SOS: Девелоперы Москвы просят помощи
Застройщики Москвы и Московской области заморозили все новые проекты на неопределенный срок. По словам бизнеса, сейчас важнее понять, как достроить реализовать существующие и кому продать построенные квартиры. А этого понимания пока нет. Также, как нет понимания о том, какие конкретные меры поддержки от государства действительно помогут отрасли. Именно для того, чтобы выработать единое предложение по антикризисным изменениям для правительства РФ, столичные девелоперы собрались за круглым столом вместе с профильными депутатами. Все инициативы по итогам встречи лягут на стол профильного вице-премьера Марата Хуснуллина.
Уникальное время
"Настоящий бизнесмен проходит любой кризис с холодной головой и очень быстрыми мероприятиями, повышая свою эфективность, - уверена Елена Николаева, депутат Московской городской Думы. - Поэтому я бы на вашем месте рассматривала сегодняшнюю ситауцию как новые возможности".
По словам Елены Николаевой, сейчас как раз то время, когда есть возможность внести изменения в законодательство, которые повысят эффективность как самого строительного бизнеса, так и эффективность государственного управления. И в первую очередь, речь идет о принятии законодательных инициатив, которые ранее были отвергнуты или не приняты к рассмотрению. "Законодательные инициативы, которые еще вчера казались немыслимыми, я уверена, сейчас будут приниматься в очень короткие сроки", - подчеркнула Елена Николаева.
Проблема: Ставки по ипотеке и покупательская способсность
По мнению девелоперов - участников круглого стола, - сначала нужно восстановить спрос и покупательскую способность, а уже потом думать о том, как исправить законодательные ошибки прошлого.
"Что для застройщика сейчас важнее всего? Это поддержать ипотеку, поддержать темпы продаж. Все остальное вторично", - уверен Сергей Болдырев, председатель совета директоров компании BMS Development Group.
Все участники круглого стола сошлись во мнении, что взлетевшие ставки по ипотеке практически полностью остановили продажи в московских обьектах. Аналитики рынка уточняют, что снижение покупательской способности населения действительно напрямую связано с новыми ставками по ипотеке. По оценкам bnMap, в столице с ипотекой продается 62% новостройек. А остальная часть реализуется зачастую также с ипотекой, но косвенно - чтобы купить новостройку, люди продают свое предыдущее жилье (а покупатели этого обьекта также берут ипотеку), поэтому сейчас цепочка прервалась практически в самом начале.
При этом в период пандемии программа льготной ипотеки действительно смогла поддержать рынок. "Если бы у нас не было льготной ипотеки, собираться за этим круглым столом было бы уже не кому. Но сейчас мы переживаем самое трудное время со времен Великой Отечественной войны", - говорит Андрей Ковалев, основатель и генеральный директор компании "Экоофис".
Решение: восстановление льготной ипотеки и снижение базовой ставки
Собственно, подобное предложение уже вынесено на рассмотрение Правительства. Чиновники сейчас решают: какие запустить программы по субсидированию ипотеки и какие обьемы финансирования на это направить.
По словам депутатов, в Правительстве обсуждают не только возрождение ставок по уже привычным госпрограммам (5-6%), но и варианты снижения базовой ставки с 20 до 12%.
Застройщики соглашаются, что это могло бы помочь отрасли. "Мы проводили опрос среди своих клиентов о том, какая ставка на покупку индивиуального дома для них будет приемлимой. Люди сказали о ставке в 14-15%", - поделился Дмитрий Гордов, генеральный директор ЖК "Пионер".
Также на рассмотрении сейчас увеличение суммы ипотеки в рамках госпрограмм: для Москвы - с 3 до 12 млн рублей, для регионов - до 20 млн рублей.
Проблема: отсутствие помощи
Елена Николаева подчеркивает, что экономический блок с начала марта каждый день заседает до часу ночи, чтобы вырабатотать верное решение по выходу из кризисной ситуации. Но проблема в том, что строительную отрасль в экономическом блоке представляют всего 2 человека - представители от Деловой России и РСПП. "Вы вообще собираетесь себя защищать? Где у вас сильное профессиональное сообщество, которое доводит ваше мнение до законодателей?", - задает участникам круглого стола риторический вопрос Сергей Лисовский, депутат Государственной Думы.
