Санкции меняют строительный рынок
Спецоперация российских войск на Украине обернулась санкциями со стороны целого ряда стран. Санкции сказались на многих сферах жизни, включая строительный рынок и рынок жилья. Правительство РФ, заявлявшее о готовности к санкциям, теперь принимает спешные меры для поддержания нормальной жизни в стране.
ЧАСТЬ I. УХОДЯ — УХОДИ
Почти одновременно с началом спецоперации многие компании с участием иностранного капитала заявили о своем уходе с российского рынка. Однако через несколько дней часть заявителей пошла на попятную. Кроме того, некоторые компании объявили о «приостановке» своей деятельности, объясняя это не столько политическими мотивами, сколько логистикой и запретами на ввоз в Россию комплектующих.
Смотрите, кто ушел!
По некоторым данным, об уходе с российского рынка заявило около 300 компаний. Среди них, разумеется, компании, так или иначе связанные с рынком недвижимости.
Прекращает работу в России шведская девелоперская компания Bonava, которая «не видит долгосрочных условий для ведения жилищного строительства в Санкт-Петербурге», однако свои обязательства перед дольщиками обещает исполнить.
О приостановке деятельности на российском рынке проинформировали несколько иностранных архитектурных бюро: Herzog & de Meuron (Швейцария), Zaha Hadid Architects (Великобритания), Foster + Partners (Великобритания), MVRDV (Голландия), David Chipperfield Architects (Великобритания).
В Herzog & de Meuron заявили о приостановке работы «в связи с военной спецоперацией на Украине». «Мы глубоко потрясены и опечалены конфликтом, который происходит на Украине. Мы приостановили два наших текущих проекта в России», — отметило руководство Zaha Hadid Architects.
Свое присутствие на российском рынке сокращает финская компания Fortum — останавливает все новые инвестиционные проекты в России «до дальнейшего уведомления» в связи с ситуацией на Украине. И вообще, заявил президент, главный исполнительный директор корпорации Маркус Раурамо, компания будет сокращать свое присутствие «в тепловой генерации в России».
Решение о приостановке деятельности на территории Белоруссии и России приняли сервис бронирования жилья Airbnb и сервис бронирования Booking.com. Причина — не только в спецоперации на Украине, но также в возросших сложностях ведения бизнеса в России.
Японская компания Komatsu, производитель спецтехники, приостановила поставки в Россию, ссылаясь на трудности логистики.
Одной из первых о приостановке работы на российском рынке объявила шведская IKEA.
Также приостановила деятельность компания Autodesk, на базе разработок которой используется технология BIM, ставшая уже обязательной для бюджетных проектов и активно используемая застройщиками в частном сегменте рынка.
«Уход Autodesk с российского рынка — это довольно сложная ситуация для их пользователей и партнеров компании, но хорошая новость для отечественных разработчиков. Ситуация небезвыходна: компании "СиСофт Девелопмент" и "Нанософт" предлагают линейку продуктов, которая полностью замещает инженерное ПО Autodesk, AVEVA, Hexagon и Bentley Systems. Надеемся, что разработанные нами программные продукты упростят процесс перехода и позволят качественно выполнять работу. Партнеры Autodesk могут переориентироваться на наши продукты — мы открыты для сотрудничества», — заявил Игорь Орельяна Урсуа, исполнительный и технический директор «СиСофт Девелопмент» (CSoft Development).
Смотрите, кто остался!
В то же время многие иностранные компании после примерно недельного раздумья уведомили о том, что остаются работать на российском рынке. Проще всего реорганизовать работу, видимо, консалтинговым компаниям. Как правило, они функционируют на рынке по многу лет, и клиенты знают не только международный бренд, но и специалистов лично.
Например, «развод» с консалтинговой компанией CBRE оформляют управляющая компания Maris в Петербурге и «Метриум» в Москве. Компания CBRE приняла решение прекратить большую часть своей деятельности в России. В связи с этим «Метриум» прекращает участие в партнерской программе CBRE. Помимо этого, будет расторгнуто лицензионное соглашение о знаке обслуживания между CBRE и «Метриум», сообщает «Метриум».
Российский бизнес консалтинговой компании CBRE становится независимым от международной сети. Maris продолжит работу в качестве самостоятельной консалтинговой компании под собственным брендом, объявили эксперты Maris.
Западные акционеры Colliers решили выйти из российского бизнеса — после 28 лет работы. Но в Москве и Петербурге остается ООО «Коллиерз Интернешнл». Николай Казанский, управляющий партнер компании, прокомментировал: «Расставаясь с брендом Colliers, мы продолжаем работать в России. Российский офис в финансовом плане уже десять лет независим от глобальной сети, поэтому переход на новый статус деятельности будет быстрым и безболезненным».
О приостановке закупки земли — следовательно, подготовки новых проектов и строительства жилья сначала заявил финский концерн YIT. Кроме того, концерн решил больше не экспортировать строительные материалы из РФ. Но затем компания заявила о продолжении работы в России. «В соответствии с планами ведется строительство текущих проектов во всех регионах присутствия, управляющие компании также продолжают свою работу», — уточнили в компании.
Некоторые застройщики взяли паузу для раздумья. Решение остаться в России и продолжить работать в прежнем режиме озвучили израильская AFI Development и финская Hansa Group. «Компания AFI Development продолжает работать в штатном режиме и сохраняет сотрудничество со всеми ведущими российскими банками. Все проекты компании обеспечены необходимым финансированием, выполнение обязательств перед клиентами и партнерами компании сохраняется в полном объеме», — сказано на сайте компании.
«Российское представительство Hansa Group работает более двадцати лет и финансово не зависит от финской материнской компании. Все взаиморасчеты мы проводим через российские банки. Сегодня мы обладаем запасом финансовой прочности и ресурсами, позволяющими выполнить все обязательства перед нашими клиентами и придерживаться намеченного графика реализации работ по проектам», — сказал Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления Девелопмент Hansa Group.
Финский производитель лифтов KONE заявил о временном прекращении поставок и оформления заказов, но обещал остаться на российском рынке.
Некоторые компании пока не определились в своих решениях — уйти или остаться.
ЧАСТЬ II. ИПОТЕКА ПО-ПРЕЖНЕМУ «НАШЕ ВСЕ»
Ипотечное кредитование много лет было и по сей день остается драйвером рынка жилья. Подъем ключевой ставки Центробанка на фоне санкций заставил банки увеличить ставки заимствования, но льготные программы пока не меняются.
Ключевая ставка ЦБ с 28 февраля выросла с 9,5 до 20% годовых. Подъем ключевой ставки ЦБ заставил часть банков увеличить ставки по ипотечным программам, выглядящие теперь заградительными; часть банков — приостановить выдачу ипотечных кредитов.
Первым приостановил выдачу ипотеки Совкомбанк. После некоторого раздумья его примеру последовали Альфа-банк, банк «Дом.РФ», МТС-банк, ФК «Открытие», банк «Тинькофф». Банк «Россия» заявил об ограничении выдачи ипотеки. Совкомбанк объяснил свою позицию «существенной неопределенностью на российском рынке».
