha Hadid Architects.
Свое присутствие на российском рынке сокращает финская компания Fortum — останавливает все новые инвестиционные проекты в России «до дальнейшего уведомления» в связи с ситуацией на Украине. И вообще, заявил президент, главный исполнительный директор корпорации Маркус Раурамо, компания будет сокращать свое присутствие «в тепловой генерации в России».
Решение о приостановке деятельности на территории Белоруссии и России приняли сервис бронирования жилья Airbnb и сервис бронирования Booking.com. Причина — не только в спецоперации на Украине, но также в возросших сложностях ведения бизнеса в России.
Японская компания Komatsu, производитель спецтехники, приостановила поставки в Россию, ссылаясь на трудности логистики.
Одной из первых о приостановке работы на российском рынке объявила шведская IKEA.
Также приостановила деятельность компания Autodesk, на базе разработок которой используется технология BIM, ставшая уже обязательной для бюджетных проектов и активно используемая застройщиками в частном сегменте рынка.
«Уход Autodesk с российского рынка — это довольно сложная ситуация для их пользователей и партнеров компании, но хорошая новость для отечественных разработчиков. Ситуация небезвыходна: компании "СиСофт Девелопмент" и "Нанософт" предлагают линейку продуктов, которая полностью замещает инженерное ПО Autodesk, AVEVA, Hexagon и Bentley Systems. Надеемся, что разработанные нами программные продукты упростят процесс перехода и позволят качественно выполнять работу. Партнеры Autodesk могут переориентироваться на наши продукты — мы открыты для сотрудничества», — заявил Игорь Орельяна Урсуа, исполнительный и технический директор «СиСофт Девелопмент» (CSoft Development).
Смотрите, кто остался!
В то же время многие иностранные компании после примерно недельного раздумья уведомили о том, что остаются работать на российском рынке. Проще всего реорганизовать работу, видимо, консалтинговым компаниям. Как правило, они функционируют на рынке по многу лет, и клиенты знают не только международный бренд, но и специалистов лично.
Например, «развод» с консалтинговой компанией CBRE оформляют управляющая компания Maris в Петербурге и «Метриум» в Москве. Компания CBRE приняла решение прекратить большую часть своей деятельности в России. В связи с этим «Метриум» прекращает участие в партнерской программе CBRE. Помимо этого, будет расторгнуто лицензионное соглашение о знаке обслуживания между CBRE и «Метриум», сообщает «Метриум».
Российский бизнес консалтинговой компании CBRE становится независимым от международной сети. Maris продолжит работу в качестве самостоятельной консалтинговой компании под собственным брендом, объявили эксперты Maris.
Западные акционеры Colliers решили выйти из российского бизнеса — после 28 лет работы. Но в Москве и Петербурге остается ООО «Коллиерз Интернешнл». Николай Казанский, управляющий партнер компании, прокомментировал: «Расставаясь с брендом Colliers, мы продолжаем работать в России. Российский офис в финансовом плане уже десять лет независим от глобальной сети, поэтому переход на новый статус деятельности будет быстрым и безболезненным».
О приостановке закупки земли — следовательно, подготовки новых проектов и строительства жилья сначала заявил финский концерн YIT. Кроме того, концерн решил больше не экспортировать строительные материалы из РФ. Но затем компания заявила о продолжении работы в России. «В соответствии с планами ведется строительство текущих проектов во всех регионах присутствия, управляющие компании также продолжают свою работу», — уточнили в компании.
Некоторые застройщики взяли паузу для раздумья. Решение остаться в России и продолжить работать в прежнем режиме озвучили израильская AFI Development и финская Hansa Group. «Компания AFI Development продолжает работать в штатном режиме и сохраняет сотрудничество со всеми ведущими российскими банками. Все проекты компании обеспечены необходимым финансированием, выполнение обязательств перед клиентами и партнерами компании сохраняется в полном объеме», — сказано на сайте компании.
«Российское представительство Hansa Group работает более двадцати лет и финансово не зависит от финской материнской компании. Все взаиморасчеты мы проводим через российские банки. Сегодня мы обладаем запасом финансовой прочности и ресурсами, позволяющими выполнить все обязательства перед нашими клиентами и придерживаться намеченного графика реализации работ по проектам», — сказал Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления Девелопмент Hansa Group.
Финский производитель лифтов KONE заявил о временном прекращении поставок и оформления заказов, но обещал остаться на российском рынке.
Некоторые компании пока не определились в своих решениях — уйти или остаться.
ЧАСТЬ II. ИПОТЕКА ПО-ПРЕЖНЕМУ «НАШЕ ВСЕ»
Ипотечное кредитование много лет было и по сей день остается драйвером рынка жилья. Подъем ключевой ставки Центробанка на фоне санкций заставил банки увеличить ставки заимствования, но льготные программы пока не меняются.
Ключевая ставка ЦБ с 28 февраля выросла с 9,5 до 20% годовых. Подъем ключевой ставки ЦБ заставил часть банков увеличить ставки по ипотечным программам, выглядящие теперь заградительными; часть банков — приостановить выдачу ипотечных кредитов.
Первым приостановил выдачу ипотеки Совкомбанк. После некоторого раздумья его примеру последовали Альфа-банк, банк «Дом.РФ», МТС-банк, ФК «Открытие», банк «Тинькофф». Банк «Россия» заявил об ограничении выдачи ипотеки. Совкомбанк объяснил свою позицию «существенной неопределенностью на российском рынке».
Все выше и выше…
Большинство крупных игроков ипотечного рынка без промедления откликнулись на повышение ключевой ставки — подняли процентные ставки по ипотечным кредитам. Так, ВТБ уже 28 февраля поднял ставку до 15,3% годовых и приостановил рефинансирование кредитов, а 4 марта — на фоне увеличения ставок в других банках, нарастил ипотечную ставку до 22,4% годовых. «Мы считаем необходимым сохранить доступ населения к кредитным ресурсам банка, но в условиях объявленных в отношении ВТБ санкций вынуждены пересмотреть параметры ипотечного кредитования», — прокомментировали в банке.