Этим в том числе должны заниматься и СРО - защищать и отстаивать права своих членов. Но депутаты констатируют, что этого не происходит.
Решение: перестройка системы СРО
Ввиду этого и прочих причин сейчас, возможно, пройзодет трансформация системы саморегулирования, которая, по словам депутатов, не доказала своей эффективности. "Возможно, стоит вернуться к прошлой разрешительной системе, - предлагает г-жа Николаева. - Почему до сих пор существуют СРО, если они вас не защищают?".
Проблема: Эскроу-счета и ставки по проектному финансованию
По мнению законодателей, сейчас как раз то время, когда можно исправить ошибки, которые произошли и при введении эскроу-счетов. "По факту получилось, что просто обобрали людей: забрали деньги у застройщиков, у дольщиков - отдали деньги банкам. Убили этим мелких-средних застройщиков в регионах и восхваляются тем, что ввели большие обьемы квадратных метров в мегагородах", - подвел неутешительный итог депутат Госдумы Сергей Лисовский.
Профессионалы рынка соглашаются, что сегодня оставить деньги на эскроу-счетах - почти преступление. "На момент раскрытия они будут стоить в 3 раза меньше", - указала Любовь Цветкова, председатель Правления Ассоциации инвесторов Москвы, добавляя, что эти деньги бизнесу нужны уже сейчас на достройку своих обьектов.
Задумывались эскроу-счета совсем для других целей. "Наверно, сейчас посыплю голову пеплом, но я была одним из авторов инииативы по введению эскроу-счетов. Но так получилось, что вторая часть предложения оказалась нереализованной: размещая средства на эскроу-счетах, застройщики должны были получать финансирование от банков по фиксированной низкой ставке под 1%", - рассказывает Елена Николаева.
Застройщики сошлись во мнении, что реализация второй части была бы существенной помощью. Особенно если учесть сегодняшние реалии, когда банки резко увеличили ставки по проектному финансированию псле изменения ключевой ставки Центробанка. "Причем не только по новым договорам, но и по старым! Несколько дней назад я получил пересчет по действующему договору под ставку 23%", - недоумевает Антон Детушев, генеральный директор компании IKON DEVELOPMENT.
Решение: Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Депутаты пообещали включить в список предложений к правительству России предложение о том, чтобы взять под контроль ставки по проектному финансированию. Но в каком виде это будет, пока говорить сложно.
Вторая же часть помощи касается поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это решение практически принято на уровне правительства РФ. Собственно, уже несколько недель назад об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Однако ни в одном из озвученных пакетов мер помощи этой инициативы не фигурирует.
Как поясняется Елена Николаева, в сегодняшней редакции инициатива предполагает 3-этапное раскрытие эскроу-счетов: первое на этапе возведения коробки, второе - на этапе монтажа внутренних инжинерных коммуникаций, третье - уже при сдаче дома. "В моем понимании это будет принято в очередном пакете мер", - уточнила депутат.
Проблема: Рост цен на стройматериалы
"Рост себестоимости строительства - это проблема номер 1 сегодня в стране. Вы вообще понимаете, что у вас скоро строительство будет стоить столько, что ни одна ваша диаграмма не поможет. У вас не будет людей, которые смогут это купить. И никто об этом не говорит: ни антимонольная служба, ни Минстрой, правительство не считает это главной проблемой. Когда в прошлом году стоимость пиломатериалов выросла на 45-50%, кто-то об этом говорил? Когда металл вырос в цене на 100%, только через полгода вспомнили об этом - и то только потому, что стройки государственные встали, частные стройки вообще мало кто замечает, - считает Сергей Лисовский, депутат Государственной Думы. - Этот рост вообще остановится?".
Девелоперы в свою защиту заявили, что прекрасно замечают рост себестоимости строительства, вот только сделать с этим ничего не могут - ничего, кроме констатации факта.