Все выше и выше…
Большинство крупных игроков ипотечного рынка без промедления откликнулись на повышение ключевой ставки — подняли процентные ставки по ипотечным кредитам. Так, ВТБ уже 28 февраля поднял ставку до 15,3% годовых и приостановил рефинансирование кредитов, а 4 марта — на фоне увеличения ставок в других банках, нарастил ипотечную ставку до 22,4% годовых. «Мы считаем необходимым сохранить доступ населения к кредитным ресурсам банка, но в условиях объявленных в отношении ВТБ санкций вынуждены пересмотреть параметры ипотечного кредитования», — прокомментировали в банке.
В то же время ВТБ не отказывал заемщикам в кредитных каникулах.
Сбер поднял ставку до 18,6% годовых, Абсолют-банк — до 23% годовых, «Ак Барс» — до 22%, «Санкт-Петербург» — до 21,4%.
При этом банки сохраняют ставки по уже выданным кредитам, хотя о ее увеличении задумывались.
«Сейчас ситуация меняется чуть ли не каждый день. Сначала банки проанонсировали повышение ставок до 13–15% в конце февраля. После увеличения ключевой ставки, проценты в ВТБ и Сбербанке выросли до 19,3–20,3%. За ними подтянулись и другие банки. И это не предел, ведь ставки по ипотеке обычно выше ключевой ставки», – отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
«Конечно, текущая ключевая ставка Центробанка фактически закрывает возможность кредитования как для населения, так и для бизнеса. Минимальная банковская маржа, как правило, составляет три процентных пункта в дополнение к ключевой ставке ЦБ, а это значит, что стоимость ипотечного кредита достигнет грабительских 23%. В условиях санкций, закрытия внешних рынков промышленных товаров, капитала и технологий страна не сможет развиваться при таком дорогом кредите. Ипотеку никто брать не будет, а девелоперы не смогут реализовать свои проекты», — полагает Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина».
Участники рынка отсылают к кризису 2014 года. «Если мы вспомним 2014 год, тогда тоже ставки по ипотечным кредитам краткосрочно взлетали до 24% годовых. Брали такую ипотеку единицы — те, кто планировал в скором времени кредит погасить за счет продажи имеющейся недвижимости и пр. Такая высокая ставка была заградительной мерой в неспокойное время», — говорит Николай Гражданкин.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, призывает «не паниковать»: В массовом сегменте, где львиная доля сделок приобретается с помощью ипотечных программ, ситуация менее радужная, но не стоит паниковать. Да, пока обстановка со ставкой рефинансирования ЦБ, а также с курсом валют не стабилизируется, ипотечный рынок будет стагнировать и находиться в состоянии паузы. Но, с нашей точки зрения, вопрос будет решен в ближайшие две-три недели, и рынок начнет оживать».
Неделей раньше эксперты компании «Метриум» отмечали: ряд банков принимает заявки на рассмотрение, но решение не выносит. Это касалось банков МКБ, «Открытие», «Промсвязьбанк», «Дом.рф», «СМП Банк», «Россельхозбанк», «АльфаБанк», «МТС Банк», «Газпромбанк», «Металлинвестбанк».
С надеждой на субсидии
До конца марта в стране еще продолжат действовать льготные ипотечные программы по «старым» условиям. Как отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, спрос на подобные программы быстро вырос: «Ни одну льготную программу ипотеки, несмотря на рост ставки, мы не сократили. И программа молодых семей, и сельская ипотека, и дальневосточная, и льготная ипотека 7-процентная, все сохранены. И сегодня мы видим, что за неделю прирост по этим ипотечным программам составил от 30 до 60%».
Сейчас власти обсуждают повышение ставок по льготным программам до 12,5% годовых. «Если по новой программе ставку снизят до 12% годовых, то это поможет сохранить спрос на рынке. Более того, некоторые застройщики в процессе конкуренции за покупателя смогут дополнительно субсидировать эту ставку, то есть кредит можно будет получить практически на докризисных условиях. Схожие меры потребуются и для девелоперов, потому что реализовать проект жилищной застройки при столь высоких ставках по проектному финансированию невозможно», — полагает Владимир Щекин.
«С увеличением ключевой ставки будут расти и ипотечные ставки. Рынок ипотеки будет переформирован, меньше будет людей, которые планировали взять кредит на 10–20 лет. При этом спрос на ипотеку все равно будет. Думаю, что на рынке останутся субсидированные ипотечные ставки от застройщиков, возможно, появится поддержка со стороны государства», — заключил Максим Пискарев, директор по маркетингу проекта «Avenue-Apart на Дыбенко».
ЧАСТЬ III. ЧЕМ СТРОИТЬ БУДЕМ
В страну перестают поступать импортные строительные материалы и оборудование. Поскольку импортозамещение, громко анонсированное несколько лет назад, более-менее успешно случилось только в агропромышленном комплексе, строительство, безусловно, пострадает. Впрочем, как и магазины, торгующие стройматериалами.
По разным данным, в строительстве элитного жилья используется до 40% импортных материалов, в массовом сегменте — до 25%.
Ранее СМИ сообщили о предстоящем удорожании стройматериалов на 30%. В том числе из-за курса доллара: использование импортных материалов на стройплощадке — лишь часть проблемы. Некоторые компоненты российские производители также получили из-за рубежа. Помимо этого, дорожают сырье, энергоносители, перевозки.
В результате отечественные производители после объявления санкций либо повысили цены сразу, либо приостановили отгрузку. В частности, приостанавливали работу Магнитогорский металлургический комбинат, «Металлсервис», Объединенная металлургическая компания и другие.
Как отметил Константин Щапов, исполнительный директор ООО «Пушкинский машиностроительный завод», сейчас сложно держать уровень цен, но завод фиксирует себестоимость продукции, ориентируясь прежде всего на совокупность затрат на трудовые ресурсы, средства производства и добавленную стоимость. «На наш взгляд, вопрос цен на металл относится к компетенции государства, так как неконтролируемый рост стоимости металла, его волатильность не может объясняться внешними рынками — это лишь обоснование для картельного взаимодействия металлургов, а соответственно, предмет внимания госорганов», — подчеркнул он.
Дефицита нет и не предвидится
Чтобы прояснить ситуацию, глава Минстроя Ирек Файзуллин и глава Минпромторга Денис Мантуров встретились с производителями стройматериалов. Вряд ли чиновники ожидали, что в отрасли нашлось множество проблем. Причем не все они проистекают из санкций.
Одновременно производители заявили, что дефицита стройматериалов нет. Мало того, они готовы нарастить объемы производства, если расконсервируют ранее остановленные мощности.
Для подготовки антикризисного плана, который поэтапно принимается Правительством РФ, участники встречи предложили увеличить авансы подрядчикам на бюджетных стройках до 80–100%. Располагая средствами, подрядчики смогут закупать стройматериалы напрямую у производителей.
Производители нерудных материалов жаловались на налоговую нагрузку. Обсуждалось и снижение экологических требований к производителям, чтобы они сократили затраты.
Экологии в том числе касалось обсуждение моратория на существующие ограничения по осевой нагрузке транспорта: поставщики сейчас возят материалы в неполностью груженных машинах. От тяжелогруженых автомобилей, как известно, страдает дорожное покрытие, которое приходится часто ремонтировать. И это уже расходы дорожников.