В то же время ВТБ не отказывал заемщикам в кредитных каникулах.
Сбер поднял ставку до 18,6% годовых, Абсолют-банк — до 23% годовых, «Ак Барс» — до 22%, «Санкт-Петербург» — до 21,4%.
При этом банки сохраняют ставки по уже выданным кредитам, хотя о ее увеличении задумывались.
«Сейчас ситуация меняется чуть ли не каждый день. Сначала банки проанонсировали повышение ставок до 13–15% в конце февраля. После увеличения ключевой ставки, проценты в ВТБ и Сбербанке выросли до 19,3–20,3%. За ними подтянулись и другие банки. И это не предел, ведь ставки по ипотеке обычно выше ключевой ставки», – отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
«Конечно, текущая ключевая ставка Центробанка фактически закрывает возможность кредитования как для населения, так и для бизнеса. Минимальная банковская маржа, как правило, составляет три процентных пункта в дополнение к ключевой ставке ЦБ, а это значит, что стоимость ипотечного кредита достигнет грабительских 23%. В условиях санкций, закрытия внешних рынков промышленных товаров, капитала и технологий страна не сможет развиваться при таком дорогом кредите. Ипотеку никто брать не будет, а девелоперы не смогут реализовать свои проекты», — полагает Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина».
Участники рынка отсылают к кризису 2014 года. «Если мы вспомним 2014 год, тогда тоже ставки по ипотечным кредитам краткосрочно взлетали до 24% годовых. Брали такую ипотеку единицы — те, кто планировал в скором времени кредит погасить за счет продажи имеющейся недвижимости и пр. Такая высокая ставка была заградительной мерой в неспокойное время», — говорит Николай Гражданкин.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, призывает «не паниковать»: В массовом сегменте, где львиная доля сделок приобретается с помощью ипотечных программ, ситуация менее радужная, но не стоит паниковать. Да, пока обстановка со ставкой рефинансирования ЦБ, а также с курсом валют не стабилизируется, ипотечный рынок будет стагнировать и находиться в состоянии паузы. Но, с нашей точки зрения, вопрос будет решен в ближайшие две-три недели, и рынок начнет оживать».
Неделей раньше эксперты компании «Метриум» отмечали: ряд банков принимает заявки на рассмотрение, но решение не выносит. Это касалось банков МКБ, «Открытие», «Промсвязьбанк», «Дом.рф», «СМП Банк», «Россельхозбанк», «АльфаБанк», «МТС Банк», «Газпромбанк», «Металлинвестбанк».
С надеждой на субсидии
До конца марта в стране еще продолжат действовать льготные ипотечные программы по «старым» условиям. Как отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, спрос на подобные программы быстро вырос: «Ни одну льготную программу ипотеки, несмотря на рост ставки, мы не сократили. И программа молодых семей, и сельская ипотека, и дальневосточная, и льготная ипотека 7-процентная, все сохранены. И сегодня мы видим, что за неделю прирост по этим ипотечным программам составил от 30 до 60%».
Сейчас власти обсуждают повышение ставок по льготным программам до 12,5% годовых. «Если по новой программе ставку снизят до 12% годовых, то это поможет сохранить спрос на рынке. Более того, некоторые застройщики в процессе конкуренции за покупателя смогут дополнительно субсидировать эту ставку, то есть кредит можно будет получить практически на докризисных условиях. Схожие меры потребуются и для девелоперов, потому что реализовать проект жилищной застройки при столь высоких ставках по проектному финансированию невозможно», — полагает Владимир Щекин.
«С увеличением ключевой ставки будут расти и ипотечные ставки. Рынок ипотеки будет переформирован, меньше будет людей, которые планировали взять кредит на 10–20 лет. При этом спрос на ипотеку все равно будет. Думаю, что на рынке останутся субсидированные ипотечные ставки от застройщиков, возможно, появится поддержка со стороны государства», — заключил Максим Пискарев, директор по маркетингу проекта «Avenue-Apart на Дыбенко».
ЧАСТЬ III. ЧЕМ СТРОИТЬ БУДЕМ
В страну перестают поступать импортные строительные материалы и оборудование. Поскольку импортозамещение, громко анонсированное несколько лет назад, более-менее успешно случилось только в агропромышленном комплексе, строительство, безусловно, пострадает. Впрочем, как и магазины, торгующие стройматериалами.
По разным данным, в строительстве элитного жилья используется до 40% импортных материалов, в массовом сегменте — до 25%.
Ранее СМИ сообщили о предстоящем удорожании стройматериалов на 30%. В том числе из-за курса доллара: использование импортных материалов на стройплощадке — лишь часть проблемы. Некоторые компоненты российские производители также получили из-за рубежа. Помимо этого, дорожают сырье, энергоносители, перевозки.
В результате отечественные производители после объявления санкций либо повысили цены сразу, либо приостановили отгрузку. В частности, приостанавливали работу Магнитогорский металлургический комбинат, «Металлсервис», Объединенная металлургическая компания и другие.
Как отметил Константин Щапов, исполнительный директор ООО «Пушкинский машиностроительный завод», сейчас сложно держать уровень цен, но завод фиксирует себестоимость продукции, ориентируясь прежде всего на совокупность затрат на трудовые ресурсы, средства производства и добавленную стоимость. «На наш взгляд, вопрос цен на металл относится к компетенции государства, так как неконтролируемый рост стоимости металла, его волатильность не может объясняться внешними рынками — это лишь обоснование для картельного взаимодействия металлургов, а соответственно, предмет внимания госорганов», — подчеркнул он.
