SOS: Девелоперы Москвы просят помощи
Застройщики Москвы и Московской области заморозили все новые проекты на неопределенный срок. По словам бизнеса, сейчас важнее понять, как достроить реализовать существующие и кому продать построенные квартиры. А этого понимания пока нет. Также, как нет понимания о том, какие конкретные меры поддержки от государства действительно помогут отрасли. Именно для того, чтобы выработать единое предложение по антикризисным изменениям для правительства РФ, столичные девелоперы собрались за круглым столом вместе с профильными депутатами. Все инициативы по итогам встречи лягут на стол профильного вице-премьера Марата Хуснуллина.
Уникальное время
"Настоящий бизнесмен проходит любой кризис с холодной головой и очень быстрыми мероприятиями, повышая свою эфективность, - уверена Елена Николаева, депутат Московской городской Думы. - Поэтому я бы на вашем месте рассматривала сегодняшнюю ситауцию как новые возможности".
По словам Елены Николаевой, сейчас как раз то время, когда есть возможность внести изменения в законодательство, которые повысят эффективность как самого строительного бизнеса, так и эффективность государственного управления. И в первую очередь, речь идет о принятии законодательных инициатив, которые ранее были отвергнуты или не приняты к рассмотрению. "Законодательные инициативы, которые еще вчера казались немыслимыми, я уверена, сейчас будут приниматься в очень короткие сроки", - подчеркнула Елена Николаева.
Проблема: Ставки по ипотеке и покупательская способсность
По мнению девелоперов - участников круглого стола, - сначала нужно восстановить спрос и покупательскую способность, а уже потом думать о том, как исправить законодательные ошибки прошлого.
"Что для застройщика сейчас важнее всего? Это поддержать ипотеку, поддержать темпы продаж. Все остальное вторично", - уверен Сергей Болдырев, председатель совета директоров компании BMS Development Group.
Все участники круглого стола сошлись во мнении, что взлетевшие ставки по ипотеке практически полностью остановили продажи в московских обьектах. Аналитики рынка уточняют, что снижение покупательской способности населения действительно напрямую связано с новыми ставками по ипотеке. По оценкам bnMap, в столице с ипотекой продается 62% новостройек. А остальная часть реализуется зачастую также с ипотекой, но косвенно - чтобы купить новостройку, люди продают свое предыдущее жилье (а покупатели этого обьекта также берут ипотеку), поэтому сейчас цепочка прервалась практически в самом начале.
При этом в период пандемии программа льготной ипотеки действительно смогла поддержать рынок. "Если бы у нас не было льготной ипотеки, собираться за этим круглым столом было бы уже не кому. Но сейчас мы переживаем самое трудное время со времен Великой Отечественной войны", - говорит Андрей Ковалев, основатель и генеральный директор компании "Экоофис".
Решение: восстановление льготной ипотеки и снижение базовой ставки
Собственно, подобное предложение уже вынесено на рассмотрение Правительства. Чиновники сейчас решают: какие запустить программы по субсидированию ипотеки и какие обьемы финансирования на это направить.
По словам депутатов, в Правительстве обсуждают не только возрождение ставок по уже привычным госпрограммам (5-6%), но и варианты снижения базовой ставки с 20 до 12%.
Застройщики соглашаются, что это могло бы помочь отрасли. "Мы проводили опрос среди своих клиентов о том, какая ставка на покупку индивиуального дома для них будет приемлимой. Люди сказали о ставке в 14-15%", - поделился Дмитрий Гордов, генеральный директор ЖК "Пионер".
Также на рассмотрении сейчас увеличение суммы ипотеки в рамках госпрограмм: для Москвы - с 3 до 12 млн рублей, для регионов - до 20 млн рублей.
Проблема: отсутствие помощи
Елена Николаева подчеркивает, что экономический блок с начала марта каждый день заседает до часу ночи, чтобы вырабатотать верное решение по выходу из кризисной ситуации. Но проблема в том, что строительную отрасль в экономическом блоке представляют всего 2 человека - представители от Деловой России и РСПП. "Вы вообще собираетесь себя защищать? Где у вас сильное профессиональное сообщество, которое доводит ваше мнение до законодателей?", - задает участникам круглого стола риторический вопрос Сергей Лисовский, депутат Государственной Думы.
Этим в том числе должны заниматься и СРО - защищать и отстаивать права своих членов. Но депутаты констатируют, что этого не происходит.
Решение: перестройка системы СРО
Ввиду этого и прочих причин сейчас, возможно, пройзодет трансформация системы саморегулирования, которая, по словам депутатов, не доказала своей эффективности. "Возможно, стоит вернуться к прошлой разрешительной системе, - предлагает г-жа Николаева. - Почему до сих пор существуют СРО, если они вас не защищают?".