Как сообщает Минстрой РФ, сейчас есть достаточное количество инструментов финансовой и нефинансовой поддержки, которыми могут воспользоваться предприятия отрасли: в первую очередь это льготные займы Фонда развития промышленности и субсидирование процентных ставок по кредитам.
Машины и механизмы
Сложившаяся ситуация угрожает старением техники, используемой в строительстве. Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина, отметил: техника, которая участвует в строительном процессе, в большинстве своем находится в зарубежном лизинге. Но при этом компании, которые обслуживают эту технику на своих складах, как правило, имеют запас по ее обслуживанию.
Запасов на складах навсегда не хватит. Новая техника, в том числе российского производства, изготавливается на импортном или частично импортном оборудовании — именно о провалах в машиностроении идут разговоры в Правительстве РФ.
Константин Щапов рассказывает: «В производимой продукции Пушкинского машиностроительного завода (входит в Группу компаний "ГЕОИЗОЛ") не используются зарубежные комплектующие, над чем мы продолжительно работали предыдущие годы. Ярким примером может служить выпуск с 2012 года инновационного для российского рынка импортозамещающего продукта — многофункциональной геотехнической системы (МГТС) GEOIZOL-МР. При производстве МГТС мы применяем российское оборудование и только высокопрочную российскую сталь. Однако ряд продукции завод производит в том числе на станках зарубежного производства, запчасти и комплектующие для которых мы вынуждены закупать за границей. Несмотря на это, мы сконцентрированы на диверсификации цепочек поставки комплектующих и запчастей к этим станкам, а в некоторых случаях производим детали самостоятельно».
По его словам, ориентируясь на потребности заказчиков, за последние три года предприятие наработало большое количество новых компетенций. Поэтому наряду с выпуском типовой продукции — широкого спектра бурового оборудования и инструмента, строительных металлоконструкций и узлов машиностроения предприятие способно решать и нестандартные задачи, в том числе связанные с импортозамещением в оборонной и атомной промышленности, судостроении. «Безусловно, при запросе рынка на производство строительных материалов и комплектующих с высокой долей машиностроительных операций мы быстро переориентируемся на этот тип продукции», — заверил Константин Щапов.
Заявление KONE о приостановке поставок несколько встревожило рынок. Без лифтов, как известно, высотные дома не построишь. Может быть, застройщики жилья присмотрятся к малоэтажному и среднеэтажному строительству.
Однако лифты марки KONE или Schindler используются в дорогих проектах. В сегменте масс-маркет застройщики обходятся лифтами Щербинского лифтостроительного завода, Карачаровского механического завода, а также петербургского филиала OTIS. При этом лифты отечественного производства, как известно, дешевле импортных на 20%.
Как отметил Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, дефицита специализированной техники и стройматериалов нет: «На текущие проекты всего хватает. При необходимости строительную технику можно закупать в Китае, есть и российские марки. Кроме того, мы знаем, как эксплуатировать и своими силами содержать модели строительной техники из тех стран, которые ввели против России санкции».
Трудовые ресурсы
Подрядная компания «СтройКрафт» подсчитала: дефицит рабочей силы на стройках Петербурга до последнего времени сохранялся на уровне 25%. Но ситуация может ухудшиться, в том числе из-за оттока трудовых мигрантов, и дефицит достигнет 60%.
Как сообщают петербургские СМИ, Николай Большаков, генеральный директор СК «СтройКрафт», заявил: «Традиционно с падением курса национальной валюты мы наблюдаем отток рабочей силы со стройплощадок, поскольку мигрантам становится попросту невыгодно работать в пересчете на доллары. Например, в 2014 году стройки потеряли порядка 30% сотрудников. В 2020 году уже по причине пандемии дефицит рабочей силы составил порядка 60%, — комментирует Николай Большаков, генеральный директор СК «СтройКрафт». — За счет колоссальных усилий, в том числе и финансовых, нам удалось компенсировать дефицит вплоть до 25%. Однако сейчас и так еще не оправившийся рынок, вероятно, снова столкнется с оттоком трудовых мигрантов, в результате чего дефицит рабочей силы вполне может превысить 60%. В итоге плачевная ситуация на стройках, вызванная пандемией, усугубится в связи с резким падением курса рубля. Поэтому мы снова готовимся к росту ФОТ и себестоимости строительства».
В свою очередь Никита Стасишин, как сообщают СМИ, объявил: большого дефицита рабочей силы на стройплощадках быть не должно. «Никаких сокращений в строительном комплексе сейчас не происходит. У нас идет наращивание объемов как по госзаказам, так и в жилищном строительстве. Поэтому мы готовы предложить нашим работодателям заместить иностранную рабочую силу гражданами РФ, которые сегодня по тем или иным причинам останутся без работы. Мы занимаемся этим с Рострудом и Минтрудом», — сообщил он.
ЧАСТЬ IV. РЫНОК ПРИНЯЛ
Ажиотаж на рынке новостроек возник в том числе благодаря усилиям некоторых застройщиков — кто-то притормозил продажи или вывод на рынок нового проекта, кто-то, убоявшись санкций, решил немедленно подстраховаться, вложив деньги в недвижимость. Соответственно, высоким спросом стали пользоваться самые ликвидные объекты — однокомнатные квартиры и студии.
«В свете последних событий резко возрос спрос на самые дешевые квартиры-студии в локациях Мурино, Шушары, Рыбацкое и пр. Люди, поснимав деньги с вкладов, пытаются их вложить в самое дешевые из доступных вариантов недвижимости с целью сохранить накопленное. У некоторых еще сохранилась до конца месяца одобренная ипотека под низкий процент, и они срочно ищут квартиру, чтобы эту ипотеку пристроить. А потом сдавать эту квартиру или перепродать дороже», — рассказал Николай Гражданкин.
Впрочем, покупатели элитного сегмента еще не интересовались рынком жилья. Как объясняет Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, «все спасают бизнес». Конечно, есть отдельные случаи — если люди решают спасать деньги, заложив их в бетон.
Подъем ключевой ставки Центробанка стал еще одним фактором: пока несостоявшиеся покупатели поспешили брать ипотечный заем, в том числе в банках, которые не успели поднять ставки.
«Действия Центробанка легко объяснить. Ситуация должна стабилизироваться. В прошлый кризис высокая ставка держалась около трех месяцев и дальше пошла вниз. Мы прогнозируем подобную ситуацию и сейчас. Застройщики определенно поднимут стоимость недвижимости, и мы это уже видим. Многие девелоперы поставили продажи на паузу и ждут понимания тенденций рынка. По предыдущему опыту могу смело предположить: при негативном раскладе мы увидим короткую стагнацию с дальнейшим ростом цен. При реалистичном раскладе — рост», — прокомментировал Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП.
Результатом повышенного спроса стал рост цен. По данным компании «Метриум», по итогам февраля в массовых проектах первичного рынка Москвы цены выросли на 5%. Цены на апартаменты и квартиры в Петербурге выросли на 8–10% с середины февраля по начало марта.