Решение: Госрегулирование цен по основным позициям
Один из вариантов решения этой проблемы, как отметила Елена Николаева, введение регулирования цен на ряд материалов со стороны государства. И этот вариант также обсуждается в правительстве РФ.
Проблема: Уход с рынка иностранных производителей оборудования и материалов
Если рост цен на материалы, производимые в России, еще можно как-то регулировать, то что делать с импотрными? "За 10 дней цены на импортные материалы для отделки и инженерные коммуникации для наших проектов подорожали от 20 до 100%", - делится Дмитрий Гордов, генеральный директор ЖК "Пионер".
Возросшие цены - это еще полбеды, считают частники рынка. Вторая беда, когда их остатки в России закончатся и нужно будет чем-то заменить эти материалы и оборудование.
Решение: Импортозамещение
Эксперты склоняются к мнению, что поможет в этом вопросе только эффективное импортозамещение. По словам Елены Николаевой, правительство планирует поддерживать строительство новых производств, нацеленных на это. В частности, предполагается выделение земли под строительство по упрощенной схеме, обсуждаются вопросы и по эксклюзивной арендной ставке.
Но насколько быстро удастся запустить эти производства - остается большим вопросом.
Проблема: Возросшая стоимость земли под застройку
Еще одна проблема, которую следует решить в пакете антикризисных мер - это растущая себестоимость строительства. За последние годы в Москве значительно возросла стоимость приобретения и подготовки земельного участка под строительство. "Если раньше мы понимали, что в проекте происходит соотношение 30 на 70, когда 30% уходит на покупку земли, смену вида разрешенного использования и все остальные платежи государству, то сейчас мы видим, что 30% - это только земельный участок", - говорит Марина Любительская, первый заместитель генерального директор концерна "КРОСТ".
Обеспокоенность участников рынка вызывает и значительно возросшая плата за смену вида разрешенного использования земельного участка. "Так ни один новый проект не выйдет", - считает Любовь Цветкова.
Решение: Отмена (сокращение) платы за смену вида разрешенного использования
По словам Елены Николаевой, предложение о пересмотре платы за смену вида разрешенного использования уже внесено на рассмотрение.
Проблема: Сроки ввода
В сегодняшней ситуации девелоперы не решаются выводить новые проекты и не знают, смогут ли завершить уже начатые стройки к строкам, указанным в выденных разрешениях на строительство. Профессионалы рынка предлагают правительству подумать о том, чтобы перенести сроки сдачи и продлиться уже выданные разрешения на строительство в качестве одной из мер поддержки.
Решение: Перенос сроков ввода по обьективной причине
Депутаты соглашаются, что такая мера возможна, но в этом случае нужно провести четкую грань о том, когда сроки сдачи домов смещаются по обьективным причинам, а когда нет. И какие причины в принципе могут считаться обьективными. Вопросов в этом направлении много, тем не менее это предложение также попадет в список, который направится на рассмотрение в правительство РФ.
Проблема: Налоги для бизнеса
У бизнеса есть вопросы к власти в части налогооблажение. Андрей Ковалев и вовсе предлагает освободиться малый и средний бизнес от налогов на весь следующий год, чтобы компании могли выстоять в сложившихся условиях и восстановиться.
Решение: переход на УСНО
Елена Николаева сразу ответила Андрею Ковалеву, что мораторий на налоги для бизнеса невозможен, но есть предложение, когда девелоперы смогут применять упрощенную систему налогообложения. Это, по словам депутата, позволит снизить налоговую нагрузку на бизнес, а высвободившиеся средства девелоперы смогут направить на достройку обьектов и ведение бизнеса.
В рамках национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» Ленобласть надеется довести долю дорог в нормативном состоянии с нынешних 47% до 50%.
По словам председателя Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Дениса Седова, в разных районах – разные проблемы. Например, в Кингисеппском дороги разрушены автотранспортом. Плохо действуют на дорожное покрытие перепады температуры, что характерно для нынешней зимы. Отсюда – невысокая доля дорог, соответствующих нормативам. Причем цифра может сократиться. «Мы заказали оценку наших дорог: есть подозрение, что данные могут быть другими и этот процент меньше. Думаю, в течение года мы получим реальные цифры», – уточнил чиновник.