Дефицита нет и не предвидится
Чтобы прояснить ситуацию, глава Минстроя Ирек Файзуллин и глава Минпромторга Денис Мантуров встретились с производителями стройматериалов. Вряд ли чиновники ожидали, что в отрасли нашлось множество проблем. Причем не все они проистекают из санкций.
Одновременно производители заявили, что дефицита стройматериалов нет. Мало того, они готовы нарастить объемы производства, если расконсервируют ранее остановленные мощности.
Для подготовки антикризисного плана, который поэтапно принимается Правительством РФ, участники встречи предложили увеличить авансы подрядчикам на бюджетных стройках до 80–100%. Располагая средствами, подрядчики смогут закупать стройматериалы напрямую у производителей.
Производители нерудных материалов жаловались на налоговую нагрузку. Обсуждалось и снижение экологических требований к производителям, чтобы они сократили затраты.
Экологии в том числе касалось обсуждение моратория на существующие ограничения по осевой нагрузке транспорта: поставщики сейчас возят материалы в неполностью груженных машинах. От тяжелогруженых автомобилей, как известно, страдает дорожное покрытие, которое приходится часто ремонтировать. И это уже расходы дорожников.
Как сообщает Минстрой РФ, сейчас есть достаточное количество инструментов финансовой и нефинансовой поддержки, которыми могут воспользоваться предприятия отрасли: в первую очередь это льготные займы Фонда развития промышленности и субсидирование процентных ставок по кредитам.
Машины и механизмы
Сложившаяся ситуация угрожает старением техники, используемой в строительстве. Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина, отметил: техника, которая участвует в строительном процессе, в большинстве своем находится в зарубежном лизинге. Но при этом компании, которые обслуживают эту технику на своих складах, как правило, имеют запас по ее обслуживанию.
Запасов на складах навсегда не хватит. Новая техника, в том числе российского производства, изготавливается на импортном или частично импортном оборудовании — именно о провалах в машиностроении идут разговоры в Правительстве РФ.
Константин Щапов рассказывает: «В производимой продукции Пушкинского машиностроительного завода (входит в Группу компаний "ГЕОИЗОЛ") не используются зарубежные комплектующие, над чем мы продолжительно работали предыдущие годы. Ярким примером может служить выпуск с 2012 года инновационного для российского рынка импортозамещающего продукта — многофункциональной геотехнической системы (МГТС) GEOIZOL-МР. При производстве МГТС мы применяем российское оборудование и только высокопрочную российскую сталь. Однако ряд продукции завод производит в том числе на станках зарубежного производства, запчасти и комплектующие для которых мы вынуждены закупать за границей. Несмотря на это, мы сконцентрированы на диверсификации цепочек поставки комплектующих и запчастей к этим станкам, а в некоторых случаях производим детали самостоятельно».
По его словам, ориентируясь на потребности заказчиков, за последние три года предприятие наработало большое количество новых компетенций. Поэтому наряду с выпуском типовой продукции — широкого спектра бурового оборудования и инструмента, строительных металлоконструкций и узлов машиностроения предприятие способно решать и нестандартные задачи, в том числе связанные с импортозамещением в оборонной и атомной промышленности, судостроении. «Безусловно, при запросе рынка на производство строительных материалов и комплектующих с высокой долей машиностроительных операций мы быстро переориентируемся на этот тип продукции», — заверил Константин Щапов.
Заявление KONE о приостановке поставок несколько встревожило рынок. Без лифтов, как известно, высотные дома не построишь. Может быть, застройщики жилья присмотрятся к малоэтажному и среднеэтажному строительству.
Однако лифты марки KONE или Schindler используются в дорогих проектах. В сегменте масс-маркет застройщики обходятся лифтами Щербинского лифтостроительного завода, Карачаровского механического завода, а также петербургского филиала OTIS. При этом лифты отечественного производства, как известно, дешевле импортных на 20%.
Как отметил Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, дефицита специализированной техники и стройматериалов нет: «На текущие проекты всего хватает. При необходимости строительную технику можно закупать в Китае, есть и российские марки. Кроме того, мы знаем, как эксплуатировать и своими силами содержать модели строительной техники из тех стран, которые ввели против России санкции».
Трудовые ресурсы
Подрядная компания «СтройКрафт» подсчитала: дефицит рабочей силы на стройках Петербурга до последнего времени сохранялся на уровне 25%. Но ситуация может ухудшиться, в том числе из-за оттока трудовых мигрантов, и дефицит достигнет 60%.
Как сообщают петербургские СМИ, Николай Большаков, генеральный директор СК «СтройКрафт», заявил: «Традиционно с падением курса национальной валюты мы наблюдаем отток рабочей силы со стройплощадок, поскольку мигрантам становится попросту невыгодно работать в пересчете на доллары. Например, в 2014 году стройки потеряли порядка 30% сотрудников. В 2020 году уже по причине пандемии дефицит рабочей силы составил порядка 60%, — комментирует Николай Большаков, генеральный директор СК «СтройКрафт». — За счет колоссальных усилий, в том числе и финансовых, нам удалось компенсировать дефицит вплоть до 25%. Однако сейчас и так еще не оправившийся рынок, вероятно, снова столкнется с оттоком трудовых мигрантов, в результате чего дефицит рабочей силы вполне может превысить 60%. В итоге плачевная ситуация на стройках, вызванная пандемией, усугубится в связи с резким падением курса рубля. Поэтому мы снова готовимся к росту ФОТ и себестоимости строительства».
В свою очередь Никита Стасишин, как сообщают СМИ, объявил: большого дефицита рабочей силы на стройплощадках быть не должно. «Никаких сокращений в строительном комплексе сейчас не происходит. У нас идет наращивание объемов как по госзаказам, так и в жилищном строительстве. Поэтому мы готовы предложить нашим работодателям заместить иностранную рабочую силу гражданами РФ, которые сегодня по тем или иным причинам останутся без работы. Мы занимаемся этим с Рострудом и Минтрудом», — сообщил он.