При этом пока предложения на рынке достаточно. Но застройщики сомневаются в необходимости выводить на рынок новые объекты. Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», отмечает: работа по начатым проекта идет по плану, однако до прояснения ситуации застройщики не намерены выводить на рынок новые очереди и новые проекты. Уже начатые проекты будут завершены, если ставки по выданным кредитам не изменятся. Но следующие займы — при 20-процентной ключевой ставке — означают 25% годовых за проектное финансирование. «Льготная ставка, применяемая к части кредита, которая обеспечивается средствами, поступившими от дольщиков на счета эскроу, будет составлять, как и ранее, до повышения ключевой ставки, — 4–6% годовых. Таким образом, реализация новых проектов будет иметь экономический смысл только при наличии стабильных продаж, соответствующих темпам строительства. Если продажи будут отставать и сумма на счетах эскроу будет меньше суммы выборки по проектному финансированию, то застройщики будут платить полную ставку в 25%», — пояснила Валерия Малышева.
Поэтому новые проекты в ближайшее время на рынке не появятся. Соответственно, объемы ввода в 2023/2024 годах снизятся.
Консервация цен
Компании-застройщики довольно быстро среагировали на ситуацию, видимо, опасаясь падения спроса из-за роста ипотечных ставок. Одна за другой компании стали объявлять о фиксировании цен в своих проектах. Исключение составляют плановые повышения, связанные с очередным этапом строительной готовности.
Так, ГК «Ленстройтрест» не будет менять цены до 1 апреля 2022 года включительно. До этой же даты заморозила цены ГК «Альфа Фаберже» в своем флагманском проекте — Клубном доме Meltzer Hall. Виталий Бахарев, генеральный директор ГК «Альфа Фаберже», заявил: «Ближе к завершению этого периода мы примем решение о возможном продлении данной меры исходя из развития ситуации, которая в настоящий момент формируется на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в условиях внешнеполитической повестки. Мы будем двигаться исключительно навстречу нашим покупателям и однозначно не собираемся получать дополнительную прибыль за их счет в этот сложный для всех период».
На месяц цены на свои новостройки заморозила компания А101. Setl Group также заморозил цены до конца марта. Группа RBI приостановила, но затем возобновила продажи в ЖК Ultra City, оставив цены на прежнем уровне.
В проекте Gatchina Gardens цены заморожены до мая. «Несмотря на сложную международную обстановку, мы верим, что сейчас время здравомыслия, невозмутимости и ответственности. Мы имеем достаточный опыт работы в сложных экономических и политических условиях и способны быстро адаптироваться к внешним обстоятельствам, — заявила Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens. — С целью сохранения экономической стабильности и поддержки рынка текущие цены продажи объектов города-курорта Gatchina Gardens зафиксированы до конца апреля 2022 года».
В надежде на лучшее
Пока застройщики не потеряли оптимизма. Георгий Патанин предполагает, что ажиотаж на рынке продлится до того момента, как не станет понятна новая экономическая модель страны, и до того, пока ставка ЦБ не нормализуется. Пока основной риск связан с очень дорогой ипотекой и тем, кто за эти деньги будет покупать жилье.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», также ждет скорого успокоения рынка — правда, с некоторыми последствиями: «Как и в конце 2014 года, люди сейчас кинутся скупать все, в том числе квартиры. Весьма вероятно, что всплеском спроса воспользуются застройщики и поднимут цены — опять же как в 2014 году. Но так как банки уже выставили заградительные ставки по ипотеке, ажиотаж будет подпитываться только живыми деньгами, а значит, продлится недолго, месяц-два. А в среднесрочной перспективе рынок недвижимости, скорее всего, ждет жесткая и затяжная стагнация».
Елена Тарасова также в своих рассуждениях делает отсылку к 2014-му: «Ситуация чем-то напоминает 2014 год — мы лишены европейской недвижимости, поэтому российский рынок однозначно будет развиваться, это неминуемо. Конечно, при этом будет замещение импортных позиций, которые раньше использовались в отделке, в фурнитуре, комплектующих и пр., для того чтобы сократить валютную составляющую в бюджете затрат проектов. На проектное финансирование текущие факторы не окажут влияния, так как оно обеспечивается средствами покупателей на эскроу-счетах. А рынок ипотеки в ближайшее время придет в норму».
Также она отмечает, что на фоне нынешней экономической ситуации многие потенциальные покупатели (не рассматриваем сейчас ипотечных заемщиков) предпочитают вывести свои средства с банковских счетов, вкладывая их в недвижимое имущество. «Также мы наблюдаем рост инвестиционного спроса», — подчеркнула Елена Тарасова.
Максим Пискарев полагает, что также стоит ждать роста покупательского спроса на приобретение недвижимости с помощью рассрочки.
«Если подытожить — ситуация непростая. Но все зависит от угла восприятия. Многие здесь видят кризис. Но выиграют те, кто видит возможности. В нашем сегменте они как всегда есть», — резюмировал Алексей Бондарев.
ЧАСТЬ V. ВЛАСТНЫЕ КОМПЕТЕНЦИИ
На заседании Госсовета премьер-министр Михаил Мишустин заверил: Правительство РФ готово к возможным санкциям. Однако почти сразу стало ясно: к такому букету санкций, который обрушили бывшие «партнеры» на Россию, никто готов не был.
Уже через несколько дней вице-премьер Марат Хуснуллин обнадежил строительный комплекс, заявив, что пакет антикризисных мер Правительство разрабатывает.
Выступая на прошлой неделе на заседании Правительства РФ, Михаил Мишустин заявил: «Большой комплекс мер разработан для помощи строительной отрасли. В текущих условиях наша главная задача — не дать стройке остановиться. Это важно прежде всего для миллионов наших граждан, которым нужны новые дома, квартиры, а также для профильного бизнеса».
Также среди предложений поддержки — упростить разработку градостроительной документации и процедуру публичных слушаний по ней, ускорить предоставление земельных участков, при необходимости продлевать действующие договоры аренды на земельные участки, упростить регистрацию прав на готовые объекты.
Кроме того, Марат Хуснуллин обещал субсидировать процентные ставки: «Сегодня я получаю сигналы со всей страны, что застройщикам уже предлагают кредиты по 23%. Поэтому мы также будем субсидировать процентные ставки для них».
Настройка законодательства
Госдума без устали принимает законопроекты — целыми пакетами и на дополнительных заседаниях. Среди уже принятых хотя бы в первом чтении документов — различного рода поправки в действующие законы. Например, исполнительным властям любого уровня разрешается пересматривать условия контрактов в рамках 44-ФЗ. Правительство РФ получит право поправлять проектную документацию из-за замены материалов. Объявляется амнистия капиталов. Кроме того, срок согласования генеральных планов и изменений в них не может превышать одного месяца, а подготовка документации, планировка территорий и изменений в генплан и изменений в ПЗЗ могут происходить одновременно.
Земельные участки из государственной или муниципальной собственности в 2022 году можно получить, минуя торги и по ускоренной процедуре, к тому же местные власти могут устанавливать арендную плату за землю в размере 1 рубля.
Сейчас обсуждается продление программы льготной ипотеки. Речь идет о ставке 5% годовых, но только для приобретения квартиры в массовом сегменте первичного рынка.