В качестве одной из мер защиты дорог в регионе устанавливаются пункты весогабаритного контроля. Область выделила 156 млн рублей на оборудование трех таких пунктов во Всеволожском и Выборгском районах. До 2024 года планируется установить еще два.
Пока на 2020 год запланирован ремонт 80 км дорог регионального значения – против 180 км в 2019-м. Суммы, выделенные на ремонт в прошлом и наступившем году, почти идентичны: порядка 1 млрд рублей. При этом дополнительные средства уже запланированы в областном бюджете, поле деятельности дорожников расширяется.
Денис Седов сообщил, что жители области оставляют заявки на ремонт на официальном сайте. Из них следует: запросы сместились с региональных на муниципальные дороги. В рамках нацпроекта в 2020 году начнется ремонт дорог Гатчина – Ополье, Кемполово – Выра – Тосно – Шапки, Санкт-Петербург – Ручьи, Санкт-Петербург – Матокса, Запорожское – Приозерск, Огоньки – Стрельцово – Толоконниково и др.
Заместитель директора ГКУ «Ленавтодор» Илья Банников рассказал, что запланирован ремонт восьми крупных вылетных магистралей. При этом будут использованы новые технологии. По его словам, уже заключено около десятка контрактов, чтобы техника вышла на дороги сразу с наступлением тепла. Денис Седов добавил: планируется верстать трехлетнюю программу, в рамках которой – при наличии средств – подвигать объекты по срокам.
По словам заместителя директора ГКУ «Ленавтодор» Олега Глазунова, помимо ремонта, начнется строительство новых объектов. В частности, есть два крупных контракта на 7 млрд рублей на строительство мостов через Волхов и Свирь. Предположительно планируется завершить их строительство в 2026–2027 годах.
Также пройдена госэкспертиза и начато оформление земельных участков для строительства трассы КАД – Колтуши стоимостью 5,8 млрд рублей. В этом году будет готова развязка в Мурино, построенная компанией «Возрождение». Помимо этого, в 2020–2021 годах будут проведены проектно-изыскательские работы на капитальный ремонт нескольких участков.
Кроме того, разрабатывается ППТ проекта развязки в Кудрово. Через месяц-полтора состоится конкурс. Победитель получит контракт на проектирование и строительство, стройка должна начаться в 2021 году. На первом этапе предстоит пробивка Центральной улицы к Мурманскому шоссе, на втором – реконструкция существующей развязки. Работы, по расчетам, займут три-четыре года.
В прошлом году в рамках нацпроекта на ремонт и содержание дорог Ленобласти из федерального казны было выделено 296 млн рублей. Остальные деньги – из регионального бюджета. А в наступившем году на ремонт дорог пока пойдет грант от Правительства РФ. Дополнительные средства из областного бюджета будут выделены после уточнения плана дорожных работ
Мнение
Денис Седов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти:
– Глубоко убежден, что если мы будем выполнять свою работу качественно, то никакие нацпроекты нам не понадобятся. Они есть сейчас и просто стимулируют нашу работу. По сути, нас учат работать с людьми. Мы реально упустили этот сегмент. У нас появился нацпроект в сфере дорог, где нам вменяют в обязанность общественный контроль и работу со СМИ, чтобы мы показали людям свою работу. Мы привыкли, что просто содержим и ремонтируем дороги, при этом в СМИ пишут только о плохих участках, а ведь есть и масса положительных примеров. То есть мы умеем работать, но пока не умеем об этом рассказывать. Будем учиться.
В деле завершения печально знаменитого долгостроя «Силы Природы» в Мурино наконец очевидны позитивные изменения. Первый корпус жилого комплекса получил разрешение на ввод. Впрочем, проблемы еще сохраняются.
Комитет Госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти выдал разрешение на ввод в эксплуатацию первого корпуса одного из самых проблемных объектов в регионе – ЖК «Силы Природы».