ЧАСТЬ IV. РЫНОК ПРИНЯЛ
Ажиотаж на рынке новостроек возник в том числе благодаря усилиям некоторых застройщиков — кто-то притормозил продажи или вывод на рынок нового проекта, кто-то, убоявшись санкций, решил немедленно подстраховаться, вложив деньги в недвижимость. Соответственно, высоким спросом стали пользоваться самые ликвидные объекты — однокомнатные квартиры и студии.
«В свете последних событий резко возрос спрос на самые дешевые квартиры-студии в локациях Мурино, Шушары, Рыбацкое и пр. Люди, поснимав деньги с вкладов, пытаются их вложить в самое дешевые из доступных вариантов недвижимости с целью сохранить накопленное. У некоторых еще сохранилась до конца месяца одобренная ипотека под низкий процент, и они срочно ищут квартиру, чтобы эту ипотеку пристроить. А потом сдавать эту квартиру или перепродать дороже», — рассказал Николай Гражданкин.
Впрочем, покупатели элитного сегмента еще не интересовались рынком жилья. Как объясняет Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, «все спасают бизнес». Конечно, есть отдельные случаи — если люди решают спасать деньги, заложив их в бетон.
Подъем ключевой ставки Центробанка стал еще одним фактором: пока несостоявшиеся покупатели поспешили брать ипотечный заем, в том числе в банках, которые не успели поднять ставки.
«Действия Центробанка легко объяснить. Ситуация должна стабилизироваться. В прошлый кризис высокая ставка держалась около трех месяцев и дальше пошла вниз. Мы прогнозируем подобную ситуацию и сейчас. Застройщики определенно поднимут стоимость недвижимости, и мы это уже видим. Многие девелоперы поставили продажи на паузу и ждут понимания тенденций рынка. По предыдущему опыту могу смело предположить: при негативном раскладе мы увидим короткую стагнацию с дальнейшим ростом цен. При реалистичном раскладе — рост», — прокомментировал Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП.
Результатом повышенного спроса стал рост цен. По данным компании «Метриум», по итогам февраля в массовых проектах первичного рынка Москвы цены выросли на 5%. Цены на апартаменты и квартиры в Петербурге выросли на 8–10% с середины февраля по начало марта.
При этом пока предложения на рынке достаточно. Но застройщики сомневаются в необходимости выводить на рынок новые объекты. Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», отмечает: работа по начатым проекта идет по плану, однако до прояснения ситуации застройщики не намерены выводить на рынок новые очереди и новые проекты. Уже начатые проекты будут завершены, если ставки по выданным кредитам не изменятся. Но следующие займы — при 20-процентной ключевой ставке — означают 25% годовых за проектное финансирование. «Льготная ставка, применяемая к части кредита, которая обеспечивается средствами, поступившими от дольщиков на счета эскроу, будет составлять, как и ранее, до повышения ключевой ставки, — 4–6% годовых. Таким образом, реализация новых проектов будет иметь экономический смысл только при наличии стабильных продаж, соответствующих темпам строительства. Если продажи будут отставать и сумма на счетах эскроу будет меньше суммы выборки по проектному финансированию, то застройщики будут платить полную ставку в 25%», — пояснила Валерия Малышева.
Поэтому новые проекты в ближайшее время на рынке не появятся. Соответственно, объемы ввода в 2023/2024 годах снизятся.
Консервация цен
Компании-застройщики довольно быстро среагировали на ситуацию, видимо, опасаясь падения спроса из-за роста ипотечных ставок. Одна за другой компании стали объявлять о фиксировании цен в своих проектах. Исключение составляют плановые повышения, связанные с очередным этапом строительной готовности.
Так, ГК «Ленстройтрест» не будет менять цены до 1 апреля 2022 года включительно. До этой же даты заморозила цены ГК «Альфа Фаберже» в своем флагманском проекте — Клубном доме Meltzer Hall. Виталий Бахарев, генеральный директор ГК «Альфа Фаберже», заявил: «Ближе к завершению этого периода мы примем решение о возможном продлении данной меры исходя из развития ситуации, которая в настоящий момент формируется на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в условиях внешнеполитической повестки. Мы будем двигаться исключительно навстречу нашим покупателям и однозначно не собираемся получать дополнительную прибыль за их счет в этот сложный для всех период».
На месяц цены на свои новостройки заморозила компания А101. Setl Group также заморозил цены до конца марта. Группа RBI приостановила, но затем возобновила продажи в ЖК Ultra City, оставив цены на прежнем уровне.
В проекте Gatchina Gardens цены заморожены до мая. «Несмотря на сложную международную обстановку, мы верим, что сейчас время здравомыслия, невозмутимости и ответственности. Мы имеем достаточный опыт работы в сложных экономических и политических условиях и способны быстро адаптироваться к внешним обстоятельствам, — заявила Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens. — С целью сохранения экономической стабильности и поддержки рынка текущие цены продажи объектов города-курорта Gatchina Gardens зафиксированы до конца апреля 2022 года».
В надежде на лучшее
Пока застройщики не потеряли оптимизма. Георгий Патанин предполагает, что ажиотаж на рынке продлится до того момента, как не станет понятна новая экономическая модель страны, и до того, пока ставка ЦБ не нормализуется. Пока основной риск связан с очень дорогой ипотекой и тем, кто за эти деньги будет покупать жилье.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», также ждет скорого успокоения рынка — правда, с некоторыми последствиями: «Как и в конце 2014 года, люди сейчас кинутся скупать все, в том числе квартиры. Весьма вероятно, что всплеском спроса воспользуются застройщики и поднимут цены — опять же как в 2014 году. Но так как банки уже выставили заградительные ставки по ипотеке, ажиотаж будет подпитываться только живыми деньгами, а значит, продлится недолго, месяц-два. А в среднесрочной перспективе рынок недвижимости, скорее всего, ждет жесткая и затяжная стагнация».