Проблема: Эскроу-счета и ставки по проектному финансованию
По мнению законодателей, сейчас как раз то время, когда можно исправить ошибки, которые произошли и при введении эскроу-счетов. "По факту получилось, что просто обобрали людей: забрали деньги у застройщиков, у дольщиков - отдали деньги банкам. Убили этим мелких-средних застройщиков в регионах и восхваляются тем, что ввели большие обьемы квадратных метров в мегагородах", - подвел неутешительный итог депутат Госдумы Сергей Лисовский.
Профессионалы рынка соглашаются, что сегодня оставить деньги на эскроу-счетах - почти преступление. "На момент раскрытия они будут стоить в 3 раза меньше", - указала Любовь Цветкова, председатель Правления Ассоциации инвесторов Москвы, добавляя, что эти деньги бизнесу нужны уже сейчас на достройку своих обьектов.
Задумывались эскроу-счета совсем для других целей. "Наверно, сейчас посыплю голову пеплом, но я была одним из авторов инииативы по введению эскроу-счетов. Но так получилось, что вторая часть предложения оказалась нереализованной: размещая средства на эскроу-счетах, застройщики должны были получать финансирование от банков по фиксированной низкой ставке под 1%", - рассказывает Елена Николаева.
Застройщики сошлись во мнении, что реализация второй части была бы существенной помощью. Особенно если учесть сегодняшние реалии, когда банки резко увеличили ставки по проектному финансированию псле изменения ключевой ставки Центробанка. "Причем не только по новым договорам, но и по старым! Несколько дней назад я получил пересчет по действующему договору под ставку 23%", - недоумевает Антон Детушев, генеральный директор компании IKON DEVELOPMENT.
Решение: Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Депутаты пообещали включить в список предложений к правительству России предложение о том, чтобы взять под контроль ставки по проектному финансированию. Но в каком виде это будет, пока говорить сложно.
Вторая же часть помощи касается поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это решение практически принято на уровне правительства РФ. Собственно, уже несколько недель назад об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Однако ни в одном из озвученных пакетов мер помощи этой инициативы не фигурирует.
Как поясняется Елена Николаева, в сегодняшней редакции инициатива предполагает 3-этапное раскрытие эскроу-счетов: первое на этапе возведения коробки, второе - на этапе монтажа внутренних инжинерных коммуникаций, третье - уже при сдаче дома. "В моем понимании это будет принято в очередном пакете мер", - уточнила депутат.
Проблема: Рост цен на стройматериалы
"Рост себестоимости строительства - это проблема номер 1 сегодня в стране. Вы вообще понимаете, что у вас скоро строительство будет стоить столько, что ни одна ваша диаграмма не поможет. У вас не будет людей, которые смогут это купить. И никто об этом не говорит: ни антимонольная служба, ни Минстрой, правительство не считает это главной проблемой. Когда в прошлом году стоимость пиломатериалов выросла на 45-50%, кто-то об этом говорил? Когда металл вырос в цене на 100%, только через полгода вспомнили об этом - и то только потому, что стройки государственные встали, частные стройки вообще мало кто замечает, - считает Сергей Лисовский, депутат Государственной Думы. - Этот рост вообще остановится?".
Девелоперы в свою защиту заявили, что прекрасно замечают рост себестоимости строительства, вот только сделать с этим ничего не могут - ничего, кроме констатации факта.
Решение: Госрегулирование цен по основным позициям
Один из вариантов решения этой проблемы, как отметила Елена Николаева, введение регулирования цен на ряд материалов со стороны государства. И этот вариант также обсуждается в правительстве РФ.
Проблема: Уход с рынка иностранных производителей оборудования и материалов
Если рост цен на материалы, производимые в России, еще можно как-то регулировать, то что делать с импотрными? "За 10 дней цены на импортные материалы для отделки и инженерные коммуникации для наших проектов подорожали от 20 до 100%", - делится Дмитрий Гордов, генеральный директор ЖК "Пионер".
Возросшие цены - это еще полбеды, считают частники рынка. Вторая беда, когда их остатки в России закончатся и нужно будет чем-то заменить эти материалы и оборудование.
Решение: Импортозамещение
Эксперты склоняются к мнению, что поможет в этом вопросе только эффективное импортозамещение. По словам Елены Николаевой, правительство планирует поддерживать строительство новых производств, нацеленных на это. В частности, предполагается выделение земли под строительство по упрощенной схеме, обсуждаются вопросы и по эксклюзивной арендной ставке.
Но насколько быстро удастся запустить эти производства - остается большим вопросом.