Напомним, компания O2 начала реализацию этого проекта в далеком уже 2013 году. На территории в 32 га между Охтой, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов общей жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир.
Реализация проекта продолжилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла некоего анонимного инвестора, имя которого до сих пор не разглашается. При этом вторая очередь долгостроя пережила ребрендинг, став самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки».
Благодаря содействию Правительства Ленобласти, соинвестором строительства «Сил Природы» выступило Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК). Согласно схеме достройки, оно покупает квартиры в проблемном ЖК и получает возможность влиять на принятие решений. При этом деньги идут напрямую подрядчикам за строительные работы или ресурсоснабжающим организациям за подключение к сетям. Ход работ курируется лично губернатором Ленобласти Александром Дрозденко.
Хотя скорость работ на объекте отличалась от намечавшейся и изначальные планы реализовать не удалось (первый корпус долгостроя хотели сдать в I квартале 2019 года), ситуация с ЖК «Силы Природы» наконец сдвинулась с мертвой точки. Первый корпус был достроен к концу прошлого года и теперь сдан. «2020 год уже стал счастливым для владельцев жилья в «Силах Природы». Благодаря взаимодействию с Правительством Ленобласти, собственники более 800 квартир, а это несколько тысяч человек, могут получать ключи», – заявил представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев.
В ближайшее время должен начаться процесс передачи ключей пайщикам. Проблема, однако, состоит в том, что тот ЖСК, который они образовали за время строительства, сейчас находится в стадии банкротства. Если суд продлит период наблюдения, тогда люди смогут получить ключи от квартир. Если ЖСК будет объявлен банкротом – пайщикам придется вновь бороться за свои права.
Впрочем, есть еще одна хорошая новость. Банк «Россия» утвердил условия кредитного договора с ЛеноблАИЖК на выделение 226 млн на достройку ЖК «Силы Природы». В течение двух недель будет заключен кредитный договор. Деньги также пойдут напрямую подрядчикам, производителям материалов и поставщикам ресурсов. Отметим, что по заключенному летом 2019 года договору в строительство долгостроя уже было направлено около 75 млн рублей. Именно они позволили активизировать работы на объекте и, в частности, сдать первый дом.
«Схема достройки ЖК «Силы Природы» через инвестирование дочерней структурой администрации в договоры долевого участия показала себя рабочей – мы сумели обеспечить контроль за расходованием средств, организовали эффективное взаимодействие с застройщиком и смогли довести первый дом до сдачи. Схема непрямая, искусственная, но завершение каждого долгостроя требует уникального решения. Больше такой практики в Лениградской области нет: инвестор, как правило, или заходит на объект сам или заключает договор с кооперативом», – отметил заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он подчеркнул также, что застройщик сейчас должен сконцентрироваться на двух направлениях: выдача ключей во введенном доме и завершение других домов. «Сейчас финансирование завершения остальных корпусов подтверждено, мы уверены, что в 2020 году будут завершены другие дома одного из самых сложных жилых комплексов в области», – резюмировал чиновник
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Ленобласть не уменьшает усилий в борьбе с долгостроями. Регион первым разработал схему предоставления компенсационных участков для инвесторов, которые завершают проблемные дома. Кроме того, была предложена программа компенсаций компаниям-«донорам» за достройку банкротов. Это целый ряд мер: приоритетный выкуп соцобъектов, строительство инфраструктуры за бюджетный счет, скидки на подключение к сетям и пр. Только в прошлом году без прямого бюджетного финансирования было введено 22 дома (более 4 тыс. квартир), достроенных силами инвесторов. В этом году заработал федеральный механизм помощи пострадавшим дольщикам: достройка домов или выплата компенсаций Фондом защиты прав участников долевого строительства. Деньги на эти цели пойдут при почти равном софинансировании из федерального и областного бюджетов. Еще будут задействованы средства компенсационного Фонда, в который делали отчисления застройщики. Всего на восстановление прав дольщиков Ленобласти в ближайшие три года будет направлено около 8 млрд рублей – областная часть в размере 2,8 млрд уже утверждена и зарезервирована в бюджете.