Елена Тарасова также в своих рассуждениях делает отсылку к 2014-му: «Ситуация чем-то напоминает 2014 год — мы лишены европейской недвижимости, поэтому российский рынок однозначно будет развиваться, это неминуемо. Конечно, при этом будет замещение импортных позиций, которые раньше использовались в отделке, в фурнитуре, комплектующих и пр., для того чтобы сократить валютную составляющую в бюджете затрат проектов. На проектное финансирование текущие факторы не окажут влияния, так как оно обеспечивается средствами покупателей на эскроу-счетах. А рынок ипотеки в ближайшее время придет в норму».
Также она отмечает, что на фоне нынешней экономической ситуации многие потенциальные покупатели (не рассматриваем сейчас ипотечных заемщиков) предпочитают вывести свои средства с банковских счетов, вкладывая их в недвижимое имущество. «Также мы наблюдаем рост инвестиционного спроса», — подчеркнула Елена Тарасова.
Максим Пискарев полагает, что также стоит ждать роста покупательского спроса на приобретение недвижимости с помощью рассрочки.
«Если подытожить — ситуация непростая. Но все зависит от угла восприятия. Многие здесь видят кризис. Но выиграют те, кто видит возможности. В нашем сегменте они как всегда есть», — резюмировал Алексей Бондарев.
ЧАСТЬ V. ВЛАСТНЫЕ КОМПЕТЕНЦИИ
На заседании Госсовета премьер-министр Михаил Мишустин заверил: Правительство РФ готово к возможным санкциям. Однако почти сразу стало ясно: к такому букету санкций, который обрушили бывшие «партнеры» на Россию, никто готов не был.
Уже через несколько дней вице-премьер Марат Хуснуллин обнадежил строительный комплекс, заявив, что пакет антикризисных мер Правительство разрабатывает.
Выступая на прошлой неделе на заседании Правительства РФ, Михаил Мишустин заявил: «Большой комплекс мер разработан для помощи строительной отрасли. В текущих условиях наша главная задача — не дать стройке остановиться. Это важно прежде всего для миллионов наших граждан, которым нужны новые дома, квартиры, а также для профильного бизнеса».
Также среди предложений поддержки — упростить разработку градостроительной документации и процедуру публичных слушаний по ней, ускорить предоставление земельных участков, при необходимости продлевать действующие договоры аренды на земельные участки, упростить регистрацию прав на готовые объекты.
Кроме того, Марат Хуснуллин обещал субсидировать процентные ставки: «Сегодня я получаю сигналы со всей страны, что застройщикам уже предлагают кредиты по 23%. Поэтому мы также будем субсидировать процентные ставки для них».
Настройка законодательства
Госдума без устали принимает законопроекты — целыми пакетами и на дополнительных заседаниях. Среди уже принятых хотя бы в первом чтении документов — различного рода поправки в действующие законы. Например, исполнительным властям любого уровня разрешается пересматривать условия контрактов в рамках 44-ФЗ. Правительство РФ получит право поправлять проектную документацию из-за замены материалов. Объявляется амнистия капиталов. Кроме того, срок согласования генеральных планов и изменений в них не может превышать одного месяца, а подготовка документации, планировка территорий и изменений в генплан и изменений в ПЗЗ могут происходить одновременно.
Земельные участки из государственной или муниципальной собственности в 2022 году можно получить, минуя торги и по ускоренной процедуре, к тому же местные власти могут устанавливать арендную плату за землю в размере 1 рубля.
Сейчас обсуждается продление программы льготной ипотеки. Речь идет о ставке 5% годовых, но только для приобретения квартиры в массовом сегменте первичного рынка.
Между тем депутатам предстоит рассмотреть второй пакет мер поддержки экономики России в условиях санкций, который правительственная комиссия по законопроектной деятельности уже одобрила. Документ спорный. Иностранные компании, покинувшие Россию, могут перейти под внешнее управление по решению арбитражного суда, поскольку перестают управляться владельцами. Если за три месяца собственник не оспаривает решение суда, не возобновляет работу/управление и не продает компанию, она выставляется на торги. Крайний случай — национализация компании.
Владимир Потанин, генеральный директор «Норникеля», уже высказался по этому поводу: «Это вернет нас на 100 лет назад, в 1917 год, и последствия такого шага — глобальное недоверие к России со стороны инвесторов — мы будем испытывать много десятилетий... Решение многих компаний о приостановке деятельности в России носит, я бы сказал, несколько эмоциональный характер и, возможно, было принято вследствие беспрецедентного давления на них со стороны общественного мнения за рубежом. Поэтому, скорее всего, они вернутся. И лично я бы сохранил для них такую возможность».
Депутаты, кроме того, предложили сроком на два года запретить выселение должников из ипотечных квартир, если эта квартира — единственное жилье. Также спорная идея. «Предложение депутатов Госдумы ввести запрет на выселение должников из ипотечных квартир в течение как минимум двух лет может похоронить ипотеку еще вернее, чем ключевая ставка в 20% годовых. В таких условиях банки просто перестанут выдавать ипотечные кредиты. Поддержать заемщиков в период кризиса целесообразнее за счет предоставления ипотечных каникул», — прокомментировал Олег Репченко.
Инициативы сверху и снизу
Минстрой также работает в направлении нивелирования последствий санкций для строительного комплекса. Минстрой РФ, ФАС и Минпромторг мониторят цены в строительстве, спрос на жилье, обеспеченность всеми ресурсами, в том числе финансами.
Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин заявил: «Мы работаем и с профильными ведомствами, и с профессиональным сообществом, и с бизнесом, чтобы определить направления для развития в непростых условиях. С регионами также ведется системная работа… Среди ключевых направлений сегодня остаются ипотечное кредитование и проектное финансирование… Сохранение льготных ипотечных программ и их текущих параметров в настоящий момент призвано способствовать сохранению спроса и темпов развития отрасли…».
Отдельно министр подчеркнул: идет поиск мер, которые позволят застройщикам возместить затраты, связанные с проектным финансированием. «Предварительно обсуждаем снижение стоимости проектного финансирования, сокращение ставки по нему до 15%. Также сегодня продолжаем работу по сокращению инвестиционно-строительного цикла, что позволит упростить и ускорить ряд процедур при планировании, строительстве и вводе объектов в эксплуатацию», — отметил Ирек Файзуллин.
Среди комплекса мер — перевод 2 тыс. из 3,8 тыс. обязательных процедур в разряд рекомендательных. Кроме того, предполагается сократить еще примерно 350 согласительных процедур. Это позволит уменьшить затраты застройщиков и ускорить сроки, предваряющие выход на стройплощадку.
Ленинградская область, как многие другие регионы, готовит предложения для Минстроя РФ. «Ключевая задача — сохранить набранные темпы строительства в регионе. Мы подготовили пакет из одиннадцати предложений, которые коснутся льготного ипотечного кредитования, долевого строительства, регулирования цен на стройматериалы и сокращения сроков получения разрешительной документации», — пояснил Евгений Барановский, заместитель председателя Правительстве Ленобласти.
Среди наиболее востребованных предложений у застройщиков Ленинградской области — повышение максимальной суммы ипотечного кредита с государственной поддержкой до 6 млн рублей, выдача льготной ипотеки семьям с одним ребенком, поэтапное раскрытие счетов эскроу по мере выполнения работ, возвращение объектов социального назначения в программу «Стимул» и объединение ряда процедур по разработке и выдаче градостроительной документации.
Итого
На сегодня общая стоимость первоочередных мер по поддержке российской экономики превысит 1 трлн рублей. Как ранее заявлял Президент РФ Владимир Путин, план мер поддержки будет дополняться по мере поступления новых предложений и по результатам мониторинга ситуации.
В общий план федеральных властей вошло более сотни мероприятий для поддержки строительного комплекса и ЖКХ. Общая стоимость этих мер — 99,8 млрд рублей.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отмечает день рождения. К этому событию «Строительный Еженедельник» решил подготовить небольшой рассказ о повседневных заботах главы региона, его визитах в разные районы области.
В этой публикации мы отразили только некоторые события из многообразной и разноплановой деятельности Александра Дрозденко, произошедшие лишь за последние несколько месяцев. Почти все они связаны с развитием строительного комплекса, возведением жилья, реализацией инвестпроектов, созданием социальной и транспортной инфраструктуры региона.
Александр Дрозденко побывал на заводе «Лексор» в пос. Федоровское Тосненского района.
За год из 7-8 тыс. тонн отработанных покрышек предприятие выпускает 5−6 тыс. тонн крошки. Из нее завод производит резиновую плитку и резиновые покрытия, применяемые на детских площадках и спортивных объектах. Основные потребители продукции — Москва, Санкт-Петербург, Подмосковье и Ленобласть.
«Это хороший пример экологичного и безотходного производства. Мы разработаем порядок субсидирования таких предприятий, которые занимаются переработкой шин, пластика, стекла, металла. Это позволит и поддержать производства, и решить вопрос с утилизацией части бытовых отходов», — отметил Александр Дрозденко.
В рамках рабочей поездки в Ломоносовский район Александр Дрозденко посетил школу в пос. Новоселье, построенную компанией «Строительный трест» в составе ЖК NEWПИТЕР.
Новая общеобразовательная школа рассчитана на 550 учеников. В трехэтажном здании общей площадью 11,3 тыс. кв. м, помимо классных комнат, есть библиотека, спортивный и актовый залы, медицинский кабинет и столовая. На пришкольной территории созданы игровые площадки с турниками, столами для игры в настольный теннис, построен современный стадион с беговыми дорожками, ямой для прыжков в длину и полосой препятствий.
«Обычно у нас в школах по традиции есть только стадион. Здесь мы видим несколько стадионов для разных видов спорта, беговые дорожки, секторы для сдачи норм ГТО и занятий на свежем воздухе. Ребятишкам в теплое время будет чем заняться на перемене», — отметил Александр Дрозденко.
Введен в эксплуатацию объезд Гатчины — реконструированный участок федеральной трассы Р-23 Петербург — Псков — Невель — граница с Белоруссией (Киевское шоссе). В торжественной церемонии запуска движения приняли участие глава Минтранса РФ Евгений Дитрих и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.
«Стало хорошей традицией каждые три месяца запускать новые участки федеральных трасс в области. Для нас принципиально важно, что продолжают выполняться все договоренности касательно создания на территории области безопасных и скоростных магистралей», — отметил глава региона.
К работам дорожники приступили в 2014 году. Движение по первому этапу протяженностью 12,4 км было открыто Президентом России Владимиром Путиным осенью 2017 года (с опережением графика на год). Второй этап работ — реконструкцию объезда Гатчины протяженностью 10,6 км до дер. Большие Колпаны — удалось завершить за четыре месяца до даты, указанной в госконтракте. Трасса расширена с двух полос до шести, реконструировано пять путепроводов.
В Доме правительства Ленобласти прошла церемония инаугурации Александра Дрозденко — официального вступления в должность губернатора. Ему были вручены удостоверение об избрании главой региона и символ власти — губернаторская цепь, после чего он принес присягу.
«Мы оказались единственным регионом Северо-Запада, у которого не допущено падение доходной части бюджета, и по итогам восьми месяцев этого года мы показали рост на 5% к уровню прошлого. Это говорит о том, что стратегия, которую мы выбрали на развитие Ленобласти, работает и дает свой результат», — отметил глава региона.