Между тем депутатам предстоит рассмотреть второй пакет мер поддержки экономики России в условиях санкций, который правительственная комиссия по законопроектной деятельности уже одобрила. Документ спорный. Иностранные компании, покинувшие Россию, могут перейти под внешнее управление по решению арбитражного суда, поскольку перестают управляться владельцами. Если за три месяца собственник не оспаривает решение суда, не возобновляет работу/управление и не продает компанию, она выставляется на торги. Крайний случай — национализация компании.
Владимир Потанин, генеральный директор «Норникеля», уже высказался по этому поводу: «Это вернет нас на 100 лет назад, в 1917 год, и последствия такого шага — глобальное недоверие к России со стороны инвесторов — мы будем испытывать много десятилетий... Решение многих компаний о приостановке деятельности в России носит, я бы сказал, несколько эмоциональный характер и, возможно, было принято вследствие беспрецедентного давления на них со стороны общественного мнения за рубежом. Поэтому, скорее всего, они вернутся. И лично я бы сохранил для них такую возможность».
Депутаты, кроме того, предложили сроком на два года запретить выселение должников из ипотечных квартир, если эта квартира — единственное жилье. Также спорная идея. «Предложение депутатов Госдумы ввести запрет на выселение должников из ипотечных квартир в течение как минимум двух лет может похоронить ипотеку еще вернее, чем ключевая ставка в 20% годовых. В таких условиях банки просто перестанут выдавать ипотечные кредиты. Поддержать заемщиков в период кризиса целесообразнее за счет предоставления ипотечных каникул», — прокомментировал Олег Репченко.
Инициативы сверху и снизу
Минстрой также работает в направлении нивелирования последствий санкций для строительного комплекса. Минстрой РФ, ФАС и Минпромторг мониторят цены в строительстве, спрос на жилье, обеспеченность всеми ресурсами, в том числе финансами.
Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин заявил: «Мы работаем и с профильными ведомствами, и с профессиональным сообществом, и с бизнесом, чтобы определить направления для развития в непростых условиях. С регионами также ведется системная работа… Среди ключевых направлений сегодня остаются ипотечное кредитование и проектное финансирование… Сохранение льготных ипотечных программ и их текущих параметров в настоящий момент призвано способствовать сохранению спроса и темпов развития отрасли…».
Отдельно министр подчеркнул: идет поиск мер, которые позволят застройщикам возместить затраты, связанные с проектным финансированием. «Предварительно обсуждаем снижение стоимости проектного финансирования, сокращение ставки по нему до 15%. Также сегодня продолжаем работу по сокращению инвестиционно-строительного цикла, что позволит упростить и ускорить ряд процедур при планировании, строительстве и вводе объектов в эксплуатацию», — отметил Ирек Файзуллин.
Среди комплекса мер — перевод 2 тыс. из 3,8 тыс. обязательных процедур в разряд рекомендательных. Кроме того, предполагается сократить еще примерно 350 согласительных процедур. Это позволит уменьшить затраты застройщиков и ускорить сроки, предваряющие выход на стройплощадку.
Ленинградская область, как многие другие регионы, готовит предложения для Минстроя РФ. «Ключевая задача — сохранить набранные темпы строительства в регионе. Мы подготовили пакет из одиннадцати предложений, которые коснутся льготного ипотечного кредитования, долевого строительства, регулирования цен на стройматериалы и сокращения сроков получения разрешительной документации», — пояснил Евгений Барановский, заместитель председателя Правительстве Ленобласти.
Среди наиболее востребованных предложений у застройщиков Ленинградской области — повышение максимальной суммы ипотечного кредита с государственной поддержкой до 6 млн рублей, выдача льготной ипотеки семьям с одним ребенком, поэтапное раскрытие счетов эскроу по мере выполнения работ, возвращение объектов социального назначения в программу «Стимул» и объединение ряда процедур по разработке и выдаче градостроительной документации.
Итого
На сегодня общая стоимость первоочередных мер по поддержке российской экономики превысит 1 трлн рублей. Как ранее заявлял Президент РФ Владимир Путин, план мер поддержки будет дополняться по мере поступления новых предложений и по результатам мониторинга ситуации.
В общий план федеральных властей вошло более сотни мероприятий для поддержки строительного комплекса и ЖКХ. Общая стоимость этих мер — 99,8 млрд рублей.
Одним из интереснейших проектов, реализованных в прошлом году в Москве и в целом в России, стал многофункциональный комплекс «Щелковский», включающий в себя Центральный автовокзал столицы и крупный торгово-развлекательный центр. При этом сам МФК стал частью одноименного крупного транспортно-пересадочного узла.
Проект МФК «Щелковский» входит в программу строительства ТПУ в Москве, запущенную в 2012 году. С тех пор в столице сдан в эксплуатацию 41 узел, еще 57 находятся в работе. Из них к 2024 году планируется ввести 33 ТПУ.
Этапы большого пути
В состав ТПУ «Щелковский» входят Центральный автовокзал, обслуживающий международные, междугородные и пригородные автобусные линии, одноименная станция Арбатско-Покровской линии Московского метро и маршруты наземного городского транспорта.
Проект реализован не на пустом месте. Первый автовокзал «Щелковский» возведен там в 1971 году. В 1997-м была выполнена масштабная реконструкция объекта. Тем не менее вскоре стало ясно, что автовокзал не отвечает современным требованиям по комфортности и безопасности обслуживания пассажиров. Поэтому было принято решение о демонтаже старого здания и строительстве на его месте нового.
Принципиально важной особенностью проекта стала его реализация за счет средств частного инвестора — ГК «Киевская площадь». Привлекательность для бизнеса обеспечило строительство в составе ТПУ крупного торгово-развлекательного центра.
«Мировой опыт показывает успешность и высокую востребованность пассажирами проектов интеграции транспортных и коммерческих пространств. МФК "Щелковский" имеет особое значение для района и города в целом. Автовокзал — это всегда большое количество пассажиров, чьи удобство и комфорт зависят в большой степени от инфраструктуры объекта. ТРЦ "Щелковский", в свою очередь, стал первым крупным торговым объектом в Гольяново, одновременно и удобным для посещения, и предлагающим большой выбор брендов, ресторанов, развлечений и услуг. Поэтому "сверхзадачей" проекта и главной сложностью было уместить в одном пространстве множество различных функций таким образом, чтобы они не только друг другу не мешали, но и отвечали потребностям жителей Гольяново и Северного Измайлово», — сообщили ASNinfo в МФК «Щелковский» (входит в ГК «Киевская площадь»).
Проект нового здания Центрального автовокзала был утвержден Москомархитектурой в начале 2017 года, а уже летом стартовало строительство, начавшееся с демонтажа старого здания. За три года был возведен новый современный комплекс общей площадью порядка 150 тыс. кв. м.
Новое здание было открыто 29 октября 2020 года. В торжественной церемонии принял участие мэр Москвы Сергей Собянин. «Мы продолжаем реализацию программы модернизации московских автовокзалов. Сегодня мы завершаем еще один крупнейший проект в этой сфере. После реконструкции открывается автовокзал Центральный на Щелковском шоссе — самый большой и современный в Москве и России. Из морально устаревшего здания он превратился в крупнейший и самый комфортный автовокзал Европы. Это уникальный по масштабам проект, реализация которого не стоила городу ни копейки. Вокзал был реконструирован полностью за счет частных средств», — отметил он.