Проблема: Возросшая стоимость земли под застройку
Еще одна проблема, которую следует решить в пакете антикризисных мер - это растущая себестоимость строительства. За последние годы в Москве значительно возросла стоимость приобретения и подготовки земельного участка под строительство. "Если раньше мы понимали, что в проекте происходит соотношение 30 на 70, когда 30% уходит на покупку земли, смену вида разрешенного использования и все остальные платежи государству, то сейчас мы видим, что 30% - это только земельный участок", - говорит Марина Любительская, первый заместитель генерального директор концерна "КРОСТ".
Обеспокоенность участников рынка вызывает и значительно возросшая плата за смену вида разрешенного использования земельного участка. "Так ни один новый проект не выйдет", - считает Любовь Цветкова.
Решение: Отмена (сокращение) платы за смену вида разрешенного использования
По словам Елены Николаевой, предложение о пересмотре платы за смену вида разрешенного использования уже внесено на рассмотрение.
Проблема: Сроки ввода
В сегодняшней ситуации девелоперы не решаются выводить новые проекты и не знают, смогут ли завершить уже начатые стройки к строкам, указанным в выденных разрешениях на строительство. Профессионалы рынка предлагают правительству подумать о том, чтобы перенести сроки сдачи и продлиться уже выданные разрешения на строительство в качестве одной из мер поддержки.
Решение: Перенос сроков ввода по обьективной причине
Депутаты соглашаются, что такая мера возможна, но в этом случае нужно провести четкую грань о том, когда сроки сдачи домов смещаются по обьективным причинам, а когда нет. И какие причины в принципе могут считаться обьективными. Вопросов в этом направлении много, тем не менее это предложение также попадет в список, который направится на рассмотрение в правительство РФ.
Проблема: Налоги для бизнеса
У бизнеса есть вопросы к власти в части налогооблажение. Андрей Ковалев и вовсе предлагает освободиться малый и средний бизнес от налогов на весь следующий год, чтобы компании могли выстоять в сложившихся условиях и восстановиться.
Решение: переход на УСНО
Елена Николаева сразу ответила Андрею Ковалеву, что мораторий на налоги для бизнеса невозможен, но есть предложение, когда девелоперы смогут применять упрощенную систему налогообложения. Это, по словам депутата, позволит снизить налоговую нагрузку на бизнес, а высвободившиеся средства девелоперы смогут направить на достройку обьектов и ведение бизнеса.
В ходе Наблюдательного совета Главгорэкспертизы участники констатировали верность вектора дистанционной работы и курса на цифровизацию.
- Практика Главгорэкспертизы по оперативному внедрению дистанционных форм работы в условиях пандемии показала, что работать, не снижая качества и объемов предоставляемых услуг, можно. И нужно эту практику расширять, - отметил на заседании Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев.
Также было отмечено, что off-line работа позволили сократить сроки предоставления услуг, сократив материальные и бюрократические издержки. Повысилась и эффективность работы сотрудников организации
- 1 июня 2020 года в реестр было загружено 570 заключений – это самый высокий результат за все время функционирования системы, - озвучил статистику начальник Главгосэкспертизы Игорь Манылов.
В рузельтате было принято решение расширить спектр деятельности ведомства в области полномочий в области ценообразования, а также добавив экспертное сопровождение и формирование единой цифровой среды для управления процессами при решении вопросов, связанных со строительством, реконструкцией и капремонтом объектов.
Напомним, 1 июня 2020 года Главгосэкспертизой была запущена единая цифровая платформа, призванная не только повысить качество и скорость работы экспертных организаций, а также интегрировать строительную отрасль на переходном этапе - до начала повсеместного использования государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.
Недавно прозвучавшая со стороны президента России Владимира Путина критика ситуации в сфере строительных нормативов вызвала горячий отклик в отраслевом сообществе. Портал ASNinfo.ru обратился к председателю совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Роману Рыбакову с просьбой прокомментировать эту проблему.
Прежде всего, я хочу поблагодарить редакцию портала ASNinfo.ru и газеты «Строительный Еженедельник» за возможность высказаться по вопросам, затронутым в недавнем выступлении Президента России Владимира Путина. Мы неоднократно говорили о проблемах проектировщиков, в том числе и на страницах «Строительного Еженедельника», но, видимо, работающие на федеральном уровне консультанты далеки от повседневной реальности конкретных участников строительства. Тем не менее, мысль о квазиучастниках строительного процесса была высказана замечательная, хотя, пока Президент их не назовет поименно - сами они себя таковыми не признают никогда.
Проблем в строительной сфере, как и в любой отрасли, предостаточно, но именно в строительстве ярко прослеживаются две основные тенденции:
- избыток власти при дефиците компетентности, нравственности и ответственности (когда уровень амбиций и властных полномочий перерастает уровень компетентности и нравственности, то возникает главная проблема, которая приводит ко всем другим проблемам);
- полное забвение жизненных интересов конкретных (не квази) участников строительного процесса.