Он подчеркнул также, что в ближайшие пять лет регион будет продолжать работать над социально-экономическим развитием и основой этой работы станет новый закон о социальных гарантиях: «В этом законе — наши задачи в экономике, социальной сфере, в развитии инженерной инфраструктуры, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты и так далее. Мы ставим перед собой амбициозные цели, которых должны достигнуть в ближайшие три-пять лет».
1 сентября Александр Дрозденко встретил в новой школе в Буграх, которая открылась рядом с ЖК «Энфилд» компании «Арсенал-недвижимость».
Современная школа рассчитана на 950 мест. «Сейчас во всех новых ленинградских школах есть интерактивные доски, Wi-Fi, современные лаборатории и многое другое. Все это обеспечивает нашим школьникам высокий уровень знаний», — подчеркнул губернатор.
В здании, кроме учебных классов, расположен актовый зал на 570 мест с оборудованной сценой, имеются библиотека с медиацентром, игровая комната с мягкой мебелью, обособленный медпункт и столовая. Для занятий спортом предусмотрен блок спортивных помещений с тремя спортзалами, предназначенными для проведения спортивных игр и гимнастики, силовых тренировок, занятий хореографией, отдельный зал оборудован реабилитационными брусьями и гребными тренажерами.
В канун Дня Победы Александр Дрозденко посетил открытие нового музейного комплекса «Дом авиаторов» во Всеволожске.
В тестовом режиме он начал работу полгода назад. «Нам было очень важно посмотреть на реакцию и взрослых, и детей, и ветеранов на музей. Во время тестового режима мы очень много внесли изменений: появилась интерактивная зона, возможность у маленьких посетителей музея не только посмотреть, но и потрогать. Мы сразу говорили, что музей может быть "живой"», — рассказал губернатор.
Интерактивная экспозиция представляет собой макеты самолетов, полноразмерные макеты авиабомб, скульптуры летчиков в полной аутентичной летной экипировке, интерактивные карты боевых действий и элементы военного быта авиаторов.
Компания «ЛенРусСтрой», привлеченная властями Ленобласти, достроила ЖК «Белый сад», брошенный прежним застройщиком. На новоселье после ввода долгостроя в Малом Верево приехал Александр Дрозденко.
Жилье в доме получил 91 пострадавший дольщик. Стройка в 2013 году остановилась на стадии котлована. Власти региона смогли привлечь компанию-«донора», которая, переделав всю проектную документацию, фактически построила дом с нуля.
Глава региона осмотрел площадку у дома, зашел в квартиру, которую получает молодая семья, отметил качество строительства и отделки. «Я хочу сказать спасибо нашим партнерам, которые помогают нам без прямого бюджетного финансирования достраивать дома», — отметил он.
Усть-Луга станет одним из ключевых инфраструктурных объектов для увеличения российского грузооборота. Об этом говорилось на совещании, которое провели глава Минтранса РФ Евгений Дитрих и Александр Дрозденко.
«У нас есть возможность забрать все экспортные потоки в наши порты. С учетом реализующихся проектов Усть-Луга становится крупнейшим транспортным хабом в Европе. Еще одна точка, которая активно развивается, — это порт Приморск», — сказал глава региона.
Он подчеркнул, что Минтрансом РФ поставлена задача по синхронизации грузопотоков в Усть-Лугу, а также напомнил, что все проекты терминалов, которые сегодня реализуются в порту, получили поддержку Правительства Ленобласти в виде налоговых льгот.
ДК в Приозерске (культурный центр «Карнавал») откроется после реновации до конца года. Александр Дрозденко посетил объект в ходе рабочей поездки по Приозерскому району.
«Пять лет назад этот объект был в плачевном состоянии: тогда стоял вопрос — строить новый ДК или реставрировать старый? Я предложил попробовать восстановить старый. Как видите, получилось. Сохранены интерьер, лепнина, люстры из Гусь-Хрустального, сохранена стилистика "советского ампира"», — подчеркнул он.
Общая стоимость работ по реновации объекта составляет почти 170 млн рублей, при этом из областного бюджета было выделено 113,9 млн.
Больница в Сертолово начала работать. В церемонии открытия первой очереди больнично-поликлинического комплекса приняли участие глава Минздрава РФ Михаил Мурашко и Александр Дрозденко.
На первом этапе за 3,2 млрд рублей, выделенных из областного бюджета, возведена современная поликлиника для детей и взрослых с лечебно-диагностическим отделением.
«Мы очень хотели, чтобы эта поликлиника получилась современной и высокотехнологичной. Область заявила проект строительства рядом с этим поликлиническим комплексом детской областной клинической больницы», — сказал губернатор.
Завершается строительство Ледовой арены в Светогорске. Во время рабочей поездки по Выборгскому району Александр Дрозденко оценил ход работ.
«Мы ставим задачей — обеспечить каждый населенный пункт, в зависимости от численности жителей, определенным набором спортивных объектов, чтобы везде у людей был доступ к занятиям физкультурой, спортом, была возможность тренироваться, соревноваться, посмотреть на то, как соревнуются другие. Жители Светогорска ждут появления ледовой арены, и хорошо, что ее строительство ведется такими хорошими темпами», — отметил он.
Физкультурно-оздоровительный комплекс с катком общей площадью более 3 тыс. кв. м предназначен для индивидуальных физкультурно-оздоровительных и учебно-тренировочных занятий и спортивных и культурно-массовых мероприятий.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
https://asninfo.ru/tag/den-rozhdeniya-aleksandra-drozdenko-2020
Сколько раз инвестор готов платить за разработку эскизного проекта одного и того же здания? Оказалось, много. Иногда из-за неточного технического задания, а иногда — из-за того, что архитектор не учел технические особенности участка и нового строительства. Как защитить заказчика от траты лишних денег, времени и нервов, разбирались в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва».