По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева, сейчас ТПУ «Щелковский» ежедневно пользуются около 150 тыс. пассажиров (расчетная мощность — до 200 тыс.), из них более 70 тыс. выбирают метро и около 80 тыс. — наземный транспорт. Он отмечает также, что в рамках ТПУ разведены потоки пассажиров разных видов транспорта, что делает пересадку максимально комфортной.
«Начинка» комплекса
Дизайн комплекса разработало международное бюро Global Architecture Development. Новое здание вокзала напоминает стеклянный корабль с волнообразной геометрией, верхняя часть которого облицована рифлеными алюминиевыми панелями. Всего МФК состоит из одиннадцати этажей, из которых пять — подземные.
С точки зрения внешнего оформления здания особый интерес представляют часы, размещенные над входом в ТРЦ. Диаметр циферблата достигает 9 м, а вес всей конструкции составляет несколько тонн. По данным собственника, часы аналогичного размера были смонтированы на главном здании Московского государственного университета на Воробьевых горах в 1953 году. При этом из-за разницы в дизайне минутная стрелка часов ТРЦ длиннее более чем на метр.
Огромное здание получилось на удивление изящным благодаря стеклянному фасаду необычной формы, который выполнен из системы CW50 от Reynaers Aluminium. Для окон и дверей была выбрана система CS77 с отличными теплотехническими характеристиками. Работы по производству и монтажу светопрозрачных конструкций выполнила компания «НордФасад».
Надо отметить и бережное отношение к наследию старого Щелковского автовокзала. Само здание особой архитектурной ценности не представляло, но в нем в зале ожидания располагалось мозаичное панно «Моя Родина», выполненное в 1972 году под руководством народного художника СССР Юрия Королева. По оценке специалистов, оно представляет собой яркий образец советского монументального искусства того времени. Перед началом демонтажа объекта мозаика была аккуратно демонтирована (при этом, кстати, выяснилось, что утрачено около 3 тыс. декоративных элементов). После строительства нового здания панно было аккуратно собрано на одной из внешних стен здания с восполнением утрат и проведением иных реставрационных работ.
Уникальной особенностью МФК стал сам автовокзал, часть которого разместилась на крыше, на высоте около 35 м. Аналогичных решений в России еще не использовали. Пандусы для заезда транспорта находятся на шестом этаже здания и допускают использование, в частности, двухэтажных автобусов, которые работают на международных маршрутах. А зона прибытия расположена на первом этаже вдоль здания комплекса.
«Оригинальное инженерное решение заключается в том, что в МФК разнесены на разные уровни пассажиропотоки прибывающих и отправляющихся в поездку — перроны отправления расположены на самом верху, откуда автобусы уезжают по 200-метровой эстакаде, а перроны прибытия расположены внизу. МФК «Щелковский» — единственный в России автовокзал, где перед прибытием каждый автобус проходит через мойку, и каждому автобусу в любой момент доступны техосмотр и мелкий ремонт», — рассказали в МФК.
В комплексе расположены гостиница, два зала ожидания для пассажиров — на первом и шестом этажах, кафе, детская комната, а также зал отдыха повышенной комфортности. Общая площадь торговых помещений в здании составляет 60 тыс. кв. м. В ТРК начали работу свыше 250 бутиков и сетевых магазинов, кинотеатр и фитнес-центр с бассейном. Действуют зона фуд-корта, включающая порядка 50 ресторанов и кафе, часть из которых — с панорамным остеклением. На всей территории МФК работает бесплатный Wi-Fi.
В комплексе расположился также один из самых больших в столице подземных паркингов — суммарно на 957 мест. Здесь же находится центр по уходу за автомобилями и автомойка. Ну и дань современным трендам: парковка оборудована бесплатными заправками для электромобилей.
Технологические нюансы
Как отмечают в МФК, при строительстве «Щелковского» были применены самые современные технологии, в том числе и подземного строительства. Уникальность технологии UP-DOWN заключается в том, что после заложения монолитной плиты фундамента на уровне земли строительство ведется одновременно вниз и вверх. При таком подходе подземное сооружение находится под защитой жестких монолитных перекрытий.
Нельзя не отметить создание при строительстве фундамента масштабной конструкции «стена в грунте». Ее глубина на стройке Центрального автовокзала достигла 53 м. Для сравнения: при строительстве высочайшего в Европе небоскреба МДЦ «Лахта Центр» в Санкт-Петербурге глубина «стены в грунте» составила лишь 31,5 м.
«Стоит также отметить и архитектурно-художественное освещение комплекса, реализованное с помощью специальных световых трубок. Всего установлено 7,74 тыс. светильников, а площадь освещаемого фасада — 5 тыс. кв. м. На восточной стороне здания смонтирован медиафасад общей площадью более 230 кв. м, оборудованный специальными технологиями смены изображения с возможностью регулирования уровня яркости светового потока. Это решение снижает уровень светового "шума", влияющего на близлежащие дома и проезжающие автомобили», — рассказали в МФК.
По оценке собственников проекта, расположенный на границе районов Гольяново и Северное Измайлово МФК «Щелковский» становится точкой притяжения жителей всего Восточного административного округа Москвы. «Динамика развития МФК, несмотря на пандемию COVID-19 с внедрением повышенных мер предотвращения распространения заболевания, очень положительная. Поэтому, конечно, мы довольны результатом», — говорят в МФК.
Там констатируют также, что опыт, наработанный при строительстве МФК «Щелковский», безусловно, полезен и в будущем: «Тенденция к многопрофильности, многофункциональности пространств не ослабевает, поэтому понимание того, как совместить транспортные и коммерческие пространства, умение заранее продумывать нюансы и детали при строительстве таких объектов уже можно считать обязательными элементами любого добросовестного девелопера. Кроме того, у ГК "Киевская площадь" уже есть проект, где этот опыт применяется, — это ТПУ "Нагатинская", разрешение на строительство которого было получено в ноябре прошлого года».
При строительстве МФК было использовано немало современных решений. Однако подробно осветить все технологические новации и рассказать об оборудовании такого большого и сложного объекта в одной статье невозможно. Поэтому коснемся лишь нескольких опций.
Под отрицательным углом
«При строительстве автовокзала "Щелковский" работало сразу несколько единиц техники компании "Арлифт". Но одной из самых интересных задач на этом объекте, на наш взгляд, было остекление фасада здания. Главная сложность заключалась в том, что часть фасадов спроектирована под уклоном до 30°», — рассказывает генеральный директор «Арлифт» Сергей Арнаутов.
По его словам, это была интересная и ответственная задача. «Нашей технике не впервой проводить монтаж под отрицательным углом. Мы имеем достаточный опыт таких работ и можем предложить различные варианты монтажа. В этот раз было принято решение производить монтаж стеклопакетов с плиты перекрытия», — отмечает специалист.