Никому не надо доказывать, что строительная отрасль сегодня находится под контролем государства, не всегда объективно оправданным, но всегда жестким. Этот контроль осуществляется зачастую недружественными и малокомпетентными исполнителями из властных структур, которые обеспокоены только мнением вышестоящего начальства и сохранением своего служебного положения. Отсюда - стремление к усилению всяческого контроля, заоблачные замыслы, поспешное непродуманное принятие законодательных актов, отрыв от реальности и понимания механизма работы принимаемых законов.
Я не собираюсь утверждать, что контроль вообще не нужен. Но он не должен сводиться к нагромождению административных барьеров, затягивающих процессы рассмотрения, согласования, утверждения документов в угоду утверждения личного престижа, упоения властью. По логике, государственные контролеры должны были бы помогать подрядчикам в решении проблем, когда они возникают на объектах, строительство которых одобрено органами исполнительной власти. Представляется, что создание дружелюбной атмосферы между участниками строительства можно достигнуть некоторыми мероприятиями социального характера.
А главное для поступательного развития отрасли - изменение отношения к специалистам и создание условий для стабильного и финансово обеспеченного положения строителей и проектировщиков. Достижение успехов в этом процессе позволит убрать большую часть проблем и в повышении производительности труда, и в ускорении процессов строительства и, особенно, в качестве проектов и собственно строительства. Здесь накопился большой наносной пласт проблем, связанных с непрерывным снижением реальной заработной платы всех участников строительства конкретных объектов, и этот пласт надо срочно разгребать.
Россия пока еще обладает уникальным сообществом специалистов-профессионалов своего дела (будь это проектирование или строительство), обладает образовательным потенциалом. Надо только понять, что выпускники вузов, при огромном количестве профессий и объеме знаний в каждой профессии, могут стать специалистами в какой-либо узкой области только в процессе передачи опыта старших товарищей, что обычно и происходит на практике. Однако этот процесс идет успешно только при обеспечении достойного заработка специалистов. Для решения кадровой проблемы надо изменить сложившуюся систему распределения заказов, систему ценообразования как в строительстве, так и в проектировании. Надо прекратить «жлобство» как на государственном, так и коммерческом уровнях, когда в погоне за дешевизной мы утрачиваем качество, сроки, людей и высокопрофессиональные организации.
И еще некоторые соображения
Для ускорения строительства объектов зачастую пытаются сократить сроки, отпущенные на работу проектировщиков и строителей. При этом в недавнем интервью «РИА Новости» замминистра строительства и ЖКХ Дмитрий Волков сказал: «В «обычном» инвестиционном процессе… время проектирования и строительства занимает 10-18%. Остальное – административная нагрузка, разрешения, оформление. Можно получить серьезное продвижение вперед в части скорости строительства без серьезных рисков удорожания, безопасности или управляемости в градостроительной деятельности…. Эти шаги касаются рабочей документации, экспертного и проектного сопровождения, территориального планирования, типового проектирования, технического нормирования и особого регулирования для чрезвычайных ситуаций».
Эти в целом правильные слова на самом деле являются не какими-то революционными предложениями, а схемой налаженной повседневной работы административного органа на базе существующих положений и методик. На подобном пути достичь «серьезных» продвижений не удастся ни по скорости, ни по безопасности, и, особенно, по управляемости строительства. Если не затрагивать работу в условиях чрезвычайных ситуаций, то все остальное – это забытое почему-то или ухудшенное старое.
Хочу напомнить, что ранее в СССР развивалась самая отработанная и самая насыщенная по технике, технологии и организации система нормативно-технического обеспечения. Это были учебники по строительству, которых не найти в мире. Причем система не сводилась лишь к контролю, который путем создания разных перечней и реестров типа «перечня 1521» пытается выстроить современная власть. Специалисты понимают, что нормативно-технический документ не может содержать одни лишь требования и применяться по «букве», как у нас сейчас практикуется (чего стоит только Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008). При использовании документа необходимо понимать и учитывать смысл требований. Например, в стране до сих пор не введено положение о порядке согласования необходимых отклонений от требований нормативов, как это было в СССР. Система технического нормирования, как это было всегда, должна совершенствоваться, охватывая новые технологии и материалы, но эта работа не может вестись формально. Напомню только, что с 2008 года были актуализированы практически все СНиПы с переводом их в СП, ну и каких успехов мы достигли? В своем интервью Дмитрий Волков ставит задачу создания единого реестра, содержащего все документы, необходимые для экспертизы и государственного строительного надзора, что, по его мнению, исключительно важно для строителей. Однако фактически реестр требований станет лишь инструментом в руках очередного контролера.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
И снова о барьерных нормативах