Проблема № 1 — дорогостоящие ошибки
С проблемой переплаты сталкиваются не только новички рынка, но и опытные участники. Например, компании «ПСН» пришлось значительно увеличить затраты на проектирование третьей очереди ЖК «Домашний» из-за некачественно выполненного эскизного проекта.
Так получилось, что авторы эскизного проекта забыли учесть инсоляцию. В итоге при проектировании вместо трех зданий высотой 29, 21 и 29 этажей получились две 31-этажные башни и одна в 17 этажей. «Да, количество этажей вроде бы сохранилось, но сами понимаете, что внутри все абсолютно по-другому, включая площади квартир на этажах, — рассказывает Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO, которая занималась проектированием третьей очереди ЖК "Домашний" и получила в качестве исходных данных эскизный проект. — Заказчик, наверно, испытал одно из самых плохих чувств — разочарование. Я уже не говорю о том, что было потрачено дополнительное время, дополнительные деньги на то, чтобы привести документацию во вменяемый вид».
Проблема № 2 — амбиции заказчика
Однако не всегда вина за неверную документацию ложится исключительно на плечи архитекторов. Зачастую выполнить работу верно мешают амбиции заказчика, который формулирует техническое задание тремя словами — «сделайте мне красиво», не понимая, что красота и желание заказчика в данном вопросе, увы, не главное.
«Очень часто заказчик делает 2−3 и сколько угодно эскизных проектов, потому что красоту, которую сделал архитектор и которая очень понравилась инвестору, не приняла градостроительная комиссия. Все пропало, и проект нужно делать заново, — приводит пример Ольга Смоленская, директор и главный архитектор проектного объединения "УНИКУМ"». А не принимают эскиз, потому что будущий объект может по многим параметрам не соответствовать нормативам. Такое случается, когда в разработке эскизного проекта задействован только архитектор без специалиста по пожарной безопасности, генпланиста, технолога, конструктора, инженеров всех основных инженерных разделов и визуализатора.
Заказчик действительно не всегда понимает важность работы над эскизным проектом, соглашаются в GENPRO. «Здание — это не просто стены. Мы все хотим, чтобы у нас горел свет, чтобы было тепло, чтобы из крана текла горячая вода. Парадоксально, но заказчики об этом знают не всегда, — говорит Анастасия Остапенкова. — У заказчиков очень прагматичный подход к проектированию: важны только цифры продаваемых метров, количество машино-мест и квартирография, которую им подсказали маркетологи, а все остальное остается за скобками».
«Но если вдруг мы не будем учитывать инженерные решения при создании эскизного проекта, то потом что произойдет? Поедет вся планировка. Если мы здание сразу не расположим правильно на генеральном плане, то эскиз окажется неверным. То есть его придется значительно переделывать на стадии проектирования и заново проходить эскизную стадию», — добавляет Ольга Смоленская. И именно это произошло с ЖК «Домашний», о котором мы рассказывали выше.
Решение 1 — комплексный подход
Эксперты рынка сходятся во мнении, что заказчику есть смысл потратить чуть больше средств на начальном этапе, подключив к работе не только архитекторов, но и генпланистов, инженеров различных направлений и конструкторов, чтобы заложить в основу проекта изначально правильную финансовую модель, а в итоге и сэкономить — не переделывая по 25 раз одно и то же здание.
Проблема № 3 — смена курса
А бывают случаи, когда переделывать эскиз заново приходится из-за того, что заказчик вдруг решил поменять концепцию будущего объекта. И эта проблема не обходит стороной ни малые проекты, ни гигантские, вроде парка «Зарядье» в Москве и Судебного квартала в Санкт-Петербурге.
Архитектор Никита Осадов указывает, что в этих случаях инвестор платит не то, что дважды, а по 4−5 раз. И, к сожалению, это становится печальной практикой.
«С точки зрения рациональности это очень странная история. Да и смена концепции — это не всегда плюс, — говорит Никита Осадов. — Вспомните парк "Зарядье" в Москве, который первоначально планировался как крупный деловой центр. Было разработано множество проектов, знаковые архитектурные силы были задействованы. Тем не менее спустя десять лет проектных работ было принято решение (компромиссное, но в чем-то неудачное) по созданию парка. Когда столько ресурсов потрачено на разработку разных подходов, все выглядит очень странно. Похожая история сейчас с Судебным кварталом в Санкт-Петербурге, который тоже превратился в парк».
Если смене курса подвержены мегапроекты, то что говорить о небольших ЖК. «Сейчас рынок жилья и сам продукт меняется очень быстро — люди хотят большего и лучшего за те же самые деньги, — соглашается Марина Сергеева, архитектор студии Никиты Маликова. — Поэтому часто бывает, что проект ЖК или благоустройства устаревает даже в процессе проектирования и требует пересмотра. А это дополнительные затраты на корректировку документации».
Решение 2 — искусство диалога и компромисса
Архитектура сегодня превратилась в искусство диалога и компромисса в поисках обоснованных взаимовыгодных решений.
Олег Манов из архитектурной мастерской FUTURA-ARCHITECTS считает, что единственно верный подход к решению данной проблемы — не жалеть времени на обсуждение задумки инвестора и всех частей технического задания. Это избавит от головной боли и переплат в будущем.
«Часто слышу от молодых коллег, что они не понимают архитекторов, которые готовы идти на поводу у заказчика. Понятно, что у инвестора есть свое мнение, но мы просто обязаны объяснять и доказывать, как сделать правильно, в том числе и для экономики проекта в целом, потому что от решения архитектора очень часто зависит и будущая стоимость объекта», — говорит Олег Манов. Аналогично и при смене концепции — не нужно сразу соглашаться с заказчиком, что эскиз бесполезный, а стоит искать варианты для решения новой задачи.