Один из мини-кранов «Арлифт», SPD360, с грузоподъемностью до 1,8 тонны, размещался непосредственно на этаже и с помощью лебедки и вакуумного захвата поднимал стеклопакеты весом около 300 кг, где их монтировали изнутри. Вакуумный захват Arlifter GS-500 собственного производства компании предназначен для подъема стекла и сэндвич-панелей весом до 500 кг, может работать практически при любых погодных условиях: и в дождь, и в снег, и при отрицательных температурах.
«Ввиду того, что на этом объекте наша техника выполняла ряд различных задач, мини-кран, вес которого всего 2,3 тонны, практически свободно перемещался с этажа на этаж, переступая высокие пороги. К тому же благодаря работе двигателя как от ДВС, так и от сети 380 вольт оборудование можно использовать как внутри, так и снаружи помещения», — говорит Сергей Арнаутов.
Из-за своих сравнительно небольших размеров мини-краны могут работать на перекрытиях, крышах, с легкостью маневрировать на строительной площадке и использоваться там, где не может справиться другая крупногабаритная техника.
«Любой опыт, который мы получаем с каждого объекта, очень ценен для нас, так как с развитием современных технологий появляются все более необычные архитектурные решения, проектируются уникальные здания, которые нужно строить, и наша цель всегда находить решения даже для самых сложных строительных задач», — заключает эксперт.
Чтобы было тепло
По словам заместителя генерального директора ООО «Варманн» Андрея Шаповала, задача компании в ходе реализации проекта МФК «Щелковский» полностью соответствовала ее миссии. «Она состоит в том, чтобы изготавливать отопительные приборы различных типов, качество которых позволит заказчику на долгие годы закрыть для себя вопрос комплектации отопительной системы, а внешний вид и эстетика — позволят инсталлировать их в любые интерьеры», — отмечает он.
Для комплектации отопительной системы Центрального автовокзала заказчиком были выбраны конвекторы напольного монтажа Varmann MiniKon, удобные для установки и неприхотливые в обслуживании. «Для нашей компании очень важен каждый заказчик и каждый проект. И Центральный автовокзал пополнил многочисленный перечень объектов федерального значения, на которых были установлены отопительные приборы нашего изготовления с общим количеством смонтированных конвекторов порядка 500 штук», — добавляет Андрей Шаповал.
По его словам, в компании безусловно рады, что из достаточно обширного ряда производителей и поставщиков различных отопительных приборов подрядчик строительно-монтажных работ выбрал конвекторы именно бренда Varmann, история которого превышает десять лет, а опыт успешной эксплуатации оборудования имеется более чем на миллионе объектов в России и за ее пределами. «Без сомнений, факт сотрудничества и полученная обратная связь от подрядчика помогут нашей компании в дальнейшей работе с объектами такого масштаба», — резюмирует специалист.
Особая атмосфера
За обеспечение комфортного микроклимата в многофункциональном центре «Щелковский» отвечают 18 мультизональных систем DANTEX. Общая холодопроизводительность оборудования составляет более 900 кВт, коэффициент энергоэффективности EER во время охлаждения достигает значения 4.7, а коэффициент COP при обогреве – 5.6.
Всего на объекте специалисты компании-подрядчика установили 21 внешний блок серии Full DC Inverter, 150 внутренних настенных блоков серии DM-DP022-080G/YMF, 86 внутренних кассетных компактных блоков серии DM-DP015-056Q4/AF. Общая длина фреонопроводов составила 1800 м.
Такие системы кондиционирования пользуются особым спросом у застройщиков, поскольку отличаются высокой надежностью и энергоэффективностью.
Генеральный директор компании — дистрибьютора оборудования DANTEX Сергей Никонов: «Выбор заказчика обусловлен, в первую очередь, тем, что DANTEX является одним из лидеров рынка по поставкам VRF-систем, а также фанкойлов и компрессорно-конденсаторных блоков различных модификаций в соответствии с требованиями проекта. Также у нас самые короткие сроки поставки оборудования (от одной недели), поскольку ни один заказчик не может себе позволить задерживать строительство объекта из-за ожидания оборудования. Помимо этого DANTEX предлагает своим клиентам высокий уровень технической поддержки и богатый опыт в реализации объектов любой степени сложности».
Кроме VRF-систем компания DANTEX поставила в МФК «Щелковский» 170 кассетных и настенных фанкойлов. Это оборудование отвечает за комплексную обработку воздуха (охлаждение, нагрев, фильтрация, осушение, распределение) в рабочих зонах малых помещений от 30 кв. м.
В целом за двадцать лет работы компанией была осуществлена поставка свыше 3000 систем кондиционирования и вентиляции DANTEX на коммерческие и промышленные объекты не только в России, но и в странах ближнего зарубежья.
МФК «Щелковский» это:
- «Стена в грунте» глубиной 53 м
- Перроны отбытия на крыше на высоте 35 м
- Огромные часы с диаметром циферблата 9 м
- Медиафасад общей площадью более 230 кв. м
- Экологичные потолочные светильники с живой зеленью
- Сохраненное мозаичное панно «Моя Родина»:
В сервисе проверки новостроек Дом.РФ по результатам проверки 26 января 2021 года жилой комплекс «Три кита-3» значится как проблемный объект, в котором нарушены сроки передачи квартир дольщикам. Застройщик обещает сдать объект до 1 марта 2021 года, но дольщики слабо верят обещаниям.
ЖК «Три кита-3» под брендом «Лидер Групп» возводит ООО «Линкор» в Мурино Всеволожского района Ленинградской области. Плановый срок сдачи объекта – 2018 год. Разрешение на строительство уже продлевалось, в декабре 2020 года оно продлено еще раз – до 31 декабря 2021-го. Таким образом, срок сдачи – по крайней мере, формально, отодвинут на три года. Но только теперь объект признан проблемным.
Сдача не задалась
Как сообщили в компании «Лидер Групп», ЖК полностью построен и находится на этапе приема госкомиссией: «Для сокращения сроков данной процедуры вся необходимая бумажная работа ведется параллельно с устранением недочетов непосредственно на объекте. До 31 января текущего года застройщиком в КГСНиГЭ ЛО будет подано уведомление об устранении замечаний, после чего будет назначена новая проверка. Рассчитываем, что по итогам данной проверки будет запущена процедура введения дома в эксплуатацию. Параллельно с этим, в феврале, начнется показ со смотровыми листами жилых помещений собственникам».
Действительно, в декабре начала работу госкомиссия, которая немедленно обнаружила нарушения на объекте. В Госстройнадзоре отмечают: «У объекта существует две стадии – строящийся и введенный. «Три кита-3» – строящийся, поэтому любое замечание – серьезное, так как показывает несоответствие объекта проекту».
В ходе последней проверки застройщик получил несколько десятков замечаний, они касаются недоделок внутренних инженерных систем, благоустройства, отделки помещений и проч. В ведомстве подчеркивают: «Это обычная, но порочная практика, когда застройщик вызывает Госстройнадзор на не готовый дом, чтобы получить конкретный перечень замечаний и уже по ним работать. В ходе последней проверки объекта застройщик давал обещание устранить замечание и выйти на итоговую проверку до конца 2020 года, но уведомление об окончании работ так и не поступало».
По мнению ведущего юриста ЮАП Александра Лялина, есть несколько возможных объяснений такой практики застройщиков. Например, надежда на «авось» - вдруг Госстройнадзор примет объект в существующем виде, а дольщики потом своими силами устранят недоделки. Также, возможно, есть желание сдать объект побыстрее и, тем самым, не тратить деньги на устранение недоделок.
Виноваты дольщики?
ЖК «Три кита-3» - третья очередь проекта «Три кита». Две других, строительство которых начиналось в чистом поле, также сдавались с задержкой сроков. Первая очередь сдана на два года позже заявленного срока, вторая – на 4,5 года, третья очередь выбилась из графика на три года.
Основная причина задержек, с точки зрения застройщика, - так называемый «потребительский терроризм». То есть, приходится отвлекать средства от строительства новой очереди, чтобы покрыть долги по предыдущим. «Замедление темпов строительства и перенос срока сдачи связаны как с задержками финансирования, так и с корректировками, которые вносились в проекты по сетям», - указано на официальном сайте «Лидер Групп».
Как сообщали в декабре прошлого года областные СМИ, размер неустоек составлял на тот момент более 133 млн рублей – только в рамках исполнительного производства, то есть, признанных судом.
Однако требования дольщиков были небезосновательны. На форумах дольщики пишут (орфография сохранена): «Ужасная контора. За эти годы я успела протестировать первого кита. Снимала там квартиру. Материалы действительно ужасные. Дешевка. Все непрочное, не по-божески. Слышимость колоссальная… Место не для тех, кто любит прочность и комфорт».
«Застройщик Лидер Групп просто ужас. Первую очередь "Трех китов" провалили наглухо, срок сдачи отличался почти на 2 года от заявленных. Со второй очередью еще хуже!!! Задержка уже полтора года, но концу и края этому не видно. Дома тот вроде и стоят, но Лидер набрал обязательств у Администрации города, которые не в состоянии выполнить, а точнее это строительство садика, дорог, а также превышение этажности».
Как сообщает Госстройнадзор Ленобласти, застройщик начала допускать значительные просрочки по передаче квартир несколько лет назад. «Вместе с тем, менеджмент компании сообщает, что дома будут достроены, от контакта они не уклоняются, сотрудничают, но строительство идет очень медленно», - уточняют в ведомстве.
Банкротство по плану
Разрешение на строительство ЖК «Три кита» получала компания «Линкор». Именно с ней дольщики заключали договоры долевого участия. Затем, рассказал Александр Лялин, ООО «Линкор» разделилось на три: «Линкор», «Бригантина», «Аквамарин». Однако ДДУ с новыми юрлицами не перезаключались, дольщики оставались в неведении. Позже суды общей юрисдикции Санкт-Петербурга и Ленобласти признали разделение нарушением закона, пояснил Лялин. «Зачем дробят бизнес?», - спрашивает он.
По мнению юриста, политика компании заключается в создании мелких ООО с последующим банкротством, чтобы не рассчитываться по долгам с партнерами и контрагентами. «Только так можно объяснить разделение компании-застройщика», - полагает Лялин.
«Лидер Групп» действительно «динамит» партнеров. И не только в рамках проекта «Три кита». Например, начиная с 2019 года АО «Изотерм» безуспешно пытается получить 2,5 млн рублей с ИСК ЛСК, через которую поставляла на строительство ЖК «Ленинград» медно-алюминиевый конвектор. «Лидер Групп» задолжала этой монтажной компании 20 млн рублей, поэтому ИСК ЛСК не может рассчитаться с АО «Изотерм». Руководство компании решило больше не работать с непорядочным застройщиком, который не выполняет обязательств, – и другим не советует.
Еще в октябре 2019 года дольщики на форумах писали (орфография сохранена): «Лидер сделал схему, при которой уходит от выплат компенсаций по задержке, а если подробнее, то развалил «Линкор» на еще три организации, у которых на счетах нету ничего».
Застройщики двух первых очередей - «Бригантина» и «Аквамарин», уже находятся на разных стадиях процедуры банкротства. А в декабре 2020 года иск в Арбитраж о признании банкротом ООО «Линкор» подал один из дольщиков.
Компания «Лидер Групп», аффилированная с группой застройщиков ЖК «Три кита», принадлежит Елене Некрасовой, супруге депутата Госдумы от КПРФ Александра Некрасова. Согласно картотеке сайта Rusprofile, она выступала учредителем 54-х юрлиц, в 24-х из них занимала кресло генерального директора. Сейчас осталось пять возглавляемых ею структур, в том числе ООО «Линкор» с размер уставного капитала в 10 тыс. рублей. При этом Некрасова присутствует в рейтинге Forbes как самая богатая жена депутата Госдумы.
Экс-председатель совета директоров ГК «Лидер Групп» - также участник списка Forbes и депутат Заксобрания Петербурга от КПРФ, активно поддерживающий интересы компании.
Дольщики в сомнениях
Между тем, сообщил Александр Лялин, еженедельно в компанию обращаются не менее трех дольщиков «Лидер Групп». В большинстве случаев людям требуется помощь, чтобы попасть в реестр кредиторов банкротящихся ООО, чтобы получить компенсации за съем квартиры в период строительства и штрафы за срыв сроков передачи квартир, чтобы расторгнуть ДДУ, получить проценты, неустойки, компенсации морального вреда.
Дольщики сомневаются, что названный компанией срок станет концом ожидания. По их данным, на площадке работает всего несколько человек.
Тем более что жалобы на форумы дольщиков ЖК «Три кита», количество которых не поддается подсчетам, начали поступать еще в 2017 году. Крик души в августе 2018 года (орфография сохранена): «являюсь дольщиком первой очереди ЖК Три Кита!
- Лидер групп постоянно лжет о сроках сдачи ЖК и переносит их
- застройщик ООО Линкор развалился
- неустойку платить отказываются
чертова контора депутатов-коммунистов!».
А в августе 2020-го – еще: «Все, кто купили квартиры в Девяткино из моих знакомых со сдачей обьекта ПОЗЖЕ 3 китов...УЖЕ ВСЕ ПОЛУЧИЛИ КЛЮЧИ!!!!!!! Квартиры все с отделками. Застройщики не ЛГ- людям ПОВЕЗЛО! А мы все... дольщики ЛГ чувствуем себя размазанными и НЕУСТОЙКУ НЕ ПЛАТЯТ!!!».
Будущие владельцы квартир неоднократно писали жалобы, устраивали пикеты, перекрывали проезд транспорта.
Одна из последних мер – петиция, которую организовала инициативная группа дольщиков ЖК «Три кита». «На данный момент люди, которые приобрели квартиры в ЖК «Три кита» 3 очередь, вынуждены менять свои планы, платить ипотеку, снимать жильё. Мы, люди, которые честно внесли денежные средства, стали заложниками ситуации. Просим разобраться в сложившейся ситуации, взять под контроль строительство ЖК «Три кита» 3 очередь. Просим повлиять на застройщика во избежание случаев «потребительского экстремизма» и «потребительского терроризма», - указано в петиции.
Возможно, бумага стала той самой последней каплей, после которой объект признан проблемным, и дольщики получили право получить компенсацию за срыв сроков сдачи.